Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

Содержание:

Введение

Актуальность темы ВКР. Одно из важнейших направлений повышения эффективности управления социально-экономическими процессами в городе является надёжное информационное обеспечение. Принятие рационального, своевременного и действенного управленческого решения возможно лишь в том случае, если оно опирается на полную, актуальную и качественную информацию.

Большую часть современного жилищного фонда крупных городов во всем мире составляют многоквартирные дома, которые отличаются разнородным составом собственников и нанимателей жилых помещений, более сложными конструктивными элементами и инженерными системами. Европейской Экономической Комиссией ООН на 67 сессии Организации Объединенных Наций в 2006 году проблема управления многоквартирными домами была признана одной из приоритетных. Поскольку управление такими сложными объектами жилищной сферы, как многоквартирные дома требует постоянного мониторинга их технического состояния, определения очередности проведения ремонтов, владения оперативными сведениями о собственниках и нанимателях жилых помещений, реализация поддержки управленческих решениях по этим объектам на основе информационно- аналитических систем является очень актуальной.

Актуальность данной темы связана с развитием многоукладности жилищного фонда, формированием рынка жилья и определена потребностью в необходимости определения реальной оценки состояния многоквартирных домов для использования этих сведений при принятии управленческих решений и оформлении различного вида договоров в сфере жилищных отношений, в обеспечении сохранности и реконструкции жилищного фонда с учетом архитектурной и исторической ценности и многообразия типов жилой застройки города, в обеспечении собственников, эксплуатирующих организаций, арендаторов, нанимателей рекомендациями по безопасной эксплуатации и использованию помещений в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами.

Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», на наш взгляд должна охватывать не только этап обеспечения населения Российской Федерации необходимыми объемами строительства нового жилья по доступным ценам, но и простираться на его последующую рациональную эксплуатацию с ведением современных способов управления на основе применения информационных инновационных технологий.

Целью выпускной квалификационной работы является анализ теоретических и методических положений формирования организационно-экономического механизма паспортизации многоквартирных домов в системе управления жилищным фондом в крупном городе.

Реализация указанной цели потребовала постановки и решения следующих задач:

• анализ существующей системы управления жилищным фондом и определение направления ее дальнейшего развития;
• определение содержания системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами;
• предложения по развитию положений организационно-экономического механизма проведения паспортизации многоквартирных домов, создающих основу формирования системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами;
• формирование порядка создания и обновления информационно- аналитической базы на основе паспортизации и дальнейшего мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
• определение методов оценки эффективности использования информационно-аналитической базы, разработанной на основе паспортизации многоквартирных домов

Объектом исследования является система информационного обеспечения управления многоквартирными домами, разработанная на базе паспортизации объектов жилищного фонда города.

Предметом исследованиям являются экономические и организационные элементы механизма формирования информационно- аналитической базы о техническом состоянии многоквартирных домов.

В работе анализировались труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области теории управления жилищно-коммунальным хозяйством, в области создания информационно-правовых баз в различных отраслях. Были рассмотрены законодательные акты, принятые в жилищной сфере, на федеральном и региональном уровнях, данные органов государственной статистики, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, материалы российской и зарубежной прессы, данные сети Интернет.

ВКР состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержит 102 страницы машинописного текста, в том числе 3 таблицы, 18 рисунок, список литературы из 61 наименования.

Глава I. Характеристика существующей системы информационного обеспечения-процесса управления жилищным фондом городов

1.1. Роль информационно - правового обеспечения в процессе управления жилищным фондом городов.

В современной практике под «управлением жилищным фондом» понимается процесс планирования, организации, координации и контроля за содержанием и ремонтом жилых зданий крупного города.1 2 3 4

В процессе управления жилищной сферой выделяют:5

• управление жилищным фондом как социальным благом, в сферу которого входят вопросы учета, распределения и перераспределения жилищного фонда;
• управление жилищным фондом как недвижимым имуществом, в сферу которого входят вопросы эксплуатации жилья, обеспечения его устойчивого функционирования и сохранности.

