Контрольная работа по "Экономике недвижимости". 19

Оценка  – 3(удовл.)

Допущены  ошибки в заданиях 2, 3, 4, 5, 8, 9 

НЭР 93 
 

Вопрос  №1.

Агентство по недвижимости сдало в аренду в  качестве посредника помещение под  склад в центре города за 1 000 ден.ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.

Определить  общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство  должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Решение. 

Аренда помещения = стоимость аренды помещения * 12 мес.

1 год=1 000 ден.ед*12 = 12 000 ден.ед

2 год =10% или  0,1 * 1 000 ден.ед * 12 = 13 200 ден.ед.

3 год = 10 % или  0, 1 * 1 100 ден.ед * 12 =14 530 ден.ед.

За 3 года = 39 720 ден.ед.

Общая сумма:

1 год = 12 000ден.ед  * 0,07 = 840 ден.ед

2 год = 13 200ден.ед * 0,05 = 660 ден.ед

3 год =14 520ден.ед  * 0,01 = 145,2 ден.ед

За 3 года = 1645,2 ден. ед.

Ответ:

Общая сумма, заработанная агентством за 3 года = 1645, 2 ден.ед. 
 
 

Вопрос  №2.

Изучено несколько  предложений объектов на рынке недвижимости:

Определить корректировку  на разницу в площади, корректировку  на наличие сада, корректировку на наличие гаража. 

Решение

Экспертные  методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если  объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если  аналог лучше оцениваемого объекта  на 15%, то цена аналога должна уменьшиться 

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; 

.

если  аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;

  . 
 

Вопрос  №3.

Инвестор  планирует купить свободный земельный  участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это  прибыль. Цена одного индивидуального  участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.

Решение. 

Текущая стоимость  земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 288,391 – 180 = 108,391 тыс.руб.

ТСдох – суммарная  стоимость доходов от продажи  участков;

ТСрасх –  текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков 

Ответ: цена свободного земельного участка составляет 108,391 тыс.руб. 
 

Вопрос  №4.

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес  первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.

Определить итоговую оценку объекта недвижимости. 

Решение.

Итоговая оценка объекта недвижимости определяется по формуле: 
 
С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс)¹, где 
 
ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; 
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; 
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; 
Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода. 

Тогда, для данной задачи:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс) = 930 х 0,4 + 1255 х 0,35 + 1127 х 0,25 = 1093 тыс.руб. 

Ответ: итоговая оценка объекта недвижимости составит 1093 тыс.руб. 
 

Вопрос  №5.

В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается  в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год? 

Решение.

Безубыточная  загрузка объекта определяется как отношение расходов на содержание имущественного комплекса за определенный период к выручке, полученной от реализации этого комплекса за этот же период времени².

      Выручка от аренды комплекса определяется как  произведение суммы аренды за один офис в месяц на количество офисов и на 12 месяцев.

      Расходы на содержание имущественного комплекса  определяются суммированием расходов на оплату труда, эксплуатационных расходов и прочих расходов.

Тогда, для данной задачи:

1. Выручка от 7 офисов в год = 7*30000*12 = 2 520 000 руб.
2. Суммарные расходы = 1 000 000 +550 000 +200 000 = 1 750 000 тыс. руб.
3. Безубыточная загрузка объекта = 1 750 000/2 520 000*100% = 69,4 %

Ответ: безубыточная загрузка объекта составляет 69,4 %. 

    Вопрос  №6.

    Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости. 

    Решение.

    решим задачу используя доходный метод.

     , где

    ДВД – действительный валовый доход, тыс. руб.

    ПВД – потенциальный валовый доход, тыс. руб.

    Кп.н. – коэффициент потери доходов  от недозагрузки, %

    Кп.о. – ко-эффициент потери доходов  от неоплаты, %

    По  данным задания:

    ДВД = 540 Х (1 – 0,1) Х (1 – 0) = 486 тыс. руб.

    Чистый  операционный доход (остающийся после  вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) определяется по формуле:

    ЧОД = ДВД - ЭР.

    Определение величины эксплуатационных расходов:

    Эксплуатационные  расходы включают в себя расходы  на содержание и эксплуатацию  объекта  недвижимости за минусом амортизации, а также иные виды расходов в виде налоговых платежей, страховых выплат и т.д.

    Тогда по данным задания:

    ЭР = ((160-40)+(520 Х 0,24)) = 120 + 124,8 = 244,8 тыс. руб.

    ЧОД = 520 – 244,8 = 275,2 тыс. руб.

    Базовая формула доходного подхода:

    С = ЧОД / К, где

    С - стоимость объекта недвижимости; 
ЧОД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; 
К - норма дохода или прибыли - это коэффициент капитализации.

    С = 275,2 / 0,15 = 1834,66 тыс. руб. 

    Ответ: стоимость объекта недвижимости составляет 1834,66 тыс. руб. 
 
 

    Вопрос  №7.

    Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым»  платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых: 

    Решение.

    Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой»  платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

    В условии задания не указано ипотека  с единовременным «шаровым» платежом или с выплатой процентов.  

    Составим  схему погашения кредита с  замораживанием процентных выплат:

    Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

    1. Составим схему погашения кредита  с выплатой только процентов за весь срок кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга:

Вопрос  №8.

Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых: 

Решение.

Пружинный (с  фиксированной выплатой основной суммы) кредит.

Особенности кредитования следующие:

-  периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга; 
-  выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита³. 

Составим  схему погашения кредита для  данной задачи:

Вопрос  №9.

Произвести  расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.

В результате анализа рынка отделочных работ  было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений  составит: 5421 м².

Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.

Величина  интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы: 

Решение.

Расчет  восстановительной  стоимости здания

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в  целом или технического состояния  отдельных конструктивных элементов. Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания. Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления. Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом⁴: