Постоянное бессрочное пользование земельным участком

Оглавление:                 С.

Введение……………………………………………………………….   3

Глава 1. Понятие и виды прав на землю лиц - несобственников земельных участков…………………………………………..……………   6

§1.Вещные права на землю лиц - несобственников  земельных   участков………………………………………………………………………   6

§2. Обязательственные права на землю лиц - несобственников земельных участков…………………………………………………………   17

Глава 2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком как один из видов прав на землю………………  26

§1. Объекты и субъекты права постоянного (бессрочного)   пользования…………………………………………………………………..  26

§2.Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком………………………………………….  36

§3. Содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком………………………………………………………...  40

Глава 3. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и его проблемы…………………...  43

§1.Порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком………………………………………….  43

§2.Проблемы, связанные с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком…………………………  51

Заключение……………………………………………………………  65

Список использованной литературы………………………………..   69

Введение

Актуальность  темы исследования. Коренные преобразования в области отношений по поводу земли, начало которым было положено введением частной собственности на землю, привели к появлению ограниченных вещных прав на земельные участки. Наиболее распространенным и устоявшимся среди этих прав является право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Долгий период времени существование вещных прав на землю было невозможно в силу ряда причин. В частности, земля, являясь  исключительной собственностью государства, была исключена из числа объектов гражданского права. Перестройка общественных отношений обусловила необходимость изменения характера отношений, складывающихся по поводу земли, приведение их в соответствие с объективными требованиями экономических законов.

С начала 90-х годов происходит активный процесс обновления законодательства в сфере вещных прав. Принятые в конце 80-х - начале 90-х годов законы положили начало земельной реформе. Значение этих законодательных актов заключалось в том, что они «вывели» землю из числа объектов исключительной государственной собственности.

Особое значение в процессе возрождения и становления  ограниченных вещных прав на землю  имело принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации, в котором  глава 17 посвящена регламентированию  вещных прав на землю. Кроме того, в 2001 году был введен в действие новый Земельный кодекс Российской Федерации, отчасти воспринявший систему вещных прав на землю, установленных Гражданским кодексом.

Необходимость анализа и подробного изучения цивилистической наукой отношений, возникающих в результате предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, обусловлена несколькими факторами.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком представляет собой одну из моделей реализации экономических отношений земельной собственности. Эффективное правовое регулирование ограниченных вещных прав на землю, в том числе четкая регламентация правового положения землепользователя, установление гарантий защиты его прав на земельный участок способствует стабильности данных правоотношений. Следовательно, ведет к достижению наибольшего экономического эффекта от использования земельного участка.

Интересы общества и государства требуют создания эффективной и оптимальной модели предоставления и использования земли в рамках права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, обеспечения баланса частных и публичных интересов при осуществлении правомочий в отношении земельного участка. Ведь земля как часть природы и основа развития всего живого на планете не может иметь в отличие от других вещей чисто потребительского значения.

Степень научной  разработанности проблемы. Современные исследования, касающиеся права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, а также проблем, связанных с переоформлением данного вида вещного права, представлены такими авторами, как С.П. Гришаев, Г.В. Кузьмин, Н.П. Лотникова, М.Ю.Тихомиров, В.А. Ершов и др.

Объектом дипломной  работы выступает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Цель и задачи исследования. Цель данной работы является изучение действующего законодательства, регулирующего особенности права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Основные задачи дипломной работы:

- определение понятия и видов прав на землю лиц - несобственников земельных участков по действующему законодательству;

- исследование вещных и обязательственных прав на землю лиц - несобственников земельных участков;

- определение субъектов и объектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- выявление оснований приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- раскрытие содержания права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- определение порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- анализ проблем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Предметом исследования являются особенности правового регулирования права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также его переоформлением в соответствии с действующим законодательством.

Методологической  основой работы стали общенаучные методы познания – диалектический, анализа и синтеза, аналогии, классификации, позволяющие комплексно и объективно изучить исследуемые явления. В работе были использованы труды по теории права, цивилистике, земельному праву, иным отраслям права, проанализировано законодательство Российской Федерации.

Научная новизна работы заключается в раскрытии проблем правового регулирования права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по действующему российскому законодательству.

