Дополнительные подходы оценки стоимости

Введение

Развитие  рыночной экономики в России привело  к многообразию форм собственности  и возрождению собственника, к  увеличению  количества объектов  собственности  в хозяйственном  обороте. У каждого, кто  задумывается  реализовать свои  права собственника, возникает  много проблем и  вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности.  Необходимость его решения возникает  у предприятий, фирм, акционерных  обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного  кредитования,  фондового  рынка  и системы  страхования также  формируют  потребность  в  новой  услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценочная  деятельность  представляет  собой  важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходима для дальнейших экономических  преобразований в нашей стране.

Сегодня оценка стоимости заняла достойное место  в рыночной системе хозяйствования. Результаты оценки  стоимости  различных  объектов  собственности служат  основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. 

Оценка стоимости  стала неотъемлемым  инструментом в арсенале современного российского  бизнесмена, финансиста, менеджера. Без  представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в  условиях  рыночной экономики и простому гражданину, и  государственному чиновнику, и  политику, и предпринимателю.

В теории оценочной  деятельности рассматриваются три  основных подхода к оценке стоимости: доходный, сравнительный (рыночный) и  затратный. Каждый оценщик  при проведении  оценки  обязан  использовать (или  обосновать  отказ  от  использования)  все  три  подхода  к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к  оценке конкретные методы оценки.

Но кроме  основных подходов в теории оценочной  деятельности существуют и дополнительные подходы к оценке стоимости.

Целью моей контрольной работы является определение  дополнительных подходов к оценке стоимости, их содержание, сфера применения.

1 Основные понятие оценки стоимости предприятия

Оценка – деятельность по систематизированному сбору и анализу рыночных и  нормативных данных необходимых  для определения стоимости различных  видов имущества, на основе действующего законодательства, федеральных стандартов по оценке и требований национального  кодекса этики оценщиков.

Закон об оценочной деятельности появился в РФ в 1998 году.

В качестве объектов оценки могут  выступать материальные и нематериальные активы, а также вещные права на них.

При оценке стоимости предприятия  различают следующие объекты:

• Предприятие в целом, как имущественный комплекс. «В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором» - статья 132 ГК РФ. (Бизнес – любой вид, не запрещенный законом деятельности, который приносит доход)
• Объект недвижимости предприятия - земельный участок и все, что неразрывно с ним связано: здания, сооружения незавершенное строительство, многолетние насаждения, обособленные водные объекты;
• Движимое имущество предприятия – рабочие машины, вычислительная техника, транспортные средства (Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.)
• Нематериальные активы предприятия;
• Финансовые активы предприятия (главным образом ценные бумаги);
• Инвестиционные проекты.

Действующее законодательство предусматривает  две системы оценки: обязательную и добровольную.

Обязательная оценка проводится в  двух случаях:

1. При вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям а) при приватизации, передаче в доверительное управление или сдаче в аренду; б) при использовании имущества в качестве предмета залога; в) при определении стартовой цены аукционов и конкурсов при продаже имущества; г) при переуступке долговых обязательств; д) при внесении имущества в качестве вклада в уставный капитал.
2. При возникновении спора о стоимости объекта оценки а) при национализации имущества; б) при ипотечном кредитовании физических или юридических лиц; в) при изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд путем выкупа; г) при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.

Необязательная или добровольная оценка проводится по желанию заинтересованной стороны в следующих случаях:

• Для собственников предприятия: 
• а) при купле/продаже предприятия или его доли; 
• б) при сдачи в аренду имущества предприятия; 
• в) для установления цены пакетов акций при дополнительной эмиссии;
• г) при переоценке основных фондов предприятия;
• д) при реструктуризации предприятия для составления объединительного или разделительного баланса;
• е) для принятия управленческих решений и выработки стратегии развития предприятия;
• Для фондовых бирж при установлении цены различных пакетов акций;
• Для кредитных учреждений при определении стоимости залога;
• Для страховых компаний при страховании имущества предприятия;
• Для инвесторов при разработке инвестиционных проектов;
• Для судебных органов при исполнении прав наследования и судебного решения.

В 1981 году был образован международный  комитет по стандартам оценки, основными  задачами которого является разработка стандартов и практических рекомендаций по оценке различных видов имущества.

В настоящее время действуют  три международных стандарта  оценки:

1. «Рыночная стоимость как база оценки»;
2. «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости»;
3. «Составление отчета об оценке».

Российские стандарты оценки утверждены министерством экономического развития и торговли:

1. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
2. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»;
3. ФСО №3 «Требования к отчетам об оценке».

Виды стоимости

Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме рыночной стоимости, в процессе оценки могут  также использоваться инвестиционная и ликвидационная стоимости.

