Контроль реализации проектов девелопмента

     Содержание 

     Введение…………………………………………………………..……..4                                                                                

1. Контроль реализации проектов девелопмента ………………..……5

           1.1 Понятие девелопмента……………………..…………………….5

     1.2 Виды девелопмента ………………………………………..……..6

     1.3 Развитие проекта девелопмента………..……… …………..……..8

       1.4 Особенности девелопмента при создании жилых, торговых и офисных площадей…………………………………….…………………….15

      1.5 Управление рисками…………..………………………….………18

     Заключение………………………..……………………………..…….20

     Список  использованной литературы………………...……………….21

2. Расчет экономического эффекта научно-технических работ, результатом которых является экономия топлива в коммунальном хозяйстве……………………………………………………………………22

^{Введение}

     ^{Объектом  исследования данной курсовой работы является контроль реализации проектов девелопмента и управление рисками .}

     ^{Девелопмент за последние десять лет стремительно развился и разросся в России и за рубежом. Всё больше и больше появляется девелопменских компаний. На мой взгляд это связанно с тем, что предприниматели и управляющие промышленными предприятиями понимают что в создании и управлении недвижимостью нужен высокий профисианолизм и компетентность. Только в этом случае расходы на создание и обслуживание недвижимости можно минимизировать а прибыль от коммерческой и промышленной недвижимости увеличить. В курсовой работе рассматривается виды девелопмента, стадии развития проектов девелопмента, особенности развития жилой, торговой, офисной недвижимости, а также управление рисками.}

     ^{Главной задачей курсовой работы является наиболее широко осветить методы и механизмы работы девелоперов.} 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.1 Понятие девелопмента

     В переводе с английского языка  слово "девелопмент" означает развитие. Применительно к недвижимости это  слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный  многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости.

     В целом этот процесс включает в  себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский  учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные  инвестиции с длительным циклом, и  где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения  в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Виды девелопмента

     Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта  недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью  получение прибыли.

     В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и  работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний  на выбранном земельном участке  построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор  девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

     В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность  за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство  проекта в особо сложных случаях  может достигать 10% от стоимости  проекта.

     Вторая разновидность speculative development, speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.

     По  сути девелопер выполняет все  те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в  проект собственные средства, которые  и являются стержнем будущей финансовой схемы.

     Финансовая  схема крупных девелоперских  проектов обычно представляет собой  сложную комбинацию собственных  средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

     Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При  смешанном финансировании девелопер  имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер  претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.

     Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые  несет на себе девелопер. В связи  с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент  такого рода является наиболее сложной  из всех возможных операцией на рынке  недвижимости, хотя бы потому что в  одном проекте совмещены и  риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

     Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости  девелопера. 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Развитие проекта включает в себя следующие стадии

     - Предпроектная стадия

     1. Анализ рынка недвижимости.

     2. Подбор объекта недвижимости.

     3. Формирование стратегии проекта.

     4. Инвестиционный анализ.

     5. Оформление исходно-разрешительной  документации.

     6. Привлечение кредитных и инвестиционных  средств.

     - Стадия проектирования

     1. Разработка финансовой схемы,  организация финансирования.

     2. Формирование архитектурно-инженерной  группы.

     3. Привлечение для консультаций  брокера, который будет реализовывать  площади.

     4. Руководство проектированием.

     5. Проведение тендера на строительные  работы.

     - Стадия строительства

     1. Координация ведения строительных  работ.

     2. Контроль качества строительства  и сметных расходов.

     - Стадия реализации

     1. Маркетинг, реализация площадей.

     2. Контроль за эксплуатацией здания  и работой инженерных систем  после окончания строительства.

     Один  из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Это справедливо для любой стадии девелоперского проекта.

     Кроме того, на каждой стадии развития проекта  следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых  можно ожидать удачного завершения всего проекта.

     На  предпроектной стадии девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа - исследование рынка и  выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

     Исследование  рынка должно отвечать на следующие  вопросы: в каком секторе рынка  существуют незаполненные ниши в  настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; какой именно объект нужно строить; каков наиболее вероятный уровень цен продажи  построенных площадей; каков прогноз  рентабельности проекта; уровень конкуренции  в том или ином сегменте; возможные  риски и способы их уменьшения.

