Статистическое изучение структуры и динамики цен жилья на рынке недвижимости города Благовещенска

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

АМУРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

(ГОУВПО «АмГУ»)

Кафедра Э и МО

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: Статистическое изучение структуры и динамики цен жилья на рынке недвижимости города Благовещенска

по дисциплине Общая теория статистики

Исполнитель

студент группы 734            ____________________                 О.С.Демиденко

Руководитель

старший преподаватель     ____________________                  К.Д.Шубина

Нормоконтроль

доцент                                  ____________________                  Н.Н. Медзяловская                                      

Благовещенск 2008

РЕФЕРАТ

Работа 38 с., 3 рисунка, 8 таблиц, 12 источников, 3 приложения.

Цена, уровень цен, средняя цена, группировка, среднее квадратическое отклонение, дисперсия, коэффициент детерминации, темп роста, темп прироста, абсолютное значение одного процента, метод аналитического выравнивания, индексы цен, индексный метод, рынок недвижимости, корреляционно-регрессионный анализ.

В настоящее время весь мир – арена взаимосвязанной хозяйственной деятельности людей. В экономической литературе и в повседневной речи широко используется понятие цены. Сейчас любому образованному человеку необходимо иметь представление о том, что такое цена, из чего она складывается, что собой представляет и как рассчитывается. Данная работа раскрывает сущность понятия цены, а также рассматривает основные методы её анализа и расчёта, что является основной целью исследования. В работе рассматривается не просто цена, а цена за квадратный метр жилья на рынке недвижимости города Благовещенска на основе данных компании «АмурСтрой», являющейся одной из основных объектов рынка недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                                                  4                            

1 Теоретическое изучение статистики цен

1.1 Цена: понятие, функции, задачи статистики цен                                   6

1.2 Показатели статистики цен                                    7

1.3 Методы расчёта и анализа индексов цен                                                 13    

1.4 Анализ рынка недвижимости города Благовещенска                           16

2  Статистический анализ цен компании «АмурСтрой» за период с 3

квартала 2007 года по 3 квартал 2008 года

2.1 Группировка проданных квартир по цене одного квадратного

метра                                                                                                            19

2.2 Анализ средней цены одного квадратного метра и её варьиро-

вание                                                                                                            20

2.3 Анализ динамики цен одного квадратного метра за послед-

ние 5 кварталов. Метод аналитического выравнивания                         21

2.4 Применение индексного метода анализа цены одного квадрат-

ного метра                                                                                                   27

2.5 Корреляционно-регрессионный анализ влияние среднедуше-

вого дохода на цену одного квадратного метра                                      30

Заключение                                                                                                             33

Библиографический список                                                                                  35

Приложение А. Способы классификации цен                                                    36

Приложение Б. Структура цены в системе национальных счетов                   37

Приложение В. Структура цены по стадиям товародвижения                         38

ВВЕДЕНИЕ

Взятая для исследования тема на сегодняшний день является одной из самых злободневных, в связи с тем, что она очень актуальна в научном и практическом отношении. Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, в том числе на рынке недвижимости. Тема изучения структуры и динамики цены квадратного метра на рынке недвижимости города Благовещенска очень многообразна, она захватывает достаточно большой спектр вопросов, несмотря на то, что рассматривается в пределах города. Нет необходимости доказывать, что  к  ее проблематике особый интерес проявляют ученые и практики. Особенный интерес к изучению данной темы возникает, как и у коммерческих строительных организаций нашего города, так и у покупателей объектов недвижимости.

Цена – многофункциональное экономическое явление, ведущая рыночная категория. Изменение цены часто влечет за собой серьезнейшие социальные, экономические, а также политические  последствия. Поэтому во всесторонней и объективной информации о ценах, в глубоком  анализе закономерностей и тенденций их  изменения  заинтересовано все общество, а не только властные структуры и маркетинговые службы.

