Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

SPIS TREŚCI

Rozdział I: Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

1.1 Definicja prawna…………………………………………………………………………………...  
1.2 Cechy nieruchomości……………………………………………………………………………… 
1.2.1 Fizyczne………………………………………………………………………………………….. 
1.2.2 Ekonomiczne…………………………………………………………………………………….. 
1.3 Typologia nieruchomości…………………………………………………………………………..

1.4 Funkcje nieruchomości…………………………………………………………………………….. 

Rozdział II: Specyfika nieruchomości jako obiektu inwestycyjnego

2.1 Rynek nieruchomości i jego specyfika……………………………………………………………..                                                                   

2.2 Pojęcie inwestycji w doktrynie ekonomicznej……………………………………………………..                                                              

2.3 Zalety i wady inwestycji na rynku nieruchomości ………………………………………………...                                                         

2.4 Ryzyko inwestowania i sposoby jego ograniczenia………………………………………………

Rozdział III: Proces inwestycyjny na rynku nieruchomości 
3.1 Źródła finansowania inwestycyjnego na rynku nieruchomości……………………………………

3.2 Etapy procesu inwestycyjnego na rynku nieruchomości…………………………………………

3.3  Ocena opłacalności inwestycji na rynku nieruchomości …………………………………………                                                                                                        

Zakończenie…………………………………………………………………………………………….

Bibliografia……………………………………………………………………………………………..

Spis tabel……………………………………………………………………………………………….

Spis wykresów…………………………………………………………………………………………

WSTĘP

Rynek nieruchomości należy się segmentów rynku kapitałowego o dużej dynamice rozwoju. Zewnętrznym wyrazem tej dynamiki jest liczba zawieranych w ostatnich latach transakcji. O rozmiarach tego rynku także świadczy wielkość zaangażowanych na nim środków finansowych.

Rynek nieruchomości należy traktować jako ogół warunków, w których odbywają się różne prawne obowiązki transakcje połączone z władaniem nieruchomości. W Polsce jest to rynek, na którym większość transakcji odbywa się zwykle lokalnie. Powyższa cecha oraz aktualna sytuacja gospodarcza wymusiła na firmach z branży nieruchomości konieczność zacieśnienia współpracy poprzez tworzenie grup agencji kooperujących w ramach swoich rynków lokalnych. Współpraca ta opiera się o stworzone w ramach tych grup regulaminy, procedury, zasady oraz wspólne przedsięwzięcia reklamowe. Tworzone są ogólnopolskie sieci danej grupy pośredników nieruchomości z licencjonowanymi oddziałami w głównych miastach.

Na rynku nieruchomości działa wiele podmiotów gospodarczych. Do najważniejszych należą: inwestorzy, kredytodawcy, przedsiębiorcy, maklerzy oraz obsługa techniczna rynku.

Celem poniższej pracy jest analiza specyfiki procesów inwestycyjnych na rynku nieruchomości.

Rozdział pierwszy to zagadnienia i definicje związane z nieruchomością. Omówiono tutaj definicję prawną, cechy nieruchomości fizyczne i ekonomiczne, typologię nieruchomości oraz funkcje nieruchomości.

W rozdziale drugim opisano specyfikę nieruchomości jako obiektu inwestycyjnego.

Przeanalizowano pojęcie inwestycji w doktrynie ekonomicznej,   zalety i wady inwestycji na rynku nieruchomości, ryzyko inwestowania i jego ograniczenia.

Przedmiotem rozdziału trzeciego jest proces inwestycyjny na rynku nieruchomości.

Omówiono: racjonalność inwestowania, cykl życia projektu inwestycyjnego, fazę wstępną cyklu inwestycyjnego, fazę przygotowawczą procesu inwestycyjnego,  fazę realizacji robót budowlano – montażowych a także wartość nieruchomości i  popyt na nieruchomość.

Rozdział I: Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

1. Definicja prawna

Nieruchomość jest jedną z najstarszych kategorii ekonomicznych, oznacza ona wydzieloną część ziemi łącznie z budynkami oraz innymi urządzeniami na nim wzniesionymi. Już sama definicja pokazuje nam, że zakres pojęciowy „ nieruchomości” jest szeroki. Pojęcie "nieruchomości" zostało po raz pierwszy sformułowano w prawie rzymskim, zgodnie z nim właścicielem wszystkich naniesień na gruncie jest jego właściciel. Zasada ta przechowała się do naszych czasów gdzie w polskim Kodeksie cywilnym (art.191) stwierdza: „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”. Koncepcja ta została zaakceptowana również przez Kodeks Napoleoński, który stanowił podstawę definicji nieruchomości w Polsce w latach 1918-19391.

Natomiast według prawa amerykańskiego do nieruchomości zalicza się: grunt, obiekty związane z gruntem ( obiekty utworzone przez naturę, połączone korzeniami, takie jak drzewa, obiekty sztuczne, minerały znajdujący się w ziemi i itp2.

Odnosząc się do definicji, która znajduje się w Kodeksie cywilnym (art.46) z dnia 23 kwietnia 1964 r. określa: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”3.