Система используемых в жилищной сфере терминов обеспечивает однозначное восприятие положений законов и изданных на их основе иных правовых актов. В основе любой системы терминов заложена своя логика. Определение законодателем содержания такого базового понятия, как «жилищный фонд», произведено путем установления круга объектов недвижимости, предназначенных для проживания людей. Для определения производных понятий «муниципальный жилищный фонд», «государственный жилищный фонд» и «частный жилищный фонд» используется признак принадлежности жилищного фонда в зависимости от вида права собственности. Термины «ведомственный жилищный фонд», «собственник жилищного фонда», «собственник многоквартирного дома», «дома ТСЖ», «дома ЖСК» и «частный сектор» связаны с принадлежностью жилищного фонда различным субъектам или с их участием в определении порядка его использования.

Содержащиеся в ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N51218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»6 основные понятия и термины используются не только в этом законодательном акте, а являются обязательными для всей сферы регулируемых отношений.

В статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации7 дается законодательное определение жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех (независимо от того, в чьей собственности они находятся) жилых помещений, находящихся на территории РФ. В состав жилищного фонда входят и жилые дома, и квартиры, и комнаты, и иные помещения в многоквартирных домах.

В Жилищном кодексе также приведена классификация видов жилищного фонда. При этом если за основу классификации взять форму собственности, то жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд; государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд.

В Жилищном кодексе предусмотрена возможность классифицировать жилищный фонд и по другим основаниям. Например, можно за основу классификации брать цель использования жилого помещения. В этом случае жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального назначения; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.

На основании проведенного исследования Олтяну A.A. в своей работе8 выделяет в системе управления жилищной сферой четыре уровня: федеральный; региональный; муниципальный; общественный. Каждому уровню соответствует своя организационная структура управления.

Государственным управлением жилищной сферой, согласно Городову O.A, - «является организованный процесс руководства, регулирования и контроля государственных органов за развитием жилищной сферы, надлежащим содержанием и ремонтом жилищного фонда, инженерного оборудования, придомовых территорий, установление принципов расчета, сбора и использования платежей за жилье и коммунальные услуги».9

Управление жилищным фондом на региональном и муниципальном уровне10 является необходимым вследствие наличия - соответствующих видов жилищного фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципальных образований.

На муниципальном уровне вопросы управления жилищным фондом должны решаться, исходя из предметов ведения местного самоуправления, круг которых очерчен в Федеральном законе и законах субъектов Российской Федерации,11 12 устанавливающих принципы и порядок организации местного самоуправления на соответствующих территориях.

Как на региональном, так и на муниципальном уровне низовым звеном управления жилищным фондом выступают так называемые службы заказчика, создаваемые преимущественно в организационно-правовых формах государственных (муниципальных) унитарных предприятий или государственных (муниципальных) учреждений.13

Общественный уровень управления наиболее широко представлен объединениями граждан-домовладельцев — товариществами собственников жилья, жилищно-строительными и жилищными кооперативами.14 15

В Жилищном кодексе РФ отражен объект управления - «многоквартирным домом», понятие «управление многоквартирным жилым домом» при этом не дается, хотя управлению многоквартирными домами в нем посвящен целый раздел. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ определено лишь, что управление многоквартирным домом (т.е. домом, в котором две квартиры и более) может осуществляться различными способами:

• путем непосредственного управления собственниками помещений (в том числе и нежилых);
• путем создания ТСЖ, ЖСК, жилищного или иного специализированного кооператива;
• путем заключения договора с управляющей организацией.

Признаками управления многоквартирным домом16 являются:

Деятельность. Управление — это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом — это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме — осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом.

Субъект. Субъект управления — лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).17

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению, имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Управление является сложным процессом, который чаще всего рассматривается на основе функций управления.

Различают функции управления общие и конкретные.18

К общим функциям управления относятся: прогнозирование, нормирование, планирование, организация, мониторинг, координация, регулирование, мотивация, контроль, учет, анализ.

Эти функции охватывают цикл управления и пронизывают все конкретные функции, выполняемые руководителями, специалистами и другими служащими.

Внешние функции управления направлены на реализацию связей организации со смежными и вышестоящими органами.

Внутренние функции управления возникают внутри и между управленческими подразделениями организации как одного, так и разных уровней.

Главная функция управления - функция, для осуществления которой создан объект управления (подразделение, организация).

Основные функции управления - функции, необходимые для реализации главной функции управления.

Вспомогательные функции - способствуют осуществлению основной функции управления.

Полезная функция - отражает сущность объекта, его назначение, определяет его работоспособность и направлена« на обеспечение эффективного функционирования объекта.

