Земельное законодательство в РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1	Общая характеристика земельного законодательства Российской Федерации	3
2	Право собственности на землю	12
3	Прекращение права собственности на землю	22
4	Права земельной собственности, землевладения и землепользования: сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, граждан	26
5	Порядок разрешения земельных споров	37
	Задача № 34	40
	Задача № 63	41
	Задача № 69	42
	Список используемой литературы	44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общая характеристика земельного законодательства Российской Федерации

 

Земельные отношения всегда находились в центре внимания общественности, были и остаются актуальными для всех слоев населения - как обладающих, так и не обладающих земельными участками. Основной закон Российской Федерации - Конституция - содержит ряд положений, которые являются отправными для земельного законодательства.

Так, непосредственно на регулирование земельных отношений направлены следующие статьи Конституции:

- ст. 9 - о земле и иных природных ресурсах, находящихся в различных формах собственности;

- ст. 36 - о праве частной собственности на землю и регулировании условий и порядка пользования ею на основе федерального закона;

- ст. 42 - о праве каждого на благоприятную окружающую среду;

- ст. 58 - об обязанности каждого сохранять природу, бережно относиться к ее богатствам;

- ст. 72 - об отнесении к совместному ведению Федерации и ее субъектов земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах, об охране окружающей среды.

Статья 36 (ч. 2), например, устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах указанная статья вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы при этом не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц.

В то же время ст. 72 определяет, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. "к"), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. "в").

 

Несомненную значимость для регулирования земельных правоотношений представляют собой также положения Конституции РФ:

- о гарантировании единства экономического пространства, поддержки конкуренции, свободы экономической деятельности (ст. 8); о равенстве всех перед законом и судом (ст. 19);

- об обязанности каждого платить законно установленные налоги и сборы (ст. 57) и некоторые другие.

Вступивший в силу 30 октября 2001 г. Земельный кодекс РФ вслед за Гражданским (ст. 3 ГК РФ) исходит из понятия законодательства в узком смысле, определив в п. 1 ст. 1, что земельное законодательство представляет собой совокупность Земельного кодекса, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.

Земельный кодекс 2001 г. является головным отраслевым законом, обладающим приоритетом в регулировании земельных отношений. Его принятие стало важным событием в жизни Российской Федерации. Прежний Земельный кодекс РСФСР 1991 г. давно не отвечал потребностям современных общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 г. при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. Отныне содержавшие нормы земельного права законодательные акты Союза ССР в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25 октября № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются.

Новый Земельный кодекс разграничил полномочия Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования земельных отношений, определил виды прав на землю, основания их возникновения и прекращения, установил особенности оборота земельных участков, зафиксировал правовой режим каждой из категорий земель.

Разграничив компетенцию Российской Федерации и ее субъектов, Земельный кодекс в ст. 9 отнес к ведению Федерации:

- установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

- установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

- государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

- установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

- изъятие для нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе путем выкупа;

- разработку и реализацию федеральных программ использования и охраны земель;

- управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственности);

- иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, федеральными законами.

Упоминаемые в ст. 9 иные полномочия, отнесенные к ведению Российской Федерации другими федеральными законами, закреплены, в частности, в Водном кодексе 1995 г., Лесном кодексе 1997 г., Законах об охране окружающей среды 2002 г., о плате за землю 1991 г., об основах градостроительства в Российской Федерации 1992 г., о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах 1995 г., об особо охраняемых природных территориях 1995 г., о мелиорации земель 1996 г., о государственном регулировании агропромышленного комплекса 1997 г., о безопасном обращении с пестицидами и ядохимикатами 1997 г.

Субъекты Федерации на основании ст. 10 Земельного кодекса наделены полномочиями:

- по изъятию, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъекта Российской Федерации;

- по разработке и реализации региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации;

- по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

- иными полномочиями, не отнесенными к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Очевидно, что наряду с самостоятельной компетенцией, указанная статья предусматривает и остаточную.

Среди нормативно-правовых актов, принятых субъектами Российской Федерации в области регулирования земельных отношений в рамках указанной компетенции, можно назвать Закон Свердловской области о регулировании земельных отношений от 6 декабря 1995 г.; Закон Воронежской области о регулировании земельных отношений от 25 мая 1995 г.; законы "О земле", "О земельной реформе", "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" Республики Дагестан; Временное положение о регулировании земельных отношений в Тверской области, принятое 25 июля 1996 г., Законодательным собранием Тверской области.