Целью данной работы является не просто рассмотрение структуры и динамики цен, а рассмотрение их статистических методов анализа и расчёта.

Для достижения цели курсовой работы, были поставлены следующие задачи:

1) теоретическое изучение цены: понятие, виды, функции, а также изучение задач статистики цен;

2) изучение общих статистических методов рассмотрения цен, а также рассмотрение специальных методов изучения цен;

3) используя реальные данные, применить статистические методы изучения на практике и сделать выводы о структуре и динамики цен.

Работа содержит не только теоретическую, но и практическую (расчётную) часть, основанную на данных строительной компании «АмурСтрой», являющейся объектом проводимого исследования. Компания «АмурСтрой» находится на рынке недвижимости уже давно и занимает на нём твёрдые позиции. Товаром компании являются жилые и нежилые помещения. В данной работе будет рассмотрена структура и динамики цены квадратного метра именно жилых помещений.

Предметом исследования выступает цена квадратного метра жилья на рынке недвижимости города Благовещенска.

В результате исследования были применены как специальные методы изучения цены (индексный метод), так и общие статистические методы изучения, такие как группировка, были использованы показатели динамики и показатели вариации. А также в работе был выделен и рассмотрен корреляционно-регрессионный анализ.

Для того чтобы в полной мере раскрыть тему, а также провести необходимые расчёты тщательно была рассмотрена специальная литература. Основой теоретической части послужили учебники по статистике и статистике рынка, а также учебные пособия и практикумы по статистике для ВУЗов. Для анализа рынка недвижимости города Благовещенска использовались данные газет и журналов, таких как Квартирьер и Вопросы статистики, а также данные официального статистического сайта. В практической части в наибольшей степени были применены данные компании «АмурСтрой» (расчёт стоимости одного квадратного метра общей площади квартир жилых домов).

              1 ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ИЗУЧЕНИЕ СТАТИСТИКИ ЦЕН

1.1    Цена: понятие, функции, задачи статистики цен

Цена – сумма денег,  уплачиваемая  за  единицу товара, эквивалент обмена товара на деньги /8, c.266/. Цена – это выражение стоимости товара в денежных единицах определенной валюты за количественную единицу товара в конкретных условиях места и времени /1, c.88/.

Цены, процессы  их образования и изменения представляют  собой предмет статистического исследования. Статистика цен - самостоятельный блок, входящий как  составная часть в статистику рынка и соответственно в социально-экономическую статистику. В условиях рыночной экономики статистика цен имеет важное значение. Конкуренция ведёт к дифференциации цен, поэтому объектами становятся не только цены, но и покупки с учётом корректировки цен на возможные скидки или надбавки (например, скидка за количество покупок постоянным клиентам, за покупки вне сезона или надбавки за рассрочку платежа, за упаковку, тару, дополнительные услуги) /8, c.266/.

Задачи статистики цен многообразны. Основными из них являются:

1)     характеристика состояния рынка. Для этого следует отслеживать поведение цен как ответную реакцию на изменение экономической ситуации (эмиссия денег, изменение доходов населения);

2)     изучение цены и её динамики как фактора уровня жизни, как индикатора инфляционных процессов;

3)     изучение цены с позиции производителя и продавца для выявления рентабельности, определения структуры цены и доли в ней налогов;

4)     международные и межрегиональные сопоставления /12, c.104/.

Важной частью статистического изучения ценообразования является анализ структуры цен определённого товара.  Анализ отдельных элементов цены позволяет выявить сложившиеся условия производства и обращения конкретного товара, экономические связи между отраслями экономики.

Категория цены связана с функционированием товарно-денежных отношений. В условиях развитого рынка цена харак­теризует не только те затраты на производство и реализацию товара, которые произведены, но и признаваемый обществом спрос. При помощи цен определяются, прогнозируются и анализи­руются хозяйственные пропорции, эффективность производства, выгодность продукции для производителей и потребителей /9, c.267/.

