Бизнес план строительства дома

1.Общая характеристика ООО "Стройимпульс СМУ-1"

1.1. Общая информация

Фактический адрес: 194021, Санкт-Петербург, ул. Политехническая, 9

Юридический адрес: 194021, Санкт-Петербург, ул. Политехническая,

 

1.2. История развития предприятия

Строительная компания «Стройимпульс» образовалась в 1992 году, пятого мая  на работу вышло десять сотрудников.

1993 год – отделочные  работы и работы по устройству  кровли промышленных предприятий,  основные компетенции компании  на этот период. Среди заказчиков  ЗАО Ленинградский Аккумуляторный завод и ОАО Электросила.

В 1995 год у  заказчиками  компании становятся крупные строительные организации - ЛенСпецСМУ и Стройтрест. Которые в свою очередь доверяют выполнение отделочных и кровельных работ на своих инвестиционных проектах.

В 1998 год у  компания  «Стройимпульс» осуществляет первый проект в качестве генподрядной организации, строительство жилого дома в Санкт-Петербурге. Заказчиком строительства выступает Министерство внутренних дел Российской Федерации.

В 2002 году  – первый собственный инвестиционный проект – жилой дом на улице Савушкина  в городе Санкт Петербурге.

В период с 2002 по 2005 год  компания реализовала инвестиционные проекты на улице Стойкости, проспектах Ветеранов и Искровском,  общей  площадью более 120 000 квадратных метров.

2004 год  – компания  выходит за пределы Санкт-Петербурга, выполняются работы в Приозерске, Выборге, Новгороде. 

2006 год  – заканчивая  свой последний инвестиционный  проект, компания принимает решение  о прекращении инвестиционной  деятельности. Тем самым сфокусировав все ресурсы и силы на основной деятельности в качестве генподрядной строительной организаци, четко выполняя все взятые на себя обязательства перед заказчиками.

2007 год  – компания  открывает филиал в Москве.

В настоящее время компания «Стройимпульс» продолжает успешную деятельность. В данный момент компания реализует строительные проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Архангельске, Петрозаводске, Калининграде, Мурманске, Твери и Оренбурге. В перечне реализуемых объектов, жилые дома разной этажности и административные здания различного функционального назначения.

Заказчиками компании стали крупные  государственные и коммерческие организации: Министерство Обороны  РФ, Министерство Внутренних Дел РФ, Федеральная Служба Безопасности РФ, Федеральная Служба по контролю за оборотом наркотиков, Главное Таможенное Управление, Федеральная Налоговая Служба, Комитет по Финансовому Мониторингу, Администрация Санкт-Петербурга.

1.3. Основная деятельность компании

ООО "Стройимпульс СМУ-1" занимается строительством жилых зданий, реконструкцией, строительством общественных и офисных зданий, работой по производственному строительству и техническому перевооружению предприятий.

А так же выполняет  широкий спектр строительно-монтажных  работ:

- осуществление функций генерального подрядчика и генерального проектировщика;

- работы «нулевого»  цикла;

- устройство монолитных  и сборных железобетонных фундаментов.

Комплексная механизация  строительно-монтажных работ позволяет  выполнить их в сжатые сроки. Работы по бетонированию монолитных конструкций ленточных и столбчатых фундаментов ведутся с применением мелкощитовой опалубки.

• возведение кирпично-монолитных и кирпичных зданий любой сложности;

- строительство монолитного  каркаса здания.

При бетонировании монолитного  каркаса используется сборно-щитовая инвентарная опалубка многократной оборачиваемости фирмы «Pilosio». Подача бетона к местам производства работ осуществляется бетононасосом. В период производства работ ведется пооперационный контроль за технологией укладки бетонной смеси. При производстве работ в зимнее время применяется электропрогрев бетона.

- кирпичная кладка  стен и перегородок.

Устройство ограждающих  конструкций (кладка наружных стен из кирпича и газобетона)  выполняется  в основном с перекрытия (в том  числе и с лоджий) и неинвентарных деревянных подмостей, устанавливаемых на перекрытие. Для приема грузов при выполнении работ по устройству ограждающих конструкций устанавливаются инвентарные грузоприемные площадки. Подача кирпича и раствора на приемные площадки осуществляется башенным краном и подъемником. Материалы с грузоприемных площадок развозятся к месту производства работ на передвижных тележках.

- отделка всех видов

Наружная и внутренняя отделка.

 

• монтаж металлоконструкций;

Все работы производятся в соответствии со СниП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».   На предприятии действует система контроля качества производимых работ. Компетентность инженерного состава управления, оперативность его работы, своевременное и точное решение инженерных вопросов позволяет выполнять работы в намеченные сроки и с высоким качеством.