Дублируемая функция - излишняя функция, по сущности и назначению принадлежит одному из выполняющих ее объектов, ведет к увеличению затрат на содержание управленческого аппарата, так как выполняется несколькими подразделениями.19

Современный способ управления, как основная задача реформирования, представляет собой разделение функций заказчика и подрядчика, что в последствии должно привести к развитию конкуренции на рынке ЖКХ и сохранению за государством только функций, мониторинга, планирования, учета, регулирования и контроля за состоянием жилищного фонда в обеспечение прав граждан, установленных жилищным законодательством. Остальные управленческие функции переходят новым управляющим единицам, которыми являются управляющие компании, ТСЖ, ЖСК, а так же рыночным отношениям в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда.

Исходя из современных условий содержания и обслуживания жилищного фонда, классическое понятие управления многоквартирным домом нуждается в корректировке и уточнении.

На наш взгляд, для единообразного толкования в дальнейшем понятия «управление многоквартирным домом» на начальном этапе необходимо дать ему определение, опираясь на общепринятые термины и понятия, с учетом нового способа управления, вводящего новые функции и четко закрепляющего за конкретными субъектами управления и исключающего дублирующую функцию существующих и вновь введенных субъектов.

Управление многоквартирным домом — это процесс планирования и организации мероприятий по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем в доме с двумя и более помещениями и предоставления его жителям коммунальных услуг, основанный на ведении мониторинга технического состояния дома и направленный на создание благоприятных и безопасных условий проживания в доме, а также обеспечение функционирования в нем социально-экономических процессов.

На основании уточненного определения управления многоквартирным домом, в котором особое место отводится мониторингу технического состояния зданий встает вопрос создания новой информационной системы обеспечения управления, построенной на основе фундаментальных принципов и отвечающей всем современным требованиям функционирования жилищной серы. Учитывая практически полное отсутствие качественной достоверной информации в системе управления о натуральных показателях и техническом состоянии многоквартирных домов. Первым необходимым шагом является сплошная паспортизация жилищного фонда и создание в результате информационно-аналитической базы данных (ИАБ), которая должна стать основой разрабатываемой и описываемой автором в дальнейшем информационно-аналитической системы управления многоквартирными домами в городах.

Основная задача создания и обновления информационно- аналитической системы управления многоквартирными домами — качественное выполнение практических мероприятий по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и сокращение затрат на эти мероприятия.

Информационное обеспечение создаваемое на основе паспортизации многоквартирных домов требуется всем субъектам управления и участникам жилищно-коммунальных отношений.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, каждому из них нужна информация о возможных вариантах заключения договора на оказание жилищно-коммунальных услуг (какие организации действуют на рынке, типовые формы договоров и т.п.), а каждой организации, заключившей договор на поставку жилищно-коммунальных услуг нужна будет оперативная информация о потребителях (количество человек, зарегистрированных в квартире и т.п.). В этом случае количество обращений к информационной базе может быть очень большим (Рисунок 1), но эффективность процесса управления многоквартирным домом при этом повышается незначительно (т.к. варианты использования полученной информации у каждого собственника могут быть разнонаправленными).

Рисунок 1. - Пользование информационной базой при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками.

Источник: составлено автором

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом) информация о поставщиках жилищно-коммунальных услуг будет необходима уже только Правлению товарищества собственников жилья (жилищного кооператива). Затем Правление может представить членам товарищества собственников жилья (жилищного кооператива) результаты анализа полученной информации в качестве доказательства обоснованности своего выбора организаций-поставщиков жилищно-коммунальных услуг. А поставщики жилищно-коммунальных услуг могут обратиться к информационной базе за необходимой им информацией, хотя основные сведения о жилых помещениях и жильцах они могут получить через Правление товарищества собственников жилья (жилищного кооператива). В этом случае количество обращений к информационной базе значительно снижается (Рисунок 2) и повышается эффективность процесса управления многоквартирным домом.

Рисунок 2. - Пользование информационной базой при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным

кооперативом).

