Контрольная работа по "Экономике недвижимости". 10

Министерство  Российской Федерации  по связи и информатизации 

Сибирский Государственный  Университет Телекоммуникаций и Информатики 

Межрегиональный центр переподготовки специалистов 
 
 
 

Дисциплина 

Экономика недвижимости

Контрольная работа 

Вариант 03 
 
 
 
 
 

                              Выполнил: студент  

                                                                         Проверил:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2010

Задача 1

  Затратный метод 

Исходные  данные

Площадь земельного участка - 4000 м²

Ставка земельного налога за 1 м² = 28,2 ден. единиц.

Данные  для расчета восстановительной  стоимости здания затратным методом (прямых затрат)

Данные  для определения  физического износа здания

 Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Решение 

1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

200*28,2*4000*=22560000 ден. единиц 

2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной  стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).

Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения

3. Определяется совокупный  износ здания по формуле:

где СИ - совокупный износ здания;

Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;

d - удельный вес  стоимости отдельного элемента  в общей

стоимости здания. 

Для расчета совокупного  износа заполняется таблица

4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат. 

4415194,77х30%=1324558,43

5. Определяется стоимость недвижимости.

СН=9020539,4-3387054,13+22560000+1324558,43=29518043,7 

Задача 2

Метод сравнения продаж (аналоговый метод).

Определение стоимости  недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Исходные  данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

• при увеличении площади объекта на 50 м², стоимость его увеличивается на 1%;
• стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
• при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;
• стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
• стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Исходные данные для  выполнения оценки недвижимости методом  сравнения продаж

Решение

Расчет стоимости  гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из  бетонных блоков

1. оцениваемый объект выполнен из кирпича

Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4=502,1 
 

1. оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков

Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4=515,8 

Задача 3

Доходный  метод

(капитализация  доходов) оценки недвижимости 

. Методы капитализации  дохода, основанные на доходном  подходе базируются на положении  о том, что стоимость недвижимости  определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки. 

Исходные  данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.  

Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

Решение

а) определяется потенциально-валовый  доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;

ПВД1=1700х220+1450=375450

ПВД2=1700х220+1600=375600

ПВД3=1700х220+1620=375620

ПВД4=1700х220+1680=375680

ПВД5=1700х220+1700=375700

ПВД=1878050

б) определяется эффективный  валовый доход (ЭВД)

ЭВД = ПВД - D ₁ ,

где D ₁ - степень недогрузки (берется в % от дохода,

который будет приносить недвижимость);

ЭВД1=375450-374000х20%=300650

ЭВД2=375600-374000х18%=308280

ЭВД3=375620-374000х18%=308300

ЭВД4=375680-374000х16%=315840

ЭВД5=375700-374000х9%=342040

ЭВД=1575110

в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ЭВД - D ₂ - D ₃ ,

где D ₂ - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;

D ₃ - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);

ЧОД1=300650-375450х35%-375450х3,5%=156102

ЧОД2=308280-375600 х35%-375600 х3,5%=163674

ЧОД3=308300-375620 х35%-375620 х3,5%=163686

ЧОД4=315840-375680 х30%-375680 х3,5%=189987

ЧОД5=342040-375700 х30%-375700 х3,5%=216181

ЧОД=889630

г) определяется стоимость  недвижимости по формуле:

V = J / R ,

где J - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

V1=156102/35%=446006 – 1 год

V2=163674/35%=467640-2 год

V3=163686/35%=467674-3 год

V4=189987/35%=542820-4 год

V5=216181/35%=617660-5 год

V=889630/35%=2541800- всего за 5 лет