Przejdźmy teraz do określenia istoty nieruchomości.4 Termin prawny „nieruchomość” swym znaczeniem nie różni się w zasadzie od potocznego rozumienia tego pojęcia. Definicja nieruchomości, obowiązująca w Polsce, wynika z : Kodeksu Cywilnego oraz uregulowań zawartych w innych przepisach, np. z przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece;  z przepisów o ewidencji gruntów i budynków z dnia 17 maja 1989 roku (Prawo Geodezyjne i Kartograficzne), z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość — według słownika — to „dobra nieruchome, nieprzenośne, jak place, budynki, lasy, majątki ziemskie”. Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego (kc), nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisy szczególne wyróżniają odrębne od gruntu własności budynku (nieruchomości budynkowe) oraz własności lokali (nieruchomości lokalowe).5 Zatem w prawie nieruchomość to pewien obszar ziemi (gruntu) i to, co trwale z gruntem związane: z natury (zadrzewienie, roślinność) i naniesienia, w tym zwłaszcza budynki. Obszary gruntu jako części powierzchni ziemi często mają naturalne granice (nierówności, morze, rzeki) co stanowi łatwo zrozumiałą podstawę ich wyodrębnienia. Tam, gdzie nie ma granic naturalnych, wyodrębnieniu służy ustanawianie granic sztucznych, fizycznych lub wirtualnych, pozwalających na dokładne określanie zakresu obszaru.6 Nieruchomość może występować jako obiekt prawny, techniczny i rynkowy.

Dodatkowo można mówić o odróżnieniu znaczenia prawnorzeczowego nieruchomości od znaczenia wieczystoksiegowego. Według tego pierwszego nieruchomością będzie „teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych” zaś według drugiego „grunt wpisany do księgi wieczystej stanowi jedna nieruchomość”.7

Z daną nieruchomością związane są zasady jeż użytkowania. Użytkowanie wieczyste stanowi formę długotrwałego korzystania przez obywateli z gruntu stanowiącego własność państwa lub gminy. Grunty Skarbu Państwa muszą być położone w granicach administracyjnych miasta lub osiedli. Mogą to być grunty położone poza granicami, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta lub osiedla, i przekazane do zrealizowania zadań jego gospodarki. Przedmiotem użytkowania wieczystego może być tylko grunt. Budynki i inne urządzenia mogą stanowić własność art. 235 K.C.

Oddanie w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy,  zgodnie z art. 234 K.C.

Właściciel ogranicza użytkownika wieczystego w ten sposób narzucając mu określone zachowanie i warunki. Umowa może być zawarta na okres od 40 do 99 lat. W przypadku nie zastosowania się do zastrzeżeń umownych, może ulec rozwiązaniu (np. gdy użytkownik nie wybudował domu w terminie). Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają nam stanowione na nim obciążenia.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Należy podkreślić, że najważniejsza definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.8

1.2 Cechy nieruchomości

Nieruchomość ma wiele odmiennych cech, z których można wyróżnić dwie główne grupy cech: fizyczne i ekonomiczne. Które są ważne dla zrozumienia istoty nieruchomości. Czasami cechy te często ze sobą powiązane, co powodują odmienność nieruchomości jako przedmiotu inwestowania oraz jej ceny9.

 
1.2.1 Fizyczne

Do części składowych nieruchomości zalicza się: grunt, budynki, inne urządzenia trwale związane z gruntem, drzewa inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, prawa związane z jej własnością. Przepis art. 46, wyróżnia następujące rodzaje nieruchomości (aspekt przedmiotowy):

1. nieruchomość gruntowa, jest to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków lokali, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa może być zabudowana lub niezabudowana. Nieruchomość zabudowana obejmuje grunt wraz z częściami składowymi gruntu tj. budynkami i innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi oraz drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia bądź zasiania. Nieruchomość niezabudowana obejmuje grunt, na którym nie zostały wzniesione żadne budynki i inne urządzenia, wraz z nasadzeniami oraz zasiewami od momentu zasadzenia lub zasiania;

2. nieruchomość  budynkowa  (podstawą  wyodrębniania  są przepisy  ustaw szczególnych) występuje wtedy gdy budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynek stanowi odrębną od gruntu nieruchomość wtedy gdy: został wybudowany przez użytkownika wieczystego na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub gminy (art. 235 kc); został wybudowany przez rolniczą spółdzielnie produkcyjną na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (art. 272 k.c);  został oddany w użytkowanie  wieczyste grunt zabudowany, użytkownik wieczysty nabył odpłatnie prawo własności budynku zaś w odniesieniu do gruntu ustanowiono prawo użytkowania wieczystego; znajdował się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy będących w zarządzie w dniu 5.12.1990 r. państwowych osób prawnych, które to budynki - zgodnie 2 art. 2 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce gruntami wywłaszczaniu nieruchomości stały się z tym dniem z mocy prawa własnością tych osób zaś grunty przedmiotem użytkowania wieczystego;  uwzględniono  roszczenia  spółdzielni lub  związku  spółdzielczego  o ustanowienie użytkowania wieczystego i przeniesienie własności budynku (ustawa a zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości);

3. nieruchomość lokalowa tworzona jest w oparciu o przepisy ustawy szczególnej.10 Ustawa przewiduje poniższe sposoby wyodrębniania własności lokali w domach wielolokalowych: umowa cywilno - prawna o wyodrębnieniu własności lokalu z jednoczesnym przeniesieniem jego własności na rzecz osoby trzeciej lub zniesieniem współwłasności domu; wyodrębnienie własności lokalu w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność domu; wyodrębnienie własności lokali w drodze realizacji umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali przeniesienia tego prawa na rzecz osób, z którymi te umowy zostały zawarte. Ustawa o własności lokali dotyczy wyodrębniania własności lokali o różnych funkcjach tj. mieszkalnych i o innym przeznaczeniu, znajdujących się na nieruchomościach z domem wielolokalowym, będących własnością podmiotów publicznych bądź prywatnych (z wyjątkiem) lokali położonych w domach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych).

