Анализ объекта недвижимости

Содержание:

 

Введение…………………………………………………………….…...….3

1. Определение емкости рынка недвижимости…………………….……5
2. Анализ ситуации на рынке недвижимости (жилья) в городе….……..8
3. Описание исследуемого объекта недвижимости.……………...….....21
4. Характеристика местоположения объекта недвижимости.……..…..23
5. Оценка факторов, влияющих на стоимость объекта

недвижимости……………………………….………………………….23

6. Анализ информации по продажам объектов

аналогичных исследуемому…..…………………………………….…...27

Заключение…………………………………………………..…………......31

Список использованной литературы………………………………...........32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В настоящее время, после  проведения приватизации, наиболее массовым видом собственности стало жилье, а следовательно, возросло количество операций по его купле – продаже, поэтому один из важнейших вопросов по недвижимости – это отработка механизма действия рынка, т. е. получение наиболее приемлемых методических решений при оценке разных по комфортности квартир и домов.

В 1991 году в Москве состоялись первые сделки с приватизированной жилплощадью, при этом рыночную стоимость квартир продавцы определяли «на глазок» – по принципу, сколько покупатель может за нее заплатить. Такое положение долго сохраняться не могло – развитие рынка недвижимости требовало четкого подхода к определению стоимости жилья и другой недвижимости. В реальности от правильной оценки зависит многое: недооценка – это всегда потеря живых денег, переоценка – потеря потенциального покупателя. Поэтому первая задача каждого владельца или покупателя недвижимости – научиться самому определять реальную рыночную стоимость свой квартиры, комнаты, участка или дома, чтобы полученный результат можно было сравнить с той цифрой, которую назвали профессиональные оценщики, или которую предлагают в рекламах.

В России, как и в  большинстве развитых стран, существует государственная служба оценки недвижимости, именуемая БТИ (Бюро технической инвентаризации). Однако оценка по ее методике никогда не соответствует рыночной стоимости, при этом разница может составить 15-50% в сторону уменьшения и зачастую на практике используется только для определения налогооблагаемой база. Такая практика сложилась потому, что служба государственной оценки берет за основу остаточную стоимость строения по состоянию на 1 января 1990 года, умноженную на поправочный коэффициент, который ежеквартально пересматривается для каждой местности. В итоге получаются результаты, совершенно оторванные от реальности.

Оценка как важнейшая  функция системы управления предшествует принятию практически любого решения  в отношении недвижимого имущества. Она проводится профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки купли – продажи, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов для принятия управленческих решений, при составлении финансовой отчетности и для многих других целей.

Оценка – это методически  обоснованное мнение эксперта о стоимости  объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с  точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Определение емкости рынка недвижимости.

 

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального  рынка.

Первым этапом в определении  емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально – политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

• информацию об общем состоянии экономики;
• информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;
• объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;
• абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;
• состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший  характер для оценки эффективности  инвестиций в недвижимость, так как  они:

1. обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;
2. представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости;
3. формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании, как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и  перспектив развития региона. При анализе  состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или  отличия местных условий от общеэкономической  ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение норм пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Таковы самые общие  подходы к определению емкости рынка.

Более детальное изучение емкости регионального рынка  делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.

К основному  виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, т. е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

• в промышленности;
• в оптовой и розничной торговле и на транспорте;
• на финансовом рынке.

Такое подразделение  производится для того, чтобы рассмотреть  каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:

• прогнозируемых тенденциях занятости;
• диверсификации занятости;
• циклических колебаниях.

Рассмотрим данные направления  анализа более подробно.

Первый аспект – прогноз тенденций занятости – требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и с всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

Вторым аспектом качественного  анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т. е. на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.

Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надежно  защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов  меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши  резко сокращается в период кризисов. Однако практика российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:

• предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;
• уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;
• данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка  на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.

Четвертый этап – количественный анализ, основанный на расчете емкости  рынка на основе определения взаимосвязи  отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле:

Коэффициент емкости рынка = Количество единиц, сданных в аренду за период        

                                                             Общее количество единиц недвижимости

                                                                               для сдачи в аренду     ¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ ситуации на рынке недвижимости (жилья) в городе.

По истечению нескольких месяцев с момента вступления российского финансового кризиса  в «активную» фазу или с конца  сентября 2008г. можно делать первые выводы о том, как под влиянием кризиса меняются цены предложения жилья в Хабаровске.

При сопоставлении средних  цен предложения, сложившихся на 1 декабря 2008 г., с аналогичными показателями на 1 ноября, можно отметить, что по основным сегментам рынка жилья  наблюдается определенная корректировка  в сторону снижения, которая составила 1,1-1,4% за месяц.² При этом надо отметить, что за последние 5 лет средний темп ежемесячного прироста цен предложения квартир находился в диапазоне 2-35.

Интересен тот факт, что  изменение стоимости предложения  жилья в зависимости от местоположения происходит неравномерно.

Максимальное снижение за последний месяц (-2,53%) демонстрирует  жилая недвижимость в Краснофлотском районе. Аналогичная ситуация характерна и для центральной части города, где цены предложения за ноябрь упали  на 1,93%.

