Контрольная работа по "Экономике недвижимости". 23

Содержание

 

Введение

 

На данный момент в стране, как  и в мире в целом, сформировалась особая отрасль - отрасль оценочных  услуг. Причем в настоящее время  опережающими темпами развивается отрасль оценки бизнеса, т. е. действующего предприятия.

Стоимость компании становится объектом стратегического управления. Сейчас у топ-менеджеров стало появляться понимание того, что в конечном итоге эффективность управления предприятием определяется не его ликвидностью или рентабельностью, не величиной прибыли, а увеличением "цены" бизнеса. Это значит, что грамотно управляемое предприятие со временем увеличивает свою стоимость, а, следовательно, величина стоимости не только предмет фискальных интересов государства, но и объект стратегического планирования, мониторинга и управления.

Управление стоимостью - это процесс непрерывной максимизации стоимости компании. Оно должно служить ориентиром для принятия решений на всех уровнях - от стратегических, на уровне совета директоров, до повседневных оперативных решений менеджеров низшего звена.

Отсюда, пожалуй, и вытекает сегодняшняя тенденция ужесточения  требований к квалификации оценщиков бизнеса, к методологической и методической проработанности заключений по оценке бизнеса. Что в свою очередь требует разработки новых и усовершенствования уже существующих методик оценки бизнеса.

Цель данной работы –  описание оценки обоснованной рыночной стоимости имущества предприятия для последующей перепродажи с помощью разных подходов.

 

1 Правовые нормы основы  недвижимости и оценочной деятельности

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин. Иногда цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Помимо цены немаловажное значение на рынке имеет стоимость.

Различают несколько  видов стоимости объектов недвижимости:

1. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
2. Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость  определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости, то потребительская  стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

3.   Понятие «инвестиционная стоимость» означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки.
4. Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.
5. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего полезность, эквивалентную полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а так же современного оборудования.
6. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Она рассчитывается, как правило, на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения.
7. Налогооблагаемая стоимость имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Кроме перечисленных  видов стоимости в некоторых случаях используются другие виды стоимости:

• Ликвидационная стоимость;
• Первоначальная стоимость объекта недвижимости;
• Остаточная стоимость объекта недвижимости;
• Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;
• Стоимость действующего предприятия;
• Залоговая стоимость объекта недвижимости;
• Стоимость специализированных объектов недвижимости;

Стоимость права аренды объекта недвижимости

2 Общая характеристика  объекта оценки

Мы рассматриваем кафе, который находится центре.

Используем для продажи

Технические требования предполагают такое устройство здания, которое создает возможность  рациональной организации торгово-технологического процесса в магазине с применением  товаров, С учетом технологических  требований определяются состав помещений кафе, их размещение и взаимосвязь, схема движения товарных и покупательских потоков.

Архитектурно-строительные требования предполагают прочность  здания, оформление фасада и интерьера кафе. Архитектура здания гармонично сочетается с окружающей застройкой.

Экономические требования предусматривают оптимизацию материальных и трудовых затрат не только в процессе строительства, но и при эксплуатации кафе.

Санитарно-гигиенические  требования определяют устройство систем вентиляции, отопление, освещение, водоснабжение и канализация. Они необходимы не только для создания надлежащих условий работы торгового персонала, но и для нормального осуществления торгово-технологического процесса в кафе. При помощи отопления и вентиляции создается оптимальная воздушно-влажностная среда и температура воздуха в помещениях. Подъездные пути к кафе также содержатся в чистоте.

Площадью 12*20 = 240 кв. м.

Арендная  ставка 230 руб за 1 кв.м.

 

2 Анализ наилучшего и  наиболее эффектного использования

Кафе «Евразия» относится к  специализированным кафе. Рассчитано  на 70 посадочных мест. 

Кафе «Евразия» снаружи  оформлено под китайский стиль  имеет световую неоновую  вывеску, при входе в кафе расположено  фойе. В фойе предусмотрены: гардероб, туалетные комнаты, пост охраны.

Интерьер зала выдержан в восточном стиле желто- красных тонах. При отделке зала были использованы современные материалы а также дерево и ткани.   Мебель повышенной комфортности в соответствии с интерьером кафе, стулья имеют мягкое покрытие

Для оформления зала и помещений для потребителей используются изысканные и оригинальные декоративные элементы в китайском стиле фонарики картины и костюмы у официантов.

 Кафе  «Евразия» предлагает:

• Великолепный интерьер;
• Тихая, спокойная располагающая к отдыху атмосфера;
• Уютный бар с широким ассортиментом спиртных напитков
• Вкусная японская, китайская и традиционная  кухня;
• Постоянным клиентам скидки.

Посетителей обслуживают  официанты, метрдотель (администратор), бармены. Блюда и напитки приготовляют высококвалифицированные повара в том числе был приглашен из Китая профессиональный повар.  Обслуживающий персонал имеет форменную одежду и обувь единого образца. Кафе работает с 10⁰⁰ до 24⁰⁰. Находится кафе «Евразия» по адресу г. Киров ул. Октябрьский проспект 20.

