Контрольная работа по "Экономике недвижимости". 21

     Министерство  образования и науки Российской Федерации

     Федеральное агентство по образованию

     Южно-Уральский  государственный университет

     Кафедра «Экономика и финансы» 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа

     по  дисциплине «Экономика недвижимости»

     Вариант №2 
 
 
 

                                   Выполнила: Гумарова Л. Т.

                                   Группа: ЗЭиУ - 388

                 Проверила: Субботина Н. В.

                 Оценка_________________

                                   «___»______________2011 г. 
 
 
 
 

     Челябинск

     2011

 

      

Оглавление 
 

    1 Принципы оценки недвижимости……………………………………...…..4

    2 Финансовая математика……………………………………..……………...5

    3 Оценка недвижимости методом  капитализации дохода………...……….6

    4 Оценка недвижимости затратным  методом…………………………...…..11

    5 Оценка недвижимости методом  сравнения продаж………….………..….12

    6 Оценка земельных участков……………………………………………......15 

 

      1 Принципы оценки недвижимости

     Задача 1.1

     Отберите  вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется  следующая информация (табл.1.1).

     Таблица 1.1 - Альтернативные варианты застройки земельного участка

 

     Решение: 

1. Подсчитаем  действительный валовый доход EGI:

 

   Таблица 1.2

 

2. Рассчитаем  чистый операционный доход NOI:

 

   Таблица 1.3

 
 
 
 

3. Рассчитаем доход, относящийся к застройкам I_B: 

 

   Таблица 1.4

 

4. Рассчитаем  доход, относящийся к земле I_L:

 

   Таблица 1.5

 

5. Рассчитаем  общую стоимость земли (V_L)

 

   Таблица 1.6

 

     Результаты  расчетов сведем в общую таблицу 1.7 

   Таблица 1.7

 

     Вывод: Наиболее лучшим и наиболее эффективным  использованием из предложенных вариантов  застройки земельного участка будет проект по застройке его жильем.

 

      2 Финансовая математика

     Задача 2.1

     Инвестор  имеет временно свободную сумму  в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:

     1) положить на счет в банке  под 16% годовых;

     2) приобрести квартиру и сдать  ее в аренду с чистой арендной платой $1400 в год, а через 5 лет продать за $25 000. Какой вариант предпочтительнее. 

     Решение: 

1. Будущая стоимость  средств (FV) в банке через 5 лет:

 

     FV = PV*(1+r)⁵ = 20 000*(1+0,16)⁵ = 42 006,83 долл. 

2. а) Доход  от продажи квартиры будущем:

 

     FV = 25 000 долл. 

         б) Будущая стоимость  равных арендных платежей: 

         FV_А = А*F2 (16%, 5 лет, год) = 1400*6,87714 = 9627,996 долл. 

         в) Совокупный доход  через 5 лет: 

         I = 25 000 + 9 627,996 = 34 627,99 долл. 

     Вывод: Первый вариант вложения средств  более доходный, чем второй.

     Задача 2.2

     В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 15%.

     Решение:

     а) Найдем фактор ежегодного в теч. 10 лет взноса за амортизацию ед. при 15% ставке - 0,19925 (по табл. сложных процентов типа Б);

     б) Ежегодные взносы на замену коврового  покрытия составят:

     I = V*R = 9 500*0,19925 = 1 892,875 долл.

     Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового  покрытия составят 1 892,875 долл.

 

      3 Оценка недвижимости методом капитализации дохода

     Задача 3.1

     Какова  общая ставка капитализации объекта  недвижимости, если для его покупки  взят кредит в размере 60% от стоимости  под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.

     Решение: 

1. Найдем ипотечная постоянную:

     R_M = 12*F6(10%, 10 лет, мес.) = 12*0,01322 = 0,15864

2. Общая ставка капитализации объекта недвижимости:

     R = M*R_M + E*R_E = 0,6*0,15864 + 0,4*0,15 = 0,0954184 + 0,06 = 0,155184

     Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 15,52%.

     Задача 3.2

     Инвестор  собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно.

 

     Исходные данные:

• Стоимость земли: V_L=8 000 долл.
• Стоимость строительства: V_B=V - V_L
• Доля заемных средств: ML=0,6V
• Срок кредита: T=10 лет
• Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
• Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
• Ставка капитализации для земли: R_L=17%
• Ставка капитализации для улучшений: R_B=19%

     Решение:

1. По условиям задачи коэффициент покрытия долга DCR = NOI/DS, где DS – сумма по обслуживанию долга, составляет 1,4. Следовательно, NOI должен быть > или = DCR*DS=1,4*DS;
2. Сумма по обслуживанию долга DS = R_M*ML = R_M*0,6*V;
3. Коэффициент капитализации для заемного капитала:

     R_M = 12*F6(12%,10лет, мес.) = 12*0,01435 = 0,1722;

4. Чистый операционный доход можно выразить следующим образом:

         а) NOI=1,4*DS=1,4* R_M*0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V,

         б) NOI = I_L+I_B = R_L*V_L+R_B*V_B = 8 000*0,17+0,19*(V-8000) =

         = 1 360+0,19*V-1 520 = 0,19*V-160.

     Следовательно,

     0,144648*V = 0,19*V - 160

     0,045352*V = 160

     V = 3 527,96

     Минимальный NOI = 0,19*3 527,96 – 160 = 510,31 долл. 

     Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510,31 долл.

 

      Задача 3.3

     Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.

     Исходные  данные:

     NOI = 110 000 долл.

     T = 4 года

     R = 17%

     FV = 1 380 000 долл. 

     Решение: 

     Стоимость объекта найдется по формуле: 

     

 

     

1. Определим денежные потоки по годам:

 

           

           

           

             

     

2. Определим стоимость объекта:

 

     

     Ответ: Стоимость объекта составляет 1 058 503,4 долл.