Nieruchomość występuje jako pojęcie prawne, prawo własności określono jako odrębne władztwo osób nad rzeczami. Występuje własność: indywidualna i współwłasność. Do właściciela należała nieruchomość, nie tylko powierzchnia ale także słup powietrza wraz z kopalinami. Właściciel miał prawo do posiadania rzeczy, do używania jej, do rozporządzania rzeczą. Znana była instytucja wywłaszczania. Zabronione było szkodliwe oddziaływanie na grunt sąsiada, własność była bardzo ściśle chroniona. Ogólną i pośrednią ochronę własności gruntów zapewniało również prawo sakralne. 11

W prawie rzymskim zdefiniowano takie pojęcia jak: posiadacz w dobrej i złej wierze, nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowe. Szerokie zastosowanie miała instytucja służebności: prawo przechodu przez cudzy grunt, prawo czerpania wody z cudzego gruntu, prawo przepędzania zwierząt, oparcia się o istniejącą ścianę sąsiada.

Można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości: część powierzchni ziemskiej (grunty czyli ziemia), budynki czyli nieruchomości budowlane, części budynków czyli nieruchomości lokalowe, np. mieszkania. Dom drewniany, niezależnie czy jest ustawiony na podwalinach, czy podmurówce, stanowi część składową nieruchomości Art. 191 K.C. mówi: „wszystko co zostało w sposób trwały z gruntem połączone, naturalny lub sztucznie, dzieli los prawny tego gruntu’’. Dokładnie rodzaje nieruchomości zostały  zdefiniowane w przepisach art. 46 §1 i art. 461 Kodeksu cywilnego.

 
1.2.2 Ekonomiczne

Ekonomiczne ujęcie rynku nieruchomości to mechanizm, regulator procesów zachodzących w gospodarce lub proces prowadzący do tego, że gospodarstwa domowe i ich decyzje dotyczące alternatywnych wyborów w zakresie konsumpcji, decyzje przedsiębiorstw o tym co i jak produkować, decyzje zatrudnionych dotyczące tego dla kogo pracować, zostają wzajemnie uzgodnione dzięki odpowiednim dostosowaniom cenowym. Jest to też ogół transakcji kupna – sprzedaży to proces przy pomocy którego kupujący i sprzedający określają co mają zamiar zbyć lub nabyć i na jakich warunkach.12

Nieruchomości państwowe przysługują Skarbowi Państwa lub innym państwowym osobom prawnym, w tym przedsiębiorstwom państwowym. Od 1 lutego 1989r. mienie państwowe jest podzielne. Oznacza to, że nieruchomości mogą, być nabywane na własność przez inne osoby prawne niż Skarb Państwa. Przed dniem 1 lutego 1989 roku państwowe osoby prawne nie mogły nabywać mienia na własność, gdyż w świetle obowiązujących przepisów prawnych, w wyniku transakcji kupna nieruchomości właścicielem jej stawało się państwo, zaś państwowa osoba prawna uzyskiwała jedynie prawo zarządu. Ta niewątpliwa niedogodność została usunięta (ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości).

Prawa do nieruchomości komunalnych przysługują gminom i ich związkom oraz innym komunalnym osobom prawnym. Mienie komunalne zostało utworzone na mocy ustaw samorządowych (27 maja 1990r, z mocy przepisów ustawy o samorządzie terytorialnym  ustawy o podziale zadań i kompetencji pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej).

Prawa do nieruchomości prywatnych przysługują osobom fizycznym oraz nie państwowym nie komunalnym osobom prawnym.

Obrót nieruchomościami będących własnością wymienionych podmiotów dokonuje się na podstawie:

1) Skarb Państwa: ustawy o gospodarce nieruchomościami do dnia  31.12.1997r. obrót nieruchomościami państwowymi regulowała ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości); ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnym Skarbu Państwa; ustawy o lasach;

2) gmin: od 1 stycznia 1998r. ustawy o gospodarce nieruchomościami a wcześniej ustawy o gospodarce gruntami wywłaszczaniu nieruchomości; ustawy Kodeks cywilny;

3) osób prawnych: niepaństwowych osób prawnych - kodeks cywilny; państwowych osób prawnych - obrót dokonuje się na podstawie ustaw, które regulują  działalność  tych  państwowych  osób prawnych  np.  obrót nieruchomościami przedsiębiorstw państwowych reguluje ustawa  o przedsiębiorstwach państwowych;

4) osób fizycznych - kodeks cywilny.

Cena nieruchomości to fakt historyczny, wynik działania prawa popytu i podaży, natomiast wartość nieruchomości określa zespół cech jakościowych, ekonomicznych, użytkowych. cena może ukształtować się powyżej, poniżej bądź być równa.

Cena może odbiegać od wartości dzięki: sztuce negocjacji, sposobie negocjacji, relacji popytu i podaży przepisów prawnych. Zasada opłacalności inwestycji wymaga zastosowania takiego sposobu inwestowania, który umożliwia uzyskanie odpowiedniej relacji między osiągniętymi efektami a poniesionymi nakładami. Rachunek opłacalności inwestycji obejmuje ogół obliczeń wykonywanych w celu ustalenia opłacalności inwestycji. W rachunku tym następuje porównanie wyrażonych wartościowo efektów uzyskanych dzięki inwestycji z wyrażonymi wartościowo nakładami niezbędnymi do osiągnięcia tych efektów.