     Исследование  рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения  в различных сегментах рынка  недвижимости и таким образом  выявить незаполненные ниши, в  которых ощущается недостаток тех  или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

     Большое внимание в исследовании должно уделяться  прогнозам этих показателей, поскольку  ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных  и слабых сторон и характеризовать  общий уровень конкуренции в  выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

     Выбор местоположения - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или  сдать в аренду плохое здание в  хорошем месте легче, чем хорошее  здание в плохом месте. Известный  афоризм американских девелоперов  гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением, и наконец , местоположением". Однако, несмотря на всю сложность  задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной компании.

     В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное  представление о сфере, в какой  он будет работать, обладает известной  гибкостью при выборе участка. Во втором случае существуют дополнительные ограничения поиска, связанные с  деятельностью компании.

     Выбор площадки должен учитывать массу  факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж  района, перспективы продажи или  сдачи в аренду площадей, построенных  на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

     Для каждого конкретного проекта  значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы  прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка  должен ответить насколько важны  для бизнеса, под который предназначено  здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, к обслуживающему персоналу, к жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с  вокзалами и аэропортами, уровень  жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

     Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться  межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение  для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади  на рынке.

     Целесообразным  выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего  эскизного проекта должны учитываться  различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки  у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания.

     На  стадии проектирования наиболее важный этап для всего проекта - организация  финансирования. Этот этап отсутствует  в случае fee-development, поскольку все  расходы на строительство берет  на себя заказчик.

     Финансирование  из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных  западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют  девелоперские проекты, целиком  из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные  деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или  крупные инвестиционные компании, а  мелкие клиенты этих организаций.

     При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную  пропорцию между собственными и  заемными деньгами. Классическая схема  смешанного финансирования выглядит следующим  образом.

     После вложения 10% собственных средств  девелопер привлекает крупного стратегического  инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при  этом обоим по окончании строительства  достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап - привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика - 10%.Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50%-й готовности объекта.

     На  практике отклонения от классической схемы встречаются весьма часто. Например, подрядчик может выполнять  также роль стратегического инвестора  и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта. Возможно нахождение клиента уже на начальной стадии проекта, и тогда он может принять  более серьезное участие в  финансировании.

     В западной практике для организации  финансирование активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под  строительство), однако в России эта  схема встречается довольно редко  из-за пробелов в законодательства. 

     Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний  вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство  территории. (Если брокер не был привлечен  на предпроектной стадии, его привлечение  на данном этапе обязательно). Очень  важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета  можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

     Когда приходит время организовать строительный тендер, нужно рассмотреть две  возможности. Если застройщик или будущий  владелец хотят максимально точно  воплотить свой замысел, проектное  бюро должно четко определить все  существенные конструктивные детали. На них должна быть составлена подробная последовательная спецификация, все пункты которой должны быть выполнены генеральным подрядчиком.

     Во  втором случае четко определяются только важнейшие в художественном и  конструктивном отношении детали, а  оставшиеся элементы определяются только в отношении их функции и видов  работ. Это означает, что подрядчик  получает возможность вносить предложения  по использованию строительных технологий, с которыми он хорошо знаком по опыту  прошлой работы. Второй вариант наиболее предпочтителен в Москве, поскольку  он часто освобождает от дополнительных бюрократических процедур, связанных  с получением разрешения на импорт определенных строительных материалов.

     Очень важный момент - заключение договора с  подрядчиком, который должен максимально  учитывать интересы девелопера и  устанавливать жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства  и несоответствие качества работ  спецификациям. Для этого часто  необходимо привлечение юристов.

     На  стадии строительства наиболее важный момент - контроль сроков, качества работ  и строительных затрат. После передачи подряда строительство должно происходить  под постоянным наблюдением со стороны  группы менеджмента, которая контролирует качество исполнения работ, производит промежуточные выплаты и следит за соблюдением сроков. Для этого  бывает полезным привлечение компании, специализирующейся на управлении строительством. После завершения строительства проверяется соответствие параметров здания указанным в договоре спецификациям, а также устанавливается срок гарантии. После этого готовое здание принимается заказчиком.

     Стадия  реализации должна начинаться задолго  до завершения строительства. Контракт с брокером заключается, как правило, еще на этапе проектирования. Выбор брокера обычно основывается на имеющемся опыте в реализации площадей данного типа и хорошей репутации. Для успешной реализации площадей необходимо четко определить класс потребителей. Рекламная кампания должна быть сориентирована на этот слой потребителей.

     Если  к моменту готовности здания арендаторы/покупатели уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договора об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что  здание соответствует их требованиям.

