Земельное администрирование

ОГЛАВЛЕНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ            3

ГЛАВА 1 ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ГОРОДА МИНСКА    4 
1.1 Планировочный каркас          5

1.2 Основные планировочные  зоны         7

1.2.1 Размещение  на каркасе           7

1.2.2 Влияние размещения  на ценность территорий 9

ГЛАВА 2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И  ПЛАТЫ ЗА ПРАВО  ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ     11

2.1 Принципы распределения  участков на территории города  Минска    11

ГЛАВА 3 СХЕМА ОФОРМЛЕНИЯ МАТЕРИАЛОВ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА В СОВЕТСКОМ РАЙОНЕ ГОРОДА МИНСКА    12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ            15

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ      16 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Данная  контрольная работа раскрывает вопросы генерального плана города, принципы распределения участков на территории  города Минска, а также схему оформления материалов предварительного согласования места размещения объекта в городе Минске. Работа состоит из трех частей. Во введении определены, актуальность работы, характеристика литературных источников, использованных при написании работы и другие вопросы.

     В первой части рассматривается сущность и особенности генерального плана города Минска. Искусство разработки генерального плана города – это искусство предвидения, основанное не на художественной интуиции, а на логике жизни. Основным критерием качества города, как архитектурного произведения, является уникальность его образа, но вместе с тем внутри этого произведения люди должны комфортно жить и их расходы на жизнь и на «создание» градостроительного произведения должны быть соразмерны их доходам. Сегодняшний генеральный план больше отличается функциональностью и экономичностью, внимание также уделено вопросам решения транспортной проблемы в белорусской столице, в частности создания новых транспортных артерий, развязок. Его девиз «Главное, чтобы человеку было удобно».

     Во  второй части контрольной работы рассматривается вопрос арендных отношений в городе Минске. На сегодняшний день вносится масса корректировок в законодательную систему по этому вопросу, так как система требует усовершенствования. Задача данной контрольной - изучить принципы распределения участков на территории города Минска.

       В третьей части данной работы приводится схема оформления материалов для предварительного согласования места размещения объекта в Советском районе города Минска. Описаны необходимые процедуры для составления пакета документов.

     Объектом  исследования является земельное администрирование. Предметом исследования является генеральный  план города Минска. 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ГОРОДА МИНСКА

     В жизни современного Минска нынешний Генеральный план развития – четвертый. Первый появился в 1946 году, несколько  раз корректировался. Второй датируется 1965 годом, откорректирован в 1971-м. Затем  город развивался по документам 1982 и 2003 годов. 

     Генплан – это основной документ, по которому ведется застройка в городе и  его преобразования. Генеральный план г.Минска разработан во исполнение решения Минского горисполкома от 2 августа 2006 года № 1526 и в соответствии с требованиями СНБ 3.01.01-96 «Состав, порядок разработки и согласования градостроительных проектов» и заданием на корректировку генерального плана комитета  архитектуры и градостроительства Минского горисполкома. Генеральный план включает утверждаемую и обосновывающую части. Утверждаемая часть включает:

• текстовые материалы – «Часть I Основные положения градостроительного развития г.Минска» и «Часть II Система регламентов»;
• графические материалы – чертежи «Генеральный план г.Минска» и «План функционального зонирования г.Минска».

     Обосновывающая  часть включает текстовые и графические  материалы, в которых рассмотрены условия, предпосылки и основания для принятых проектных решений генерального плана по всем разделам [6].

     В чем особенности нового генерального плана? Прежде всего нужно отметить его установку на формирование в границах перспективного развития столицы структурно-планировочной системы, в которой выделяются 5 планировочных поясов, 7 планировочных секторов, 60 планировочных районов, планировочный каркас города, планировочный каркас планировочных районов, природный каркас города и рубежи зоны компактного территориального развития Минска по границам 16 пригородных населенных пунктов. Для последующих этапов проектирования установлено требование системной разработки структурно-планировочной организации жилых, производственных, общественных и ландшафтно-рекреационных территорий с членением на социально-сбалансированные районы и размещением всех видов нового строительства на основе квартальной планировочной формы [1].

     Следует отметить, что наиболее существенными  составляющими генерального плана  города Минска можно являются три  главные идеи – «каркаса», «экономическая»  и «правовая».

