Договор ипотеки
Содержание.
Введение......................
1. Понятие жилищной ипотеки.
Договор ипотеки...............
2. Участники ипотечного жилищного кредитования в Новгородской
области.......................
3. Формы государственной
поддержки граждан в ипотечном
жилищном кредитовании, осуществляемые
за счет средств бюджета Новгородской области.......................
Заключение....................
Задания для самостоятельной
работы студентов.....................
Использованная литература....................
Введение.
Жилищное строительство не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект - создает предпосылки для улучшения демографической ситуации и качества жизни населения.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.
Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу - предстоит решить жилищную проблему большинства российских граждан, в значительной степени улучшить комфортность проживания в городах и сельской местности.
Для подавляющего большинства российских семей будет обеспечена доступность качественного жилья. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" к 2018 году средний уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту будет превышать индекс потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта, то есть составит 6,3 - 7,1 процента. Объемы ввода жилья возрастут до 80 - 110 млн. кв. метров в год.1
Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.
Целью данной контрольной работы является рассмотреть понятие ипотеки, ознакомиться с участниками ипотечного жилищного кредитования в Новгородской области и формами государственной поддержки граждан в ипотечном жилищном кредитовании в настоящее время.
При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме.
Понятие жилищной ипотеки. Договор ипотеки.
Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:
1. «Ипотека» (как правоотношение)
есть залог недвижимого
2. «Ипотека» (как ценная
бумага) подразумевает «закладную»
- долговой инструмент
Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.4 Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.
Данный закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.
Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).
Требования к договору ипотеки.
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценочная стоимость предмета ипотеки;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- право (собственность, аренда
и др.), в силу которого имущество,
являющееся предметом ипотеки, принадлежит
залогодателю, и орган государственной
регистрации прав на
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому жедоговору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.
Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.
Участники ипотечного жилищного кредитования
в Новгородской области.
На территории Новгородской области развивается рынок ипотечного кредитования. Основными участниками ипотечного рынка являются: региональный оператор, заемщики, кредитные организации, страховые, оценочные компании, продавцы жилья.5
Региональный оператор (Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию) - действует от своего имени или от имени Агентства, осуществляет привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования;
- производит выкуп закладных у кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты как за счёт собственных, так и привлечённых средств, с последующей передачей их Агентству;
- оказывает содействие
заемщику в поиске жилого
Кредитная организация (ОАО КБ «Севергазбанк», ОАО «Россельхозбанк», Акционерный коммерческий банк "АК БАРС" (ОАО)) - выдает ипотечные кредиты;
- производит оценку платежеспособности гражданина;
- оформляет кредитные договоры;
- продает закладную
- принимает платежи по закладной и перечисляет их Региональному оператору или Агентству.
Страховая компания (ОАО «Военно-страховая компания», ООО «Страховая компания «Согласие», ЗАО «Страховая группа «Спасские Ворота», СЗАО «Стандарт-Резерв», ООО «Росгосстрах-Северо-Запад», ЗАО «Страховая группа «УралСиб», ОСАО «Россия», ОСАО «РЕСО-Гарантия», ОАО «Страховая компания «Шексна») – страхует жизнь и здоровье заемщика, имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Управление федеральной регистрационной службы - регистрирует договор купли-продажи жилого помещения;
- регистрирует договор ипотеки;
- вносит запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество об обременении квартиры залогом;
- регистрирует законного держателя закладной в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.
Оценщик недвижимости (ГОУП «БТИ Великого Новгорода», ГОУП «Новтехинвентаризация») - производит оценку квартиры, на покупку которой выдается ипотечный кредит (оценка влияет на сумму получаемого кредита).
Схема их взаимодействия состоит из трех этапов:
Первый этап.
Приобретатель жилья (заемщик) обращается к Региональному оператору за получением кредита. Заявление передается в уполномоченный банк (далее - Банк), который по соглашению с Региональным оператором, проводит изучение платежеспособности и надежности заемщика (андеррайтинг). В случае положительного решения заемщик заключает с продавцом договор купли-продажи квартиры и регистрирует сделку по договору в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новгородской области. Банк заключает с заемщиком кредитный договор и договор залога жилого помещения. Заемщик вносит на счет, открытый в Банке, авансовый платеж (не менее 30% стоимости квартиры).
Второй этап.
Банк предоставляет заемщику первичный кредит и выплачивает полную стоимость квартиры продавцу, согласно договору купли-продажи. Заемщик оформляет право собственности на квартиру, Банк становится залогодержателем. Третий этап.
В рамках соглашения с АИЖК Региональный оператор выкупает закладные у Банка и приобретает право залогодержателя, а заемщик получает право погашения задолженности по ипотечному кредиту на срок до 20 лет.
Формы государственной поддержки граждан в ипотечном жилищном кредитовании, осуществляемые за счет средств бюджета Новгородской области.
Государственная поддержка граждан в ипотечном жилищном кредитовании осуществляется путем предоставления социальных выплат заемщику на строительство или приобретение жилого помещения.
Социальные выплаты за счет средств областного бюджета предоставляются в соответствии с областным законом от 02.04.2008 N 282-ОЗ "О государственной поддержке отдельных категорий граждан, участвующих в строительстве и приобретении жилых помещений, в сфере ипотечного жилищного кредитования в Новгородской области" в порядке, установленном Администрацией области.