We wszystkich państwach Unii Europejskiej istnieją większe lub mniejsze ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami. W państwach wstępujących do Unii Europejskiej wprowadzane były, zarówno w latach siedemdziesiątych, osiemdziesiątych oraz dziewięćdziesiątych okresy przejściowe w zakresie liberalizacji obrotu nieruchomościami.. Rozwiązania akcesyjne przyjmowane przez państwa wchodzące do Unii Europejskiej, świadczą o obawach, jakie towarzyszyły pełnej liberalizacji obrotu nieruchomościami. Większość państw należących obecnie do Unii Europejskiej występowała i otrzymywała zgodę Unii na wprowadzanie okresów przejściowych.13

Kalendarium przystępowania do Unii Europejskiej kolejnych państw wyglądało następująco: w 1973 r. przystąpiła Wielka Brytania (razem z Irlandią Północną), Dania, oraz Irlandia, w 1981 r. Grecja, w 1986 r. Hiszpania i Portugalia natomiast w 1985 r. Austria, Szwecja oraz Finlandia.

W państwach przystępujących do Unii Europejskiej w latach siedemdziesiątych okresy przejściowe w dziedzinie liberalizacji obrotu nieruchomościami wynosiła średnio od 2 lat do 30 miesięcy, w przystępujących w latach osiemdziesiątych od 2 do 6 lat. Natomiast w państwach , które przystąpiły w latach dziewięćdziesiątych okresy przejściowe wynosiły 5 lat. Jedynie w przypadku Danii nie został określony czas trwania okresu przejściowego. Okresy przejściowe pozwalały na kontrolę procesu przepływania nieruchomości przez cudzoziemców, ale także na kontrolę ewentualnego procesu odpływu kapitału.

Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską określił, że zadaniem wspólnoty jest m.in. poprzez ustanowienie wspólnego rynku, unii gospodarczej i walutowej oraz poprzez realizację wspólnych polityk przyczynianie się całej Wspólnocie do harmonijnego, zrównoważonego i trwałego rozwoju działań gospodarczych, wysokiego poziomu zatrudnienia i ochrony socjalnej, równości pomiędzy mężczyznami i kobietami, trwałego i nie inflacyjnego wzrostu, wysokiego stopnia konkurencyjności i zbieżności przedsięwzięć gospodarczych, wysokiego poziomu ochrony i poprawy jakości środowiska naturalnego, podnoszenia standardu i jakości życia, spójności gospodarczej i społecznej oraz solidarności pomiędzy Państwami Członkowskimi. Unia Europejska opiera się na czterech podstawowych zasadach, zapisanych w Traktacie, a mianowicie swobodnego przepływu osób, towarów, usług i kapitału.

Zgodnie z Traktatem, dla realizacji zadań Wspólnoty konieczne jest utworzenie i sprawne funkcjonowanie rynku wewnętrznego, charakteryzującego się zniesieniem pomiędzy poszczególnymi państwami członkowskimi przeszkód w swobodnym przepływie osób, towarów, usług i kapitału. Art.56 i następne Traktatu stanowią, że wszystkie ograniczenia przepływu kapitału i płatności pomiędzy państwami członkowskimi a państwami trzecimi są zakazane, przy czym nie naruszone zostają ograniczenia istniejące w stosunku do państw trzecich istniejące w dniu 3 grudnia 1993 r. podjętych na podstawie prawa krajowego lub prawa Wspólnoty w zakresie przepływu kapitału do lub z państw trzecich, wynikających z bezpośredniego inwestycji w nieruchomości.

Prawo europejskie umożliwia obywatelom państw członkowskich UE nabywanie nieruchomości w innym państwie członkowskim niż państwo pochodzenia na zasadzie równego traktowania. Prawo do nabywania nieruchomości odnosi się do wszystkich praw i świadczeń przyznawanych pracownikom krajowym. Prawo to zakazuje także dyskryminacji ze względu na przynależność państwową w zakresie zakładania i prowadzenia działalności gospodarczej. Traktat oraz ogólny program zniesienia ograniczeń w dziedzinie prowadzenia swobody działalności gospodarczej z 1961 roku określił, że podstawą swobody prowadzenia działalności gospodarczej jest prawo do nabywania na własność nieruchomości na terytorium państwa, w którym działalność ta jest prowadzona.

Dostęp obywatela innego państwa członkowskiego Unii do własności nieruchomości jest zagwarantowany w sposób właściwy umożliwiający efektywne wykorzystanie tej wolności. Ogólny Program znoszenia ograniczeń w dziedzinie wolności świadczenia usług zakazuje dyskryminacji w stosunku do cudzoziemców obywateli Unii w zakresie prawa nabywania, korzystania, lub dysponowania nieruchomościami. Unia europejska zakazuje wszelkich ograniczeń swobodnego przepływu kapitału zarówno miedzy państwami członkowskimi, jak i  w stosunkach z państwami trzecimi. Oznacza to, że wszelkie restrykcje kapitałowe powinny zostać zniesione. Przepływ kapitału jest rozumiany szeroko, obejmuje miedzy inny i inwestycje  bezpośrednie, w tym zakup nieruchomości, udziałów, akcji i obligacji (tkz. inwestycje portfelowe ).