     В первой идее – каркаса – реализуется  не абстрактная, а вполне конкретная звездообразная планировочная форма  города с многофункциональной плотной  застройкой, регулируемой по разработанным  регламентам. Это зоны общественной жизни города, приближенные к массовому, доминирующему как сегодня, так и в перспективе пассажирскому транспорту.

     «Экономическая» идея Генплана реализуется через  соответствие между градостроительной  ценностью места, потенциальной  ценой земли и интенсивностью ее использования и застройки.

     «Правовая»  составляющая Генплана разработана  во 2-й части документа в системе  правил и регламентов, адресованных конкретным инвесторам и землепользователям и позволяющих формировать европейское  качество городской среды нашей  столицы [10].

     Идея  каркаса генерального плана г. Минска подробна будет рассмотрена в пункте 1.1 настоящей главы. 

1. Планировочный каркас

     Основу  развития белорусской столицы составляет так называемый планировочный каркас – система, которая определяется в городе магистрально-уличной сетью. Сегодня общественные территории Минска расположены в границах первого  городского транспортного кольца. В  границах второго транспортного  кольца расположена центральная  зона города. В границах третьего транспортного  кольца находится так называемая серединная территория, которая связывает  город с внешним миром. Между  третьим транспортным кольцом и  Минской кольцевой автомобильной дорогой (далее – МКАД) расположена переходная зона, за пределами МКАД – так называемая периферийная зона. В этой связи самая высокая стоимость земли наблюдается в центральной зоне, а при перемещении к границе периферийной зоны она постепенно снижается. 

     В планировочном каркасе выделяют 100-метровую, 400-метровую и километровую зоны, а также межкаркасные пространства, по которым происходит снижение интенсивности градостроительного освоения территории и стоимости земли. Градоформирующая сила осей планировочного каркаса определяется развитостью по этим направлениям пассажирского транспорта, и прежде всего – метрополитена. Преимущественное развитие города на основе требований планировочного каркаса позволяет сохранить "зеленые клинья" и ландшафтно-рекреационные территории г. Минска [4].

     Согласно  новому генеральному плану, от центра города к границам периферийной зоны будут строиться новые и реконструироваться существующие транспортные магистрали. Будет продолжено формирование транспортно-планировочного каркаса города с 10-ю радиальными проспектами в направлении городов европейской системы расселения и 4-мя кольцевыми автомагистралями. Так, например, в будущем центр города и Национальный аэропорт «Минск-2» свяжет новая скоростная магистраль, а въезд в город с Москвы будет по сути дела осуществляться не по пр.Независимости, который уже сегодня перегружен автотранспортом, а со стороны Борисова. Будут построены и новые въезды в город со стороны гомельского направления, слуцкого и т.д [7].

     Будут развиваться все виды городского и пригородного пассажирского транспорта. А вот растущий объем передвижений легковыми автомобилями начнет замораживаться. Большое развитие получит Минский  метрополитен, общую протяженность  линий которого планируется удвоить.

     Чтобы город нормально функционировал, будут развиваться 10 радиальных линий-магистралей  и 4 кольца. Сейчас в столице 8 радиальных магистралей в направлении четырех  областных центров - Гродно, Бреста, Могилева, Витебска и четырех районных городов - Борисова, Молодечно, Мяделя и Слуцка. По скорректированному генплану к ним добавятся еще две.  
Одна свяжет столицу с Гомельским направлением, проляжет по улицам Маяковского и Чижевских, далее обойдет с восточной стороны промзону Колядичи и направится западнее Гатово. Пока оба потока движения на Могилев и Гомель с перегрузкой обслуживает Партизанский проспект, они разделяются далеко за пределами Минска. 

     Трассировка еще одной столичной магистрали планируется такая: улицы Денисовская, Ванеева, Ваупшасова, продолжение Ваупшасова с пересечением МКАД южнее улицы Карвата и выходом в лесопарковую зону и на бывшие военные полигоны. Эта магистраль напрямую свяжет столицу с Национальным аэропортом «Минск», будет пересекать шоссе на Москву (нынешняя трасса М1 (Е30). 

     Вблизи  столицы предстоит реконструировать и частично построить две магистрали международного значения. Первая в направлении Берлин - Варшава - Минск - Москва - Нижний Новгород, вторая в направлении Киев - Гомель - Минск - Вильнюс - Каунас – Клайпеда (Калининград). Магистрали будут пересекаться вблизи Самохваловичей и позволят транзитному транспорту объехать город. 

