Идентификация объекта управления

Министерство образования Российской Федерации

Кубанский Государственный Технологический  Университет

Кафедра технологии, организации, экономики  строительства и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По  дисциплине: «Основы управления недвижимостью»

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка

Группы 08-Зс-ЭУ1

Чумакова Т.А.

Проверила: Априамашвили М.Г.

 

 

 

Краснодар 2010

СОДЕРЖАНИЕ

          Введение

1. Исходные данные, принятые допущения
2. Идентификация объекта управления
1. Идентификация местоположения
2. Правовая  идентификация объекта
3. Техническая идентификация объекта
4. Экономическая идентификация
5. Экологическая идентификация
6. Управленческая идентификация

Заключение

Литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В рамках системы  профессионального управления недвижимостью  происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям. Основные задачи такой компании: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости. Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими разное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

В качестве исходного  проекта был принят проект 5-ти этажного торгово-офисного здания со встроенными помещениями в центральной части г. Краснодара.

 В процессе разработки концепции управления и проекта реализации проекта были внесены изменения в местоположение объекта.

 

2. ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Идентификация местоположения

Выбор земельного участка

Земельный участок №1- пересечение ул. Красных партизан и ул. Азовской.

Данный земельный  участок расположен на окраине Славянского микрорайона. Он является свободным от основной застройки, за исключением нескольких сооружений на территории, затраты на снос, которых будут незначительными. Площадь участка примерно составляет 10500 м², что является достаточным для расположения комплекса. Так не зарегистрировано никаких ограничений и обременений на использование данного участка. Земельный участок обладает хорошими подъездными асфальтированными путями. Но транспортная доступность остается на довольно низком уровне. Ближайшее окружение – преимущественно малоэтажная частная застройка, но по улице Красных партизан и Азовской находятся многоэтажные жилые дома советской постройки. Деловая активность данной части Славянского микрорайона находится на очень низком уровне. Ближайшие предприятия представлены объектами сферы услуг (магазины, кафе, пункты, оказания хозяйственных услуг и т.д). Земельный участок имеет все коммуникации, что не составит особых трудностей при подключении к городским сетям.

 

 

 

 

Рисунок 1. Местоположение объекта

 

 

Земельный участок №2 – пересечение ул. 1-го Мая и Черкасской.

Земельный участок  располагается  в районе Краевой  больницы на пересечении улиц 1го Мая  и Черкасской. Район расположен сравнительно недалеко от центра города (20-25 минут на общественном транспорте). Это место характеризуется благоприятной перспективой развития. Уже сейчас там происходит замена всех коммуникаций, обновление дорожного покрытия по ул. Российской и других основных транспортных магистралей. Так же здесь развернулось широкомасштабное строительство жилого многоэтажного массива.

Ближайшая жилая  застройка представлена малоэтажным  ветхим жильем и многоэтажными жилыми домами. Данное окружение позволит без особых контрастов вписаться в общий архитектурный вид.

На данном этапе  в непосредственной близости располагается  краевая клиническая больница, краевой  кардиологический диспансер, психоневрологическая больница, краевая консультативная  поликлиника, южно-российский институт международных отношений, школа, детские сады, музыкальное училище, колледжи и техникумы,  обилие магазинов и предприятий по различным товарам и услугам. Всё это создаёт прекрасную обстановку для проживания в этом районе.

Данный район  обладает хорошей транспортной доступностью. Здесь расположена конечная остановка городского транспорта. Маршрутное такси № 11, 4, 3, 35, 31, троллейбус №21, 31. Так же земельный участок имеет хорошие подъездные пути.

 

 

Рисунок2. Местоположение объекта

 

Земельный участок №3 – пересечение ул. Камунаров и Карасунской.

Участок для  строительства административного  здания расположен вдоль ул. Коммунаров на пересечения ее с ул. Карасунской.

Расположение  проектируемого здания определяется «красной линией» вдоль ул. Коммунаров и границами отведенного участка.

Въезд на дворовую территорию осуществляется с ул.Карасунской с двух сторон от здания, образуя сквозной проезд. Противопожарный проезд, обеспечивающий эвакуацию людей из помещений, расположен на расстоянии 8 м от стен здания, в соответствии с нормативными требованиями. Входы в офисные и торговые помещения решены автономно.

Площадки и  подъезды имеют соответствующие  покрытия.

Основной вход в офисные помещения запроектирован со стороны   ул. Карасунской.

Вход посетителей  магазинов и кафе так же расположен со стороны ул. Коммунаров. Загрузка торговых помещений и кафе осуществляется со стороны дворовой территории.

 

 

Рисунок3. Местоположение объекта

 

Сравнение проводится экспертным методом на основании  составления идеального дерева свойств, которое приведено ниже.

