Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

Содержание

Введение…………………………………………………………………..3

Глава 1. Категория собственности  в отношении жилых объектов недвижимости………………………………………………………………….……..6

§1. Многоквартирный дом как объект недвижимости. Возникновение права собственности на жилые помещения…….………………………….....6

§2. Юридическая категория «права общей собственности» в многоквартирном доме………………………………………………………………….….12

§3. Правовое регулирование общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме………………………………………………………….19

§4. Правовое регулирование общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире…………………………………………………………24

Глава 2. Содержание права  собственности на жилые помещения  и вытекающие из него права……………………………………………………….…...33

§1. Права и обязанности собственников жилых помещений в многоквартирном доме…………………………………………………………………..….33

§2. Права и обязанности лиц, проживающих в многоквартирном доме, но не являющихся собственниками помещений……………………………...40

Глава 3. Защита прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме и членов его семьи…………………………………………………...53

Заключение………………………………………………………..……….63

Список источников……………………………………………………..…68

Введение

Одной из наиболее острых проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище. Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном российском законодательстве особый правовой режим. Относясь к категории недвижимого имущества, они имеют строго целевое назначение. Такой подход законодателя обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

 Актуальность темы дипломной работы связана с существенным обновлением жилищной политики в Российской Федерации, которое происходит в настоящее время.  Кроме того, произошли изменения в жилищном законодательстве, так например, введен в действие Федеральный закон от 04 июня 2011 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».¹

Кроме того, возникновение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет существенное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, как многочисленных и разнообразных способов его приобретения, так и правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права.

Целью настоящей дипломной работы является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при определении объема прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме и членов его семьи.

Исходя из обозначенной цели, определены следующие задачи:

- рассмотреть категорию собственности в отношении жилых объектов недвижимости сквозь призму выявления оснований возникновения права собственности, определения юридической категории и правового регулирования общего имущества собственников в многоквартирных домах;

- определить содержание права собственности на жилые помещения и вытекающие из него права;

- охарактеризовать способы защиты прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме и членов его семьи;

- обобщить выводы по проделанной работе в заключение, и наметить проблематику, имеющую место в действующем законодательстве.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу возникновения права собственности на жилые помещения и общее имущество собственников многоквартирных домов и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства и иные нормы, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу возникновения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения. А также судебная практика, складывающаяся в рассматриваемой сфере, в частности, практика Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Федеральных арбитражных судов округов, а также Калининградской области.

Методологическую основу исследования составили: сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и общего имущества многоквартирного дома использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

 Степень разработанности темы дипломной работы выражается в том, что проблематика права собственности на жилые помещения в различных аспектах исследовалась как в работах дореволюционных ученых, таких как: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и других. А также современных отечественных правоведов, как в области общей теории права, так и отраслевых юридических наук, например: А.В. Афониной, Ю.С. Беспаловой, Д.В. Горделюк, А.О. Егоровой, Н.Ю.  Грудициной, П.А. Грось, М.Ю. Тихомировой, П.В. Макеевой, В.К. Михайловой, В.Д. Рузановой, К.И. Скловского, Е.А. Чефрановой и других.

 Однако необходимо также отметить, что законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно, рассматриваются общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права. Без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Глава 1. Категория  собственности в отношении 

жилых помещений

§1. Многоквартирный дом как объект недвижимости.

Возникновение права собственности на жилые помещения

Право собственности является важнейшим институтом гражданского права любой общественно-экономической формации. Этот институт представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ конкретным лицам, возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ими, а также обеспечивающих защиту правомочий собственников в случае их нарушения. Основными источниками регулирования отношений собственности в Российской Федерации являются: Конституция Российской Федерации,² Гражданский кодекс Российской Федерации.³

Так, в соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Что же касается прав на жилые помещения, то в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право закреплено, что каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Таким образом, в контексте Основного закона страны право частной собственности на жилье в России незыблемо и непоколебимо.

Рассматривая многоквартирный дом как комплекс недвижимого имущества, необходимо отметить, что он включает жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящиеся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной и муниципальной собственности.