     Что касается четырех колец, то в городе предстоит достроить первое и  второе транспортные кольца, фактически создать третье, которое не предусматривалось  действующим Генпланом, и в полном объеме обустроить четвертое - МКАД. Такое  развитие города защитит центр от транзитного транспорта, свяжет в  единое целое жилые районы и обеспечит  нормальные внешние связи Минска. За пределами города, примерно в 10 километрах, пройдет еще одно полное кольцо [6]. 

     Планировочный каркас тесно связан с планировочными зонами, поэтому в следующем пункте будут раскрыты особенности планировочных зон города Минска.

1.2 Планировочные зоны

     Согласно генеральному плану в г.Минске существуют четыре концентрических планировочных пояса в форме зон с дифференцированными параметрами градостроительной ценности городских земель и интенсивности их использования, которые должны повышаться от четвертого к первому поясу города. Планировочная зона первого пояса – ядро города – ограничивается первым транспортным кольцом; граница второго пояса – центральной зоны – проходит по второму транспортному кольцу; граница третьего пояса – срединной зоны – по Минской кольцевой автомобильной дороге (далее МКАД), граница четвертого территориального пояса – периферийной зоны – по границе перспективной городской черты. В составе срединной планировочной зоны выделяется внешний пояс – переходная подзона, характеризующаяся параметрами срединной зоны по характеру освоения жилых территорий [4].

     1.2.1 Размещение на каркасе

     Согласно  генеральному плану города Минска предусмотрено  дифференцированное развитие жилых  территорий с размещением новой  жилой застройки в зависимости  от их расположения в планировочных  зонах Минска:

     – в планировочном ядре (I пояс) – за счет выборочной реконструкции и трансформации отдельных участков со строительством элитных общественно-жилых градостроительных комплексов столичного уровня с вертикальным функциональным зонированием;

     – в центральной зоне (II пояс) – за счет реконструкции территорий низкоплотной и среднеплотной многоквартирной жилой застройки с ее переводом в жилую застройку смешанного типа; за счет реконструкции со сносом всех районов усадебной застройки, а также за счет трансформации отдельных производственных территорий со строительством смешанной многоквартирной высокоплотной застройки;

     – в срединной зоне (III пояс) – за счет освоения незастроенных территорий с размещением высокоплотной смешанной и многоквартирной застройки посредством реконструкции территорий низкоплотной многоквартирной и пространственно-смешанной застройки, уплотнения сохраняемых на перспективу территорий усадебной застройки со строительством блокированных и коттеджных домов, а также за счет трансформации отдельных производственных территорий со строительством высокоплотной многоквартирной жилой застройки;

     – в периферийной зоне (IV пояс) – за счет освоения незастроенных территорий с размещением преимущественно среднеплотной многоквартирной застройки посредством реконструкции территорий деревень и поселков с уплотнением и модернизацией усадебной застройки, а также за счет нового высокоплотного многоквартирного строительства в зонах высокой градостроительной ценности главных городских проспектов.

     Также генеральный план предусматривает  дифференцирование структурно-планировочной  организации жилых территорий в  зависимости от их расположения в  планировочных зонах Минска:

     – в планировочном ядре (I пояс) – планировочная структура квартального типа с запрещением планировочного объединения кварталов в форме микрорайонов;

     – в центральной зоне (II пояс) – планировочная структура квартального, группового и микрорайонного типов с запрещением планировочного объединения микрорайонов в форме жилых районов;

     – в срединной зоне (III пояс) – планировочная структура квартального, группового и микрорайонного типов, объединенная в планировочной форме жилых районов многоквартирной застройки и усадебных жилых районов Цна и Зацень, а также производственно-селитебных районов;

     – в периферийной зоне (IV пояс) – планировочная структура квартального, группового и микрорайонного типов, объединенная в планировочной форме жилых районов многоквартирной и усадебной застройки [2].