Цена выполняет учетную, стимулирующую и распредели­тельную функции. Учетная функция позволяет оценить затраты и результаты производства. Стимулирующая функция призвана активизировать науч­но-технический прогресс, повысить ресурсосбережение, эффективность производства и качество продукции. Распределительная функция предусматривает учет в цене акциза на отдельные группы и виды товаров, налога на добавленную стоимость и других форм централизован­ного чистого дохода, который поступает в федеральный и местный бюджеты. С помощью этой функции цены ре­шаются социальные задачи /2, c.369/.

Цены классифицируют по различным направлениям /8, c.271/:

- по сферам товарного обслуживания;

- по способу отражения транспортных расходов;

- по формам продаж;

- по стадиям продаж;

- по степени регулирования;

- по степени устойчивости во времени /Приложение А/.

1.2    Показатели статистики цен

Уровень цен – обобщающий показатель, характеризующий состояние цен за определённый период времени, на определённой территории, по совокупности товаров и товарных видов с близкими потребительскими свойствами. Показатель уровня цен усредняет  множество индивидуальных актов купли-продажи, сглаживает (выравнивает) возможную вариацию цен и проявляется как средняя величина, тенденция, отражающая определённую закономерность ценообразования.

Индивидуальный (однотоварный) уровень цен – это абсолютная величина – сумма денег, уплачиваемых на рынке за товарную единицу. Для цен совокупности однородных товарных единиц, для цен, варьирующих во времени и пространстве, обобщённой характеристикой является средняя цена /7, c.245/.

Выбор формулы для расчёта средней цены зависит от имеющейся информации. Если предполагается, что части совокупности примерно равны или фактор весомости каждой цены по определённой причине игнорируется, то расчёт средней цены осуществляется по формуле простой средней арифмитической:

                                                                                                         (1)

Если известен объём продаж в натуральном выражении или в стоимостных единицах, то используют формулы соответственно средней арифметической или гармонической взвешенной:

                                                                                               (2)

                                                                                              (3)

где - цена i-й разновидности товара;

         - количество i – вида товара;

          n – число видов товара.

              В соответствии с международной методологией построения системы национальных счетов (СНС) торговля относится к про­изводственным видам деятельности, поэтому структура цены оп­ределяется по стадиям производства /Приложение Б/.

До внедрения СНС в макроэкономические расчеты торговля относилась к сфере обращения и структура цен, используемых в официальных расчетах, определялась по стадиям товародвиже­ния. Обычный массовый товар проходит три стадии товародви­жения: производитель – оптовая торговля, оптовая торговля – розничная торговля, розница – потребитель /10, c.300/. В соответствии этим стадиям можно выделить основные составляющие цены, то есть её структуру /Приложение В/.

В общем виде структура розничной цены может быть пред­ставлена следующим образом, как на рисунке 1 /10, c.300/.

Рисунок 1 – Структура розничной цены

Органы статистики периодически проводят обследования пред­приятий для изучения структуры цен основных продовольственных товаров. Изучение структуры цен начинается с группировки товаров по потребительскому назначению и другим признакам. Выявляются взаимозаменяемые и дополняющие това­ры, а также одинаковые товары различного качества, отличающи­еся по потребительским параметрам /10, c.302/. Затем на основе выборочных обследований по кругу товаров-представителей (товарных групп) или сплошных обследований (при регулярном, чаще компьютерном, учете) выявляется харак­терная структура цен.

Показатели вариации используются для измерения степени колеблемости отдельных значений признака от средней. Основные показатели: размах колебаний, дисперсия, среднее квадратическое отклонение и коэффициент вариации.

Наиболее простой показатель – размах вариации:

                                                                                                 (4)

где     - максимальная цена за товар;

- минимальная цена за товар.

