Контрольная работа по "Экономике недвижимости". 5

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО СВЯЗИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

''СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ТЕЛЕКОММУНИКАЦИЙ И ИНФОРМАТИКИ''

(ГОУ ВПО ''СибГУТИ'')

Кафедра экономики и финансов

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономика недвижимости

                                                                       Выполнил: студент 3 курса

                                                                       института заочного обучения,              

                                                                       специальность на базе про-

                                                                       фессионального образования                                                                      

                                                                       Кириллов А.В.

                                                                       зачетная книжка №К41УЭ-019

                                                                       Проверила:

                                                                       доцент Гончарова Н.Д.

Новосибирск 2006

Задача № 1

Затратный метод оценки недвижимости

Исходные данные:

Площадь земельного участка – 3000 м2;

Ставка земельного налога – 28,2 д.е./м2;

Таблица 1 – Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Метод базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономичес-кого обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, и переоценке основных фондов.

Затратный метод выполняется по следующим этапам:

 На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

ЦЗ.Уч. = SЗ.Уч. * СЗ.Н. * К,

Где SЗ.Уч. – площадь земельного участка;

       СЗ.Н. – ставка земельного налога;

       К – повышающий коэффициент, характерный для данного региона = 200.

ЦЗ.Уч. = 3000 * 28,2 * 200 = 16920000 руб.

     Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 2).

Таблица 2 – Расчет стоимости главного сооружения.

      Далее определяется совокупный износ здания по формуле:

,

где СИ – совокупный износ здания;

       И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

       d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

Для расчета совокупного износа заполняется форма 8 (таблица 3)

Таблица 3 – Расчет совокупного износа.

3880204,64 * 1,1556 – 3880204,64 = 603759,84 руб.

     На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

3982617,34 * 0,3 = 1194785,20 руб.

      На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости:

Стоимость         = Стоимость   – Совокупный  +  Стоимость   +  Предприни-

недвижимости       главного         износ                   земельного      мательская

                                 сооружения                                 участка            прибыль

9758131,07 – 603759,84 + 18048000 + 1194785,20 = 28397156,43 руб.

Задача № 2

Метод сравнения продаж

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применения этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

     Первый – выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

     Второй – проверка информации о сделках;

     Третий – проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемым. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

При расчете корректировок необходимо учитывать следующее правило:

      Если аналог и оцениваемый объект находятся в равных условиях, то величина корректировки = 0;

      Если аналог лучше оцениваемого, то у корректировки ставится знак « – »;

      Если аналог хуже оцениваемого, то у корректировки ставится знак « + »;

Исходные данные:

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж.

В результате предварительной аналитической работы и расчетов на основе рыночной информации были установлены следующие количественные значения для корректировок.

Корректировка 1. При увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%. Величина корректировки для первого объекта:

(380 – 210) * 1 / 50 = 3,4

Корректировка 2. При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км. Величина корректировки для 2-го объекта:

(3 – 8) * 0,8% = -4

Корректировка 3. Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными.

Корректировка 4. Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

Корректировка 5. Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Корректировка 6. Величину корректировки по износу определим по формуле:

,

где КИЗН – экономическая жизнь объекта 

Величина корректировки для 1-го объекта:

После определения величин корректировок они суммируются, и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.

Объект № 1.

120 * 0,0122 = 1,464

120 – 1,464 = 118,54  

Таблица 4 – Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей объектов-аналогов:

ден. ед.

Задача № 3

Доходный метод

Методы капитализации доходов, основанные на доходном подходе, базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается, может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного метода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это:

     Определение будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);

     Определение значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

     Определение текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные:

Определить стоимость офиса на 5 лет.

Таблица 5 – Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

Расчеты определения стоимости недвижимости ведутся в следующем порядке:

     Определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход:

ПВД = Досн + Дпр,

где Досн – основной доход, который будет приносить недвижимость, руб.;

       Дпр – прочий доход, который будет приносить недвижимость, руб.

Досн = S * САР.ПЛ.,

где S – площадь помещений, м2;

       САР.ПЛ. – ставка арендной платы за год, ден. ед./м2;

Досн1 = 1600 * 180 = 288000 руб.

Досн2 = 1600 * 184,14 = 294624 руб.

Досн3 = 1600 * 188,38 = 301408 руб.

Досн4 = 1600 * 192,71 = 308336 руб.

Досн5 = 1600 * 197,14 = 315424 руб.

Отсюда,

ПВД1 = 288000 + 1200 = 289200 руб.

ПВД2 = 294624 + 1200 = 295824 руб.

ПВД3 = 301408 + 1240 = 302648 руб.

ПВД4 = 308336 + 1240 = 309576 руб.

ПВД5 = 315424 + 1240 = 316664 руб.

      Определяется эффективный валовый доход (ЭВД):

ЭВД = ПВД – Δ1,

где Δ1 – степень недогрузки (берется в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

ЭВД1 = 289200 – (288000 * 0,25) = 217200 руб.

ЭВД2 = 295824 – (294624 * 0,22) = 231006,72 руб.

ЭВД3 = 302648 – (301408 * 0,20) = 242366,40 руб.

ЭВД4 = 309576 – (308336 * 0,18) = 254075,52 руб.

ЭВД5 = 316664 – (315424 * 0,12) = 278813,12 руб.

      Определяется чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ЭВД – Δ2 – Δ3,

где Δ2 – операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость);

      Δ3 – резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью).

ЧОД1 = 217200 – (288000 * 0,40) – (288000 * 0,028) = 93936 руб.

ЧОД2 = 231006,72 – (294624 * 0,38) – (294624 * 0,028) = 110800,13 руб.

ЧОД3 = 242366,40 – (301408 * 0,34) – (301408 * 0,028) = 131448,26 руб.

ЧОД4 = 254075,52 – (308336 * 0,34) – (308336 * 0,028) = 140607,87 руб.

ЧОД5 = 278813,12 – (315424 * 0,32) – (315424 * 0,028) = 169045,57 руб.

      Определяется стоимость недвижимости по формуле:

,

где J – чистый операционный доход (ЧОД);

      R – коэффициент капитализации.

V1 = = 313120 руб.

V2 = = 369333,77 руб.

V3 = = 438160,87 руб.

V4 = = 468692,90 руб.

V5 = = 563485,23 руб.

3