Лицензии:

 

Заказчики:

• Федеральня служба безопасности РФ
• Министерство обороны РФ
• Министерство РФ по налогам и сборам
• Министерство внутренних дел РФ
• Главное таможенное управление РФ
• ЗАО «Петровский строитель»
• ООО «Строй Дом»
• ЗАО «Труд»
• ЗАО «ФОСП»
• «Синтез Девелопмент» и др.

 

 

Жильцы домов могут рассчитывать на высокую организацию эксплуатации их дома, достигаемую формированием  эксплуатирующей организации еще на стадии строительства,  и участия ее в приемке выполненных работ.

Отличительными особенностями  от вводимого массового жилья  следующие:

- комплексный подход  к обеспечению комфортного и  безопасного проживания, что включает  в себя: оборудование постов охраны с системой видеонаблюдения при входе в дом, отделку вестибюля на первом этаже и оборудование рабочего места консьержа, установка домофона, бронирование телефонных линий, кабельное телевидение;  

- размещение на нижних  этажах комплекса учреждений социально-бытового назначения, начиная от дошкольных и учебных, заканчивая культурно-развлекательными;

- на придомовой территории  располагается гостевая автостоянка.  Благоустройство прилегающей территории  решено по согласованию  с Колпинским Территориальным Управлением Администрации Санкт-Петербурга .

-организация обслуживания  всего комплекса, что обеспечивает: высокое качество предоставляемых  услуг, снижение затрат на обслуживание  и ремонт (т.е. снижение   квартплаты).

Традиционно в своих инвестиционных проектах ООО "Стройимпульс СМУ-1" ориентировался на строительство кирпичных домов средней комфортности, где покупателями квартир в основном были граждане, социально принадлежащие к слою среднего класса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Общая характеристика проекта строительства

2.1. Краткое описание проекта

ООО "Стройимпульс СМУ-1" планирует строительство многоквартирного жилого дома в 9 этажей, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Колпино, ул Проспект Ленина, д.76.

Строительство ведётся  за счёт средств частных  инвесторов  по  схеме  долевого  участия. На  сегодняшний  момент  данная  схема  является   наиболее  действенным  механизмом,  позволяющим  реализовать  инвестиционный  проект  строительства  многоквартирного дома.

 

Общая площадь квартир более 125000 квадратных метров - это 144 квартиры различной площади и планировки.

Здания спроектированы с учетом новых тепло- и электротехнических норм, с остекленными лоджиями.

Ввод в эксплуатацию предусматривается в конце четвертого квартала 2013 года.

        

2.2. Общая характеристика проекта строительства

Участок под строительство  свободен от существующей застройки.         сплошная вертикальная планировка в границах участка застройки.

        

         Генеральный план 

         Участок, намечаемый под застройку, находится на пересечении улицы Танкистов и проспекта Ленина.

                  Предназначенный к застройке участок площадью 4080 кв.м, кадастровый номер 47:26:04-01-008:0071, находится в аренде сроком на три года, на основании Постановления Администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области от 01.02.2008, №3.

         Площадь участка в границах землепользования – 3 га.

         Настоящим проектом на данном участке намечается строительство кирпично – монолитного жилого дома высотой 9 этажей.

Площадь участка в границах проектирования – 1 га.

         Инженерной подготовкой территории предусматривается сплошная вертикальная планировка в границах участка застройки.

         Объем земляных работ по вертикальной планировке с учетом засыпки существующего котлована составляет около 1300 куб. м грунта.

         Система водоотвода с территории застройки согласно СНиП 2.07.01-89* принята закрытой, в проектируемые дождеприемные колодцы и далее в существующую ливневую канализацию города.

         Транспортно – пешеходная сеть на участке застройки запроектирована исходя из необходимости обеспечения связи с прилегающими улицами и дорогами. Основной подъезд к жилому дому предусматривается со стороны проспекта Ленина.

Таблица 4 - Расчет функционально–планировочных элементов благоустройства:

 

Наименование	Ед. изм.	Норма на 1 чел.	Требуется по нормам
Детские игровые  площадки	Кв.м	0.7	106
Площадки отдыха взрослых	Кв.м	0.1	15
Хозяйственные площадки	Кв.м	0.2	30
Участки хранения индивидуального автотранспорта	Кв.м	0.8	122
Спортивные  площадки	Кв.м	2.0	304

 

         Размещение элементов благоустройства принято с учетом требований норм СНиП  2.07.01-89* и СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03.

         Устройство спортивных площадок настоящим проектом не предусматривается в связи с наличием существующего стадиона.