Kwestią nabywania nieruchomości przez cudzoziemców zajmuje się też OECD (Organizacja ds. Wspólnoty Gospodarczej i Rozwoju), powołana w 1948 r. jako OEEC (Organizacja Europejskiej Współpracy Gospodarczej). Od 1960 r. jej celem stała się liberalizacja współpracy gospodarczej, w tym szczególnie wymiany towarowej i współpracy finansowej. Do OECD należą m.in. wszystkie państwa członkowskie UE oraz USA, Kanada, Australia, Nowa Zelandia, Japonia, Meksyk, Polska (od 1996 r.). W większości z tych państw cudzoziemcy mogą bez ograniczeń nabywać nieruchomości dla prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zasada narodowego traktowania inwestorów zagranicznych, która została podniesiona przez państwa członkowskie OECD do rangi odrębnego instrumentu prawnego, sprowadza się do zapewnienia przedsiębiorstwom z udziałem kapitału zagranicznego statusu nie mniej korzystnego niż ten, który posiadają krajowe podmioty prawne.

Zagadnieniu nabywania nieruchomości przez obywateli innego państwa  członkowskiego UE poświęcono liczne dyrektywy. Dyrektywa rady z dnia 2 kwietnia 1963 r. zezwoliła obywatelom innego państwa członkowskiego kupować grunty orne na terenie innego państwa członkowskiego na zasadzie równouprawnienia z obywatelami tego państwa, jeżeli grunt leży odłogiem od przynajmniej dwóch lat lub został opuszczony. Dyrektywa rady z dnia 12 stycznia 1967 r. dotycząca realizacji swobody prowadzenia działalności produkcyjnej i świadczenia usług na własny rachunek nałożyła na państwa członkowskie UE obowiązek zmian krajowych porządków  prawnych, w przypadkach gdy te utrudniały swobodne osiedlanie się na terytorium danego państwa członkowskiego obywateli UE oraz podmiotów gospodarczych z innego państwa członkowskiego, by umożliwić im nabywanie, sprzedaż, wynajem i zarządzanie nieruchomościami na takich samych zasadach jakie dotyczą obywateli i podmioty gospodarcze tych państw. Dyrektywa Rady z dnia 24 października 1967 r. rozciągnęła prawo nabywania nieruchomości na zasadzie równouprawnienia z obywatelami państw członkowskich UE podejmującymi samodzielną działalność gospodarczą w leśnictwie i przemyśle drzewnym ( z zastrzeżeniem, że prawo to nie może naruszać zasad Wspólnej Polityki Rolnej).

Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską określił, że ograniczenie swobód może nastąpić ze względu na ochronę publicznego porządku, zdrowia lub bezpieczeństwa. Ograniczenie to musi być zgodne z regułami określonymi w dyrektywie nr 211 z 1964 r. w sprawie koordynacji specjalnych środków dotyczących poruszania się i pobytu obywateli obcych, które są uzasadnione względami publicznego porządku bezpieczeństwa i zdrowia. Dopiero powołanie się przez państwo członkowskie na jedna z tych okoliczności daje podstawę do ograniczenia wyżej wymienionych swobód. Jednak regulacja nabywania nieruchomości przez cudzoziemców leży w zakresie uprawnień narodowych państw członkowskich. Musi być jednak rozpatrywana w kontekście podstawowych zasad  zapisanych w Traktacie.

Zgodnie z Orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości ograniczenia nabywania nieruchomości są sprzeczne z zasadą swobodnego przepływu pracowników (art. 48 Traktatu), gdyż prawo nabycia nieruchomości jest niezbędne do realizacji tej zasady. Jeśli chodzi o swobodę prowadzenia działalności gospodarczej, zakaz dyskryminacji wynikający z narodowości, wyrażony w art. 52 Traktatu, dotyczy również możliwości nabywania nieruchomości. W przypadku swobodnego przepływu usług (art. 59 Traktatu) możliwość nabycia nieruchomości w stopniu w stopniu w jakim jej posiadanie pozwala na skuteczne wykonywanie usług, nie może zostać ograniczona. Państwa członkowskie mają możliwość powoływania się na szczególne podstawy przewidziane w Traktacie np. art.48 ust.3, art.56 ust.1 (publiczny porządek, bezpieczeństwo i zdrowie) w celu wprowadzenia ograniczeń. Należy liczyć się z faktem, że każdy przypadek zastosowania takiej szczególnej podstawy będzie interpretowany przez Trybunał Sprawiedliwości w sposób zawężający tzn. zgodnie z zasadami podstawowymi. Generalnie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości nie powinny utrudniać przemieszczania się osób i nie powinny być sprzeczne z zasadą niedyskryminacji  opartej na narodowości. 

2. Typologia nieruchomości

Podział nieruchomości na rodzaje, jest ścisłe związane z podstawowymi pojęciami prawa rzeczowego. Żeby łatwiej zrozumieć ten podział, trzeba wiedzieć definicje rzeczy. Kodeks cywilny ( art.45) mówi, rzeczą jest wyłącznie przedmiot materialny, a wykluczane z definicji elementy niematerialne. „ Rzeczą może być wyłączne ten przedmiot, który istnieje samoistnie w rzeczywistości”14. Aby lepiej zrozumieć i dokładnie wytłumaczyć definicje rzeczy, musimy też wyjaśnić pojęcia związane z rzeczą, części składowe rzeczy oraz pojęcie przynależności rzeczy.

