Анализ современной концепции эксплуатации объектов недвижимости

 

Содержание

 

Анализ современной  концепции эксплуатации объектов недвижимости …………………. 2

Введение ……………………………………………...…………….………………………........6

Теоретические аспекты …………………………………………………………………………7

Практические решения  ………………………………………………………………………….9

Заключение ……………………………………………………………………………………..25

Список использованных источников ………………………………………………………... 26

 

Приложение №1. Генеральный план участка. План границ обслуживания компании.

Приложение №2. Штатное  расписание компании.

Приложение  №3. Периодичность плановых и частичных осмотров   элементов    и   помещений здания.

 

Приложение №4. Перечень работ по содержанию жилого дома.

 

Приложение №5. Технический паспорт здания.

 

Приложение №6. Чертежи планов, разрез и фасад  здания.

 

Приложение  №7. Дефектная ведомость.

 

Приложение  №8. График проведения ремонтных работ.

 

Приложение  №9. Анализ методов эксплуатации.

 

Приложение  №10. Локальный сметный расчет стоимости  эксплуатации здания.

 

 

 

 

Анализ  современной концепции эксплуатации объектов недвижимости

 

Переход к рыночным отношениям в экономике и, как следствие этого, разгосударствление собственности с одной стороны привело к появлению многообразия собственников на объекты недвижимости, а с другой – сделало неэффективными нормативные методы организации ее эксплуатации (содержания и ремонта), которые были разработаны в нашей стране в советский период. В их основе лежала система планово-предупредительных ремонтов, посредством которой восстанавливались проектные параметры объектов недвижимости, снижающиеся в процессе эксплуатации с течением времени под воздействием внешних и внутренних факторов, воздействующих на конструктивные элементы и инженерные системы здания или сооружения.

Под воздействием этих факторов конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий и сооружений ухудшаются и с течением времени они перестают отвечать своему назначению.

В строительной науке для определения уровня воздействия этих факторов на элементы объекта недвижимости и установления их предельных (допустимых) значений в период эксплуатации зданий и сооружений, введены параметры эксплуатационных качеств (ПЭК), которые соответствующим образом нормируются и используются при проектировании различных по назначению объектов недвижимости.

В настоящее  время, в городах России уже используются рыночные методы организации эксплуатации (содержания и ремонта) объектов недвижимости, которые базируются на системе мониторинга, дающего возможность своевременно выявить дефекты, возникающие в их элементах под воздействием факторов внешней и внутренней среды. Его роль в организации управления объектами недвижимости обусловлена возможностью сравнения их функционального состояния с принятыми стандартами и критериями. [2].

К современному зданию (сооружению) и его техническому оснащению предъявляются высокие требования. На передний план выдвигаются: использование новых сетевых технологий, применение средств коммуникации и интернет – информации, потребность в комфорте и обеспечение безопасности. Однако, и вопросы экологической безопасности, оптимизации использования ресурсов не остаются без внимания специалистов, также актуальной является проблема внедрения энергосберегающих технологий, алгоритмов управления, которые в первую очередь обеспечиваются системами автоматизации зданий. В научно-исследовательских лабораториях и университетах инновационные разработки ждут своего выхода на рынок с целью снижения эксплуатационных расходов и создания высокого уровня комфорта за счет применения современных мультимедийных средств, контроля безопасности, оптимизации количества потребляемой энергии посредством телеметрии и многое другое.

Широко известно, что каждое здание имеет свой жизненный  цикл (рис. 1), который включает следующие  стадии:

- возникновение  (строительство);

- функционирование (эксплуатация), которое связано с уменьшением отдачи полезных свойств по причине накопления износа;

- прекращение  существования (утилизация).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Жизненный цикл здания

Все входящие в  состав здания элементы и подсистемы, в свою очередь, также имеют свои сроки службы, то есть свои жизненные  циклы, которые в определенной мере взаимосвязаны между собой. Существование  совокупности жизненных циклов в  одном объекте обусловливает появление синергетического эффекта, который может приводить как к уменьшению длительности жизненного цикла объекта в целом, так и при соответствующих условиях технической эксплуатации, поддержании технико-экономических характеристик объекта - к увеличению продолжительности жизненного цикла объекта в целом.

Жизненный цикл обычно составляет не один десяток  лет, причем в отличие от традиционной продукции (технических средств, обработанных материалов, услуг, программного обеспечения) довольно большую часть этого времени занимает период эксплуатации. Особую актуальность имеет проблема поддержания объекта на постпроизводственной стадии - на стадии эксплуатации.