         Нормативный уровень инсоляции в помещениях проектируемого жилого дома согласно СанПин 2.2.1/2.1.1076-01 обеспечивается соответствующей планировкой квартир. Допустимый уровень шума на территории проектируемой застройки согласно СанПин 2.2.4/2.1.8.566 обеспечивается:

- в жилом доме тройным  остеклением;

- на придомовой территории  – за счет экранирующего эффекта  от большого объема проектируемых  зданий последующих очередей сторительства.

          В соответствии со СНиП 35-01-2001 в проекте предусматривается:

- система тротуаров  и пешеходных дорожек с возможностью  проезда инвалидных колясок; продольные  уклоны не превышают допустимых (5%);

- в местах пересечения тротуаров с транспортными путями высота бортовых камней не превышает 4 см;

- на автостоянке предусматривается  место для личного автотранспорта  инвалидов (размером 3.5 на 5.5 м).

Полы в ваннах и рабочих частях кухни — из керамических плиток 1 класса -импортных. Остальные полы из дубового паркета 1 сорта, лакированные бесцветным лаком.

Стены санузлов облицованы керамическими  плитками 1-го класса — импортные, до потолка.

Внутренние столярные изделия  из сплошной древесины.

Входная квартирная дверь металлическая, противопожарная, с термоизоляцией, с обеих сторон облицована фанерой, с аварийными замками.

Санитарное оборудование импортное  — 1 класса, цвет по выбору. Санузел  оборудован: душ кабиной, унитазом (горизонтальный отвод), умывальником и сетью для подключения стиральной машины для сушки белья.

Общий санузел оборудован: «jacuzzy»  ванной, умывальником, унитазом с керамическим резервуаром и биде.

Все санузлы оснащены необходимыми приборами: вешалка для полотенец, зеркало, этажерка, держатель душевой ручки, коробка для туалетной бумаги, подставка под мыло.

Снабжение горячей водой — из центральной системы.

Каждая квартира будет оборудована:

- электрооборудованием;

- телефонной связью;

- противопожарными сигнальными  устройствами;

- ТВ-системой (спутниковой);

- внутренняя телефонная связь  с громкоговорителем;

- центральное кондиционирование;

- видеодомофон.

Схемы квартир:

3-х комнатные квартиры

 

 

 

 

 

2-х комнатные  квартиры

1-о комнатные  квартиры

 

 

 

Инженерные  сети.

           Инженерное обеспечение проектируемой застройки осуществляется от существующих инженерных сетей квартала по техническим условиям городских ведомств.

          Прокладка сетей выполняется подземным способом вдоль проездов и по кратчайшим расстояниям от мест присоединения.

          Разрывы от инженерных сетей до фундаментов зданий и сооружений и между собой приняты по СНиП 2.07.01-89*.

 

          Противопожарные мероприятия.

          Пожарная безопасность на территории участка застройки обеспечивается:

- созданием противопожарных разрывов между зданиями и сооружениями согласно СНиП 2.07.01-89*;

- устройством пожарного  проезда с южной стороны здания;

- созданием двух выездов  с территории застройки;

- устройством сети  противопожарного водопровода с  пожарными гидрантами для наружного пожаротушения.

2.3.Охрана окружающей природной среды

          В составе мероприятий по охране окружающей природной среды предусматривается:

          - срезка плодородного слоя почвы  на участках под здания и  сооружения, а также в местах, где он может быть нарушен  строительными механизмами, с  временным складированием в специально  отведенных местах;

          - защита территории от загрязнения  ТБО посредством устройства хозяйственной площадки с мусоросборочными контейнерами;

          -защита территории от подтопления  и заболачивания устройством  дождевой канализации;

          -защита грунтовых поверхностей  от водно-ветровой эрозии устройством  газонов на незастроенной территории;

          -устройство беспыльных покрытий (асфальтобетон, бетонная плитка) на дорогах и пешеходных путях.

                   К числу мероприятий по охране  окружающей среды относятся: восстановление  территорий, вертикальная планировка  образованных поверхностей, максимальное  сохранение зеленых насаждений, проведение работ по внутриквартальному озеленению.

         В целях наименьшего загрязнения окружающей среды предусматривается централизованная поставка растворов и бетонов, а также необходимых инертных материалов специализированным транспортом с использованием предприятий по их производству.

          Пересадка зеленых насаждений, предусмотренных  проектом, должна быть выполнена  до начала основных строительных  работ. Все сохраняемые деревья  и кустарники во избежание  повреждения должны быть ограждены.