Региональным оператором по реализации программы является Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию. Субсидии предоставляются на возмещение ему затрат по выкупу закладных у первичных кредиторов с последующим их рефинансированием и предоставлению ипотечных жилищных кредитов физическим лицам для приобретения жилого помещения, предоставлению социальных выплат отдельным категориям граждан в соответствии с областным законодательствам. Главным распорядителем средств областного бюджета, направляемых на предоставление субсидий, является комитет строительства и дорожного хозяйства Новгородской области.
Право на государственную поддержку в ипотечном жилищном кредитовании путем предоставления социальных выплат имеют состоящие на учете нуждающихся в жилых помещениях, а также не состоящие на учете нуждающихся в жилых помещениях граждане, которые могут быть признаны таковыми на день обращения за получением социальной выплаты по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, и имеющие доходы либо иные денежные средства, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита (займа) на рыночных условиях или оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты. Гражданам - при рождении (усыновлении) ребенка для частичного или полного погашения предоставленного ипотечного жилищного кредита (займа) предоставляется дополнительная социальная выплата за счет средств областного бюджета в размере не менее 5 % расчетной (средней) стоимости жилого помещения, исчисленной в соответствии с порядком, установленным Администрацией области.
Заключение.
Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование.
Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать – жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.
Задания для самостоятельной работы студентов:
1.Охарактеризуйте
предмет договора об ипотеке
и функции закладной по
Договор об ипотеке является
гражданско-правовым договором, который,
в свою очередь является основной разновидностью сделки.
Соответственно, к нему применяются основные
правила, регулирующие порядок совершения,
форму, условия действительности сделки,
последствия признания сделки недействительной,
порядок заключения договора и т.д.
Договором признается соглашение двух
или нескольких лиц об установлении, изменении
или прекращении гражданских прав и обязанностей
(п. 1 ст. 420 ГК РФ)..
Существенными условиями договора
об ипотеке являются предмет ипотеки, его
оценка, существо, размер и срок исполнения
обязательства, обеспечиваемого ипотекой
(п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля
1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке»). Кроме того,
существенным условием этого договора
является условие о том, у какой из сторон
(залогодателя или залогодержателя) находится
заложенное имущество. Предмет договора
ипотеки определяется в заключаемом договоре
путем указания его наименования, места
нахождения и описания, достаточного для
идентификации этого предмета. Закладная представляет
собой именную ценную бумагу, которая
удостоверяет права залогодержателя по
обеспеченному ипотекой обязательству
и одновременно по договору об ипотеке.
Закладную составляют вместе с договором
об ипотеке.
Правила об обращении взыскания на заложенное
имущество различаются в зависимости
от порядка исполнения обеспеченного
обязательства: в установленные сроки
или периодическими платежами.
Залогодержателю предоставлено право
обращения взыскания на имущество, которое
заложено по договору об ипотеке, для удовлетворения
за счет этого имущества требований, обеспечиваемых
ипотекой, вызванных неисполнением или
ненадлежащим исполнением обеспеченного
обязательства. Это право может быть реализовано
при неуплате или несвоевременной уплате
суммы долга полностью или его части.
Обращение взыскания на имущество, заложенное
для обеспечения обязательства, исполняемого
периодическими платежами, допускается
при систематическом нарушении сроков
их внесения. Под систематическим нарушением
сроков внесения понимается нарушение
сроков внесения платежей более трех раз
в течение 12 месяцев, даже если каждая
просрочка незначительна. Эта норма также
диспозитивна: стороны в договоре могут
установить иное. Порядок обращения взыскания
на заложенное имущество по общему правилу
является судебным.
2. Какие права
и обязанности имеет залогодате
Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:
а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);
б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.
Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие права:
а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае – для проживания);
б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
в) завещать заложенное имущество;
г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
Литература:
1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 340.
3. Закон Новгородской
области «О государственной
5. Постановление Администрации
Новгородской области от 13.10.2011 N
540 (ред. от 30.10.2012) "О долгосрочной
областной целевой программе "Ипотечное
жилищное кредитование в
6. Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Бу Хассан Хоссам. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: МИИТ, 2003.
7. А.В. Афонина Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски. М.: ЭКСМО, 2011.
8. Л.Н. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Волтерс Клувер, 2008.
9. Д. А. Шевчук Ипотека: просто о сложном. // ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008
10. Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6.
11. region.adm.nov.ru/region/
1 "Основные направления деятельности Правительства Российской Федерации на период до 2018 года" (утв. Правительством РФ 31.01.2013) ://www.consultant.ru/
2 Ипотека: просто о сложном. Шев
3 Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Бу Хассан Хоссам. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: МИИТ, 2003.
4 Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6.
5 region.adm.nov.ru/region/
- Договори про передачу майна в користування
- Договор как источник гражданского права
- Договор, как основа гражданско-правовых отношений
- Договор как основа обязательств
- Договор как основа обязательств в предпринимательской деятельности
- Договор как основа хозяйственных обязательств
- Договор как основа хозяйственных обязательств
- Договор залога складского помещения и его краткий анализ
- Договори і контракти в зовнішньоекономічній діяльності
- Договор имущественного страхования
- Договор имущественного страхования
- Договор имущественного страхования
- Договор имущественного страхования
- Договор имущественного страхования и его существенные условия