W Kodeksie cywilnym ( art. 47) opisana definicja części składowe rzeczy są to elementy, które nie mogą być od niej odłączone bez istotnej zmiany całej rzeczy lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Natomiast Pojęcie przynależności rzeczy zdefiniowane jako rzecz ruchoma, która potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem.

W Kodeksie cywilnym rzeczy podzielone są na nieruchomości oraz na rzeczy ruchome. Prawodawca definiował nieruchomość jako części powierzchni ziemskiej które stanowi odrębny przedmiot własności. Z tej definicji wynika, że do rzeczy ruchomej zalicza się wszystkie rzeczy, które nie są nieruchomością.

Z wyżej przedstawionej informacji można wysnuć tezę, że podstawowym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa15.

• Nieruchomość gruntowa musi być wydzielona z pośród innych. Wydzielenie następuje wtedy, gdy dokładnie określone granicy nieruchomości, a już po określeniu granic powstaje działka, która będzie stanowiła odrębną nieruchomość. Każda taka działka musi mieć swoją księgą wieczystą ( ustawa z 1989 roku o księgach wieczystych i hipotece). Do prawa własności nieruchomości gruntowej także zalicza się własność nad powierzchnią gruntu słupa powietrza oraz stożka gruntu zwężającego się w stronę środka ziemi, ale nie wiadomo jak wysoko i jak głęboko sięga to prawo własności. Jednak od tego przepisu są wyjątki, prawo własności nie obejmuje kruszyw, minerałów, skarbów oraz wód płynących znajdujących się w obrębie gruntu. Elementy związane z nieruchomością gruntową należą do Skarbu Państwa. Nieruchomość gruntowa zawiera także: Budynki i urządzenie trwale związane z gruntem, drzewa i rośliny, prawa związane z nieruchomością.16

Z powyżej napisanego wynika, że prawo własności nieruchomości gruntowej dotyczy całości gruntu wraz ze wszystkimi naniesieniami oraz zasadzeniami w sposób naturalny, jak i w sposób, który został dokonany przez człowieka.

• Nieruchomość budynkowa Jednak nie wszystko, co znajduje się na gruncie lub pod nim rozpatrywano jako jedną całością, istnieją wyjątki, które pozwalają na ustanowienie odrębnego prawa własności dla budynków oraz urządzeń umiejscowionych na powierzchni gruntu, pod nim lub nad nim. W art. 46 Kodeksu cywilnego zapisano: „ że budynek może stanowić własność odrębną w stosunku do nieruchomości gruntowej na której stoi, pod warunkiem ze został prawnie wyodrębniony”. Wyodrębnienie powstaje z momentu założenia prawa własności w stosunku do nieruchomości gruntowej, zdarza się tylko w konkretnych sytuacjach:17

1. Ustanowenia prawa wieczystego użytkowania na nieruchomość budynkową
2. Prawa użytkowania na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej.
3. Współwłasność zabudowanej nieruchomości gruntowej ( w przypadku sądowego podziału)

• Nieruchomość lokalowa. Ten rodzaj może być wydzielony z nieruchomości budynkowej w ścisłe przez prawo określonych przypadkach. Definicja lokalu mówi, że lokal to izba lub zespól izb połączonych w sposób użytkowy. Wyróżnia się dwa rodzaje lokali:

1. Lokal mieszkalny
2. Lokal inny

1.  Według ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które razem z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych18. Do lokali również mogą przynależeć inne pomieszczenie, ( piwnica, garaż), które nawet mogę nie stanowić zawartej całości z niej.  Przepis ten używa się odpowiednio również do prywatnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne19.

2. Natomiast lokal inny, czyli inaczej lokal użytkowy definiuje się jako izba lub zespól izb, które znajduje się w budynku i służą do zaspokojenia innych potrzeb niż mieszkaniowe, inaczej te potrzeby gospodarcze. Do tych potrzeb zalicza się: prowadzenie sklepu, biura, warsztatu, punktu handlowo-usługowego i itp. W związku z tym lokal inny jest przeznaczony do czasowego popytu ludzi.

Z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, która jest gruntem i nie służy do użytkowania przez człowieka. Należy to zrozumieć, że nie można żądać zniesieniu współwłasnej nieruchomości gdzie własność lokalowa jest w trakcie odrębnienia. Oddzielona własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisanie jej do księgi wieczystej, stworzonej dla tego lokalu. Nieruchomość lokalowa musi mieć „swoją własną” księgę wieczystą, która powstaje wtedy, gdy istnieje akt notarialny nabycia lokalu, dokładnie go opisujący, gdzie również jest ukazany właściciel lokalu20.

Znane jeszcze wielu innych podziałów nieruchomości, ze względu na ich przeznaczenie. W tym podziale nieruchomość można podzielić na trzy kryteria podziału21.

1. Kryterium funkcji użytkowej

2. Kryterium podmiotowe

3. Kryterium przestrzenne

Zaczniemy od klasyfikacji funkcji użytkowej. Żeby lepiej zrozumieć ten podział zrobiłam tablice

Tab.1 Klasyfikacja nieruchomości według kryteria funkcji użytkowej.