         При производстве строительно-монтажных работ предусмотрено выполнение следующих мероприятий:

         - оснащение рабочих мест контейнерами  для ТБО;

         - строительный мусор в контейнерах  вывозится на свалку;

         - при эксплуатации грузоподъемных механизмов и автомобилей исключается слив масел и сточных вод на территорию строительства;

         - соблюдение требований местных  органов охраны природы.

 

2.4.Влияние  физических  факторов  на  объект проектирования.

        Основным источником шума для проектируемой застройки следует считать транспортный шум на Советском проспекте.

         Допустимый уровень шума на  территории застройки согласно СанПиН

2.2.4/2.1.8.566 обеспечивается:

        - в жилом доме тройным остеклением;

        - на придомовой территории (детские площадки, площадки отдыха) - за счет экранирующего эффекта, создаваемого объемом проектируемых зданий последующих очередей строительства, а также будет иметь место шумопонижение за счет запланированных зеленых насаждений.

         Остальные физические факторы (электромагнитное излучение, радиоактивное излучение, загрязнение атмосферы выхлопами автотранспорта) не превышают в районе застройки допустимого уровня.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. План маркетинга

Территориальное расположение участка под строительство можно охарактеризовать как благоприятное.

Данный вывод сделан на основании следующих факторов:

- участок находится  в экологически чистом районе Санкт-Петербурга

- благоприятное место  с точки зрения транспортных  сообщений. Участок расположен вблизи 3-х действующих автобусных остановок.

- Близость водоёмов, культурно - развлекательных, а также спортивных сооружений.

 

Вышеуказанные факторы  положительно влияют на рыночную стоимость  офисных и жилых помещений.

 

В результате исследований было определено, что стоимость жилых помещений в домах аналогичного типа в районе строительства комплекса, на вторичном рынке жилья составляет от 58000 — 68000 руб/м. кв. Учитывая выгодное месторасположение строительства, а также что район является сформированным и в нем практически отсутствуют новостройки, реальная цена продажи с учетом инфляции на момент окончания строительства может составить до 60000 руб/м. кв.

Для успешного продвижения  на рынок ООО "Стройимпульс СМУ-1" предусматривает значительные затраты на рекламу.

В зависимости от цели и проекта затраты на рекламу  до 10% от стоимости проекта.

Средства рекламы	Стоимость, руб.	Удельный вес в общей стоимость, %	Объем продаж, %	Стоимость на 1 м.кв., руб.
Аргументы и факты	4400000	34	30	128
Недвижимость и строительство Петербурга	3000000	23	15	87
Метро	1400000	10	20	41
Из рук в руки	930000	8	10	27
Известия	1470000	11	10	43
Коммерсантъ	500000	4	7	15
Деловой Петербург	1300000	10	8	38

 

Спрос и предложение на рынке  недвижимости г.Колпино

Проанализировав рынок недвижимости города Колпино и внешние факторы  мы пришли к следующим выводам.

1. Резкое падение спроса на недвижимость 2008-2009 годах. В связи с проявлением кризиса и ростом безработицы, большое количество потенциальных потребителей переселяются ближе к центру Санкт-Петербурга на условиях аренды.

2. В этот же период, в связи с тем что инфраструктура города развивается плохо, спрос на недвижимость нашего района остается на низком уровне.

3. Однако в связи с реализацией таких проектов как строительство нового предприятия на территории Ижорских заводов, производства персональных компьютеров и др. и соответственно сохданием новых рабочих мест спрос на недвижимость резко пошел вверх.

4. Так же спрос на недвижимость нашего района обеспечивают приезжие потребители с минимальными финансовыми средствами на приобретение недвижимости.

5. Открылась Софийская улица с развязкой на КАД,транспортная связь с улучшилась для водителей личного автотранспорта.

Средние цены предложения  на рынке жилья Санкт-Петербурга (руб./кв. м)

территория: Колпино

Таблица за текущий год. Можно пронаблюдать динамику роста цен.

4. Производственный план

Проектно — изыскательные работы представляют собой первую стадию проекта. Затраты, необходимые для реализации этой стадии составляют 5000000 млн. руб.

Это затраты на проектные работы.

Параллельно проходят подготовительные работы (монтаж барак, монтаж кранов, подсоединения для энергетических установок). Затраты составляют 5250000 руб.

Поставщики:

Торгово-строительная компания ООО “A1 строй ”

– поставки строительных материалов;

– поставки отделочных материалов;

– услуги по аренде спецтехники и  оборудования для строительных работ;

ЛАНИТ Норд

–Комплексная поставка инженерного  оборудования Комплексная поставка инженерного оборудования

"Равелин Лтд"

–технические средства безопасности

ООО "Престо плюс"

–столярные изделия

Банки привелекаемые к сотрудничеству.