Источник: составлено автором

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

При управлении; многоквартирным домом управляющей организацией информация о рынке жилищно-коммунальных услуг (действующие организаций, типовые формы договоров и т.п.) будет необходима уже только Управляющей организации. Затем Управляющая организация может представить собственникам жилья результаты анализа полученной информации в качестве доказательства обоснованности своего выбора организаций-поставщиков жилищно-коммунальных услуг. А поставщики жилищно-коммунальных услуг могут обратиться к информационной базе за необходимой им информацией, хотя основные сведения о жилых помещениях и жильцах (количество человек, зарегистрированных в квартире и т.п.) они могут получить через Управляющую организацию. В этом случае количество обращений к информационной базе значительно снижается (Рисунок 3) и повышается эффективность процесса управления многоквартирным домом.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Для решения любой из существующих проблем жилищно- коммунальной сферы требуется применение информационных технологий. Качественная и достоверная информация является ценнейшим ресурсом, востребованным всеми участниками рынка. Органам власти применение информационных технологий в сфере ЖКХ позволяет оперативно контролировать ситуацию, что необходимо для бюджетирования и учета текущих платежей, планирования и контроля работ, разработки нормативно-правовой базы; инвесторам информационные технологии помогут рассчитать необходимые инвестиции и возможную отдачу от них. Рядовым гражданам, конечным потребителям услуг ЖКХ, внедрение информационных технологий позволит вести контроль над потребляемыми ресурсами и оптимизировать их расходование.

Рисунок 3. - Пользование информационной базой при управлении многоквартирным домом Управляющей организацией.

Источник: составлено автором

Таким образом, проведя анализ сложностей, возникающих в процессе управления жилищным фондом городов на современном этапе, можно сделать вывод о роли информационно-правового обеспечения. Роль информационного обеспечения в процессе управления многоквартирными домами можно представить в следующем виде (Рисунок 4)

Создание отвечающей современным требованиям и эффективно функционирующей информационно-правовой базы управления жилищным фондом позволит решить следующие задачи:

Рисунок 4. - Роль информационного обеспечения системы управления жилищным фондом крупных городов.

Источник: составлено автором

обеспечить органы власти и других участников имущественно- правовых отношений в жилищной сфере полной объективной информацией об объектах жилищной сферы, их техническом состоянии и других характеристиках;

• в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений сформировать консолидированную информационную базу об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;
• обеспечить полноту и достоверность сведений о налоговой базе;
• обеспечить информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• обеспечить сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

1.2. Опыт и проблемы управления объектами жилищного фонда,

возможные пути решения.

В докладе Европейской Экономической Комиссии ООН на 67 сессии Организации Объединенных Наций, проходившей 18-20 сентября 2006 года в Женеве20, Комитетом по жилищному хозяйству и землепользованию отмечались проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами.

Примерно за последние 15 лет проблема неблагополучных городских районов, вызванная структурными и социально-экономическими проблемами, которые были связаны со строительством многоквартирных жилых домов (включая многоэтажную застройку), стала в странах региона Европейской Экономической Комиссии ООН одной из наиболее острых и трудноразрешимых. Наличие районов, где сосредоточена большая часть городского населения, испытывающего лишения, препятствует устойчивому экономическому развитию, ослабляет сплоченность общества и ведет к высоким экологическим издержкам. Проблема устойчивого восстановления и реконструкции многоквартирного жилого фонда, который был построен в период с 60-х по 80-е годы прошлого века, имеет большую важность для значительной части населения. Поэтому одной из приоритетных задач по решению вышеперечисленных проблем для стран- членов Европейской Экономической Комиссии ООН на начальном этапе является сбор и обобщение информации о состоянии многоквартирных жилых домов, особенно в районах старой застройки, а также о составе собственников и арендаторов жилых помещений.21

Начиная с конца 40-х годов и до 90-х годов прошлого века строительство многоквартирных жилых домов, включая многоэтажные здания, было одной из главных тенденций в регионе Европейской Экономической Комиссии ООН. После второй мировой войны возникла огромная нехватка жилья и новой концепцией городского строительства стало сооружение типовых панельных домов. Позднее в странах Западной Европы такой вид жилья стал рассматриваться как второсортный, и многие жилые здания были снесены, даже несмотря на то, что их качество было еще вполне приемлемым. В то же время эти страны накопили многолетний опыт управления недорогостоящим многоквартирным жилым фондом силами жилищно-строительных ассоциаций и частных компаний. В то время как физическое состояние этого жилого фонда в настоящее время, как правило, не вызывает серьезных опасений, проблемой является его статус на рынке жилья.

Подобная ситуация наблюдается и в крупных городах РФ. Разносторонний анализ сложившейся социальной ситуации в городах указывает на необходимость составления специальных информационных материалов способных обеспечить эффективное отслеживание и анализ изменений происходящих в данном секторе.