Контрольная работа по "Экономике недвижимости". 11

Федеральное агентство по образованию

 

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский  государственный

экономический университет»

 

Факультет региональной экономики и управления

 

Кафедра экономики и  менеджмента недвижимости

 

• Контрольная работа по дисциплине

 

 

• ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

Выполнила: 

(ФИО)

Студент ________________ курса ___________ спец. ___________

(срок обучения)

• Группа____________ № зачет. книжки 

 

Подпись: 

 

 

Преподаватель: 

(ФИО)

Должность: 

уч. степень, уч. звание

Оценка: _______________ Дата: 

 

Подпись: 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Задание№1………………………………………………………….……...……

Динамика арендной платы  за нежилые помещения………………....………

Задание№2……………………………………………………….……..………

Задание№3……………………………………………………………...…….…

Задание№4………………………………………………………………….….

Задание№5………………………………………………………………….….

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…….....……….……..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание № 1

Динамика арендной платы за нежилые помещения

 Динамика ставок арендной платы за нежилые помещения коммерческого назначения Санкт-Петербурга в период с 2006 года по 1 квартал 2010 года.

Из рисунка 1 видно, что  средние ставки помещений торгового  и промышленно-складского назначения по состоянию на конец 2009 года опустились ниже уровня начала 2006 года. Таким образом, складывается ситуация, когда уровень арендной платы, рассчитанный по Методике, может быть выше рыночного. Ситуация несколько сглаживается использованием арендного коэффициента, однако применение в расчете арендной платы с января 2009 года индекса ежегодного изменения ставки арендной платы и крайне неравномерное изменение влияния ценообразующих факторов на величину арендной платы привели к тому, что в конце ноября 2009 года для более чем 2 000 объектов нежилого фонда арендная плата, рассчитанная по действующей Методике, превышает реальный рыночный уровень.

Вместе с тем, неравномерность  изменения цен различных объектов в период с 2006 года по декабрь 2009 года привели к тому, что, несмотря на продолжающееся снижение цен аренды, около 2 000 объектов КУГИ имеет арендную плату, которая более чем в 2 раза ниже реального рыночного уровня.

На рисунке 2 графически представлены отклонения рыночных цен  от цен объектов, рассчитанных по действующей  Методике. Красной линией показаны цены объектов, рассчитанные в соответствии с действующей Методикой, а синими точками – рыночные цены этих же объектов. Голубой линией показан уровень цен, в два раза превышающий значения, рассчитанные по действующей Методике, а желтой линией - уровень цен, при которых действующая Методика в два раза превышает рыночный уровень.

Отклонения рыночных цен от цен объектов, рассчитанных по действующей Методике

Об отклонении цен  объектов КУГИ, рассчитываемых по действующей  Методике от рынка ГУП «ГУИОН»  в рамках исполнения государственного контракта ежемесячно информирует КУГИ. КУГИ сопоставляет информацию о развитии рынка со своей внутренней информацией о ротации арендаторов и об изменении уровня неплатежей, а также о динамике цен торгов за право аренды на аукционах Фонда имущества Санкт-Петербурга. Вследствие такого анализа рыночной ситуации были приняты решения о пересмотре подходов к определению характеристики входа помещений, имеющих вход из арки (сейчас для таких помещений всегда устанавливается характеристика входа «со двора»), принято решение о пересмотре уровня арендной платы при закрытии магистралей и ремонте фасадов и т.п. Конечно, эти меры не меняют ситуацию кардинально, но они позволяют шаг за шагом ее улучшать. Тем более, что в период кризиса принимать решения, приводящие к потерям бюджета очень не просто.

Кроме того, помимо внесения изменений  в установленный законодательством  порядок определения арендной платы  арендатор, у которого рыночный уровень  арендной платы превышает уровень, рассчитываемый по действующей Методике, может воспользоваться предусмотренной законом индивидуальной оценкой уровня арендной платы. Как показывает практика, КУГИ никогда не отказывает арендатору в выдаче заданий на оценку, между тем таких оценок единицы. Причина в том, что, несмотря на большое количество объектов, по которым действующая Методика «завышает» цену, сама величина завышения в большинстве случаев незначительна и в сочетании с небольшой площадью большинства из этих объектов делает переоценку для арендатора экономически нецелесообразной.

В отношении законопроекта "О внесении изменений в закон "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем  которых является СПб", позволяющему правительству Петербурга утверждать индексы изменения размера ставок арендной платы чаще одного раза в три года прокомментировать не можем, поскольку в подготовке указанного законопроекта не участвовали. Вместе с тем, повышение оперативности установления индексов изменения размера ставок арендной платы безусловно поддерживаем, поскольку применение установленного на 2010 год индекса изменения размера ставки арендной платы приведет к существенному увеличению количества объектов, по которым арендная плата, рассчитанная по действующей Методике будет превышать рыночный уровень. В условиях спада экономического производства и снижения рыночной доходности объектов недвижимости такое повышение цен может вызвать существенные негативные социальные последствия со стороны арендаторов, и, в первую очередь, со стороны субъектов малого и среднего бизнеса.