Особенности эксплуатационных процессов строительных объектов состоят  в том, что воздействие на здания и сооружения происходит на наиболее длительном промежутке времени и оказывает решающее влияние на качественные характеристики, которые в значительной степени определяются инженерно-техническими и конструктивными решениями, принятыми на стадиях проектирования и строительства.

Продолжительность эксплуатационного периода жилого здания зависит от множества факторов и условий, в числе которых  можно отметить:

1. конструктивно-технические характеристики самого объекта;
2. обеспеченность материальными, трудовыми, финансовыми ресурсами для поддержания объекта на этапе эксплуатации;
3. качество и своевременность проведения работ по техническому обслуживанию и текущему и ремонту объекта;
4. своевременность и качество проведения капитального ремонта объекта.

Особенности эксплуатационных процессов строительных объектов состоят в том, что воздействие на здания и сооружения происходит на наиболее длительном промежутке времени и оказывает решающее влияние на качественные характеристики, которые в значительной степени определяются инженерно-техническими и конструктивными решениями, принятыми на стадиях проектирования и строительства.

Считается, что  здание в стадии возникновения соответствует  требованиям энергетической эффективности, предъявляемым к нему, а на стадии прекращения существования уже такие требования не предъявляются. Стадия функционирования, находясь между процессами строительства и утилизации, неразрывно связана с потерей первоначальных эксплуатационных характеристик здания. Сюда входят такие общие этапы как функционирование и развитие.

Первый этап - функционирование объекта недвижимости включает обслуживание и ремонт объектов. Функционирование объектов недвижимости представлено следующими направлениями: эксплуатация оборудования помещений; материальный учет; противопожарная охрана и техника безопасности; управление коммуникациями, утилизацией и переработкой отходов, перемещениями и переездами, изменениями и перестройкой; устранение аварийных ситуаций; обеспечение эксплуатации и ремонта; установка мебели и охрана объекта.

В процессе функционирования объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению всего  объекта или его частей. Существует ряд правил, которые позволяют  осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации: пространство, материалы, принципы проектирования, планирование, инженерное обеспечение.

Аварийные ситуации могут возникнуть в любое время, так как никто не застрахован  от пожара, затопления, наводнения, землетрясения  и так далее. Единой формы плана  мероприятий по ликвидации аварий не существует, в каждом конкретном случае назначается ответственный за тот или иной объект и разрабатывается инструкция, по которой он должен действовать.

Второй этап данной стадии жизненного цикла объекта  недвижимости - обслуживание и ремонт. Как показывает практика, подавляющее большинство собственников объектов недвижимости не выделяют достаточных средств на содержание и ремонт зданий и сооружений. Но затраты на ликвидацию последствий почти всегда превышают стоимость работ по обслуживанию и ремонту.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов.

Ремонт – работы по устранению повреждений или изношенности объекта недвижимости с целью его восстановления до нормального эксплуатационного состояния.

Для обеспечения  бесперебойной эксплуатации основных фондов строительного комплекса  необходимо их непрерывное возобновление, то есть воспроизводство. Воспроизводство является одной из важнейших задач жилищной политики, имеющей долгосрочные социальные и экономические последствия. Оно входит составной частью в общественное воспроизводство. Процесс воспроизводства может быть реализован посредством нового строительства, проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов.

Использование различных форм воспроизводства, взаимно  дополняющих друг друга в едином воспроизводственном процессе, призвано не только обеспечить сохранность объектов недвижимости, но и повысить их качество, а также расширить жилищный фонд современного города.

Сегодня, в связи  с кризисными явлениями в мире, все большее внимание уделяется  экономии энергии в зданиях и  сооружениях.

Энергосбережение в системе строительного комплекса не рассматривается в контексте обособленного процесса, а имеет целью структурное преобразование системы технической эксплуатации. Система технической эксплуатации, таким образом, вбирает элемент «энергосбережение» как один из системообразующих факторов. Энергосбережение становится генеральным вектором развития объектов недвижимости, смещая ориентиры в строительном комплексе от долговечности и надежности в сторону экономии энергии и материальных ресурсов.

Общая площадь  эксплуатируемых зданий в России составляет около 5 млрд. кв. м, в том числе более 2,8 млрд. кв. м это жилые дома, и на их отопление расходуется 400 млн. тонн условного топлива, или 25% годовых энергоресурсов страны. Если общее потребление тепловой энергии сократить только на одну треть от той разницы, которая существует между потреблением тепла в России и странах Западной Европы, как, например, Дании, можно сэкономить 72 миллиарда кубометров природного газа в год. Если учесть все это, то становится ясно, какое первостепенное значение для экономики страны имеет повышение эксплуатационных характеристик зданий и сокращение потребления энергии в домах. Именно здесь заложены перспективы реального снижения энергопотребления при обеспечении необходимого уровня комфортности проживания [3].

Анализ современного состояния концептуальных основ  эксплуатации объектов недвижимости, а также тенденций в строительном комплексе в целом, доказывает необходимость  и неминуемость трансформации критериев  и показателей эффективности  принимаемых решений. Оптимизировать принимаемые решения по сохранности и воспроизводству объектов недвижимости с учетом энергосберегающих мероприятий возможно при постановке задач многофакторной зависимости. Организационно-технологическое обеспечение реализации задач эффективной эксплуатации должно строиться на совершенствовании методик планирования и производства ремонтных работ, что повысит энергетическую эффективность функционирования объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Целью настоящей контрольной работы является исследование темы «Совершенствование технической эксплуатации конкретного объекта недвижимости».

В ходе изучения данного вопроса поставлены следующие задачи:

1. Описать работу службы эксплуатации на объекте. Представить службу эксплуатации как подразделение управляющей компании (организации) или как самостоятельную эксплуатирующую компанию. Разработать структуру службы, составить штатное расписание с указанием обязанностей каждого работника.

2. Представить  программу содержания и эксплуатации здания, выбрав предварительно концепцию,  стандарт эксплуатации, установить ПЭК содержания и эксплуатации здания, составить технический паспорт здания.

3. Провести визуальный  осмотр объекта недвижимости  по элементам здания. Составить дефектную ведомость и провести ранжирование работ.

4. Выявить наиболее  «слабые места» с позиции службы  эксплуатации. На основе анализа  состояния объекта недвижимости  предложить мероприятия по совершенствованию  его эксплуатации.

5. Выполнить  расчет стоимости эксплуатации.

В качестве объекта  исследования выбран отдельно стоящий (свечка) 9-ти этажный двухподъездный крупнопанельный жилой дом, расположенный по адресу Ленинский проспект 37, г. Норильск, Красноярский край. Дом находится на территории обслуживания управляющей организации ООО «Жилищная компания».  

Предметом исследования является осмотр объекта недвижимости по элементам здания: фасады, кровля, двери, окна, лестничные клетки, цоколь, балконы, эркеры, лоджии, парапет, продухи, освещение и отопление подъездов, наличие запорных устройств, средств автоматизации на предмет соответствия действующим нормам содержания и эксплуатации зданий и сооружений.

Актуальность  данной темы будет поддерживаться в  связи с ежегодной модернизацией  и введением новых систем и технологий в эксплуатации как жилых и общественных комплексов так и промышленных зданий и сооружений.

Были применены  комплексные методы исследования и  системный подход к изучаемому вопросу. Теоретической и методологической основой исследования стала научная литература в сфере строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений. Методические указания, учебники, лекции преподавателей ВУЗов, а также средства сети Интернет. Перечень проработанных источников, свидетельствует о должном уровне степени научной проработки.

 

Теоретические аспекты

 

Исследование  производственной среды и технического состояния строительных конструкций  является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с созданием  в зданиях нормальных условий труда и жизнедеятельности людей и обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

Дальнейшее  развитие нормативной базы проектирования, технической эксплуатации и особенно противопожарных мероприятий, а также совершенствование проектных решений зданий и сооружений требуют систематического накопления, обобщения и анализа данных о долговечности и эксплуатационной надежности зданий и сооружений и их строительных конструкций. Наиболее достоверным методом получения таких сведений являются натурные обследования.

Общей целью  обследований технического состояния  строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств. В зависимости от поставленных задач натурные обследования зданий охватывают следующие этапы:

А. Предварительное  обследование;

Б. Детальное  инструментальное обследование;

В. Определение  физико-технических характеристик  материалов обследуемых конструкций  в лабораторных условиях;

Г. Обобщение  результатов обследований.

Детальное инструментальное обследование включает комплекс работ, связанных с выявлением:

а) факторов, формирующих производственную среду (микроклимат) помещений и их количественные показатели, и сравнение полученных результатов с нормативными требованиями;

б) технического состояния несущих и ограждающих конструкций, включая теплотехнические и прочностные показатели; пригодности их к дальнейшей эксплуатации и их соответствия современным нормативным требованиям.

Характер и  объем натурных обследований определяются конкретными задачами, поставленными заказчиком работы перед исполнителями.

Определение стоимости  работ по обследованию строительных конструкций зданий производится по «Сборнику цен на инженерно-обследовательные (изыскательские) работы по выявлению  технического состояния строительных конструкций промышленных зданий и сооружений с разработкой мероприятий и рабочих чертежей по ремонту, усилению и восстановлению», разработанному ЦНИИпромзданий в 1991 г. В этом документе даются указания о порядке определения стоимости работ:

по предварительным обследованиям (сбор исходных данных);

по инструментальным обследованиям технического состояния  строительных конструкций;

по разработке проектно-сметной документации для  усиления строительных конструкций;

проведения  статических испытаний, лабораторных работ по испытаниям строительных материалов;

выполнения  вибродинамического инженерного обследования несущей способности строительных конструкций, проведения динамических испытаний в лабораторных условиях [4]. Для определения базовых цен с целью последующего формирования договорных цен на разработку технической документации для капитального ремонта строительных конструкций зданий и сооружений гражданского и промышленного назначения рекомендуется справочник базовых цен на разработку технической документации для капитального ремонта строительных конструкций зданий и сооружений[6].

К проведению работ  по обследованию несущих конструкций  зданий и сооружений допускают организации, оснащенные необходимой приборной  и инструментальной базой, имеющие  в своем составе квалифицированных специалистов. Квалификация организации на право проведения обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений должна быть подтверждена соответствующей Государственной лицензией. При обследовании зданий объектами рассмотрения являются следующие основные несущие конструкции:

1. фундаменты, ростверки  и фундаментальные балки;

2. стены, колонны,  столбы;

3. перекрытия  и покрытия (в том числе: балки,  арки, фермы стропильные и подстропильные, плиты, прогоны);

4. подкрановые  балки и фермы;

5. связевые конструкции,  элементы жесткости;

6. стыки, узлы, соединения и размеры площадок  опирания.[5]

 

 

 

 

 

 

Практические  решения

 

ООО «Жилищная  компания» осуществляет следующие виды деятельности:

1. Эксплуатация тепловых сетей  и сооружений систем теплоснабжений;
2. Передача тепловой энергии;
3. Электроснабжение жилых и общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании.
4. Водоотведение и водоснабжение жилых и общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании.
5. Эксплуатация и техническое обслуживание жилых и общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании.

Для каждого  направления деятельность компании предусмотрена специальная служба. В ООО «Жилищная компания»  эксплуатацией и техническим обслуживанием жилого фонда ЕМО г. Норильск занимается производственно-технический отдел. Производственно-технический отдел (ПТО) является самостоятельным структурным подразделением ООО «Жилищная компания». Структуру данной службы отражает Положение о производственно-техническом отделе. Состав и штатную численность производственно-технического отдела утверждает генеральный директор ООО «Жилищная компания», исходя из условий и особенностей деятельности предприятия,  по представлению начальника производственно-технического отдела и по согласованию с отделом организации и оплаты труда).

Рассмотрим  более подробно выдержки из положения о производственно-техническом отделе.

1. Общие положения производственно-технического отдела.

1.1. Производственно-технический отдел является самостоятельным структурным подразделением ООО «Жилищная компания».

1.2. Отдел создается  и ликвидируется приказом генерального  директора.

1.3. Отдел подчиняется  непосредственно главному инженеру  ООО «Жилищная компания».

1.4. Руководство  отдела:

1.4.1. Производственно-технический отдел возглавляется начальником, назначаемым на должность приказом генерального директора компании.

1.4.2. Начальник производственно-технического отдела имеет одного заместителя.

1.4.3. Обязанности  заместителя распределяются начальником производственно-технического отдела.

1.4.4. Заместитель и руководители структурных подразделений в составе производственно-технического отдела, другие работники отдела назначаются на должности и освобождаются от должностей приказом генерального директора предприятия по представлению главного инженера и по согласованию с начальником производственно-технического отдела.