В то же время, вопреки всеобщей тенденции, в Кировском районе наблюдается положительное изменение цены предложения в размере + 0,76%. Если проанализировать динамику изменения цен предложения в зависимости от количества комнат в квартире, то можно заметить, что «лидерство» Кировского района связано, в первую очередь, с положительным приростом в + 2,19% в сегменте 1-комнатных квартир.

Кроме того, результаты проведенного исследования показали, что влияние  кризиса больше всего пока отразилось на старых пятиэтажках типа «хрущевок» и «брежневок», в отношении которых цена предложения за ноябрь снизилась на 1,93%.

В свою очередь отмечены минимальные изменения для квартир  в домах-новостройках, продающихся  в состоянии «после строителей». При этом речь идет о тех домах, которые либо уже сданы, либо находятся на завершающей стадии строительства, так как новостройки со сроком сдачи в 2009-2010 гг. в рамках настоящего исследования не рассматривались.

В целом по городу средняя  цена предложения жилья за последний  истекший месяц снизилась с 56642 до 55920 руб./ кв. м, что соответствует изменению в -1,27%.

 

 

Динамика изменения  цен предложения жилья с 01.11.08г. по 01.12.08г.

Район	1-комн.	2-комн.	3-комн.	В среднем
Железнодорожный	-1,33%	-0,51%	-1,13%	-1,00%
Индустриальный	-4,27%	-0,24%	-0,09%	-1,70%
Кировский	+2,19%	+0,33%	-0,47%	+0,76%
Краснофлотский	-1,58%	-3,01%	-3,17%	-2,53%
Центральный	-1,67%	-2,10%	-2,04%	-1,93%

 

Примечание: серым цветом в таблице отмечено снижение цены предложения недвижимости, черным цветом – удорожание, белым – сохранение цены предложения практически на уровне предыдущего месяца – 1.11.2008 г.

 

Самый волнующий вопрос для рынка недвижимости Хабаровска сегодня: где дно падения, когда начнется рост? Думается, что ответить на него достоверно не возьмется никто. Но предположить с определенной долей вероятности можно, опираясь на конкретные показатели.

За апрель стоимость  предложения среднего квадратного  метра жилья по городу уменьшилась  на 2,23% (1200 руб.) и составила 52653,04 рубля.³ Если сравнивать с предыдущим месяцем, то падение замедлилось на 0,06% (примерно на 130 руб.). Изменение в динамике очень незначительное.

Снижение цен на жилье  уменьшает рентабельность строительного  производства и, как следствие, ведет  к его сворачиванию. Строители  остаются без работы, а за ними тянется шлейф безработных в смежных отраслях (до пяти человек на одного строителя) – в производстве строительных и отделочных материалов, транспорте, финансовом секторе и так далее.

Кредитные деньги неохотно идут в строительный сектор, который  в добрые времена позволял оборачивать их очень быстро. Принося доход и строителям, и смежникам, и банкам.

Цены в апреле снижались  во всех сегментах рынка. Несколько  отстают от средних показателей  только цены предложения среднего квадратного  метра в центре города (-1,25 процента) и в районе престижности средней отдаленности (-1,22 процента). В центре замедлилось снижение из-за некоторых категорий двухкомнатных квартир, а в районе средней отдаленности – из-за трехкомнатных в районе «Топографического техникума».

«Малосемейки» в апреле отличились. Несмотря на положительные значения цен среднего квадратного метра в районе престижности ближе к центру и на окраинах, цена предложения у этой категории жилья в среднем по городу снизилась за месяц больше всех – на 2,48 процента. Но средний квадратный метр у них по-прежнему предлагается на продажу по самым высоким ценам в своих районах престижности.

Цены на квартиры в  апреле тоже дружно шли вниз. По основным микрорайонам и жилмассивам цена упала в среднем на 1,5 процента. Исключением стали двухкомнатные квартиры новой планировки в центре и одно- и двухкомнатные «хрущевки» в районе средней отдаленности, у которых цены предложения несколько выросли.

Кроме тех признаков  выхода цен из пике, о которых  было сказано в начале, имеются и другие. Прежде всего, в сегменте двухкомнатных квартир, как самом популярном. Так, из двадцати жилмассивов и микрорайонов Хабаровска, где проводится постоянный мониторинг цен предложения, в восьми цены на двухкомнатные квартиры в апреле росли (в марте рост наблюдался только в шести). И росли с темпом от 0,5 до 5 процентов.

Ситуация со средними ценами предложения, сложившимися к началу мая на вторичном рынке жилья по районам престижности и типам квартир, отражена в таблице.

Хотя мы надеемся на прекращение падения рынка через два-три месяца, но и на рост в летние месяцы рассчитывать трудно. Обычно в самое жаркое время года рынок не растет – сделки откладываются до осенней прохлады. Конечно, это ни как не связано с температурным фоном, а вызвано тем, что в некризисные времена потенциальные покупатели предпочитали проводить эти месяцы в отпусках, вдали от проблем и суеты города.⁴

Как в этом году поведет  себя рынок летом, сказать трудно, но в мае, скорей всего, тенденция  последних месяцев сохранилась, правда падение может замедлиться до 1-1,5 процента, и средний квадратный метр может подешеветь лишь на 700-800 рублей.