Задание № 2

Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Формулировка задачи

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство  здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположёно здание, установлена в размере 850 тыс. руб.

Определить рыночную стоимость  оцениваемого объекта, если его расчетный  объем составляет 2700 куб.м., а накопленный  износ - 24%.

Решение

При расчете стоимости  объекта недвижимости на основе затратного подхода исходят из принципа замещения, согласно которому стоимость оцениваемого объекта не может превосходить стоимость  приобретения участка земли и  возведения на данном участке аналогичного оцениваемому здания. Для расчета стоимости здания используется стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость - V_R) или стоимость замещения. Восстановительная стоимость включает прямые затраты на строительство здания, косвенные затраты и прибыль предпринимателя. Прямые затраты определяются по сборникам УПВС, в которых они приведены для 1 куб.м расчетного объема зданий-аналогов. Определенные по УПВС прямые затраты приводятся к текущему моменту с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы. Если оцениваемое здание имеет отличия от здания-аналога, то применяется поправочный коэффициент, учитывающий эти отличия (прямые затраты умножаются на этот коэффициент). В процессе эксплуатации здание подвергается износу, который снижает его стоимость. Поэтому для учета существующего состояния оцениваемого здания его восстановительная стоимость уменьшается на величину накопленного износа (D). Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости здания (V_в) и стоимости участка земли (V_L):

V₀ = V_R – D + V_L = V_в + V_L,

V_R =3000*0,85*900*(1 + 0,07 + 0,18) = 2868 750руб.

V_в = V_R – D = 2868750*(1 – 0,24) = 2180250 руб.

V₀ = 2180250 + 850000 = 3030250 руб.

Ответ

Рыночная стоимость  оцениваемого объекта составляет 3030250 руб.

Задание № 3

Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Формулировка задачи

Необходимо оценить  промышленное здание с железнодорожным  подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При  анализе были выявлены следующие  продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 260 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;
2. Объект продан год назад за 250 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;
3. Объект продан в этом году за 265 тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная  ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь - 1000 долл.; ограждение - 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Решение

Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости основано на отборе рыночной информации о ценах  продаж сопоставимых объектов и внесении в эти цены поправок, обусловленных отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого (поскольку невозможно найти два абсолютно идентичных объекта).

Поскольку откорректированные цены несколько  отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

• количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);
• величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);
• значимость поправок - определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при  применении экспертного метода могут  устанавливаться:

• в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);
• в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Средневзвешенная цена (V_cp) определяется по формуле:

V_ср = ,

где V₁, V₂, V₃ - откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

k₁, k₂, k₃ - весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

 

Таблица 3.1

Расчет стоимости объекта

Характеристика	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена, тыс. руб.		190	175	190
Цена, откорректированная на время		190	175*1,05=183,75	190
Железнодорожная ветка	есть	-	-	+1,5
Загрузочная дверь	есть	+1	-1	+1
Ограждение	есть	+5	+5	-
Итого корректировок		+6	+4	+2,5
Откорректированная цена		202	191,75	195

Предположим, что в  данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для  пользователя. Количество поправок одинаково  во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту № 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) - 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту № 1 – 2.

V_ср =  = 196,79 тыс. долл.

Ответ

Промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной  загрузочной дверью стоит 196,79 тыс. долл.

 

Задание № 4

Расчет чистого  операционного дохода от объекта

Формулировка  задачи

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

• общая площадь объекта 1400 м²;
• площадь, занятая собственником 90 м²;
• арендная площадь 1350 м², из них 300 м² сданы в аренду на 10 лет по ставке - 320 у.е. за м² (контрактная арендная плата);
• рыночная арендная ставка – 325 у.е. за м²;
• платежи по договору страхования 1950 у.е.;
• расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;
• коммунальные платежи 7700 у.е.;
• расходы на уборку помещений 4500 у.e.;
• затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;
• стоимость очередной замены дверных проемов составляет 18000 у.е., замена необходима через 7 лет;
• депозитная ставка надежного банка 12%;
• норма потерь от недозагрузки 10%;
• норма потерь от неплатежей 3%;
• налоговые платежи - 4600 у.е.;
• доход от прачечной составляет 1600 у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта  осуществлялось с использование заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму - 75000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение

Классическая последовательность определения чистого операционного  дохода (NOI) от коммерческого использования объекта недвижимости основана на отражении реального движения денежных средств. NOI рассчитывается исходя из следующих уровней дохода:

1. Потенциальный валовой доход (PGI):

Минус: потери доходов  от недозагрузки (недоиспользования  актива)

Минус: потери от неплатежей

Плюс: дополнительные доходы.

2. Действительный валовой (эффективный) доход (EGI)
3. Минус операционные расходы (СОЕ):

Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости и разделяются на постоянные расходы (величина которых не зависит от уровня загрузки объекта) и переменные расходы (изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта).

Резерв на замещение - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, не носящих капитального характера, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с текущим ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

4. Чистый операционный доход (NOI).
5. Минус расходы по обслуживанию долга.
6. Наличность до налогообложения.

Оценка  потенциального валового дохода (PGI):

Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим  выгоды (DV_р) от расторжения оговора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

DV_р = а(10 лет, 15%)*(610 - 320)*300 = 13050 у.е.

Так как выгоды от расторжения  меньше затрат на расторжение (65000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):

PGI₁ (контрактный) = 300*320 = 96000 у.е.

PGI₂ (рыночный) = 325*(1350 - 300) = 341250у.е.

Оценка  потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей:

Базой для оценки потерь от недозагрузки (w₁) является PGI₂. Отсюда:

w₁ = PGI₂*0,1 = 341250*0,1 = 34125у.е.

Базой для оценки потерь от неплатежей (w₂) является (PGI₁ + PGI₂ – w₁), следовательно:

w₂ = (PGI₁ + PGI₂ – w₁)*0,03 = (96000+ 341250- 34125)*0,03 = 12093 у.е.

Оценка  действительного валового дохода (EGI):

EGI = PGI₁ + PGI₂ – w₁ – w₂ = 96000 + 341250 – 34125 –12093 = 391032 у.е.

Оценка  операционных расходов (СОЕ):

В соответствии с условиями  задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену дверных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену дверных проемов:

• Расходы на управление: EGI*0,05 = 391032*0,05 = 19551,6у.е.
• Расходы на ремонт: 18000*SFF(12%; 7 лет) = 18000*0,1574 = 2833,2 у.е.

Всего СОЕ = 19551,6 + 2833,2 + 7700 + 4500 + 3300 + 4600 = 42484,8 у.е.

Оценка  чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные  и заемный):

NOI = EGI – COE = 391032 – 42484,8 = 348547,2 у.е.

Оценка  чистого операционного дохода собственника:

NOI_e = NOI – NOI_m,

где NOI_m – чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой V_m, сроком кредита n_m и ставкой ссудного процента Y_m кредитного договора и рассчитываются по формуле:

NOI_m = V_m*[Y_m + SFF(n_m, Y_m)] = 75000*[0,12 + SFF(25 лет; 12%)] = 75000*(0,12 + 0,0075) = 9562,5 у.е.

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

NOI_e =348547,2 – 9562,5 = 338984,7у.е.

Ответ

Чистый операционный доход владельца объекта недвижимости составляет 338984,7 у.е.

 

Задание № 5

Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Формулировка  задачи

Необходимо оценить  бизнес-центр на основе следующей  информации:

1. данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:
1. арендная площадь бизнес-центра - 1550 кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;
2. рыночная арендная ставка составляет 4550 руб. за 1 кв.м в год;
3. количество заключенных договоров аренды - 65;
4. норма потерь от недозагрузки арендной площади - 10%;
5. норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;
6. операционные расходы - 40% от действительного валового дохода;
7. расстояние до центра города - 25 км;
8. финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств;
2. рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 5.1).

 

Таблица 5.1

Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Сопоставимые объекты
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена продажи, тыс. руб.			21500	15200	25000	30000
Чистый операционный доход, тыс. руб.			4515	3344	5250	6270

Требуется:

1. выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;
2. рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);
3. определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Решение

Стоимость объекта (V) по методу прямой капитализации определяется по формуле:

V = ,

где NOI – чистый операционный доход, тыс. руб.;

R – коэффициент капитализации, доли единицы.

Расчет чистого операционного  дохода выполняется в приведенной  ниже последовательности.

Определяется потенциальный  валовой доход от аренды здания (PGI):

PGI = r_B*S_B*12,

где r_B – арендная плата за 1 м² полезной площади здания в месяц, руб.;

S_B – полезная площадь здания, м².

PGI = 4550*1550*12 = 84630000руб.

Определяется действительный валовой доход (ЕGI):

ЕGI = PGI*k,

где k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

ЕGI =84630000*0,65 = 55009500 руб.

Процент общих расходов складывается из:

• процента операционных расходов;
• потерь от недогрузки арендной площади;
• потерь от неплатежей за аренду.

Определяются общие  операционные расходы по эксплуатации торгового центра – СОЕ:

СОЕ = 55009500*(0,4 + 0,1 + 0,05) =33255225руб.

Коэффициент капитализации  для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в  таблице 5.1, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.

R =  = 0,21.

Тогда V =  = 158358214 руб.   Ответ

Рыночная стоимость  торгового центра равна 158358214 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2 и 3.
2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
3. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ
4. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.2010 № 135-ФЗ.
5. Васильева Н.В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/СПбГИЭУ. – СПб.: СПбГИЭУ, 2011, 56 с.
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2009, 385 с.