Затратный подход в оценке рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ 21070

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выпускная квалификационная работа

 

На тему:

 

 

Затратный подход В оценке рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ 21070

 

 

 

 

 

 

 

 

2011

 

Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Оценка недвижимости: теоретический аспект
1.1.Сущность недвижимости, общая характеристика оценки недвижимости
1.2. Сущность, сфера  применения и  ограничения, недостатки затратного  подхода  в оценки недвижимости.
1.3. Анализ полной восстановительной  стоимости недвижимости
1.4 Оценка общего накопленного  износа
ГЛАВА 2. Расчет стоимости объекта на примере ВАЗ 21070
2.1. Основные понятия и положения
2.2. Основные сведения
2.3. Расчет стоимости объекта
2.4. Согласование результатов оценки
ГЛАВА 3.Затратный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств: достоинства и  недостатки
3.1. Затратный подход к оценке  стоимости машин, оборудования и  транспортных средств
3.2. Ценовая информация
3.3.  Методы расчетов объекта
3.4.Достоинства и недостатки затратного подхода
Заключение
Список ИСПОЛЬЗОВАНОЙ литературы
Приложения

 

 

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создание правового государства. Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку бизнеса; оценку недвижимости, оценку машин, оборудования и транспортных средств; оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности. С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

 В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Цель данной выпускной квалификационной работы проанализировать структуру затратного подхода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного подхода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе является оценка рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ 21070 .

В данной выпускной квалификационной работе будут рассмотрены такие вопросы, как:

-Определение  оценки недвижимости

-Определение  затратного подхода,

-Сфера  применение, ограничение значение затратного подхода;

-Определение  рыночной стоимости автотранспортного средства.

-Проведен  анализ стоимости автотранспортного  средства ВАЗ 21070,сделаны выводы.

            -Применение затратного подхода к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств, достоинства и недостатки этого подхода

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.Оценка недвижимости: теоретический аспект

1.1. Сущность недвижимости

 

Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них.

Недвижимость – это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)»  
 Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями1 .Согласно терминологии, недвижимостью является «Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя объекты, прочно связанные с землей.

Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

. Земельные участки;

. Участки  недр;

. Обособленные  водные объекты и все, что связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначения невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.

Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на : офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя .

Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений2.

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

. Специфический  характер оборота (через оборот  прав на него);

. Высокий уровень транзакционных издержек при сделках с ней;

. Более  низкая по сравнению с другими  товарами ликвидность;

. Ограниченная  возможность саморегулирования  рынка посредством ценового механизма;

. формирование  цены происходит в результате  взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

. арена  взаимодействия спроса и предложения  – не национальная экономика  в целом, а регионы (национальный  рынок недвижимости – совокупность  локальных рынков, существенно отличающихся  друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

. спрос  и предложения близкие к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

. присутствие  много независимых друг от  друга продавцов и покупателей;

. покупатели  и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

. спрос  и предложения эластичные по цене;

. издержки  сделок низки по сравнению  с ценой товара;

. рынок  доступен для вхождения в него  новых участников;

. товары  обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

. спрос  и предложение, как правило, не  сбалансированы и возможности  приведения их в равновесие  посредством цен ограничены;

. присутствует  ограниченное число покупателей  и продавцов;

. информация  о рынке не столь открыта, как  например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

. издержки  сделок (необходимость проверки  юридической чистоты объекта, затраты  на регистрацию и т.п.) весьма  высоки;

. предложение  и спрос менее эластичны, чем  на других рынках;

. вхождение  на рынок новых участников затруднено;

. для  недвижимости как товара характерна  низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта. Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

 

 

Общая характеристика оценки недвижимости

Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта.  
Величину стоимости объекта необходимо знать для :

. Осуществления  купли-продажи объекта;

. Определения  налогооблагаемой базы;

. Решения  вопросов ипотечного кредитования;

. Аренды;

. Страхования;

. Переоценки  основных производственных фондов  предприятия;

. Осуществления  объективной приватизации;

. Привлечения  иностранных инвестиций и др.

 

 

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

 

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости. 
   1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья. 
   2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку. 
   3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти. 
   4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром. 
   Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 
           Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.  На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:

. Уровень  и динамика доходов населения;

. Дифференциация  населения по уровню доходов;

. Состояние  экономики страны и отдельных  субъектов хозяйствования;

. Доступность  финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

Уровень развития ипотечного кредитования. Цены на рынке недвижимости;

. Степень  риска инвестиций в недвижимость;

. Стоимость  строительства;

. Налоговый  режим (уровень реальных налоговых  ставок для населения и юридических  лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);

. Условия  окружающей среды (уровень развития  социальной инфраструктуры: обеспеченность  транспортными сетями; экологическая  обстановка) и др.

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

 

1.2. Сущность затратного подхода оценки недвижимости

 

Предметом оценки как науки является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав, связанных с оцениваемым активом. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Достижение данной цели осуществляется с помощью присущих данной науке методов. Оценка как наука базируется на использовании методов, основанных на трех разных методологических подходах: затратном, рыночном и доходном. В рамках этих подходов могут использоваться как формализованные, так и неформализованные методы оценки. Первые основаны на использовании строгих аналитических зависимостей, вторые - на использовании аналитических процедур на логическом, часто интуитивном, уровне.

Сторонники неформализованного подхода утверждают, что оценка – это искусство,

результат ее формируется на уровне интуитивного сознания специалиста, хорошо знающего рынок и считают, что любая математика предназначена лишь для того, чтобы с ее помощью обосновать этот результат. Сторонники другого подхода считают, что оценка рыночной стоимости есть результат формальной обработки реальной рыночной информации, но проверяемый на конечном этапе на соответствие здравому смыслу. Эта позиция, по мнению автора данной книги, соответствует научному подходу и всем международным стандартам оценки, по которым «оценка рыночной стоимости является наиболее вероятной ценой...»

Существует три подхода к оценке стоимости имущества как говорилось ранее:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Рыночный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.                                                          Каждый из подходов основывается на методах оценки недвижимости.

Основу представленных методов составляет оценка стоимости объекта, основанная на результатах перспективного коммерческого использования данной недвижимости.

Метод капитализации доходов может применяться, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут существенно отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти прогнозируемыми темпами.

Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется в том случае, когда будущие доходы могут быть достаточно точно определены и ожидается их существенное отличие от текущих вследствие действия различных факторов.

Доходный подход определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Подход предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный подход наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.

Рыночный подход состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними - своеобразная проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов. Базируется на методах, основанных на анализе текущих затрат на воспроизводство собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту. Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Затратный подход применяют также при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Однако стоит помнить, что при применении затратного подхода полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней.

Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Затратный подход – в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.3

Большинство экспертов признают, что затратный подход полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость объекта; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

где Цн – стоимость недвижимости по затратному подходу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз – стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный подход. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный подход.

 

 

Сфера применения и ограничения затратного подхода

 

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение  рыночной стоимости новых или  относительно новых строений, имеющих  незначительный износ и отвечающих  наиболее эффективному использованию участка;

2) определение  рыночной стоимости старых объектов  недвижимости при наличии надежной  информации для расчета износа;

3) определение  рыночной стоимости строительных  проектов, определение рыночной  стоимости объектов специального назначения;

4) определение  рыночной стоимости объектов, с  которыми редко заключаются рыночные  сделки;

5) определение  рыночной стоимости объектов  недвижимости, не поддающихся оценке  методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими подходами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

 

Применение затратного подхода необходимо при :

. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным ;

. Технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;