 

 

 

Идеальное дерево свойств

	1-й уровень		2-й уровень		3-й уровень		4-й уровень
				0.1	транспортная	0.06	транспортная  доступность
		0.5	инфраструктура			0.03	транспортная  загруженность
						0.06	подъездные пути
				0.2	коммунальная	0.2	наличие инженерных сетей
				0.2	социальная	0.02	библиотеки
						0.05	столовые, кафе, рестораны
						0.1	культурно-развлекательные  центры
						0.03	спортзалы
1	местоположение	0.2	окружающая  застройка	0.08	коммерческая  застройка	0.08	наличие бизнес-центров
				0.12	жилая застройка	0.009	малоэтажная
						0.105	многоэтажная
						0.006	частные домовладения
		0.2	ландшафт	0.2		0.12	парки, скверы, озеленения
						0.08	благоустройства
		0.1	экология	0.1		0.03	наличие заводов
						0.04	санитарно-гигейнические  условия
						0.03	свалки

 

 

На основании  проведенного анализа можно сделать  вывод, что наиболее подходящим для  расположения торгово-офисного здания является земельный участок №3 угол  ул. Коммунарова и ул. Карасунской

 

2. Правовая идентификация

Собственником 5-ти этажного торгово-офисного здания, незавершенного строительством, является ОАО «Строй-Град».  Земельный участок под строительство на основании договора-купли продажи находиться в собственности у акционерного общества. Ограничений на пользование земельным участком нет.

 

3. Техническая идентификация

Объёмно-планировочные решения

Рабочий проект предусматривает строительство 5-ти этажного здания административного назначения с торговыми помещениями на 1-м и 2-м этажах, эксплуатируемым подвалом. Помещения офисов располагаются на 3¸5-м этажах.

На 1-м этаже  запроектирован продовольственный  магазин типа супермаркет с подсобными помещениями в подвале. На 2-м этаже располагаются помещения промтоварного магазина и кафе с подсобными помещениями в подвале. Связь подсобных помещений с торговыми осуществляется по соответствующим лестничным клеткам и при помощи грузоподъемников. Конструкции всех вертикальных связей выполнены в соответствии с нормативными требованиями.

Все этажи и  отсеки помещений различного назначения имеют по 2 эвакуационных выхода. Планировкой предусмотрено расположение помещений для посетителей и постоянного пребывания персонала со стороны ул. Коммунааров вдоль проездов, обеспечивающих эвакуацию в соответствии с нормативными требованиями.

Участок строительства граничит с малоэтажной застройкой, что  создает хорошую просматриваемость проектируемого здания со стороны ул. Коммунаров и Карасунской. Здание решено в конструкциях монолитного железобетона с применением системы навесного фасада. Конструкции навесного фасада дополнительно должны быть согласованы с подрядчиком. В наружной отделке фасадов применены современные высококачественные материалы. Наружные стены выполнены в соответствии с требованиями СНиП «Строительная теплотехника».

Здание запроектировано  с двумя лестничными клетками с 1 по 5 этажи в соответствии с  нормативными требованиями.  Коридоры, помещения имеют подвесные потолки.

Помещения 1-го и 2-го этажей имеют отдельные лестничные клетки для посетителей и для персонала, соединенных также с помещениями подвала.

Для связи между  существующим зданием торгового  центра и проектируемым объектом предусмотрено устройство дверных проемов с левой торцевой части здания. Дверные проемы проектируются со второго по пятый этаж и обеспечивают связь между помещениями торгово-офисного и лестничным маршем существующего здания.

Входные блоки запроектированы  в соответствии с условиями экстренной эвакуации людей  в случае пожара. Эвакуационные выходы располагаются на каждом этаже с обратной стороны здания, они ведут к незадымляемой металлической эвакуационной лестнице. Полотна дверей и ворот в гаражах открываются наружу - по направлению движения людей и техники.

В целях повышения пожарной безопасности особое внимание уделяется  мероприятиям по предотвращению образования  и действия очагов возгорания. Так, в помещениях размещаются приборы  пожароохранной сигнализации, огнетушители. Кроме того, на этажах рядом с лестничными маршами располагаются пожарные гидранты. В случае возникновения пламени для удаления отравляющих газов применяется приточно-вытяжная вентиляция.

 

 

 

Конструктивные  решения

  Материал  фундамента – бетон, класса  В20, по морозостойкости F-100, по  водопроницаемости W-8, арматура класса A-III.

Конструктивной  основой здания является железобетонный каркас с двумя пространственными  ядрами жесткости. Ядра жесткости воспринимают горизонтальные нагрузки от примыкающих частей здания и обеспечивают устойчивость и пространственную жесткость всего здания в процессе возведения и эксплуатации. 

