Правовые основы оценочной деятельности 
 

Содержание 

Введение                                                                         3

Глава 1. Общие  положения об оценочной деятельности  8

1.1. Становление оценочной деятельности в России       8

1.2. Понятие оценочной деятельности                            13

1.3. Субъекты  и объекты оценочной деятельности         22

Глава 2. Правовой режим оценочной деятельности        32

2.1. Порядок проведения  оценки                                    32

2.2. Оспоримость результатов оценки                            36

Глава 3. Договор на проведение оценки                         41

3.1. Обязательные требования к договору                      41

на проведение оценки                                                    45

3.2. Права и обязанности оценщика по договору

на проведение оценки                                                    53

3.3. Оплата услуг по договору на проведение оценки    59

Заключение                                                                    59

Список  использованных источников                              65

Приложения                                                                   72

Введение  

      Актуальность  темы исследования. Развитие коммерческих отношений приводит к становлению рыночных механизмов, одним из элементов которого является независимая оценка. Преобразования, произошедшие в экономике России, требуют пристального внимания ученых-правоведов к новым явлениям экономической и правовой действительности. В особенности это касается гражданско-правовых институтов, обслуживающих предпринимательские отношения. Упорядоченность общественных отношений, их системность и динамизм, являются необходимыми условиями функционирования и развития общества.

      Оценочная деятельность в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования. В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

      С середины 90-х годов 20 века независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни. Потребность в независимой оценке появляется из необходимости разрешить и устранить субъективные противоречия участников имущественных отношений посредством обращения к объективному квалифицированному мнению независимого лица для определения стоимости неденежного вклада в уставный капитал общества и размера доли участника при его выходе из общества или наследовании, установления рыночной стоимости акций при их выкупе акционерным обществом, совершении обществом крупной сделки, при ипотечном кредитовании в случае спора о величине стоимости предмета ипотеки, а также определения стоимости объектов государственной и муниципальной собственности в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при использовании объектов в качестве предмета залога, определения рыночной стоимости имущества для его реализации в порядке исполнительного производства и др.

      Данные  вопросы имеют не только юридический  аспект, но в значительной степени  и экономический. Однако если в объяснении процессов оценивания и ценообразования современной экономической наукой исходным пунктом определяется истолкование мотивов поведения участников обмена, производства и потребления, то цель юридической науки состоит, прежде всего, в определении сущности, понятия и признаков оценочной деятельности в их значении для построения системы правовых норм, регулирующих отношения между лицами, причастными к проведению независимой оценки.

      Правовые  основы оценочной деятельности определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»¹ (далее Закон об оценочной деятельности). Анализ практики его применения выявил ряд вопросов и проблем, требующих своего осмысления.

      Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

      Недостаточное распространение оценочных услуг  в период первичного распределения  собственности привело к тому, что огромная масса государственных предприятий была переведена в частную собственность, по намерено заниженным ценам. Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, потеряло право на присвоение будущих доходов от их деятельности. Проведение качественной оценки требует использования всего многостороннего комплекса подходов к ней: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке.

      Развитие  оценочной деятельности оказывает  огромное влияние на предпринимательскую среду, направляя действия владельцев компаний, инвесторов, банковских служащих и спекулянтов в сторону уменьшения риска неопределенности, высвобождения средств, неоправданно задержанных в качестве избыточного залога, пути увеличения инвестиционной привлекательности. Определение направлений совершенствования оценочной деятельности, является необходимым фактором развития предпринимательского сектора экономики России.

      Указанные обстоятельства определили актуальность и выбор темы исследования.

      Цель  и задачи исследования. Цель работы - проведение глубокого комплексного анализа правовых основ оценочной деятельности, выявление недостатков законодательства в указанной сфере и выработка рекомендаций по совершенствованию оценочной деятельности в сфере предпринимательства.

      Задачами  данного исследования являются решение  следующих вопросов:

• становление и развитие института оценочной деятельности в российском гражданском праве;
• понимание оценочной деятельности в гражданском и предпринимательском праве;
• характеристика субъектов и объектов оценочной деятельности;
• установление порядка и определение этапов оценочной деятельности;
• изучение условий оспоримости результатов оценки;
• анализ содержания договора на проведение оценки как основания осуществления оценочной деятельности.