Инвестиционная  стоимость – стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целей использования объекта оценки. Если рыночная стоимость рассчитывается на основе типичной рыночной информации, то инвестиционная стоимость определяется на основе данных конкретного инвестора, которые отличаются от типичной рыночной информации.

Ликвидационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции значительно меньший типичного срока экспозиции (период времени между датой появления на рынке и датой продажи).

Также для  целей налогообложения может  рассчитываться кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки по методикам, утвержденным Министерством экономики, развития и торговли.

Страховая стоимость предприятия - размер выплаты по страховому договору при условии наступления страхового события – потери или повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов компании, используются такие понятия, как восстановительная стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость – текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения определяется как величина затрат на замещение данного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.

Стоимость в пользовании - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.

Стоимость в обмене - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования).

Принципы  оценки

Принципы  оценки рыночной стоимости предприятия  для различных целей оценки объединяются в три группы:

• Основанных на представлениях собственника;
• Связанные с эксплуатацией предприятия, особенностями бизнеса;
• Обуславливаемые действием окружающей среды.

Принципы, основанные на представлениях собственности.

Ключевым  критерием стоимости любого объекта  собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может  быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

1. Принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают предприятия (бизнес), способные удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
2. Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
3. Принцип ожидания или приведения. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Рыночная стоимость бизнеса определяется его ожидаемой полезностью для собственника. На величину стоимости предприятия оказывают влияния ожидаемая чистая отдача от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи.

Принципы  оценки, обусловленные эксплуатацией  предприятия и особенностями  бизнеса.

1. Принцип вклада. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.
2. Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
3. Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
4. Принцип сбалансированности (пропорциональности).  Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другими характеристиками. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Принципы, обусловленные  действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение  находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить  их стоимость. Если на рынке имеет  место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение  являются относительно эффективными факторами  в определении направления изменения  цен. Но в короткие промежутки времени  факторы спроса и предложения  могут и не иметь возможности  эффективно работать. Рыночные искажения  могут быть следствием монопольного положения собственников или  действия системы контроля.

1. Принцип соответствия. Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения с рыночной стоимости, если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием такой закономерности связан принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., имеют более низкую рыночную стоимость и цену.
2. Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная стоимость такого предприятия, вероятно будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования не зависимых от предприятия объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная стоимость данного предприятия оказывается выше затрат на его создание.
3. Принцип конкуренции. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Предприятия могут получать сверхприбыль только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принципы, обусловленные  состоянием и изменением внешней  среды бизнеса.

1. Принципы учета экономической и политической стабильности. Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом – внешними. Стоимость предприятия, его имущества. Выбор продолжительности прогнозного периода, уровень рисков в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.
2. Принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату.
3. Принцип экономического разделения. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таково позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование бизнеса, обеспечивающее собственнику максимальную стоимость оцениваемого предприятия. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.

2 Подходы к оценке стоимости

2.1 Доходный подход

Доходный подход включает в себя два метода определения  рыночной стоимости:

• Метод капитализации дохода
• Метод дисконтирования денежных потоков

Доходный подход - это определение  текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование  и возможная дальнейшая продажа  собственности.

Метод дисконтирования денежных потоков  основан на прогнозировании потоков  от данного бизнеса, которые затем  дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей  требуемой инвестором ставке дохода.

Основные этапы оценки:

1. Сбор требуемой информации.
2. Вывод модели (типа) денежного потока.
3. Определение прогнозного периода.
4. Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и её прогноз.
5. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза расходов.
6. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.
7. Расчет величины денежного потока для каждого года.
8. Определение ставки дисконтирования.
9. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период.
10. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения.
11. Внесение итоговых поправок.
12. Согласование полученных результатов.

Выбор модели денежного потока.

Денежный поток может быть разделен на следующие виды:

1. Номинальный или реальный.
2. Приносимый собственным капиталом или приносимый всем инвестированным капиталом.

Схема расчета денежного потока для собственного капитала выглядит следующим образом:

1. Чистая прибыль = Выручка от реализации - себестоимость продукции - амортизационные отчисления - налог на прибыль
2. Денежный поток = Скорректированная чистая прибыль + амортизационные отчисления +- изменение собственного оборотного капитала - капитальные вложения +- изменение долгосрочной задолженности

В практических расчетах используется расчет денежного потока компании по трем возможным сценариям развития: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому.

Расчет величины денежного потока.

Расчет денежного потока для  каждого прогнозного года производится в два этапа:

1. Расчет величины скорректированной чистой прибыли (Проводится анализ и прогнозирование прочих операционных расходов и отвлеченных средств. В прочих операционных расходах учитываются налоги, относимые на финансовые результаты (налог на имущество). Отвлеченные средства включают в себя заработную плату работников социально-жилищной сферы с отчислениями на социальные нужды, а так же расходы, связанные с содержанием объектов социально-жилищной сферы..
2. Расчет величины чистого денежного потока (Осуществляется по формуле денежного потока для собственного капитала).