Железобетонный  каркас состоит из монолитных колонн сечением 40×40см и монолитных балок сечением 30×50см. Плиты перекрытия также монолитные опертые по контуру толщиной 16см на первом этаже и 12см на всех последующих этажах.

Материал колонн - бетон, класса В25, арматура класса A-III. Материал балок и плит перекрытия – бетон, класса В15, арматура класса A-III, Вр-I.

Стены подвала  монолитные из бетона класса В15 с утеплителем  из полистирола. Толщина стены 30см, толщина утеплителя 8см. Стены армируются сетками и отдельными стержнями  из арматуры класса А-III.

Для фундаментов  устраивается подготовка из тощего бетона класса В10, горизонтальная гидроизоляция выполняется из гидроизола на битумной мастике в два слоя. Для вертикальной гидроизоляции фундамента и стен подвала также используется гидроизол на битумной мастике. Кроме того, наружная часть стены и примыкающий к ней фундамент покрываются поверх гидроизоляции защитным слоем из изохрана толщиной 10мм. 

По периметру  здания запроектирована асфальтобетонная отмостка шириной  1 м., с уклоном 0,1. Стеновые панели – трехслойные типа “Сэндвич” с алюминиевыми обшивками и утеплителем из пенополеуретана заливочного производства. Физико-технические и механические свойства пенополеуретана должны соответствовать ГОСТ 23486-79. Панели крепят к горизонтальным ригелям саморезными болтами диаметром 20мм. Ригели, в виде швеллеров, приваривают к закладным деталям монолитных колонн. Поверхности облицовки панели, подвергающиеся при эксплуатации воздействию агрессивной среды, должны быть защищены от коррозии в соответствии с ГОСТ 23486-79.

Кровля здания - плоская. Водоотвод с кровли - организованный внутренний водослив с балконов и выступающих элементов фасада осуществляется по трубам в конструкции навесного фасада.

Полы в здании в  подвальном этаже, во входном блоке  на первом этаже и на всех этажах с торговыми помещениями запроектированы из керамической плитки. На этажах с офисами фирм, а также на технических этажах, полы проектируются линолеумные. В разгрузочном помещении и в гаражах полы бетонные. В санитарных узлах - из керамической плитки. 

Основной транспортной линией передвижения посетителей по вертикали является главная лестница, выполненная из железобетона, расположенная в правом дальнем углу здания, а также пассажирские лифты в количестве двух штук, расположенные рядом с лестничным маршем. Лифтовые шахты возводятся из монолитного железобетона на всю высоту здания и выполняют роль ядра жесткости. 

Наружные двери, а также оконные переплёты  изготовлены  из металлопластика. Остекление одинарное из стеклопакетов. Внутренние двери изготовлены из дерева.

Перегородки в  здании выполняются из кирпича толщиной 120мм. Перегородки, служащие для ограждения основных помещений от лестничных клеток, выполняются также из кирпича толщиной 250мм. В торговых помещениях используются металлопластиковые перегородки с остеклением. 

Освещение здания принято смешанное. Часть помещений в здании по внешнему контуру освещена естественным солнечным светом, а для освещения центральной части применяется искусственный рассеянный свет.

 

Наружная  и внутренняя отделка

Внутренний  интерьер помещений и наружная отделка здания выполнена с использованием современных отделочных материалов.

Фасадное покрытие должно обладать высокой водостойкостью и светостойкостью, устойчивостью  к смыванию, иметь определённую химическую стойкость и стойкость к окислению, также иметь минимальное водопоглощение. Покрытие должно иметь достаточную остаточную гибкость и обладать высокой адгезией. 

В связи с  этим, для окраски металлических  поверхностей – панелей “Сэндвич”  используется грунтовка “Уникор-К” и краска “Акрэм-металл”. “Уникор-К” - грунт-краска, позволяющая одновременно грунтовать металлическую поверхность и защищать её от атмосферных воздействий. Водно-дисперсионная акриловая краска “Акрэм-металл” благодаря стойкости к УФ – облучению, перепадам температур используется в системе отделочных кровельных материалов, окраске оцинкованных стальных поверхностей.

Для внутренней отделки стеновых панелей “Сэндвич”  применяются гипсокартоновые блоки, из которых по периметру здания сооружается  дополнительное стеновое ограждение. Поверхность гипсокартоновых стен и кирпичных перегородок оштукатуривается известковым раствором с применением колера. Стены санитарных узлов и помещения для приготовления пищи отделываются глазурованной облицовочной плиткой. Потолки помещений также оштукатуриваются, либо устраиваются подвесные потолки из легких пластиковых панелей. Металлические и деревянные элементы внутри здания покрываются лакокрасочными составами.