Величина размаха вариации зависит от величины только двух крайних вариант и не учитывает степени колеблемости основной массы членов ряда /3, с.74/. Данный показатель характеризует разрыв между минимальными и макси­мальными ценами на товар и косвенно свидетельствует о диффе­ренциации уровня потребления населением. Так как размах вари­ации определяется крайними значениями цены, то результат мо­жет оказаться случайным для данного ряда. Поэтому размах вари­ации дополняется обобщающими показателями вариации — сред­ним линейным (L) и средним квадратическим () отклонениями:

                                                                                               (5)

                                                       (6)                       

              Смысловое содержание указанных показателей одинаково: чем меньше значение показателя, тем однороднее по уровню совокупность, типичнее средняя цена, устойчивее явле­ние /10, c.307/. Сравнение значений линейного и квадратического отклоне­ний показывает симметричность распределения. Мера вариации оценива­ется коэффициентом вариации:

                                                                                                     (7)    

Коэффициент вариации предполагает, что для более дорого­стоящего товара допустим больший разброс значений /3, c.77/. Недостаток коэффициента вариации в том, что он позволяет определить колеблемость цены только одного, а не совокупности разных то­варов.

Общий анализ степени однородности совокупности дополня­ется определением типичности конкретной цены с помощью критерия t, характеризующего соотношения индивидуального и среднего отклонений

                                                                                                      (8)

Роль фактора, лежащего в основании группировки, в форми­ровании общей вариации определяется разложением общей дис­персии, сложившейся под воздействием совокупности причин, на факторную межгрупповую дисперсию и случай­ную внутригрупповую и вычислением коэффициента детер­минации /10, c.308/. Дисперсия – это средняя арифметическая квадратов отклонений отдельных значений признака от средней арифметической. В зависимости от исходных данных дисперсия вычисляется по формуле средней  арифметической простой или взвешенной. Соответственно:

                                                                                      (9)

                                                                                  (10)

                                                                                           (11)

                                                                                                    (12)       

где - индивидуальные цены i-товара и средняя цена в 1- й груп­пе товаров;

- количество i-го товара и товаров I – й группы;

- средняя цена товара;

       - дисперсия индивидуальных цен от средней цены в I-й группе;

n - число товаров;

N - число групп.

Ряды динамики характеризуют изменение цены во времени. Для анализа рядов динамики рассчитываются: абсолютные приросты, темпы роста, темпы прироста, абсолютное значение одного процента.

Абсолютный прирост показывает, на сколько в абсолютном выражении уровень текущего периода больше (или меньше) базисного (предыдущего).

Базисный абсолютный прирост:

                                                                                                    (13)   

где     pi – цена текущего периода;

pб – цена базисного периода.

Цепной абсолютный прирост:

                                                                                                   (14)

где    pi-1 – цена предыдущего периода.

Темп роста – это коэффициент роста, выраженный в процентах. Он показывает, сколько процентов уровень текущего периода составляет по отношению к уровню базисного периода.

Базисный темп роста:

                                                                                                (15)

Цепной темп роста:

                                                                                             (16)

Темп прироста показывает, на сколько процентов уровень текущего периода больше (или меньше) уровня базисного периода. 

                                                                                                (17)

Абсолютное значение одного процента – это одна сотая часть базиса уровня и отношения абсолютного прироста к соответствующему темпу роста или одна сотая часть предыдущего уровня /3, c.218/.

                                                                                                (18)

Средний абсолютный прирост исчисляется как средняя арифметическая простая  цепных приростов:

                                                                                                    (19)

где     n – число абсолютных приростов.

Средний темп роста исчисляется по формуле средней геометрической из цепных коэффициентов роста:

                                                                                       (20)

Средний темп прироста исчисляется следующим образом /10, c.405/:

                                                                                              (21)

Средняя величина абсолютного значения одного процента прироста исчисляется следующим образом /3, c.220/:

                                                                                                          (22)

Эта система показателей статистики цен позволяет полностью изучить цены, их влияние на экономико-социальные процессы и решать задачи, предъявляемые статистике цен /10, c.537/. Изучение структуры цены в статистике сопровождается выявле­нием тенденции изменения абсолютных и относительных разме­ров структурных элементов цен, которые имеют различные век­торы для разных товаров. Такой анализ использует традиционные методы изучения динамики: построение тренда, ряда цепных или базисных индексов, скользящей средней.