Z przedstawionej powyżej tablicy podziału nieruchomości możemy powiedzieć, co jest budynkiem mieszkalnym, jest to obiekt, który spełnia podstawową funkcją zamieszkania. Przedstawiona definicja zaznacza, że część budynku mieszkalnego przedstawia pomieszczenia mieszkaniowe. Budynki mieszkalne dzielimy na jednorodzinne i wielorodzinne, które różnią się między sobą liczbą znajdujących się w nich mieszkań, czyli lokalów mieszkalnych i pomocniczych, które posiadają oddzielne wejście22.

Drugim rodzajem są nieruchomości komercyjne, do których zaliczają się obiekty biurowe, sportowe, rozrywkowe, usługowe, inaczej to nieruchomości w które przy inwestycji osiągamy z tego zysk. Podstawowa cecha nieruchomości komercyjnej to lokalizacja, która udostępnia dogodny dostęp do klientów. O tym, czy musi nieruchomość być zlokalizowana w centrum miasta, czy nie, postanawia przede wszystkim rodzaj wykonywanych usług, a również warunki komunikacji z klientami23.

Nieruchomości przemysłowe są to obiekty wchodzący w skład zakładu produkcyjnego i są elementy jego struktury funkcjonalnej. Są to aktywa mało elastyczna, która posiada ograniczającą możliwością alternatywnego wykorzystania i niskim stopniem płynności24.

Następnym rodzajem nieruchomości, to nieruchomości ziemskie, które zostały podzielone na:

1. Grunty Rolne

1. Grunty zasilane lub zasadzone płodami rolniczymi

2. Sady lub grunty zasadzone drzewami
3. Pastwiska lub grunty pokryte trawą

2. Grunty leśne

1. Lasy
2. Grunty o małym stopniu zadrzewienia
3. Grunty dla użytkowania w gospodarce leśnej

3.   Grunty zurbanizowane

a) tereny mieszkaniowe

b) tereny przemysłowe

c) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe

d) tereny kopalne

e) tereny komunikacyjne

Obszar nieruchomości ziemskie nadzielony cechami, które bardzo ważne dla osoby, która chce zainwestować25. Inwestor zwraca uwagę na takie cechy:

- położenie geograficzne

- granice

- przeznaczenie obiektu

- kwalifikacje i uzbrojenie w sieci infrastruktury technicznej

Ostatnim rodzajem jest nieruchomość specjalna. Przedstawiona są w postaci budynków i gruntów specjalnych, które przedstawiają obiekty publiczne, szkoły, szpitale, kościoły, placówki kultury, lotniska, gmachy instytucji urzędowych, parki narodowe. Nieruchomości specjalna stanowi większą liczbą inwestycji, które realizuje określone potrzeby społeczne, ale nie przynosi dużych zysków26.

Nieruchomość może być zastosowana bez relatywizacji do określonej osoby, aczkolwiek to poprawny zwrot wiążący mienia z osobą czy z jakimś jej typem.. Na podstawie kryteria podmiotowego, wyróżnia się trzy typy nieruchomości27:

• Stanowiące własność Skarbu Państwa (państwowe)
• Stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiatu, województwa (komunalne)
• Będące własnością prywatnych osób fizycznych i prawnych (prywatne)

Nieruchomości państwowe

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które przedstawią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie były oddane w użytkowanie wieczyste, również nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa. Własność państwowa w systemie gospodarki rynkowej nie powinna być uprzywilejowana, musi natomiast istnieć ze względu na cele, jakim służy państwo. Jest ono właścicielem przedmiotów niezbędnych do wykonywania jego ustrojowych funkcji, obrony kraju, zapewnienia bezpieczeństwa obywateli, organizacji administracji, szkolnictwa, itp.

Nieruchomości komunalne

Własność gminy jest elementem mienia komunalnego. Ustawa o samorządzie terytorialnym w art. 43 stanowi: „że mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych komunalnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw”28.

Nabycie mienia komunalnego następuje na podstawie ustawy – przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym, przez przekazanie gminie mienia w związku z utworzeniem lub zmianą granic gminy w trybie, o którym mowa w art. 4; przekazanie mienia następuje w drodze porozumienia zainteresowanych gmin, a w razie braku porozumienia – decyzją Prezesa Rady Ministrów, w wyniku przekazania przez administrację rządową na zasadach określonych przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia, w wyniku własnej działalności gospodarczej, przez inne czynności prawne, w innych przypadkach określonych odrębnymi przepisami. Obrót nieruchomościami publicznymi jest w pewnym stopniu ograniczony. Decyzja o wprowadzeniu nieruchomości do obrotu jest samodzielną decyzją samego podmiotu publicznego, ale musi być ona realizowana z dopełnieniem wymagań formalnych, procedur określonych w przepisach szczegółowych.

Nieruchomości prywatne

Własność prywatna należy do osób fizycznych i osób prawnych, a osoby te są sobie równe. Tym samym więc, fakt przynależności nieruchomości do osoby fizycznej lub osoby prawnej nie ma żadnego wpływu na stan prawny tej nieruchomości i dokonywanie z nią czynności prawnych. Własność prywatna cieszy się swobodą obrotu, chyba, że z mocy ustawy doznaje wyjątkowych ograniczeń.

Ostatni został podział nieruchomości według kryteria przestrzennego dzieli się on ze względu na rozmieszczeniu nieruchomości na terenach kraju29.