Определение понятия «многоквартирный дом» содержится в п. 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». ⁴ Согласно которому под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Либо в помещение общего пользования в таком доме.

В материальном плане  многоквартирный дом находит  свое выражение в виде непосредственно  здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

1) конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и прочее);

2) помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан.⁵ Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. ⁶ Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям, согласно ст. 16 ЖК РФ, относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения);⁷

3) все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и тому подобное). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты;

4) инженерные сети и оборудование внутри здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и тому подобное.

Таким образом, можно  выделить ряд признаков, при наличии  которых дом будет признаваться многоквартирным:

а) состоит не менее  чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность  прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих  различным собственникам;

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для  постоянного проживания граждан;

г) располагается на земельном  участке.⁸

Спорным остается вопрос, является ли многоквартирный дом  сам по себе недвижимостью, либо недвижимыми должны признаваться только находящиеся в этом доме жилые помещения? В цивилистике по данному поводу были высказаны различные мнения. Так, А. Иванов отмечает, что «многоквартирный дом сам по себе к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится. В итоге многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир, принадлежащих различным собственникам, и общего имущества многоквартирного дома. Сам же многоквартирный дом рассматривается как некое собирательное понятие (абстракция) и не выступает самостоятельным объектом жилищных прав».⁹ Общее же имущество многоквартирного дома автором отнесено к объектам недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса.¹⁰

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Многоквартирный дом подпадает под все признаки этого определения, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Тем не менее, в доктрине господствует мнение, что объектами недвижимости являются составляющие многоквартирный дом части, жилые (квартиры, комнаты) и нежилые помещения, которые, совершенно очевидно, сами по себе связи с землей не имеют, а вот многоквартирный дом в целом, как строение, объектом недвижимости не является.¹¹

Согласно указанной точкой зрения можно сделать вывод, что в случае, если на каком-либо этапе все помещения (как жилые, так и нежилые), будут принадлежать на праве собственности одному лицу, то такое строение вообще перестанет считаться многоквартирным домом. Очевидно, что при этом такое сооружение не будет признано недвижимостью, так как технически в здании все равно будет несколько самостоятельных квартир, пусть и принадлежащих на праве собственности одному субъекту, но технически обособленных друг от друга «трехмерным контуром», имеющих самостоятельный выход, включающие в свой состав элементы внутренней отделки и декора.¹²

По сути, любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, поскольку кроме личной собственности на жилье, она включает долевую собственность на общее имущество. С такой позицией можно согласиться.

Рассматривая основания возникновения права собственности на жилые помещения, особенно в многоквартирном доме, нужно отметить, что они имеют определенную специфику, так как нынешний переходный период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения права собственности. Более того, в гражданском законодательстве содержится большое многообразие способов возникновения права собственности непосредственно на недвижимое имущество, у каждого из которых есть свои особенности, а также порядок и основания приобретения, порядок регистрации права на  объекты недвижимости. Важным является то, что, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».¹³

Кроме того положения  о недвижимом имуществе, в том  числе, жилых помещениях содержатся в таких нормативных актах, как: Жилищный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации,¹⁴ Федеральный закон от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,¹⁵ Федеральный закон от 30 декабря 2004 года «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов»¹⁶ и другие.

Право собственности на жилое помещение принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть лишь при наличии совокупности  юридических фактов. Такие юридические факты называются основаниями возникновения права собственности.

 В гражданском законодательстве способы возникновения права собственности подразделяются на первоначальные и производные. При первоначальных способах право собственности на жилое помещение возникает впервые, независимо от прав на это имущество других лиц. При производных способах приобретения право собственности на жилье основано на праве собственности прежнего собственника. Общий порядок возникновения права собственности установлен в ст. 218 ГК РФ, в которой содержатся основания возникновения права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, к первоначальным способам приобретения права собственности относятся создание объекта недвижимости для собственных нужд (строительство индивидуального жилого дома и другое), незавершенное строительство, участие в долевом строительстве жилищного дома.