1.3    Методы расчёта и анализа индексов цен

Индексный метод является основным методом всестороннего статистического исследования цен.  

Индекс цен - относительный показатель выраженный в коэффициентах или процентах, характеризующий изменение цен во времени или в пространстве /10, c.554/.

Применяемые в статистике индексы цен можно представить в виде таблицы 1.

Таблица 1 – индексы цен, применяемые в статистике

Индивидуальные индексы характеризуют динамику цены конкретного товара. Основной формой индекса цен для совокупности разнородных товаров является агрегатный индекс. Цены различных товаров (например, кондитерских изделий и компьютеров) складывать бессмысленно. Несуммируемость элементов совокупности преодолевается путем взвешивания каждой цены по количеству проданных товаров. Сумма произведений цен товаров на их количество составляет товарооборот совокупности товаров. Чтобы выявить непосредственно изменение цен, необходимо зафиксировать показатели количества на одном из уровней /10, c.560/.

Четкость интерпретации, экономический смысл и удобство практического расчета формулы Ласпейреса сделали ее самой популярной в мире для расчета индекса потребительских цен, который показывает, во сколько раз изменились бы потребительские расходы в текущем периоде по сравнению с базисным, если бы при изменении цен уровень потребления оставался прежним. Такой расчет корректен при отсутствии значительных количественных и качественных изменений в структуре потребления (во времени и по территории, если индекс рассчитывается для нескольких регионов) /8, c.304/.

Статистическим анализом доказано, что в долговременном аспекте формула Пааше занижает реальное изменение цен вследствие общественной отрицательной корреляции (относительный вес товара падает, если цена его возрастает) /2, c.134/.

Доказано, что наилучший линейный индекс лежит между индексами, вычисленными по формулам Ласпейреса и Пааше, то есть по формуле Эджворта – Маршалла. Формула улавливает сдвиги в структуре покупок, но привязана к условной структуре товарооборота, не характерной ни для одного реального периода, не имеет прямого экономического смысла. Ее расчет встречает препятствия в сборе материалов /7, c.305/.

Наиболее удачным компромиссом многие экономисты считают «идеальный» индекс Фишера. Он  оценивает не только набор товаров базисного периода по ценам текущего, но и набор товаров текущего периода по ценам базисного. Применяется в случае трудностей с выбором весов или значительного изменения структуры весов.

Индекс фиксированного (постоянного) состава представляет собой отношение средних с одними и теми же весами. Для цены он может быть записан следующим образом /6, с.10/.

Индекс переменного состава  представляет собой соотношение двух взвешенных средних величин с переменными весами, характеризующие изменение индексируемого показателя. Величина этого индекса характеризует изменение цены за счет двух факторов – уровня цен и структуры продаж /6, c.10/.

Численные значения индексов, рассчитанных по различным формулам на основе одних и тех же данных, отличаются и порой значительно, особенно в годы резких изменений уровня цен и связанного с этим изменения структуры спроса. Отдать предпочтение одной формуле трудно: разные цели диктуют применение индексных форм, имеющих разный экономический смысл /6,c.10/. Отказ от концепции единственного индекса цен в пользу концепции системы индексов позволит дать обобщающую характеристику и оценку основных причин изменения розничных цен. Но поскольку все же индексный метод не универсален, а отражает лишь тенденцию движения цен, то нельзя требовать большей определенности от рассчитанных индексов. Кроме того, на чистоту результатов огромное влияние оказывает достоверность исходных материалов, особенно ошибка выборки, степень представительности товаров, включенных в расчет /8, c.310/.