      Объектом  исследования выступает сфера отношений в области независимой оценки, порожденных осуществлением оценочной деятельности.

      К предмету исследования относится комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных с правовым регулированием общественных отношений в области оценочной деятельности.

      Методологическая основа исследования. В процессе научного исследования использовались следующие методы: системного и функционального анализа, исторический, лингвистический,  формально-юридический, сравнительно-правовой, нормативный, структурно-правовой методы и др.

      Теоретическая и нормативно-правовая  база исследования. Теоретическую базу исследования составили научные труды в области общей теории права, гражданского права, предпринимательского (хозяйственного) права.

      В работе привлекались труды российских ученых: Белых В.С., Залавской О.М., Зенина И.А., Борисова А.Н., Кругловой Н.Ю., Татаровой А.В. и др.

      В процессе исследования автор обращался  к публикациям в периодических изданиях по указанной проблематике и использовал нормативные документы и практические материалы государственных органов, а также информацию из справочно-правовых систем «Консультант Плюс», «Гарант», «Референт» и из сети Internet.

      Структура и содержание работы определены целью и задачами исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений.

Глава 1. Общие положения об оценочной деятельности 

1.1. Становление оценочной деятельности в России 

      Оценка  как элемент государственной  экономической политики начала формироваться в России в середине 18 века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, т.е. описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

      Упоминания  о первых попытках оценки недвижимости относятся к 18 веку — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). В начале 19 в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества, проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861-1868).²

      С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 г. «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».³ К 1888 г. подушный налог был отменен окончательно. Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики.

      С начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в т.ч. выполнявшие и оценочные работы. Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки.

      Одной из первых программ, предназначенных  для получения оценочных сведений, была «Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии», разработанная Черниговской губернской земской управой в 1876 г. Несомненным является факт, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной статистики.

      Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 г. подушный налог для крестьян был заменен поземельным налогом, у правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма актуальным стал вопрос о единообразном подходе к оценке как земли, так и городской недвижимости.⁴

      Имея  в виду будущую реформу земского налогообложения, правительство России 8 июня 1893 г. издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества» в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а 4 июня 1894 г. министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона.

      Оценочная деятельность получила новый мощный импульс развития. Лучшие силы русской науки принимали участие в становлении оценочной статистики. Законом предписывалось создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.⁵ Главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 г. отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.

      Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения.

      Как видно из описания порядка организации  оценки в соответствии с законом 1893 г., устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 г. был принят новый Закон «Об оценке недвижимого имущества».

      Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. Изменились условия финансирования оценочных работ. Выполнение кадастровых работ, масштабных работ по оценочной статистике и непосредственная оценка недвижимого имущества требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, не работала система налогообложения недвижимости на основе оценки.

      Более чем тридцатилетний опыт русских  ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок. Современные подходы к вопросам оценки, применяемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики.

      К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, включившие передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Стараниями своих выдающихся ученых Россия с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости была одной из ведущих стран.

      С начала Первой мировой войны и  до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости (в рамках совершенствования достигнутого на 1914 г. уровня) было остановлено. И только в начале 1990-х годов, когда экономика России осваивала рыночные механизмы, появилась реальная потребность в оценке стоимости недвижимости.

      Современный российский рынок недвижимости начал формироваться в 1991 г. Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рынка опережали процесс законодательного регулирования оценочной деятельности. Настоятельность принятия правовой базы в регулируемой сфере была так велика, что отдельные субъекты Российской Федерации, не дождавшись принятия Федерального закона, начали принимать свои региональные нормативные акты. Попытки оценить недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты правительством Москвы, а также частными риелторскими и оценочными фирмами.

      Так, Московской городской Думой был  принят Закон от 11.02.1998 N 3 "Об оценочной  деятельности в городе Москве", в  котором были закреплены правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам. Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, к сожалению, не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам.

