КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Вариант 2

1. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ

Задача 1.1

   Отберите  вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется  следующая информация (табл.1.1).

   Таблица 1.1

   Альтернативные  варианты застройки земельного участка

 

   Решение:

   Рассчитаем  величину чистого операционного  дохода от каждого объекта

   Чистый  операционный доход = доходы – затраты = (годовой валовой доход + прочий доход) – (поправка на недоиспользование  и потери при сборе + операционные расходы + резерв на замещение)

   а) Чистый операционный доход офисного здания = (150 000 + 5 000) – (20 000 + 50 000 + 5 000) = 80 000 долл.

   Рассчитаем  коэффициент капитализации по этим параметрам

К₁ = 80 000 / 577 000 = 0,1386 = 13,86%

     Разница между коэффициентом капитализации справочным:

     13,86 – 13 = 0,86%

     б) Чистый операционный доход для торгового  центра = (250 000 + 10 000) – (25 000 + 120 000 + 10 000) = 105 000 долл.

     Коэффициент капитализации:

К₂ = 105 000 / 721 500 = 0,1455 = 14,55%

     Разница между коэффициентом капитализации справочным:

     14,55 – 14 = 0,55%

     в) Чистый операционный доход для проекта  по застройке жильем = (100 000 + 3 000) – (5 000 + 30 000 + 3 000) = 65 000 долл.

     Коэффициент капитализации

К₃ = 65 000 / 450 000 = 0,1444 = 14,44%

     Разница между коэффициентом капитализации справочным:

     14,44 – 13,2 = 1,24%

   Как видим у третьего проекта наибольшее превышение индивидуального коэффициента капитализации над средним, поэтому  данный проект предпочтительнее всех. 

   2. ФИНАНСОВАЯ МАТЕМАТИКА

   Задача 2.1

   Инвестор  имеет временно свободную сумму в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:

   1) положить на счет в банке  под 16% годовых;

   2) приобрести квартиру и сдать  ее в аренду с чистой арендной  платой $1400 в год, а через 5 лет  продать за $25 000. Какой вариант  предпочтительнее.

   Решение:

   1) Произведем расчет методом наращения  простого процента:

   FV=PV*(1+r*t)

   FV=20 000 * (1+0,16*5) = 36 000

   Чистый  операционный доход NOI(ЧОД) = FV-PV

   NOI(ЧОД) = 36 000 – 20 000 = 16 000 $

   2) Вариант с приобретением и сдачей в аренду квартиры.

   NOI(ЧОД) = (1400 * 5 + 25 000) – 20 000 = 12 000 $

   Ответ: 16 000 $ > 12 000 $, следовательно ННЭИ является вариант №1. 
 

   Задача 2.2

   В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 15%.

   Решение:

   Для решения данной задачи зная процентную ставку i, количество выплат n и наращенную сумму S простой ренты можно определить величину отдельного платежа R.

   Для простой ренты постнумерандо наращенная (будущая) сумма ренты

   .    Отсюда        

   В нашем случае i = 15%, n = 10, R = 9 500.

   

   Также, расчет искомой величины был проведен при помощи пакета Excel и функции ПЛТ, что подтверждает точность полученного расчета. 

3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

   Задача 3.1

   Какова  общая ставка капитализации объекта  недвижимости, если для его покупки  взят кредит в размере 60% от стоимости  под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.

   Решение:

   Для нахождения общего коэффициента капитализации  воспользуемся следующей формулой:

   R0 = Rm * M + Re * E     где: М + Е = 1

   R0 = 0,6 * 0,10 + 0,4 * 0,15 = 0,12% ≈ 12%

   Ответ: R0 = 12% 
 
 

   Задача 3.2

 Инвестор  собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором  он расположен, оценивается в $8000, остальная  часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно

   Решение:

 В условиях задачи отсутствуют  данные для целей  определения общей стоимости ресторана. Примем за общую стоимость ресторана 20 000$

 Стоимость улучшений = стоимость объекта –  стоимость земли =  
= 20 000 – 8 000 = 12 000

 Общий коэф.капиталлизации = 8 000/20 000 * 0,17 + 12 000/20 000*0,19 = 0,182 ≈ 18,2%

 Чистый операционный доход = Коэф. капитализац * Стоимость собств.

 Чистый  операционный доход = 0,182 * 20 000 = 3 640 $

 

 Годовая сумма по обслуж.долга = (20 000 * 0,6)*0,17 = 2040

 

 Миннимальный  годовой доход _{(для К покрытия = 1,4)} = 2 040 * 1,4 = 2 856 $ 

 Ответ: минимальный годовой чистый операционный доход для целей соответствия коэффициенту покрытия собственных средств (1,4) = 2 856$ 

   Задача 3.3

   Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.

   Решение:

   PV = PV noi +  PVоб

   Денежные  потоки по годам, с учетом прироста.

   РV(1) = 110 000

   РV(2) = 110 000 * 1,05 = 115 500

   РV(3) = 115 500 * 1,05 = 121 275

   РV(4) = 121 275 * 1,05 = 127 338,75

   Дисконтированные  денежные потоки по годам, с учетом прировта.

   РVnoi (1) = 110 000 / (1+0,17)¹ = 94 017

   РVnoi (2) = 115 500 / (1+0,17)² = 84 374

   РVnoi (3) = 121 275 / (1+0,17)³ = 75 721

   РVnoi (4) = 127 338,75 / (1+0,17)⁴ = 67 954

   ∑ РVnoi _1-4 = 322 066

   PVоб = 1 380 000 * F4 (17%, 4 года, год) = 736 437

   PV = PV noi +  PVоб = 322 066 + 736 437 = 1 058 503

   Ответ: PV = 1 058 503

   Задача 3.4

   Определить  стоимость недвижимости при следующих  условиях:

1. чистый операционный доход (постоянный) – $50 000;
2. проектируемый период – 10 лет;
3. условия кредита:

          – норма процента – 8% годовых,

          – срок амортизации кредита  (месячные платежи)  – 25 лет;

4. доля заемных средств – 70%;
5. изменение стоимости недвижимости – 20% потери;
6. норма отдачи собственного капитала – 16%.

Решение:

Стоимость объекта недвижимости можно определить по формуле

где:

ЧОП – чистый операционный доход

Ккап  – коэффициент капитализации 

Коэффициент капитализации можно рассчитать по формуле

Ккап = d * Rm + (1 – d) * Δ * Re, где:

d – доля заемного капитала в общей стоимости объекта

Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала

Δ – изменение стоимости недвижимости (снижение)

Re – коэффициент капитализации (норма отдачи) собственного капитала

Ккап = 0,7 * 0,09 + 0,3 * 0,8 * 0,16 = 0,1014

С = 50 000 / 0,1014 = 493 096,65 доллара 
 

   4. ОЦЕНКА НЕЖВИЖИМОСТИ  ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

   Задача 4.1

   Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни – 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.

   Какова  величина неустранимого физического  износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость  с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом?

   1. Прямые  издержки, $                                                        200 000 
      в том числе:

         – кровля, $                                                                           7500

         – электропроводка, $                                                          3500

         – система тепло и водоснабжения  и канализация, $       4500

   2. Накладные расходы, $                                                        10 000

   3. Прибыль предпринимателя, $                                           23 000

   За  время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.

   Решение:

Рассчитаем  полную восстановительную стоимость  здания

V_R = C_D + Ci + P, где

Со - прямые затраты, долл.;

С_i - косвенные затраты, долл.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, долл.

V_R = 200 000 + 10 000 + 23 000 = 233 000 тыс.руб.

Стоимость здания без стоимости кровли, электропроводки  и системы тепло- и водоснабжения  и канализации = 200 000 – (7 500 + 3500 + 4500) = 184 500 долл.

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = D_P + D_F + DE 

где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

D_F – функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

Dp = 184 500 / 44 * 6 = 25 159 долл.

DF = 3700 + 4100 = 7 800 долл.

D = 25 159 + 7 800 = 32 959 долл.

Остаточная  стоимость здания определяется

Vrem = VR – D = 233 000 – 32 959 = 200 041 долл. – текущая стоимость здания.

Величина  неустранимого износа составляет разницу  между накопленным износом и  затратами на ремонт

И = 32 959 – 3700 – 4 100 = 25 159 долл. 
 

5. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ  СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

   Задача 5.1

   Какова  оценочная стоимость магазина общей  площадью 4000 м², в котором арендная площадь составляет 3400 м². Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).

   Таблица 5.1

   Информация  о продажах аналогичных объектов

 

   Решение:

Рассчитаем  стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов

Объект 1 = 6 600 / 7 000 = 0,943

Объект 2 = 5 000 / 5 400 = 0,926

Объект 3 = 6 100 / 8 000 = 0,7625

Цена  одного метра общей площади объектов

Объект 1 = 344 850 / 7000 = 49,26

Объект 2 = 246 950 / 5 400 = 45,73

Объект 3 = 277 100 / 8000 = 34,63

Цена  одного метра арендной площади объектов

Объект 1 = 344 850 / 6600 = 52,25

Объект 2 = 246 950 / 5000 = 49,39

Объект 3 = 277 100 / 6100 = 45,42 

Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени

Цена  за одну неделю снизилась на

49,39 – 52,25 = - 2,86

Произведем  корректировку цены продажи по фактору  времени

Объект 1 = - 2,86 * 3 = - 8,58

Объект 2 = -2,86 * 4 = - 11,44

Объект 3 = -2,86 * 0,5 = - 1,43

Корректировка по транспортной доступности и возможности  парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому  рассчитаем разность между объектами 1 и 3

Величину корректировки по транспортной доступности = (52,25–45,42) / 2 = 3,4

Корректировка по удобству разгрузки.

Для сопоставления  возьмем объекты 1 и 3

52,25–45,42 = 6,8

Результаты  расчета корректировок сведем в  таблицу.

Таблица 5.1.1  Результаты расчета корректировок

 

Исходя  из расчетов можно принять оценочную стоимость одного метра полезной площади 40,27 долл./м².

Общая стоимость магазина будет составлять

40,27 * 3 400 = 136 918 долл. 
 
 

   Задача 5.2

   Определить  медиану, моду и установленную корректировку  по данным, представленным в таблице 5.2.

   Таблица 5.2

   Информация  по парным продажам

 

   Решение:

 

   

   Медиана (серединное значение) = 4000+3000+2000+2000+5500 = 16500/2 = 8250, следовательно первая накопленная  частота, которая превышает значение 8250 является 2000 у третьей пары.

   Мода (наиболее часто встречающееся значение) = 2000

   Ответ: Мода и медиана равны 2000.   
 
 

   6.  ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

   Задача 6.1

   Семья собирается приобрести земельный участок  под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и улучшений составляют 19 и 21% соответственно.

   Определить  стоимость земельного участка.

   Решение:

   Рассчитаем  чистый операционный доход от соседнего (аналогичного участка)

   ЧОД = Арендные платежи  – комиссионные – расходы по эксплуатации) = (15 000  – (15 000*0,015) –2 375) = 12 400 долл.

   Рассчитаем  коэффициент капитализации для данного объекта

   Ккап = ЧОД / С = 12 400 / 56 000 = 0,221 = 22,1%

   Данная  ставка капитализации выше рыночной, следовательно, приобретение данного земельного участка выгодно. 

   Задача 6.2

   Оценить стоимость земельного участка (рис.1) исходя из цены за 1 сотку в $300. 

   

   Решение:

   Для решения данной задачи примем, что  цена за сотку рассчитывается с учетом следующего условия:

     
 
 
 
 
 
 

Следовательно, коэффициенты стоимости участка будут распределены следующим образом:

 

 
 
 

Нахождение площади  и стоимости участков.

Площади фигур  А и В найдем по теореме Пифагора. 
 
 

 

 

 

Ца = 3 250 * 300 * 0,35 = 341 250$ 

Цб = 22 750 * 300 * 0,35 = 2 388 750$ 

Цв = 3 250 * 300 * 0,35 = 341 250$ 

Цг = 22 750 * 300 * 0,65 = 4 436 250$