Процедура оценки методом капитализации дохода

• Анализ финансовой отчетности и её нормализация.
• Выбор величины капитализируемого дохода.
• Расчет ставки капитализации.
• Определение рыночной стоимости предприятия.

Анализ финансовой отчетности и  её нормализация.

Выбор величины капитализируемого  дохода

На втором этапе оценщику необходимо выбрать показатель дохода, который  будет использоваться в расчетах. В качестве такого показателя могут  использоваться: прибыль, денежный поток, дивиденды, денежная выручка от реализации продукции. Наиболее часто для оценки используется показатель чистой прибыли.

Оценка на базе чистой прибыли применяется  для предприятий имеющих значительную стоимость основных фондов, для которых  большое значение имеет политика капитальных вложений и амортизационных  отчислений.

Показатель дивидендов применяется  для оценки неконтрольных пакетов  акция, а так же в тех случаях, когда покупатели акций считают, что их стоимость определяется сумой  приносимых дивидендов.

Показатель денежной выручки от реализации продукции применяется  при оценки предприятий торговли и сферы услуг.

После выбора показателя необходимо определить период времени деятельности предприятия, результаты которого будут  капитализированы. Оценщик выбирает из следующих вариантов:

• Доход года, следующего за датой оценки - данный вариант используется, когда доходы оцениваемого предприятия стабилизировались.
• Средневзвешенное или среднеарифметическое значение дохода за последние 3-5 лет - данный метод применяется, когда в динамике дохода сложилась определенная тенденция.
• Данные о доходах за последние 2-3 года и прогнозная оценка дохода ближайших 2-3 лет - данный вариант применяется, когда наблюдается колебание доходов оцениваемого предприятия.

Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации - ставка дохода, которую требует инвестор. Для  расчета ставки капитализации могут  использоваться следующие методы:

• Расчет ставки капитализации на основе ставки дисконтирования: СК = R - q, где R - ставка капитализации, q - среднегодовые темпы роста показателей дохода, которые используются для оценки.
• Анализ рыночных аналогов - ставка капитализации рассчитывается на основе рыночных данных по доходам и ценам продажи сопоставимых предприятий: СК = D / Ц, где D - доход, Ц - цена продажи.
• Расчет ставки капитализации на основе сроков окупаемости инвестиций: СК = 100% / T, где T - срок окупаемости в годах.

Определение рыночной стоимости предприятия.

Стоимость предприятия = Годовой доход (D) / Ставка капитализации (CK)

Метод капитализации дохода в Российской оценочной практике применяется  редко, поскольку метод дает корректную величину рыночной стоимости только при условии, что оцениваемое  предприятие приносит стабильные доходы.

2.2 Затратный подход

Имущественный подход основан на определение  рыночной стоимости всех видов имуществ предприятия за вычетом долговых обязательств. Балансовая стоимости активов предприятия в результате инфляции, изменений коньюктуры рынка, используемых методов учета и других факторов отклоняется от рыночной стоимости, поэтому оценщику необходимо пересчитать балансовую стоимость активов в рыночную стоимость на дату оценки.

Имущественный подход включает два метода:

• Метод стоимости чистых активов (метод накопления активов).
• Метод ликвидационной стоимости.

2.2.1 Метод ликвидационной стоимости

Под ликвидацией предприятия понимается прекращение его деятельности без  перехода прав и обязанностей в порядке  правопреемства к другим лицам. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродажи его активов.

Оценка ликвидационной стоимости  проводится в следующих случаях:

1. Денежные потоки предприятия не велики по сравнению со стоимостью его чистых активов; стоимость предприятия по методу чистых активов значительно превышает стоимость, рассчитанную доходным подходом. Собственником принимается решение о добровольной ликвидации.
2. Ликвидация предприятия может произойти принудительно в результате признания его банкротом в соответствии с федеральным законом ("О несостоятельности (банкротстве)" №127 от 26 октября 2002 года)
3. Юридическое лицо может ликвидировано принудительно в соответствии с 61-ой статьей гражданского кодекса в следующих случаях: а) по решению его учредителей; б) по решению суда (суд установил: предприятие осуществляет деятельность без лицензии; предприятие осуществляет деятельность, запрещенную законом; со стороны предприятия имели место неоднократные нарушения закона)

Виды ликвидационной стоимости:

1. Упорядоченная ликвидационная стоимость (распродажа активов осуществляется в период времени, достаточный чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов);
2. Принудительная ликвидационная стоимость \ аукционная стоимость (имеет место, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно - обычно на одном аукционе);
3. Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия (в этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится данное предприятие);