Структура дипломной работы обусловлена целью и поставленными задачами.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Понятие и виды прав на землю лиц - несобственников земельных участков

§1.Вещные права  на землю лиц - несобственников земельных  участков

Права на землю лиц  — несобственников земельных  участков как правовой институт включает в себя совокупность правовых норм, регулирующих основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю этих лиц, их права и обязанности определяющие порядок использования земельных участков в целях обеспечения рационального использования и охраны земель. Право на землю лица — несобственника земельного участка, как субъективное право — обеспеченная законом или договором возможность непосредственного использования земли с целью получения определенных благ¹.

Отличительной чертой прав на землю лиц — несобственников  земли является их неразрывная связь  с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Все эти права делятся  на два основных вида: вещные и обязательственные права.

К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 264,268 ГК РФ) и сервитут (ст. 216 ГК РФ)². Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301—304 ГК РФ).

К числу обязательственных  относятся права, возникающие в  результате совершения договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением, временного (срочного) пользования, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, залога (ипотеки).

Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. Впервые в законодательстве это право было закреплено в ст. 71 ЗК РФ, предусматривающей такой вид земель населенных пунктов, как земли общего пользования. Согласно ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Данные принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной, и муниципальной собственности³.

Законодательство, регулирующее порядок осуществления прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, основано на следующих правовых принципах: целевой характер использования земельного участка; платность использования земельного участка и устойчивость права на участок.

Права на землю лиц  — несобственников земельных  участков имеют целевой характер. Законодательство устанавливает общие требования по рациональному, эффективному использованию земельного участка, который используется на одном из указанных прав.

Как известно, все земли  делятся на определенные категории  в соответствии с их основным целевым  назначением. Лицо, использующее земельный  участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование — не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя (п. 1 ст. 53 ЗК РФ).⁴ Соответственно цель, для которой предоставляется земельный участок, определяет объем и характер прав и обязанностей лиц — несобственников земли.

Земельное законодательство закрепляет принцип платности использования земель. Так, согласно ст. 47 ЗК РФ землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются, как правило, платными. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11.10.1991 N 1738-1⁵ (ст. 1) предусматривает, что пользование землей платное. Землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Необходимым условием обеспечения  рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок. Сущность данного принципа состоит в том, что установление длительных сроков использования земли позволяет наиболее эффективно использовать полезные природные качества земли, плодородие ее почв, результаты улучшений, произведенных владельцем, пользователем или арендатором земельного участка. Лицо, обладающее соответствующим правом на земельный участок, не может быть заинтересовано в его рациональном использовании без уверенности в длительности пользования земельным участком⁶.

Устойчивость права  на землю обеспечивается четким закреплением в законодательстве оснований прекращения и изменения данного права и соответствующей процедуры. Наряду с этим в земельном законодательстве определяются соответствующие органы, правомочные изымать земельные участки, и их компетенция. Закрепляются также гарантии и правовые способы защиты прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Рассмотрим более подробно некоторые вещные права лиц-несобственников земельных участков по действующему законодательству.

Правом пожизненного наследуемого владения в отношении земельных участков обладают только граждане, приобретшие его до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ. На данном основании, в частности, гражданам могут принадлежать:

- земельные  участки, полученные гражданами  до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, в том числе сверх установленных предельных размеров, используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства в соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года N 337;⁷

- земельные  участки членам садоводческого, огороднического или дачного  некоммерческого объединения (п. 4 ст. 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан")⁸;

- земельные  участки при переходе права  собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке,  находящемся в пожизненном наследуемом владении (п. 3 ст. 552 ГК РФ);

- земельные  участки для ведения крестьянского  (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве");⁹

- земельные  участки для военнослужащих со  сроком службы более 10 лет, но менее 15 лет (п. 2 ст. 17 Федерального закона "О статусе военнослужащих")¹⁰.

С введением  в действие Земельного кодекса РФ утратил силу Закон РФ от 23 декабря 1992 года "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства"¹¹, предусматривающий титул пожизненного наследуемого владения.

Землевладелец вправе распорядиться своим земельным  участком только путем передачи его  по наследству. Государственная регистрация  перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Наследование  земельных участков, находящихся  на праве пожизненного наследуемого владения, схоже с порядком наследования земельных участков, принадлежащих  наследодателю на праве собственности. Единственное отличие связано с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее предоставлялись безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это означает, что такие участки в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит¹².

В соответствии со статьей 1181 Гражданского кодекса РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. Согласно той же статье при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками  сохраняется в России постольку, поскольку будет осуществляться их наследование. Наследниками при  этом могут быть не только граждане, но и государство. Если по причинам, указанным в Гражданском кодексе РФ, наследование по закону и завещанию невозможно: отсутствуют наследники, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158), то в этих случаях имущество умершего считается выморочным. А согласно статье 1151 ГК РФ выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

 Под сервитутом понимается право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав.