     Кроме жилых территорий генеральный план определяет организация процесса управления комплексным сбалансированным развитием общественных территорий в соответствии с установленным генеральным планом функциональным зонированием и регламентами формирования общественно-деловых зон:

     О1 – общественная зона многофункциональной застройки с преимущественным размещением объектов международного, национального и регионального (межселенного) значения с максимальной для городского планировочного ядра интенсивностью застройки;

     О2 – общественная зона многофункциональной застройки с преимущественным размещением объектов общегородского значения с максимальной для центральной зоны интенсивностью застройки;

     О3 – общественная зона многофункциональной застройки с преимущественным размещением объектов районного значения, обеспечивающих полный стандарт обслуживания, а также характеризующаяся максимальной для срединной зоны интенсивностью застройки;

     О4 – общественная зона размещения объектов повседневного обслуживания микрорайонного значения (объектов социально гарантированного обслуживания);

     Осп – общественная зона с приоритетным размещением специализированных объектов межселенного (О1сп) и городского (О2сп) значения и установленными регламентами интенсивности застройки для административно-деловых (Осп-а), культурно-просветительских (Осп-к), торгово-бытовых (Осп-т), научно-образовательных (Осп-н), лечебно-оздоровительных (Осп-л) и спортивных (Осп-с) специализированных зон [3].

2. Влияние размещения на ценность территорий

     Градостроительная ценность территории – мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию (местоположение в системе расселения, городе, ином поселении, наличие социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, техническое состояние и историко-культурная ценность застройки, экологическое и санитарное состояние среды, безопасность от неблагоприятных техногенных и природных воздействий и явлений, эстетические качества ландшафта и др.)

     В г. Минске выделены территории, предназначенные для застройки (жилые, производственные, общественные) и не предназначенные для застройки или существенно ограниченные в градостроительном развитии и урбанизации территории природно-ландшафтного комплекса (включая ландшафтно-рекреационные, сельско- и лесохозяйственные, природоохранные, ландшафтно-рекреационные специального назначения), и территории инженерно-транспортной инфраструктуры. Система градостроительных регламентов Генерального плана г. Минска должна защитить незастраиваемые территории от застройки, а на застраиваемых обеспечить их эффективное использование, формирование полноценного рынка городских земель и городской среды [11].

     Как говорилось ранее, общественные территории Минска расположены в границах первого  городского транспортного кольца. В  границах второго транспортного  кольца расположена центральная  зона города. В границах третьего транспортного  кольца находится так называемая серединная территория, которая связывает  город с внешним миром. Между  третьим транспортным кольцом и  МКАД расположена переходная зона, за пределами МКАД – так называемая периферийная зона. В этой связи  самая высокая стоимость земли наблюдается в центральной зоне, а при перемещении к границе периферийной зоны она постепенно снижается. 

     Говоря  об общественных территориях города, они имеют самую высокую градостроительную  ценность и являются самыми предпочтительными  для размещения общественных зданий, в том числе бизнес-центров. Эти зоны имеют самую развитую и разветвленную сеть коммуникаций, что позволяет обеспечивать на данных территориях максимально комфортные условия для размещения рабочих мест. Поэтому строительство бизнес-центров имеет очень важное значение с точки зрения сбалансированного развития города. Они не имеют санитарных разрывов и размещаются в 200-метровой зоне от остановок общественного транспорта. Поскольку данные объекты размещаются в зонах самой высокой градостроительной ценности и на примагистральных территориях вдоль главных городских проспектов столицы, они должны работать 24 часа в сутки. А при размещении объектов в границах первого транспортного кольца бизнес-центр должен выполнять не менее трех функций и должен иметь по сути признаки памятника архитектуры. Ведь эти зоны предназначены в первую очередь для развития туризма, привлечения в них большого количества людей для отдыха и т.д [7].

     Строительство трех крупных логистических центров на въезде в город с южной стороны избавит трассы Минска от крупнотоннажного грузового транспорта. Освободив в ближайшем будущем город от воздушного транспорта (аэропорт «Минск-1» и авиаремонтный завод вынесут), планируется перенести из столицы и объекты внешнего железнодорожного транспорта (вагоноремонтный завод и сортировочные станции). Освободившийся потенциал железнодорожных объектов и коммуникаций используют для организации внутригородского и пригородного пассажирского движения, для формирования общественных транспортно-обслуживающих комплексов, а также сооружения высокоскоростной железнодорожной магистрали Берлин - Москва со скоростью движения не менее 300-350 километров в час [8]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ  И ПЛАТЫ ЗА ПРАВО  ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2. Принципы распределения участков на территории города Минска

     Согласно Указу главы государства № 64 от 6 февраля 2009 года, вступили в силу новые нормы по выделению и изъятию земельных участков для строительства жилья. На территории Минска люди могут получить участки только по результатам земельных аукционов. Исключение составят только многодетные семьи, которые могут получать земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома непосредственно в исполкомах в тех случаях, если такие семьи состоят на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

     Земельный аукцион -  форма рыночных сделок с землей. Вносит конкуренцию при приобретении прав по использованию земельных участков.