Кафе  имеет площадь 260 квадратных метров, из которых 220 квадратных метров являются торговыми.

Здание магазина встроенно-пристроенное, т. е. оно занимает первый этаж 5 – ти этажного жилого дома, но фасад кафе не совпадает с фасадом жилого дома.

В кафе «Евразия» посетителям предоставляются обеды (бизнес-ланч) и ужены. Кафе имеет удобный подъезд автотранспортом и охраняемый паркинг.

 

 

 

3 Оценка стоимости недвижимости

 

 

В соответствии с Федеральными стандартами оценки для определения  стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: затратный, сравнительный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные  величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых  в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

 

 

3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

 

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

С_зп = С_з + ПВС - ЕИзнос,

где:

С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, руб.;

C_з - стоимость прав землепользования, руб.;

ПВС - полная восстановительная  стоимость улучшений, руб.;

ЕИзнос - накопленный износ улучшений, руб.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом: 1.      Определение стоимости земельного участка:

С_з=S*Ц

 

где: S - площадь земельного участка, кв.м;

       Ц - цена земли, руб./кв.м.

Для определения площади  земельного участка, необходимого для  эксплуатации недвижимости, воспользуйтесь следующей формулой:

S_Hop = S_улх ср, 

Где Sнор - нормативная площадь земельного участка, кв.м;

Sy_n - общеполезная площадь оцениваемого здания/помещения, кв.м;

          ср - показатель земельной доли (принимается равным 2,5).

S_Hop = 240*2,5 = 600

Ц = 500*600=300000руб.

В качестве показателя Цена земли в данной контрольной работе принимается величина, равная 500 руб./кв.м.

2. Определение полной восстановительной стоимости

При определении стоимости  нового строительства улучшений (восстановительной стоимости) следует учитывать затраты   инвестора,   а   не   подрядчика.   Типичная   предпринимательская   прибыль принимается равной 30 %. Ставка НДС - 18 %. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

10000 руб. за кв.м. 

ПВС = 240*10000*1,18*1,3= 3681600 руб.

3 Определение накопленного  износа 

Износ = И_ф + Ифункц + Ивн

где:

Иф - величина физического износа объекта недвижимости, руб.;

Ифункц. - величина функционального износа объекта недвижимости, руб.;

Ивн - величина внешнего износа объекта недвижимости, руб.

Физический  износ - это потеря стоимости объекта  за счет физического разрушения строительных инструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный  износ - это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния  внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Функциональный и внешний  износ в нашем случае равны  нулю так цены на рынке недвижимости растут, помещение соответствует  современной инфраструктуре.

Произведем расчет физического  износа в таблице 2

Таблица 2 – Расчет физического  износа

 

№п.п.	Конструктивные элементы	Удельный вес, %	ПВС элемента, руб.	Износ, %	Износ, руб.
1	Фундамент	5	184080,00	8	14726,40
2	Стены перегородки	28	1030848,00	8	82467,84
3	Перекрытия	17	625872,00	7	43811,04
4	Кровля	5	184080,00	8	14726,40
5	Полы	7	257712,00	9	23194,08
6	Проемы	10	368160,00	10	36816,00
7	Отделочные работы	7	257712,00	10,5	27059,76
8	Инженерное оборудование	13	478608,00	8	38288,64
9	Прочие работы	8	294528,00	5	14726,40
	ИТОГО	100	3681600,00		295816,56

 

Таким образом по затратному методу стоимость составит

 

С_зп = 300000 +3681600,00 – 295816,56 = 3685783,44 руб.

 

 

3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих корректировок данных.

Данные о  продажах сопоставимых объектов по состоянию  на дату оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 3 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местоположение	Площадь , кв.м	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	250	к	ср
А2	С/о	235	к	пл
A3	С/о	238	п	ср
А4	О	235	п	ср
А5	О	245	п	пл
А6	О	242	к	ср
A7	Ц	244	к	ср
А8	Ц	245	к	пл
А9	ц	235	п	ср

На основе сравнительного подхода необходимо получим скорректированные цены, т.е. девять вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов оформляются в таблице с точностью до сотых.

 

Таблица 4 - Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты параметры	Объект оценки	А1	А2	A3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
Описание
Местоположение	О	С/о	С/о	С/о	О	О	О	Ц	Ц	Ц
Площадь, кв.м	240	250	235	238	235	245	242	244	245	235
Материал стен	к	к	к	п	п	п	к	к	к	п
Состояние помещения	пл	ср	пл	ср	ср	пл	ср	ср	пл	ср
Цена продажи, тыс.руб.	-	3945	3412	3568	3031	3126	3320	4235	4040	3794
Цена продажи, тыс. руб./кв.м	-	15,8	14,5	15,0	12,9	12,8	13,7	17,4	16,5	16,1
корректировки
Местоположение	-	0,85	0,85	0,85	0,85	0,85	0,85	0,9	0,9	0,9
Материал стен	-	1	1	1,05	1,05	1,05	1	1	1	1,05
Состояние помещения	-	0,92	1	0,92	0,92	1	0,92	0,92	1	0,92
Скорректированная цена предложения, тыс. руб./кв.м	-	12,34	12,34	12,31	10,59	11,39	10,73	14,37	14,84	14,04
Итоговая величина стоимости, тыс.руб кв.м	12,55

 

Определение величины поправок

Расчеты поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки 'дет меньше единицы.