 

      Задача 3.4 

     Определить  стоимость недвижимости при следующих  условиях:

1. чистый операционный доход (постоянный) – $50 000;
2. проектируемый период – 10 лет;
3. условия кредита:

                 – норма процента – 8% годовых,

                 – срок амортизации кредита (месячные платежи) – 25 лет; 

     

4. доля заемных  средств – 70%;
5. изменение стоимости недвижимости – 20% потери;
6. норма отдачи собственного капитала – 16%.

 

     Решить  задачу двумя способами:

• используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
• используя модель Эллвуда.

 

     Решение: 

1. Решение по общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

V = (NOI – DS)*F5(16%,10лет,год) + (SP – BAL)*F4(16%,10лет,год) + ML

     где NOI - денежный поток регулярных доходов (NOI = 50 000);

         DS - годовая сумма по обслуживанию долга:

         DS=R_M*ML = 0,09264*0,7V = 0,064848V, где

         R_M – ипотечная постоянная:

         R_M = F6(8%, 25лет, мес.) = 12*0,00772 = 0,09264

         ML - доля заемных средств (ML=0,7V),

         F5(16%,10лет,год) = 4,83323 (табл.),

         F4(16%,10лет,год) = 0,22668 (табл.)

         SP - стоимость продажи объекта (SP=0,8V),

         BAL - остаток по кредиту:

         BAL = DS/12*F5(8%,15лет, мес.)= 0,064848V/12*104,64059 = 0,565V.

         Стоимость недвижимости:

V = (50 000 - 0,064848V)*4,83323 + (0,8V - 0,565V)*0,22668 + 0,7V

V + 0,31343V - 0,0533V - 0,7V = 241 661,5

         0,56013V = 241 661,5

         V = 431 438,2 долл. 

2. Решение с  помощью модели Эллвуда:

        V = NOI/ R₀,

        где NOI – чистый операционный доход (NOI = 50 000),

             R₀ – общий коэфф-т капитализации:

R₀ = r - ∆₀*F3 или R₀ = Y_e – ML*(Y_e + PRN*F3 – R_m) - ∆₀*F3,

где Y_e - норма отдачи от собств. капитала (Y_e = 0,16),

    ML - доля заемного капитала (ML = 0.7),

    PRN - процент выплаты кредита:

    PRN = 1 - BAL_% = 1-F5(bal)/F5(all) =

= 1-F5(8%,15лет, мес.)/F5(8%,25лет, мес.) = 1 – 104,64059/129,56452 = = 0,192366938

    R_m - коэффициент капитализации заемного капитала:

R_m = I_m/V_m = DS/ML = ML*F6(8%,25лет, мес.)*12/ML =

= 12*0,00772= 0,09264

∆₀ – потери в стоим-ти недвиж-ти (∆₀ = -0,2)

F3(16%,10лет,год) = 0,04690 (табл.) 

R₀ = 0,16 – 0,7(0,16 + 0,192*0,0469 – 0,09264) – (-0,2)*0,0469 = 0,1159

V = NOI/ R₀ = 50 000/0,1159 = 431 359,5 долл. 

     Ответ: стоимость недвижимости составляет:

                                          - по ИИА - 431 438,2 долл.,

                                          - по модели Эллвуда  - 431 359,5 долл. 

 

      4 Оценка недвижимости затратным методом

     Задача 4.1

     Эффективный возраст склада соответствует действительному  и составляет 6 лет, а оцениваемый  остающийся срок полезной жизни – 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.

     Какова  величина неустранимого физического  износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость  с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом?

     1. Прямые издержки, $                                                        200 000 
      в том числе:

           – кровля, $                                                                           7 500

           – электропроводка, $                                                          3 500

           – система тепло и водоснабжения и канализация, $          4 500

     2. Накладные расходы, $                                                          10 000

     3. Прибыль предпринимателя, $                                              23 000

     За  время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     5 Оценка недвижимости  методом сравнения  продаж

     Задача 5.1

     Какова  оценочная стоимость магазина общей  площадью 4000 м², в котором арендная площадь составляет 3400 м². Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1). 

Таблица 5.1 - Информация о продажах аналогичных объектов 

     Решение:

1. Рассчитаем стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов:

     Объект 1 = 6 600/7 000 = 0,943

     Объект 2 = 5 000/5 400 = 0,926

     Объект 3 = 6 100/8 000 = 0,7625

2. Цена одного метра общей площади объектов:

     Объект 1 = 344 850/7000 = 49,26

     Объект 2 = 246 950/5 400 = 45,73

     Объект 3 = 277 100/8 000 = 34,64

3. Цена одного метра полезной площади объектов:

     Объект 1 = 344 850/6 600 = 52,25

     Объект 2 = 246 950/5 000 = 49,39

     Объект 3 = 277 100/6 100 = 45,43

     Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным  факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени.

     Цена  за одну неделю снизилась на 49,39 - 52,25 = - 2,86

4. Произведем корректировку цены продажи по фактору времени:

     Объект 1 = - 2,86 * 2 = - 5,72

     Объект 2 = -2,86 * 4 = -11,44

     Объект 3 = -2,86 * 0,43 = -1,23

     Корректировка по транспортной доступности и возможности парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому рассчитаем полуразность между объектами 1 и 3

     Величина корректировки по транспортной доступности:

     (52,25 – 45,43) / 2 = 3,41

     Корректировка по удобству разгрузки. Для сопоставления возьмем объекты 1 и 3:

     52,25 – 45,43 = 6,82

     Результаты  расчета корректировок представим в таблице 5.12

Таблица 5.12