     Если  арендаторы все же не найдены, следует  или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между  окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема  финансирования ставится под угрозу. В таких случаях риэлтеры должны использовать специальные стимулы  для арендаторов/покупателей - оплата расходов по переезду, безрентный договор  за первые два-три месяца или понижение  стоимости аренды. 
 
 
 
 
 
 

     1.4 Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

     В зависимости от функционального  назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта.

     Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с  выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан  создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и  архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением  готовым объектом, юридическим оформлением  прав на владение собственностью.

     Особенности девелопмента на рынке  жилья

     При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору  экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место  района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения  с центром города и другими  районами.

     Маркетинг ориентирован на физических лиц с  определенным уровнем достатка. Среди  архитектурных особенностей следует  отметить наличие таких деталей  как: балконы, лоджии, эркеры. Планировочные  особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие  блоки (отдельные квартиры) таким  образом, чтобы добиться компромисса  между максимальным увеличением  полезной площади и долей помещений  общего пользования, позволяющей сохранить  принадлежность жилья к определенному  классу.

     Особенности девелопмента на рынке  офисных помещений

     При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой  недвижимости, но все же сохраняет  свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность  строительства подземного гаража или  наличие на участке места для  парковки автомобилей.

     В маркетинге девелопер ориентируется  на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача  их в аренду. Достаточно частым случаем  является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или  двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных  соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

     Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства  зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать  помещения этажами, поскольку в  этом случае он не теряет полезную площадь  на коридорах и местах общего пользования.

     Архитектура офисных зданий значения практически  не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать  тому классу потребителей, на который  рассчитано здание.

     При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих  арендаторов или покупателей  еще на этапе строительства. В  случае работы под одного клиента  возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для  офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного  кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

     Особенности девелопмента на рынке  торговых площадей

     При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные  места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет  практического значения. Значительно  меньшее значение по сравнению с  торговыми и офисными помещениями  имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет  наличие парковки и удобных подъездных путей.

     В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж  единого комплекса с соответствующим  уровнем сервиса и качеством  товаров и услуг.

     В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских  потоков, наличие витрин. Планировочные  решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей  внутри здания.

     Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансирование строительства  офисных помещений. 
 
 
 
 
 
 

     1.5 Методы управление рисками

     Оценка  уровня риска является одним из важнейших этапов, так как для управления риском его необходимо прежде всего проанализировать и оценить. В экономической литературе существует множество определения этого понятия, однако в общем случае под оценкой риска понимается систематический процесс выявления факторов  и видов риска и их количественная оценка, то есть методология анализа рисков сочетает взаимодополняющие количественный и качественный подходы. Выделяются два этапа оценки риска: качественный и количественный.

     Основная  цель количественного этапа оценки — выявить основные виды рисков, влияющих на финансово-хозяйственную деятельность. Преимущество такого подхода заключается в том, что уже на начальном этапе анализа девелопер может наглядно оценить степень рискованности по количественному составу рисков и уже на этом этапе отказаться от претворения в жизнь определенного решения. Итоговые результаты качественного анализа риска, в свою очередь, служат исходной информацией для проведения количественного анализа, то есть оцениваются только те риски, которые присутствуют при осуществлении конкретной операции алгоритма принятия решения.

     Наиболее  распространённым способом борьбы с  риском в инвестиционных проектах являются:

     а) распределение риска;

     б) страхование риска;

     в) резервирование средств;

     г) использование метода частных рисков. 

     Метод распределения финансового риска  основан на частичной его передаче партнерам по отдельным финансовым операциям. При этом партнерам передается та часть финансовых рисков проектов, по которой они имеют больше возможностей нейтрализации их негативных последствий и располагают более эффективными способами внутренней страховой защиты.

     Страхование рисков бывает обязательным и добровольным. Обязательное страхование основывается на требованиях законодательства. Добровольное же продиктовано страховым интересом  каждой из сторон.

     В процессе страхования рисков можно  застраховать имущество (активы) предприятия, причем, - как материальные, так и  нематериальные (интеллектуальные); кредитные  риски (риски несвоевременного платежа); депозитные и инвестиционные риски. Существует возможность страхования  косвенных финансовых рисков, которое  распространяется на многие виды финансовых рисков компании, - при условии, что  у страховщика существует интерес  в этой области. Если же предприятие  планирует привлечь заемные финансовые средства, - например, коммерческий банковский кредит, - кредиторы могут потребовать  страхования финансовых гарантий.