1. Поправка на местоположение

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из следующих  различий в ценах аналогичных объектов недвижимости:

15 % между расположенными  в отдаленном районе и районе  средней отдаленности; 10 % между расположенными  в центре города и районе  средней отдаленности.

Объект оценки находится  в отдаленном районе, а аналог А1 в районе средней отдаленности, этому разница в ценах составляет 15 %. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться на 15 % (или 0,15), т.е. поправка составит 0,85.

2. Поправки на материал стен и состояние помещения

При определении поправок на материал стен и состояния помещения следует учитывать:

• Поправки исходя из цен, приведенных к единице измерения
• объекты не должны отличаться по местоположению;
• при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на цены, находящихся в среднем).

Поправка  на состояние помещения рассчитывается методом парных продаж. В Таблица 3 выбирается 2 аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Это аналоги А1 А2. Определяется различие в ценах аналогичных объектов за счет состояния помещения как частное от деления приведенной цены аналога А2 на приведенную цену аналога А1:

14,5 /15,8 = 0,92 или 92%, т.е. разница в ценах составляет 8% или 0,08.

Рассчитывается  величина поправки. Т.к. оцениваемый  объект хуже аналога по состоянию помещения, то поправка будет меньше единицы, т.е. 1 - 0,08 = 0,92.

Рассуждая аналогичным  образом, рассчитывается поправка на материал стен. Для этого определяется различие в ценах аналогичных объектов по материалу стен:

15,0 /15,8 = 0,95, т.е. разница в ценах составляет 5% или 0,05.

Т.к. оцениваемый  объект лучше аналога по материалу стен, то величина поправки буде больше единицы,т.е. 1 +0,05 = 1,05.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены объектов- аналогов. Они определяются умножением приведенной цены объекта-аналога на рассчитанные поправки.

Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Каждому аналогу присваивается свой вес, эй этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового (тасования данных.

Стоимость объекта оценки рассчитывается как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

Таким образом скорректированная  цена составит 12,55 руб.

12,55*240=3011,9 тыс.руб.

 

3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

 

Доходный  подход заключается в преобразовании в текущую стоимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Стоимость объекта  недвижимости рассчитывается по формуле:

Сд = ЧОД / R_K, 

где:

Сд - стоимость  оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, руб.,

ЧОД - величина годового чистого операционного дохода от использования объекта

недвижимости, руб.;

Rk - ставка капитализации.

Ставка капитализации  может быть рассчитана с использованием метода рыночной экстракции по формуле:

R_K = ЧОД_i / V_i 

Где i - сопоставимый объект, i = 1 ...9;

ЧОД_i - чистый операционный доход за год от i-ro объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым , руб.;

Vj   -   цена   продажи   i-ro   объекга   недвижимости,   сопоставимого   с   оцениваемым, руб.

Этапы расчета ЧОД

Для определения  ЧОД следует рассчитать потенциальный  и действительный валовой доходы от оцениваемого объекта.

/. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД=S х А х п, 

где: А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./кв.м;

п - количество месяцев в периоде, за который  определяется ПВД.

В нашем случае ПВД равен

ПВД = 240*230*12=662400 руб.

2. Определение действительного валового  дохода (ДВД)

Действительный  валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом  потерь от недозагрузки объекта и  недосбора арендных платежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД-П1 -П2, 

где:

П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.; П2 П2- потери от недосбора арендной платы, тыс. руб.

Данные потери возможны вследствие наличия вакансий и недосбора арендных платежей (в период смены арендатора), нарушения графика арендных платежей. Потери оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы к величине потенциального валового дохода.

Поправка  на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно I.. .3 месяца).

Потери от недоиспользования (недозагрузки) определяются исходя из информации агентств недвижимости, в соответствии с которой время, необходимое для поиска нового арендатора, составляет 2-3 недели, что от годового фонда времени (52 недели) составляет 4-6 %. Для выполнения настоящей контрольной работы принимается среднее значение - 5 %

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Величина годового ЧОД рассчитывается по (формуле:

ЧОД = ДВД - ОР, 

где: ОР - операционные расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Величина расходов на удержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД. Расчет величины ЧОД оформляется s таблице.

Таблица 5 - Расчет ЧОД оцениваемого нежилого помещения

п/п	Показатели	Единицы измерения	Значение
1	Арендная ставка за месяц	руб./кв.м	230
2	Площадь оцениваемого объекта	кв.м	240
3	ПВД за год	тыс.руб.	662,4
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости (5 % от ПВД)	тыс.руб.	33,12
5	Потери от недосбора  арендной платы	тыс.руб.	-
6	ДВД за год	тыс.руб.	629,28
7	Операционные расходы (28 % от ПВД)	тыс. руб.	185,47
8	ЧОД	тыс. руб.	443,81