Сбербанк  России

Северо-Западный банк Сбербанка России – основной банк-партнер ООО "Стройимпульс СМУ-1"

АИЖК  – стандарт надежности

В числе партнеров ООО "Стройимпульс СМУ-1"- операторы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК) было создано в 1997 году. Образовано оно по решению Правительства РФ, 100% акций компании принадлежит государству (Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом). Сегодня деятельность Агентства максимально прозрачна и контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители различных министерств и ведомств.

Технологии  строительства:

• наружные стены –  кирпичные, толщиной 770мм;

 • внутренние стены  – кирпичные толщиной 510мм и 380мм;

 • кирпич производства  ОАО «Победа ЛСР» (Санкт-Петербург);

 • высота потолков  – 2,7м (1-16 этажи), 3м (17 этаж);

 • отделка: «под  ключ», подготовка под чистовую  отделку, «черновая» отделка в  квартирах большого метража;

 • отделочные материалы, инженерные системы, сантехника и фурнитура: ведущих европейских производителей;

 • витражное остекление  лоджий и балконов;

 • шахты лифтов  не примыкают к жилым комнатам  и отделены от конструкций  здания воздушным зазором 30-40мм  по периметру, заполненным упругим материалом;

 • плиты балконов  и лоджий – индивидуальные  сборные железобетонные, толщиной 150мм;

 • внутренние сети  канализации выполняются из полиэтиленовых  и чугунных канализационных труб;

 • стояки по  этажам монтируются из стальных  электросварных труб по ГОСТу;

 • двухтрубная  вертикальная система отопления  с верхней разводкой;

 • теплоснабжение  производится от наружных тепловых  сетей. Присоединение систем отопления  и вентиляции к наружным тепловым  сетям производится по независимой  схеме в автоматизированных индивидуальных пунктах с узлами учета тепла.

 

 

 

 

6.Управление и организация

Представленная схема , разработана исходя  из  следующей условий:

- организационно-штатная   структура  должна  выполнять  функции  инвестора,  заказчика- застройщика; 

• организационно - штатная  структура  развивается  исхода  из необходимости  и  достаточности.  Набор  сотрудников  производится  по  мере  возникновения  необходимости  выполнения  функций  инвестора,  заказчика-  застройщика  и  генподрядной  организации;
• организационно - штатная  структура  должна  соответствовать  принятой  миссии  компании;
• сотрудник,  принимаемый  на  работу,  должен  отвечать  следующим  требованиям:  иметь  необходимый  объем  знаний  по  предполагаемой  деятельности,  физическая активность,  интерес к работе,  желание к совершенствованию своих знаний  и навыков в выбранной отрасли   деятельности  и освоению  смежных видов деятельности.

 

Численность штата ООО "Стройимпульс СМУ-1"  - 51 человек, из них:

1. Дирекция, руководители  отделов – 9 человек

2. Технические специалисты  – 17 человек

3. АУП, менеджеры среднего  звена – 19 человек

4. МОП – 6 человек.

Регулярно, за счет средств  компании, сотрудники проходят курсы  повышения квалификации, аттестацию необходимых строительных инспекций и т.д. Есть специалисты с квалификационными аттестатами Госстороя России, удостоверениями управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по СПб, свидетельствами об обучении по программам «Охрана труда», «Безопасность труда в строительстве», «Работа с опасными отходами», действующими допусками по электробезопасности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.Финансоввый  план

 

 

 

миллионы рублей.
	вложение	поступления	баланс
Нябрь	5	0	-5
Декабрь	5,5	0	-5,5
Январь	394,375	0	-394,375
Февраль	276,4125	0	-276,4125
Март	276,4125	0	-276,4125
Апрель	276,4125	0	-276,4125
Май	276,4125	0	-276,4125
Июнь	276,4125	0	-276,4125
Июль	223,7625	197,4375	-26,325
Август	223,7625	197,4375	-26,325
Сентябрь	223,7625	197,4375	-26,325
Октябрь	128,334375	197,4375	69,103125
Ноябрь	128,334375	394,875	266,540625
Декабрь	128,334375	394,875	266,540625
Январь	128,334375	394,875	266,540625
Февраль	263,25	394,875	131,625
Март	263,25	482,625	219,375
Апрель	263,25	482,625	219,375
Май	49,359375	482,625	433,265625
Июнь	49,359375	482,625	433,265625
Июль	49,359375	482,625	433,265625
Август	49,359375	482,625	433,265625
Всего	3948,75	5265	1306,25