Земельный кодекс РФ закрепляет два вида сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, где собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Согласно статье 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичные сервитуты  устанавливаются государственными органами или органами местного самоуправления по собственной инициативе, по ходатайству  заинтересованных граждан, юридических лиц (предприятий, учреждений, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности), в случае если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения государственных интересов или интересов местного самоуправления (местного населения).

Исчерпывающий перечень государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, определен в пункте 3 статьи 23 Земельного кодекса РФ. К ним относятся: проход или проезд через земельный участок; использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведение дренажных работ; забор воды и водопоя; прогон сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободный доступ к прибрежной полосе.

Сервитут может  быть срочным или постоянным. Часть  из названных выше сервитутов являются срочными сервитутами в силу закона. Например, сервитут для сенокоса или  пастьбы скота устанавливается  в сроки, продолжительность которых  соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда. Срочный характер носит сервитут для проведения изыскательских, исследовательских и других работ; использования земельного участка для охоты, рыболовства, сбора дикорастущих растений.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным  сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Иная ситуация складывается, когда установлен публичный  сервитут. Здесь возможны два варианта требований в зависимости от степени  обременения земельного участка  и права на такой участок. Во-первых, собственник вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерную плату в случае существенного затруднения в использовании земельного участка в результате установления сервитута. Во-вторых, если невозможно использовать земельный участок вследствие установления сервитута, то землевладелец, землепользователь вправе требовать его изъятия, а собственник - выкупа с возмещением убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков.

Если в результате обременения публичным сервитутом земельный участок вообще невозможно использовать, его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия (выкупа) такого участка с возмещением убытков. Таким образом, гражданское законодательство устанавливает дополнительное основание для изъятия земельного участка, инициаторами которого являются землевладелец и землепользователь, или выкупа, инициатором которого может быть только собственник обремененного земельного участка.

Лица, права  и законные интересы которых затрагиваются  установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 по этому поводу указано, что при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее¹³. Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу части 3 статьи 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов. Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в статье 52 Федерального закона от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и в пункте 2 статьи 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов¹⁴.

Итак, к вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

§2. Обязательственные права на землю лиц - несобственников земельных участков

Рассмотрим обязательственные  права на землю лиц - несобственников  земельных участков.

Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При этом можно  установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением¹⁵.

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. В Гражданском кодексе РФ институт ренты сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий.

Сторонами договора ренты являются получатель и плательщик ренты. Содержание договора составляет обязанность плательщика ренты в периодической выплате ренты ее получателю.

Российское  гражданское законодательство предусматривает  два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, т.е. договор, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальный подвид договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты  относится к группе договоров, предусматривающих  отчуждение имущества, и в этом его  сходство с договорами купли-продажи, мены и дарения. В то же время от договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Что касается отличия договора ренты от договоров купли-продажи и мены, то, основное различие состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определимого по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ эквивалента отчуждаемого имущества.

Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязательную нотариальную форму договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если же под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, как в случае с пожизненным содержанием с иждивением, то договор подлежит также государственной регистрации.

Предметом договора ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, переданное под выплату ренты. Предметов  пожизненного содержания с иждивением – только недвижимое имущество.

Аренда земельных  участков. Арендатором земельного участка  по действующему земельному законодательству может быть любой гражданин или юридическое лицо. Иные правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства. Согласно пункту 1 статьи 22 Земельного кодекса РФ указанные категории субъектов могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. В то же время необходимо заметить, что Земельный кодекс РФ не предусматривает каких-либо специальных случаев, запрещающих иностранцам приобретать земельные участки на праве аренды.

В Постановлении  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства" целый ряд разъяснений посвящен случаям аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора¹⁶.

Так, в силу действия п. 1 ст. 421 ГК РФ о свободе договора понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (ч. 4 п. 19 Постановления Пленума).

Все обязанности  лиц, заключивших договор аренды неделимого участка, являются согласно п. 2 ст. 322 ГК РФ солидарными при условии, что здание (помещения в нем) используется собственниками в предпринимательских целях.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка  использует принадлежащее ему здание (помещение) в иных целях, обязательства  всех соарендаторов будут долевыми. Размеры обязательств каждого соарендатора будут пропорциональны площади здания (помещения), принадлежащего каждому соарендатору (п. 20 Постановления Пленума).

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство¹⁷.