 

4. Экономическая идентификация

После сдачи  в эксплуатацию объекта предполагается получение доходов  от продажи и сдачи в аренду офисных и торговых площадей. При этом большая часть помещений остается в собственности у ОАО «Строй-Град», остальное предполагается продать крупным организациям, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке.

 

 

 

5. Экологическая идентификация

Сейчас в  городе озелененная площадь в  несколько раз меньше уничтоженной первичной дубравы. Лесной фонд в  черте города насчитывает 271 гектар, и ежедневная нагрузка на лесопарки  достигает 100 человек на гектар, что  приводит к ухудшению качества насаждений, снижает разнообразие ландшафта и грозит его уничтожением.

Крупнейшим  загрязнителем воздуха из всех предприятий  города является ТЭЦ, которая дает более  половины всех промышленных выбросов в атмосферу (9806 тысяч тонн ежегодно). К концу XX века загрязнение воздуха в городе обеспечивается главным образом автомобильными выхлопами. Средний автомобиль за год сжигает около 200 кг кислорода, выбрасывает более 2 кг окиси серы и 100 кг несгоревших углеводородов и окислов азота.

Вредное влияние  загрязнителей воздуха проявляется в снижении солнечной активности на 20-30% по сравнению с пригородом, воздействии на здания (обветшание фасадов, потеря защитных свойств краски), возрастании скорости коррозии (для железа в 20 раз, для алюминия в 100 раз), заболевании и гибели растений и животных.

Расположение  города у слияния рек Кубани и  Карасуна обусловило бытовое и промышленное загрязнение этих водных артерий. Значительно  изменился их ландшафтный облик, вплоть до уничтожения речки Карасун  в черте города.

Кроме реки Кубань, Краснодар имеет еще и Карасунские озера. В настоящее время Карасун представляет собой 15 отстоящих друг от друга на разные расстояния застойных озер, которые правильнее было бы называть прудами.

Многое можно  сказать и о другом рукотворном  водоеме рядом с городом-Краснодарском водохранилище, оказывающем заметное влияние на экологическую обстановку в городе. Влияние водохранилища на микроклимат происходит в зоне, отстоящей от воды на расстоянии 4-8 км. Летом оно оказывает охлаждающий эффект, зимой утепляющий, но это влияние малозаметно. Всего же в Краснодарском крае подтоплено и заболочено 576000 гектаров.

Большие экологические  последствия влекут за собой и  снижение уровня грунтовых вод, расположенных  близко к поверхности земли. Оно  вызвано, наряду с образованием общей депрессионной воронки радиусом 25-34 км, такими действиями, как уплотнение поверхности и покрытия ее асфальтом, нарушение условий постоянного стока в ручьях и малых реках. 
Охрана окружающей среды и рациональное использование ее ресурсов в условиях бурного роста промышленного производства стала одной из актуальнейших проблем современности.

Земельный участок  расположен в рекреационной зоне города, что говорит о хорошей  экологической ситуации.

 

2.6 Управленческая идентификация

Управлять объектом после сдачи в эксплуатацию и продажи офисов, ОАО «Строй-Град» планирует самостоятельно. При этом в структуре акционерного общества будет создана дочерняя управляющая компания. Данная управляющая компания будет заниматься эксплуатацией торгово-офисного здания и обеспечит эффективное и рациональное управление.

Планируется, что  управляющая компания возьмет на себя следующие функции:

• Сдача объекта недвижимости в аренду
• Финансовое управление
• Административные функции
• Взаимодействие с арендаторами
• Техническое обслуживание объекта недвижимости
• Обеспечение безопасности
• Коммунальные услуги

 

 

 

 

Заключение.

В ходе данной работы был проведен анализ экономической  целесообразности реализации проектов офисного комплекса. Наиболее целесообразными  эффективным явилось использование данного объекта, как офисного центра, что является действительным использованием данного объекта.

Для  проведения анализа экономической эффективности  данных проектов, была собрана и  тщательно проработана информация о состоянии рынка коммерческой недвижимости города в целом и по следующим основным направлениям,  которые условно можно разделить на внешние и внутренние факторы, влияющие на успешность проекта.

      Также на основании данных  об офисном комплексе была  проведена его идентификация:

 

• Местоположения

 

• Экологическая

 

• Техническая

 

• Экономическая

 

• Управленческая

 

•  Правовая

 

 

Литература.

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Дело ЛТД, 1995.
2. Коростелев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие.» – М.:Русская Деловая Литература, 1998.- 224 с.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность» Учебное и практическое пособие. - М.: Дело,1998.-384с. под. ред. Рутгайзера В.А.
4. Кузин Н.Я. «Рыночный подход к оценке зданий и сооружений.» Учебное пособие.-М.: Изд-во АСВ, 1998.-214с.
5. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2003.