Tab. 2 Klasyfikacja nieruchomości według  kryteria przestrzennego

Regionalna klasyfikacja nieruchomości odnosi się do województw, natomiast klasyfikacja lokalna obejmuje wszystkie powiaty i gminy. Ten podział nieruchomości bezpośrednio związany jest z trójstopniowym podziałem terytorialnym państwa.

Klasyfikacja urbanistyczna dzieli państwo na tereny zurbanizowane i niezurbanizowane. W tym przypadku tereny zurbanizowane rozumiane są jako przestrzeń o przewadze ludności nierolniczej z dominującą miejską formą zamieszkiwania, natomiast teren niezurbanizowany charakteryzuje się przewagą ludności rolniczej.

Istnieją dwa sposoby postrzegania rynku nieruchomości:30

1.  Rynek jako ogół transakcji rynkowych i nierynkowych których przedmiotem są nieruchomości a głównie wiązki praw własności i użytkowania nieruchomości oraz warunków umożliwiających przeprowadzenie transakcji;

2. Rynek jako forma nawiązywania kontaktów między nabywcami a zbywającymi w celu ustalenia warunków transakcji, tj. sposobu, miejsca i czasu jej realizacji oraz wysokości i rodzaju ekwiwalentu. Ekwiwalent – regulacje prawne co do sposobu zapłaty, zaś miejsce to zwykle przedmiot obrotu ≠ przedmiot transakcji. Transakcje są obszarami regulowanymi prawem.

Rynek nieruchomości ma charakter dynamiczny, podlega ukształtowaniu. Pojęcie to pojawiło się wraz z gospodarką towarowo-pieniężną. Wykształciły się wymiary i uwarunkowania, pojawiły się prawidłowości pozwalające na przeprowadzenie różnorodnych transakcji: cenowe nadwyżki w procesie wytwórczym, co najmniej 2 podmioty na rynku producenci i nabywcy, społeczny podział pracy,  pieniądz jako ekwiwalent.31 Stąd pojawiła się wymiana o charakterze regularnym, z wyraźnie określonymi miejscami przeprowadzania transakcji.

Dla wielu podmiotów rynku nieruchomości obrót nieruchomością jest tylko celem pośrednim w realizacji innych celów; nabycie lub zbycie nieruchomości jest konieczne dla podjęcia określonych poza sferą nieruchomości działalności gospodarczej, np. zbycie nieruchomości aby uzyskany kapitał ulokować w branży przemysłowej, handlowej, itp.; konsekwencje nieudanej transakcji na rynku nieruchomości mogą  w decydującym stopniu wpływać na efektywność lub wręcz zaniechanie przedsięwzięcia gospodarczego.32

Obrót nieruchomościami wymaga dysponowania znaczącym kapitałem stąd też podmioty na tym rynku dokonując wyboru kierunków alokacji kapitałów muszą opierać się na gruntownej penetracji różnych sfer działalności gospodarczej. Może dotyczyć już istniejących zasobów nieruchomości bądź nowo tworzonych czyli inwestycji, w każdym z tych przypadków inne są motywy podejmowanych przez podmioty decyzji o zbyciu lub nabyciu nieruchomości i bardzo są zróżnicowane procedury realizacji obrotu.

1.4 Funkcje nieruchomości

Analizując rynek nieruchomości w literaturze przedmiotu, jego elementy oraz znaczenie warto zauważyć iż rynek nieruchomości pełni następujące funkcje:33

1.  Redystrybutor praw własności i użytkowania, funkcja ta jest pierwotna przyczyną kształtowania rynku nieruchomości;

2.  Rynek nieruchomości winien zapewnić dostęp do informacji gdyż poprzez te informację motywuje się zarówno zbywających jak i nabywców do funkcjonowania na rynku;

3.  Regulacja podaży przestrzennej,  funkcja ta nawiązuje do specyficznej cechy rynku, gdzie jest lokalna podaż i ponad lokalny zmienny popyt. Popyt jest kształtowany przez różne cele jakie mają nieruchomości. Jest więc dynamiczny i zmienny. Istnieje więc potrzeba do kształtowania podaży w ujęciu przestrzennym;

4.  Relokacja czynników makroekonomicznych prowadząca do powiązania rynku nieruchomości z jego otoczeniem;

5.  Rynek nieruchomości spełnia funkcje regulacyjne w obrębie nieruchomości, ale również spełnia funkcje regulacyjne w odniesieniu do rynku  w ogóle.

W obrocie nieruchomości uczestniczą różne podmioty kształtując popyt i podaż.  Popyt na nieruchomości jest stosunkowo „giętki", natomiast podaż wykazuje „sztywność". O popycie i jego dynamice decydują dwa niezbędne czynniki; siła nabywcza i potrzeby.34 Zakłada się, że potrzeby charakteryzuje niezbyt duża dynamika, gdyż są one stosunkowo stałe, ponieważ wynikają z obiektywnych przesłanek, np. wielkości gospodarstw domowych. Siła nabywcza natomiast z jednej strony jest uzależniona od dochodów, jakimi dysponuje inwestor, a z drugiej od kosztów nabycia nieruchomości. Niska dynamika podaży decyduje o niedoskonałości rynku nieruchomości. Zwiększenie podaży może nastąpić w dłuższej perspektywie czasu wymaganego na realizację cyklu budowlanego. Podaż nieruchomości będąc reakcją na zgłaszane zapotrzebowanie pojawia się z pewnym opóźnieniem czasowym, natomiast bezpośrednią reakcją na zwiększony popyt jest wzrost cen i czynszów.