Наконец, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений Земельный кодекс (ст. 11) относит:

- изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;

- установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

- разработку и реализацию местных программ использования и охраны земель;

- управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;

- иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Наибольшие полномочия в области земельных отношений принадлежат органам местного самоуправления на землях поселений (гл. 15 Земельного кодекса).

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 Земельного кодекса). Например, к ст. 10 непосредственное отношение имеет ст. 129 ГК РФ, согласно которой "земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".

В связи с тем что Земельным кодексом регулируется оборот лишь около 2,5% земель Российской Федерации, важная роль в земельном законодательстве отводится специальному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", принятый Государственной думой 25 июня 2002 г.и вступивший в силу 25 января 2003 г. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (ст. 1).

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

При этом Закон определил следующие принципы, на которых должен основываться оборот земель сельскохозяйственного назначения:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

Развивая положение Земельного кодекса (п. 3 ст. 15) о том, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, "Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3).

Важно также помнить, что указанный Закон не распространяет своего действия на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Важной составляющей земельного законодательства Российской Федерации являются подзаконные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные акты.

Так, на развитие земельных отношений оказали значительное влияние следующие Указы Президента РФ:

- "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" от 23 апреля 1993 г. № 480;

- "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г. № 1767 и от 24 декабря 1993 г. № 2287;

- "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" от 7 декабря 1993 г. № 2118;

- "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11 декабря 1993 г. № 2130;

- "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" от 14 февраля 1996 г. № 198;

- "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. № 337;

- "О государственной поддержке садоводов, огородников и владельцев личных подсобных хозяйств" от 7 июня 1996 г. № 819;

- "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16 мая 1997 г. № 485.

Правительство РФ, во исполнение своих полномочий, также активно участвует в формировании земельного законодательства. Им, в частности, в последние годы были приняты следующие постановления:

- "О проведении инвентаризаций земель для определения возможности их предоставления гражданам" от 12 июля 1993 г. № 659;

- "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений" от 2 февраля 1996 г. № 105;

- "Об утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра" от 3 августа 1996 г. № 932;

- "О мерах по стабилизации экономического положения агропромышленного комплекса Российской Федерации в 1996 г." от 7 февраля 1996 г. № 135;

- "О мерах по обеспечению сельскохозяйственных товаропроизводителей минеральными удобрениями и химическими средствами защиты растений в 1997 г." от 14 февраля 1997 г. № 166;

- "Об экономических условиях функционирования агропромышленного комплекса Российской Федерации в 1997 г." от 26 февраля 1997 г. № 224;

- "О порядке определения нормативной цены земли" от 15 марта 1997 г. № 1319.

К ведомственным актам принято относить приказы, инструкции, правила, наставления, принимаемые центральными органами исполнительной власти, к которым относятся министерства, государственные комитеты и ведомства (Центральный банк, Федеральная служба лесного хозяйства и др).

Примерами нормативных ведомственных актов, затрагивающих земельные отношения, могут служить:

- Приказ Государственного комитета РФ по охране окружающей среды "Об утверждении Порядка выдачи разрешений на добывание объектов животного мира, принадлежащих к видам, занесенным в Красную книгу Российской Федерации" от 4 апреля 1997 г. (Бюллетень нормативных актов. 1997. № 12);

- Инструкция о ввозе на территорию Российской Федерации и вывозе с территории Российской Федерации семян сортов растений и племенного материала пород животных. Утверждена Министерством сельского хозяйства и продовольствия РФ и Государственным таможенным комитетом РФ 8 мая 1997 г.;

- Приказ Государственного комитета РФ по охране окружающей среды "О порядке рассмотрения материалов на ввоз в Российскую Федерацию ядовитых веществ" от 16 января 1997 г.

 

2. Право собственности на землю

 

Право собственности на землю – это право собственника (субъекта права собственности) владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности путем совершения каких либо действий, не запрещенных законом, либо путем воздержания от совершения действий (бездействием) в своих интересах.

 Объекты права собственности  на землю – земельные участки, находящиеся во владении, пользовании  и распоряжении субъекта права  собственности.

 Субъекты права собственности  на землю – лица, которым принадлежат  правомочия владения, пользования  и распоряжения в отношении  данного земельного участка.