2. Задачи и  функции подразделения

• Качественное и своевременное решение технических вопросов и заданий руководства компании.
• Обеспечение эффективности проектных решений. Разработка и выпуск проектно-сметной документации.
• Анализ технического состояния и эксплуатация жилого фонда, нежилых помещений, переоборудованных под офисы предприятий и магазины, расположенных на первых этажах жилых зданий, а также общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании. План границ территории обслуживания ООО «Жилищная компания приведен в Приложении №1.
• Экономическое обоснование проведения текущих, аварийных и капитальных ремонтов зданий и сооружений.
• Обследование зданий и сооружений согласно утвержденного графика осмотров.
• Технический контроль за строительно-монтажными и механико-электромонтажными работами.
• Проведение подготовительных работ перед началом строительно-ремонтных работ.
• Расчет норм расходования строительных материалов.
• Сдача помещений в эксплуатацию после проведения ремонт.
• Выявление потребности предприятия в технической информации.
• Систематизация, прием, учет, классификация и регистрация поступающей технической информации.
• Согласование технической службы документации с технологическими службами предприятия.
• Организация консультаций по решению отдельных технических вопросов.
• Участие в общем планировании деятельности предприятия. Контроль за строительством, монтажом оборудования, соблюдением правил техники безопасности и иных правил ведения строительных работ.
• Разработка планов модернизации отдела.
• Разработка нормативов ремонтных работ.
• Организация складского хозяйства в соответствии с требованиями организации труда, правил техники безопасности, санитарии, пожарной безопасности.
• Организация работ по договорам подряда от стадии подготовки к заключения договора до сдачи законченного строительного объекта в эксплуатацию.
• Подготовка производства работ.
• Оперативный контроль над ходом производства работ.
• Взаимодействие со всеми участниками процесса строительства для оптимизации производственных затрат и обеспечение календарных сроков выполнения работ.
• Подготовку производства (получение рабочей документации, проверка проектной документации, получение разрешений на производство работ, согласование производства работ в надзорных и контрольных территориальных органах, составление графиков производства работ, разработка проектов производства работ). 
• Решение вопросов снабжения объектов строительными  материалами, конструкциями и оборудованием (составление графиков поставки материалов, проверка заявок прорабов на материалы   др.).
• Своевременная выдача на строительные участки рабочей документации, проектов производства работ, журналов производства работ и др. специализированных журналов, а так же необходимой документации в соответствии с нормативными требованиями.
• Осуществление технического надзора за строительством (текущий контроль объемов и качества выполненных работ, их соответствия утвержденной проектно-сметной документации, рабочим чертежам, строительным нормам, стандартам. Контроль за выполнением графика производства работ и решение текущих вопросов по производству работ, возникающих в ходе строительства).
• Сдача объектов в эксплуатацию (участие в рабочих комиссиях, подготовка документации по завершенным объектам для приемной комиссии, контроль своевременной сдачи работ заказчику и подписания актов).
• Работа с субподрядными организациями (текущий контроль объемов и качества выполненных работ, их соответствия утвержденной проектно-сметной документации, рабочим чертежам, строительным нормам и стандартам. Контроль разработанного субподрядчиками ППР, выполнения графика производства и своевременной сдачи работ).

3. Регламентирующие документы

3.1 Внешние документы:  законодательные и нормативные  акты.

3.2. Внутренние  документы: стандарты ГО, устав  предприятия, положение о подразделении,  должностные инструкции, правила  внутреннего трудового распорядка.

4. Взаимоотношения производственно-технического отдела с другими подразделениями

Для выполнения функций и реализаций прав, предусмотренных  положением о работе, производственно-технический отдел взаимодействует:

4.1. С отделом охраны и труда – информация о нормативах и стандартах законодательства об охране труда. Заключений о соответствии методики работы производственно-технического отдела законодательству об охране труда и требованиям техники безопасности.

4.2. С отделом  организации и оплаты труда – консультации по трудовому законодательству в части утверждения штатного расписания, проекта штатного расписания.

4.3. С планово-экономическим  отделом для получения указаний  по экономии средств, оценки  экономической деятельности работы  отдела, планирования строительных  и ремонтных работ, получения сведений, необходимых для экономического анализа деятельности отдела.

4.4. С бухгалтерией  - информация по данным о выделении  денежных средств отделу, анализа  темпов расходования средств  на строительство и ремонт  зданий и сооружений.

5. Права производственно-технического отдела

5.1. Производственно-технический отдел имеет право:

5.1.1. Давать указания  по эксплуатации зданий и сооружений.

5.1.2. Принимать  решения о внесении изменений  в технологию эксплуатации общественных зданий и жилищного фонда.

5.1.3. Начальник  отдела также вправе представлять  руководству предприятия предложения  о поощрениях отличившихся работников  и о наложении взысканий на  работников, нарушающих производственную  и трудовую дисциплину.

5.1.4. Требовать  от руководителей структурных подразделений (отдела водоснабжения и водоотведения, отдела энергоснабжения, отдела электрообеспечения) своевременного предоставления о ситуациях, требующих вмешательства специалистов производственно-технического отдела.

6. Ответственность производственно-технического отдела

6.1. Ответственность  за качество и своевременность  выполнения функций отдела несет  начальник производственно-технического отдела.