     Организация и проведение аукциона осуществляются в соответствии с Гражданским  Кодексом Республики Беларусь, Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных  участков в частную собственность, утвержденным постановлением Совета Министров  Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 «О некоторых  мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667», иными актами законодательства Республики Беларусь [9].

     Государственной организацией, уполномоченной Минским  городским исполнительным комитетом  на организацию и проведение аукциона, выступает УП «Минский городской  центр недвижимости» (далее –  организатор аукциона) [8].

     Для многодетных семей, которые стоят на учёте лиц, нуждающихся в улучшении жилищных вопросов, для того, чтобы получить земельный участок необходимо обратиться с соответствующим заявлением в столичный горисполком. Вместе с тем замечу, что Минск сегодня ограничен кольцевой дорогой, и свободной земли осталось немного. Поэтому, если таких заявлений будет очень много, тогда будет установлена определенная очередность выделения земельных участков многодетным семьям. 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3

СХЕМА ОФОРМЛЕНИЯ МАТЕРИАЛОВ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА В СОВЕТСКОМ РАЙОНЕ ГОРОДА МИНСКА

     Предварительное согласование проводится с учетом градостроительной  документации: Минским городским исполнительным комитетом – при предоставлении земельного участка из земель г.Минска.

     Выбор места размещения земельного участка  для строительства объектов, решение  о размещении которых принято  Президентом Республики Беларусь, может  осуществляться в ином порядке, предусмотренном  Президентом Республики Беларусь или  по его поручению Советом Министров  Республики Беларусь.

       Для выбора места размещения  земельного участка местный исполнительный  комитет своим решением создает  комиссию по выбору места размещения  земельного участка (далее - комиссия), действующую на постоянной основе, определяет ее персональный состав, назначает председателя комиссии  из числа заместителей председателя  местного исполнительного комитета  и утверждает регламент ее  работы.

     В состав комиссии включаются уполномоченные должностные лица землеустроительной службы, территориального органа Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, территориального органа (подразделения) по чрезвычайным ситуациям, государственного органа (учреждения), осуществляющего  государственный санитарный надзор, территориального органа архитектуры  и строительства (градостроительства) местного исполнительного комитета, сельского, поселкового исполнительного  комитета, организации по землеустройству. В состав комиссии могут включаться представители других заинтересованных организаций (по решению местного исполнительного комитета).

     Под организацией по землеустройству понимается организация по землеустройству, находящаяся в подчинении Государственного комитета по имуществу, и проектно-изыскательское коммунальное унитарное предприятие "Земпроект" – при выборе земельного участка в границах г.Минска.

     Гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое  лицо, заинтересованные в предоставлении им земельного участка (далее - заинтересованное лицо), обращаются в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о предоставлении этого участка.

     В заявлении указываются:

• цель, для которой испрашивается земельный участок;
• вещное право на испрашиваемый земельный участок;
• характеристика объекта строительства, включающая его
• функциональное назначение и ориентировочные размеры;
• намечаемое место размещения земельного участка и его примерная площадь.

     При определении места размещения земельного участка для реконструкции и (или) расширения действующего объекта, требующего предоставления земельного участка  большего размера, организация по землеустройству  с участием заинтересованного лица проводит детальное обследование земельных  участков, ранее предоставленных  для строительства данного объекта (проверяются использование их по целевому назначению, состояние работ  по рекультивации земель, выполнение других условий предоставления земельных  участков).

     На  основании землеустроительной документации осуществляется сбор информации о предполагаемом месте размещения земельного участка: состав и качество его земель, ориентировочный  размер убытков, которые могут быть причинены землепользователю, потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием данного участка, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы, право вырубки древесно-кустарниковой  растительности и использования  получаемой древесины, восстановления нарушенных мелиоративных систем, наличие  ограничений (обременений) прав в использовании земельного участка.