 Содержание права собственности  на землю: а) правомочие владения  земельным участком; б) правомочие  пользования земельным участком. При этом следует помнить, что  использование земель сельскохозяйственного  и иного назначения, для других  целей не допускается или ограничивается, пользование таким земельным  участком осуществляется в пределах, определяемых его назначением. В соответствии со статьей 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц; в) правомочие распоряжения земельным участком. Статья 260 ГК РФ гласит, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

 Земельные участки  общего пользования. Согласно статье 262 ГК РФ, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (земельные участки общего пользования) и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

 Формы собственности  на землю:

1) государственная. Разграничение  государственной собственности  на землю осуществляется в  соответствии с ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной  собственности на землю»;

2) федеральная. Субъект –  Российская Федерация. Объекты: земли  лесного фонда; земли особо охраняемых  природных территорий федерального  значения; земли водного фонда, занятые  водными объектами, находящимися  в федеральной собственности; земли  обороны и безопасности; земли, приобретенные  РФ по гражданско-правовым договорам;

3) региональная. Субъекты  – Субъекты РФ. Объекты: земельные  участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности  субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной  власти субъектов РФ, ГУП и  государственным учреждениям, созданным  органами государственной власти  субъектов РФ; земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель; земельные участки, занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ;

4) муниципальная. Субъекты  – муниципальные образования. Объекты: земли особо охраняемых природных территорий местного значения; земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности; земельные участки предоставленные гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления; земли под поверхностью которых находятся участки недр местного значения;

5) частная. Субъекты: юридические лица (общественные объединения, коммерческие и некоммерческие организации); граждане (граждане РФ, иностранные граждане, апатриды – лица без гражданства).

 

 

 

Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ). Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков).

 Конституция РФ закрепила  многообразие форм собственности  на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и  их объединений иметь землю  на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков  как объектов права собственности  заключается в том, что они  являются объектами и гражданского, и земельного права.

 ЗК РФ устанавливает  особенности осуществления сделок  только для аренды и купли-продажи  земельных участков; для других  сделок особенностей не предусматривается, и они осуществляются по правилам  гражданского законодательства  с учетом норм земельного законодательства. Земельный кодекс РФ определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

 Земельный кодекс РФ  предусматривает особенности правового  регулирования договора купли-продажи  земельного участка. В соответствии  с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи  земельного участка должен заключаться  с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК  РФ. Продавать можно только те  участки, которые прошли государственный  кадастровый учет. Продавец при  заключении договора обязан предоставить  покупателю информацию об обременениях  земельного участка и ограничениях  его использования. Продавец не  вправе ставить условия о возможности  выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.

 Иностранные граждане  и лица без гражданства могут  иметь земельные участки, расположенные  на территории России, на правах  аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 22 ЗК РФ.

 Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут  обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися  на приграничных территориях (их  перечень устанавливается Президентом  РФ в соответствии с федеральным  законодательством о Государственной  границе РФ), а также на других  особо установленных территориях  РФ в соответствии с федеральными  законами. Пунктом 5 ст. 3 Федерального  закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении  в действие Земельного кодекса  Российской Федерации" (далее - Закон  о ЗК РФ) запрещено предоставлять  земельные участки указанным  субъектам права на особых  территориях до установления  Президентом РФ перечня приграничных  территорий. Земельный же кодекс  РСФСР 1991 г. не допускал права  собственности на землю для  иностранных граждан и юридических  лиц, а также лиц без гражданства. После принятия Конституции РФ 1993 г. и отмены части ЗК РСФСР  ни один нормативно-правовой акт  Российской Федерации не предусматривал (не запрещал, но и не разрешал  напрямую) возможности возникновения  права собственности на землю  для указанных субъектов права.

 Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения; Закон), принятие которого было предусмотрено в Законе о ЗК РФ (статьи 8 и 9) и в самом ЗК РФ (п. 6 ст. 27, п. 5 ст. 79). Принятию Закона предшествовала продолжительная дискуссия - в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

 Согласно ст. 3 Закона  об обороте земель сельскохозяйственного  назначения иностранные граждане  и юридические лица, лица без  гражданства, а также юридические  лица, в уставном (складочном) капитале  которых доля иностранных граждан  и юридических лиц, лиц без  гражданства превышает 50%, могут  обладать земельными участками  из земель сельскохозяйственного  назначения только на праве  аренды. То есть Законом для  данных субъектов не допускается  право собственности на эти  земельные участки. ЗК РФ в  п. 3 ст. 15 допускает право собственности  для этих субъектов права лишь  на участки земель других категорий.

 Статья 8 Закона устанавливает  преимущественное право покупки  земельного участка из этих  земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в  случаях, установленных законом  субъекта РФ, это право имеет  орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган  местного самоуправления откажется  от покупки или не уведомит  продавца о намерении приобрести  участок в течение месяца со  дня поступления извещения о  продаже, продавец вправе в течение  года продать участок третьему  лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения.