Контрольная работа по "Экономике недвижимости". 22

Министерство  Российской Федерации по связи и  информатизации 

Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики 

Межрегиональный центр переподготовки специалистов 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Дисциплина 

Экономика недвижимости

Контрольная работа 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент: Бекарев Владимир Николаевич

                                                       Группа: ЭДТ-95

                                Вариант: 8 

                                                      Проверил:

2011

г. Новосибирск 

Задача 1

  Затратный метод 

Исходные  данные

Площадь земельного участка – 3 400 м²

Ставка земельного налога за 1 м² = 28,2 ден. единиц.

Данные  для расчета восстановительной  стоимости здания затратным методом (прямых затрат)

Данные  для определения физического износа здания  

           Данные для составления сметы расчета стоимости здания 

Решение:

1.Определяется стоимость  земельного участка. Определяется  как 200-кратная ставка земельного  налога на соответствующей территории  и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

200*28,2*3400*=19176000 ден. единиц 

2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной  стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).

Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения

3. Определяется совокупный  износ здания по формуле:

где СИ - совокупный износ здания;

Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;

d - удельный вес  стоимости отдельного элемента  в общей

стоимости здания.

          Для расчета совокупного износа заполняется таблица

4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

4359822,96х30%=1307946,89

5. Определяется стоимость недвижимости.

СН=8907411,06-3435193,21+19176000+1307946,89=25956164,74 

Задача 2

Метод сравнения продаж (аналоговый метод).

Определение стоимости  недвижимости методом сравнения  продаж базируется на данных о недавно  состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Исходные  данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

• при увеличении площади объекта на 50 м², стоимость его увеличивается на 1%;
• стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
• при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;
• стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
• стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Исходные данные для  выполнения оценки недвижимости методом  сравнения продаж

Решение:

Расчет стоимости  гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из  бетонных блоков

1. оцениваемый объект выполнен из кирпича

Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4=502,1 

1. оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков

Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4=515,8 
 
 
 

Задача 3

Доходный  метод

(капитализация  доходов) оценки  недвижимости 

. Методы капитализации  дохода, основанные на доходном  подходе базируются на положении  о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные  данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.

Исходные  данные для определения  стоимости недвижимости доходным методом

Решение:

а) определяется потенциально-валовый  доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;

ПВД1=1900х230+1340=438340

ПВД2=1900х230+1340=438340

ПВД3=1900х230+1400=438400

ПВД4=1900х230+1400=438400

ПВД5=1900х230+1450=438450

ПВД=2191930

б) определяется эффективный  валовый доход (ЭВД)

ЭВД = ПВД - D ₁ ,

где D ₁ - степень недогрузки (берется в % от дохода,

который будет приносить  недвижимость);

ЭВД1=438340-437000х23%=337830

ЭВД2=438340-437000х23%=337830

ЭВД3=438400-437000х20%=351000

ЭВД4=438400-437000х20%=351000

ЭВД5=438450-437000х6%=412230

ЭВД=1789890

в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ЭВД - D ₂ - D ₃ ,

где D ₂ - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;

D ₃ - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);

ЧОД1=337830-438340х39%-438340х3,2%=152851

ЧОД2=337830-438340 х39%-438340 х3,2%=152851

ЧОД3=351000-438400 х30%-438400 х3,2%=205451

ЧОД4=351000-438400 х30%-438400 х3,5%=205451

ЧОД5=412230-438450 х30%-438450 х3,2%=310510

ЧОД=1027114

г) определяется стоимость  недвижимости по формуле:

V = J / R ,

где J - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

V1=152851/30%=509503 – 1 год

V2=152851/30%=509503-2 год

V3=205451/30%=684837-3 год

V4=205451/30%=684837-4 год

V5=310510/30%=1035033-5 год

V=1027114/30%=3423713- всего за 5 лет