      В начале октября 1996 г. Государственная  дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности, в котором были установлены основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

      Пройдя долгий и непростой путь реформирования, институт оценочной деятельности получил свое развитие в федеральном законодательном акте, согласно которому:

• Установлено единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.
• Дан исчерпывающий перечень объектов оценки.
• Утверждена обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.
• Определен исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна. ⁶

      Таким образом, становление и развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.  

1.2. Понятие оценочной деятельности 

      Оценка  как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

      Сущность  правовой категории «оценка» проявляется в целях и объектах оценки. Однако если понимание категории оценка в общеюридическом смысле связывается с определенной квалификацией исследуемого явления, то в специально-правовом смысле (обусловленном целями, предметом и методами цивилистической науки) оценка направлена на понимание свойств объектов гражданских прав, признаваемых существенными для гражданского оборота, и связана с отношениями эквивалентного обмена. Ее проведение, и является предпосылкой свободного и равноценного обмена, соответствующего существующим в обществе требованиям разумности и справедливости.⁷

      Основными целями оценки являются: проведение конкурсов, аукционов, торгов; отражение в отчетности, купля-продажа, мена; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; приватизация, конфискация, национализация, ликвидация; составление брачного контракта; исчисление налога, пошлин, сборов; определение доли имущественных прав; хранение; разрешение имущественных споров; коммерческая концессия; передача прав собственности; передача в доверительное управление и другие.

      Выделяют  два вида оценки:

      1) обязательная оценка;

      2) инициативная (добровольная) оценка.

      Обязательная  оценка осуществляется в случаях, прямо  предусмотренных законодательством. Так, в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

      а также при возникновении спора  о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

      Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.

      Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

      Принципами осуществления оценочной деятельности являются:

• принцип профессионализма;
• принцип независимости;
• принцип достоверности.

      Можно выделить следующие характерные особенности (признаки) оценочной деятельности:

1. оценочная деятельность является видом профессиональной деятельности;
2. оценочную деятельность вправе осуществлять лица, признанные субъектами оценочной деятельности;
3. целью оценочной деятельности является определение рыночной или иной стоимости объектов оценки.

      1. Оценочная деятельность - это не просто любая деятельность, а именно профессиональная. В законодательстве довольно часто встречаются такие понятия, как, например, профессиональная деятельность адвоката, нотариуса, врача, журналиста и др. Но нигде не разъясняется, что такое профессиональная деятельность. Ни в одном нормативно-правовом акте не дается ни определение профессиональной деятельности, ни ее характерные особенности. Более того, данный термин употребляется в разном контексте в различных правовых актах, причем как в отношении физических, так и юридических лиц, а зачастую употребляется как синоним предпринимательской деятельности.

      Оценочная деятельность, являясь одним из видов предпринимательской деятельности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка с соблюдением требований действующего законодательства.⁸

      «Профессиональный» образовано от слова «профессия». Наиболее точное значение слова "профессия" дано в Большой советской энциклопедии: «Профессия (лат. professio - официально указанное занятие, специальность, от profiteer - объявляю своим делом), род трудовой деятельности (занятий) человека, владеющего комплексом специальных теоретических знаний и практических навыков, приобретенных в результате специальной подготовки, опыта работы. Профессиональная деятельность обычно является основным источником дохода». Некоторые виды профессиональной деятельности требуют получения специального разрешения (лицензии) на ее осуществление. За незаконное осуществление некоторых видов профессиональной деятельности, то есть без соответствующих полномочий или разрешений, может быть предусмотрена дисциплинарная, административная или уголовная ответственность.

      Хотелось  бы обратить внимание на два основных признака оценочной деятельности как профессиональной деятельности. В соответствии с Законом об оценочной деятельности это:

• подчинение правилам деловой и профессиональной этики;
• наличие профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

      2. Профессиональной оценочной деятельностью по Закону об оценочной деятельности могут заниматься только те лица, которые являются субъектами оценочной деятельности, а именно физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства. Более подробно об этом сказано в следующем параграфе.

      3. И последний признак оценочной деятельности: эта деятельность должна быть направлена на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

    Объектами оценки могут быть объекты гражданских прав, указанные в ст. 128 ГК РФ: вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги, а также иные объекты, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Более подробно об этом сказано в следующем параграфе.