 

Средняя стоимость квартир  по районам престижности

на 01.05.2009г., в тыс. руб.

Центр
	1-комн.	2-комн.	3-комн.
«малосемейки»	1285,22	–	–
новой планировки	2695,01	4334,94	5620,40
«сталинка»	2147,00	3204,21	4788,91
улучшенной планировки	2164,74	2738,20	3453,94
«хрущевка»	2132,27	2583,74	3233,52
Ближе к центру
«малосемейки»	1285,22	–	–
новой планировки	2302,00	3118,93	3729,01
«сталинка»	1351,85	2086,00	2633,82
улучшенной планировки	1851,27	2237,92	2777,76
«хрущевка»	1797,95	2125,97	2530,41
Средней отдаленности
«малосемейки»	1163,02	–	–
новой планировки	2012,56	2653,50	3157,09
«сталинка»	1345,88	1650,79	2341,23
улучшенной планировки	1717,56	2222,34	2585,20
«хрущевка»	1670,16	2077,80	2405,00
Окраина
«малосемейки»	1130,74	–	–
новой планировки	1752,82	2284,41	2670,79
«сталинка»	1194,26	1620,60	2219,60
улучшенной планировки	1595,82	1942,85	2264,77
«хрущевка»	1541,69	1888,22	2230,21

 

 

 

Средняя стоимость квадратного  метра в апреле 2009г., в руб.

	Центр	Ближе к центру	Средней отдаленности	Окраина
«малосемейки»	70277,19	66666,67	63199,47	56585,56
новой планировки	69543,62	55595,06	49168,12	42725,40
«сталинка»	61494,51	41910,70	34117,42	32497,39
улучшенной планировки	61260,26	50442,05	47851,20	42248,48
«хрущевка»	60862,45	49342,52	48794,48	44209,20

 

 

 

 

 

Рынок недвижимости подвержен  влиянию множества факторов:

экономических, социальных, экологических.

 

Основные показатели социально-экономического положения Хабаровского края в январе 2009 года.

1. Экономических:
• уровень доходов и потребительских расходов населения.

В Хабаровском крае в январе 2009 г. денежные доходы на душу населения, в среднем за месяц составили 11548,8 руб.⁵

В процентах к январю 2008 г. – 114,7.

Потребительские расходы в январе 2009 г на душу населения составили 9978,2 руб.

В процентах к январю 2008 г. – 125,1.

• уровень доходов бизнеса.

Оборот организаций в январе 2009 г. в Хабаровском крае составил 24631,4 млн. руб.

В процентах к январю 2008 г. – 92,0.

• добывающие и обрабатывающие производства и электроэнергетика.

Индекс промышленного  производства в Хабаровском крае составил:

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 92,5;

Январь 2008 г. в % к январю 2007 г – 81,5.

• строительство в январе 2009 г.

Объем работ, выполненных  по виду деятельности «строительство»  по Хабаровскому краю составил 1490,2 млн. руб.

В % к январю 2008 г. – 82,6.

Ввод жилья всего  – 10,8 тыс. кв. м.

В % к январю 2008 г. – 65,7.

В том числе индивидуальными застройщиками – 3,7 тыс. кв. м.

В % к январю 2008 г. –68,8.

• инвестиции в основной капитал:

– инвестиции в основной капитал (по крупным организациям).

В Хабаровском крае инвестиции в январе 2009 г.составили – 840,5 млн. руб.

В % к январю 2008 г. – 60,4.

– инвестиции в основной капитал.

В январе-декабре 2008 г. составили – 77372,5 млн. руб.

В % к январю-декабрю 2007 г. – 101,6.

• индексы цен и тарифов.

– индекс потребительских цен в Хабаровском крае составил:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 103,55;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 115,42.

В том числе на платные услуги населению:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 107,74;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 120,05.

В том числе на продовольственные  товары:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 101,92;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 115,08.

В том числе на непродовольственные  товары:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 102,14;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 112,31.

– индекс цен производителей промышленных товаров и на реализованную сельскохозяйственную продукцию в Хабаровском крае составил:

Цены производителей промышленных товаров:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 111,75;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 123,68.

Цены на реализованную  сельхозпродукцию:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 101,08;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 123,60.

• финансовая деятельность.

Финансовые результаты деятельности организаций (без учета  субъектов малого предпринимательства):

Сальдо прибылей (+) и  убытков (-) за январь-декабрь 2008 г. составили 7493,6 млн. руб.

В % к январю-декабрю 2007 г. – 68,6.

Прибыль за январь-декабрь 2008 г составила – 117895,7 млн. руб.

В % к январю-декабрю 2007 г. – 124,1

Удельный вес убыточных  предприятий за январь-декабрь 2008 г  составил – 32,1%.

• среднемесячная начисленная заработная плата по видам деятельности (включая организации малого предпринимательства):

Всего по Хабаровскому краю за январь-декабрь 2008г.средняя заработная плата составила – 19951 руб.