К производным способам возникновения права собственности  относятся:

- купля-продажа недвижимости;

-наследование недвижимого  имущества, как по завещанию,  так и по закону;

-признание права собственности  судом (при отсутствии или при  наличии спора о праве);

- договор дарения;

- договор мены;

-сделка приватизации;

-выплата пая в кооперативе;

-договор ренты;

-реализация имущества  с публичных торгов;

-раздел имущества,  находящегося в совместной собственности. 

Таким образом, основания  возникновения права собственности на жилое помещение весьма многообразны, но главным является то, что для всех рассмотренных выше ситуаций необходима обязательная государственная регистрация ввиду специфической особенности такого объекта гражданского права как недвижимость. ¹⁷

§2. Юридическая категория «права общей собственности»

в многоквартирном  доме

Общее имущество в  многоквартирном жилом доме - это  особая разновидность общей долевой собственности, которая, по существу, не выделяема в натуре и нереализуема. Появление права общей собственности всегда сопряжено с вынужденной необходимостью, исключительностью создаваемых правовых конструкций. Любое лицо, прежде всего, заинтересовано в единоличном обладании собственностью. По мнению К.И. Скловского, «в реальности невозможно обнаружить продиктованный практическими нуждами договор, имеющий единственной, а не факультативной целью - возникновение общей собственности».¹⁸

Создание такой правовой конструкции как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома - это вынужденная необходимость. Которая на современном этапе развития отечественного права, с одной стороны, наиболее полно защищает интересы собственников помещений в данном доме («права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений»). А с другой стороны - дает возможность государству осуществлять свои функции в области жилищных отношений.¹⁹

Так, в постановлении Президиума восьмого арбитражного суда от 25 марта 2011 года № 3 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.²⁰

Невозможность раздела  имущества, находящегося в долевой  собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в пп. 4 п. 2 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом. Если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суды, как правило, учитывают фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.²¹

Следует отметить, что  право общей собственности собственников  жилых помещений многоквартирного жилого дома имеет свою, отличную от правовой конструкции единоличного собственника, специфику. На данную специфику указывал еще в своих трудах профессор Г.Ф. Шершеневич, определяя, что «...общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Самый теоретически и практически сложный вопрос в данном случае в том, что составляет объект права каждого из собственников. Каждый из них имеет право не на всю вещь, но на известную долю, а в тоже время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, - в каждой материальной ее частице он имеет свою долю. Поэтому выражение «право на долю» не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать».²²

Необходимо отметить, что предоставленное в нормах ЖК РФ право долевой собственности значительно отличается от того содержания права собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются, но не могут свободно распоряжаться таким имуществом.²³ Таким образом, использование и распоряжение общим  имуществом не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений.

Так, например, Е.В. Максименко, Р.Я. Батаевой, Е.Г. Родичевой обратились в Октябрьский районный суд г. Калининграда к Р.Р. Алиеву о признании права собственности на нежилые помещения. Истцы в своем заявлении указали, что они являются собственниками квартир многоквартирного жилого дома по адресу: г. Калининград, ул. Сержанта Колоскова, дом 6а. При получении 09 марта 2011 года сведений из ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», истцам стало известно, что нежилые помещения, находящиеся на цокольном этаже, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, зарегистрированы на праве собственности за Р.Р. Алиевым. При этом все нежилые помещения цокольного этажа, включая и спорные помещения, были объединены в один литер и выставлены ответчиком на продажу. Истцы ссылались на ст. 36 ЖК РФ и ст.ст. 289, 290 ГК РФ, указывая, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в связи с чем, право собственности ответчика на указанные помещения незаконно, и у ответчика не имеется оснований выставлять спорные помещения на продажу.

Суд, при рассмотрении дела, установил незаконность владения Р.Р. Алиевым общим имуществом, и соответственно договор о признании права собственности общего имущества за Р.Р. Алиевым ничтожным, и в части признания  права общей долевой собственности за жильцами многоквартирного дома иск был удовлетворен.²⁴

Действительно, ни один собственник  квартиры не может продать третьему лицу, например, лестничную площадку в доме или часть подвального помещения. Право на распоряжение означает возможность свободно определять юридическую судьбу такого имущества, и, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, имущество в многоквартирном доме можно уменьшить только путем его реконструкции.²⁵

По смыслу целевого назначения общего имущества в многоквартирном  доме его нельзя продавать, оно вообще не может находиться в гражданском обороте отдельно от самих жилых помещений в данном доме.

В нормах ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения будет равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ). Данное условие о переходе при продаже квартиры права собственности и на соответствующую часть общего имущества можно включать в договор купли-продажи такой квартиры. Согласно ст. 38 ЖК РФ такое включение в договор купли-продажи совершенно не обязательно, но если этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с регистрацией данной сделки в регистрационном органе. И наоборот, если в договоре купли-продажи будет содержаться условие, согласно которому переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то такое условие будет являться ничтожным.

Следует отметить, что  целевое назначение общего имущества в многоквартирном доме несколько отличается от целевого назначения самих жилых помещений. Если назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений и внутридомовой инфраструктуры - обеспечение эксплуатации и нормального функционирования жилых помещений.

Также необходимо обратить внимание на то, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.²⁶ При этом законодатель говорит только о праве владения и пользования, но не о праве собственности. По решению общего собрания собственников такие помещения, в отношении которых возможен только переход права владения и пользования, могут быть переданы в аренду.²⁷

Более того, от условий предоставления объектов общего имущества в «дополнительное» пользование зависит необходимость заключения договора. Договор является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора. В частности, только при наличии договора коммерческая организация сможет подтвердить исключительные права на пользование имуществом.

Так, например, суд удовлетворил требования товарищества собственников жилья²⁸ о демонтаже рекламной конструкции с фасада многоквартирного дома, ссылаясь на отсутствие договора между товариществом и собственником нежилого помещения в доме.²⁹

Возможность заключения договора, в свою очередь, зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в доме.³⁰

Следует отметить, что доля в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь помещения включает в себя как полезную (жилые комнаты), так и вспомогательную площадь (кухня, коридор, ванная комната и другое), что предусмотрено в ч. 1 ст. 42 ЖК РФ.

П.А. Грось считает, что определение доли в праве общей собственности на общее имущество может подчиняться следующему правилу. В силу ст. 245 ГК РФ допускается, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей, в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. И, независимо от такого соглашения, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.³¹

Однако, как мне представляется, следует отметить, что для регулирования данных отношений недопустимо применение норм ГК РФ. С одной стороны, положения ЖК РФ не ограничивают право собственников на создание более комфортных условий проживания. Однако ст. 37 ЖК РФ императивна и не предполагает иное определение долей в праве общей собственности, чем установлено законом, то есть такая доля должна быть пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Более того, законодатель разрешает собственнику при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, объединить эти помещения в одно (при этом границы между смежными помещениями могут быть изменены) без согласия других собственников. Но только в случаях, когда это не повлечет изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если же реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. ³²

Таким образом, можно отметить, что юридическая категория «права общей собственности» применительно к жилым объектам недвижимости, которое регулируется нормами ЖК РФ, отличается от содержания права долевой собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Вызвано это тем, что общее имущество в многоквартирном жилом доме - это особая разновидность общей долевой собственности, которая, по существу, не выделяема в натуре и нереализуема. Создание такой правовой конструкции как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома - это вынужденная необходимость, так как право общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома имеет свою, отличную от правовой конструкции права единоличного собственника, специфику.

§3. Правовое регулирование общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме

Правовое регулирование – это осуществляемое при помощи системы правовых средств (юридических норм, правоотношений, индивидуальных предписаний и другое) результативное, нормативно-организационное воздействие на общественные отношения с целью их упорядочения, охраны, развития в соответствии с общественными потребностями.³³

И поскольку общее имущество  собственников квартир в многоквартирном доме – это особая разновидность общей долевой собственности, в законодательстве обнаруживаются особенности при анализе правового регулирования осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения по отношению к  такому имуществу в целом, которые необходимо рассмотреть более подробно.