Земельный участок как объект недвижимости

Содержание

Введение …………………………………………………………………………….3

1. Понятие  земельного участка как объекта  недвижимости ……………………..4

2. Правовое  регулирование   земельного  участка  как объекта   недвижимости .5

3.Экономические  аспекты оценки земельных участков ………………………...11

4.  Проблемы  и перспективы  развития  правового   регулирования  земельных   участков  как  объектов  недвижимости ………………………………………….16

Заключение ……………………………………………………………………...….20

Список использованной литературы ………………………………………….….21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Проблема  участия земли в гражданском  обороте приобрела чрезмерную остроту  вследствие того, что она напрямую связана с возрождением частной  собственности на землю и установлением  пределов распоряжения ею. В настоящее  время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в  качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит.

    Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон  различны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

    В настоящее время практически  во всём мире с каждым годом наблюдается  постепенное глобальное ухудшение  состояния окружающей природной  среды. Особенно ярко это проявляется  в нашей стране так как, и уровень  технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это  происходит под воздействием различных  факторов, в основном это обусловленная  жизненной необходимостью всёвозрастающая  активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих  нужд. И всё это приводит к необходимости  принятия мер по сохранению как самих земель так и их ценных качеств.

    Целью написания этой работы является рассмотрение земельного участка  как объекта  недвижимости.

1. Понятие земельного  участка как объекта  недвижимости

    Земельный участок - часть земной поверхности  на территории государства, границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится  к объектам недвижимости и может  стать предметом различных сделок.

    Согласно  Земельному кодексу РФ (далее - ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

    В РФ определены следующие категории  земель:

    · сельскохозяйственного назначения;

    · поселений;

    · промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;

    · особо охраняемых природных территорий и объектов;

    · лесного фонда;

    · водного фонда;

    Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее  время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном  земельном кадастре». Моментом возникновения  или прекращения существования  земельного участка как объекта  кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в  Единый государственный реестр земель -- основной документ земельного кадастра.

    Он  содержит такие сведения, как:

    - кадастровые номера;

    - местоположение (адрес);

    - площадь; 

    - категория земель и их разрешенное  использование; 

    - описание границ участков, их  отдельных частей;

    - зарегистрированные в установленном  порядке вещные права и ограничения  (обременения);

    - экономические характеристики, в  том числе размеры платы за  землю; 

    - качественные характеристики, в  том числе показатели плодородия  для отдельных категорий земель;

    - наличие объектов недвижимого  имущества, прочно связанных с  участками.

    Кадастровый номер участка - это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. 
 

    2. Правовое  регулирование   земельного  участка   как объекта   недвижимости 

    Регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В тоже время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: «Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества»¹.

    Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики². При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

    Как уже отмечалось, особый правовой статус земли не означает введение необоснованных ограничений на участие земли  в гражданском обороте. С этим утверждением не всегда согласны юристы, специализирующиеся в области земельного права. Так, по мнению Г.В. Чубукова «земля является особой земельной недвижимостью (то есть не является вещью) и поэтому все проживающие на российской земле народы должны (по праву своего рождения) признаваться сособственниками общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав определяться не гражданским законодательством, а на референдумах сособственников»³. Очевидно, что реализация подобной идеи невозможна ни с теоретической, ни с практической точки зрения.

    Необходимо  учитывать, что существует деление  земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним в частности относятся земли:

    - историко-культурного наследия;

    - государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

    - предоставленные для нужд обороны;

    - общего пользования в населенных  пунктах;

    - заповедников;

    - залегания природных ископаемых  и т.д.

    Конституция Российской Федерации (ст. 11) провозгласила  землю достоянием народов, проживающих  на соответствующей территории. В  соответствии с ней земля может  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная  собственность на землю определяется по так называемому остаточному  признаку: земля, не находящаяся в  собственности граждан, юридических  лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

    Вместе  с тем имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается  в том, что земельные участки  должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной  собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим  лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных  земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие  у собственника. Это правило закреплено в ст. 285 ГК. В частности, основанием для изъятия земельного участка  могут, например, служить факт грубого  нарушения правил рационального  использования земель или использования  земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование  приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической  обстановки.

    Основным  правовым актом в области земельных  отношений является Земельный кодекс Российской Федерации, однако он не регулирует вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения (последние регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также соответствующими положениями Гражданского кодекса РФ). Таким образом, в компетенцию ЗК РФ входит регулирование отношений, связанных с использование и охраной земель, тогда как отношения по владению пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.

    При этом следует иметь в виду, что  согласно ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в других законах  должны соответствовать ГК. Таким  образом, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК и других актах земельного законодательства могут воспроизводиться (полностью или частично) либо могут конкретизироваться в ЗК, не вступая в противоречие с ГК. Наконец, в земельном законодательстве есть "свои" земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК. К числу последних относятся нормы публично-правового характера о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений, о государственном учете земель и т.д. Однако, как будет отмечено ниже, на практике этого не происходит и существует достаточно большое противоречие между двумя указанными правовыми актами.

    Как уже было отмечено, земельные участки  являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно  участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). Имущественный характер отношений  с земельными участки как объектами  недвижимости, получает свое подтверждение  и в принципе платности за пользование землей⁴. В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

    Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его  правовой режим отличается от правого  режима других недвижимых вещей. Так, земельный  участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного  бессрочного пользования земельным  участком.

    Особенностью  земельных участков является то, что  их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного  назначения, а также так называемыми  природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.)

    Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный  участок для того, чтобы он был  признан недвижимостью и тем  самым объектом права собственности  или иных прав на землю, заключается  в том, что земельный участок  должен быть соответствующим образом  индивидуализирован. Другими словами  должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как  было правильно отмечено, границы  земельного участка определяют территориальную  и пространственную сферу осуществления  прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях⁵. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

    Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным  законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и  землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Устанавливаются  границы с помощью специальной  процедуры, которая называется «межевание». Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты⁶.

    Каждый  земельный участок имеет кадастровый  номер. Правила кадастрового деления  территории Российской Федерации и  Правила присвоения кадастровых  номеров земельным участкам, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. N 660⁷, принятого в развитие ФЗ «О государственном земельном кадастре»⁸.

    Земельный участок может быть объектом права  собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность  не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности  на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право  частной собственности на землю  в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в  законодательстве.

    По  действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой  цели предоставлен и предназначен этот земельный участок, т.е. в составе  какой категории земель он находится. Смена объекта недвижимости застройки - например, вместо животноводческой фермы  намечается строительство промышленного  предприятия - должна осуществляться в  порядке перевода земель сельскохозяйственного  назначения в другую категорию.

    Как и любой другой собственник, собственник  земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка  правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определенную специфику.

    Важные  ограничения правомочий собственника земельного участка предусмотрены  в п. 3 ст. 129 ГК, в котором говорится, что сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. Из этого следует, что при совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством. 
 
 

     3.Экономические аспекты оценки земельных участков 

    Если  возникнет необходимость продать  земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает  двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный  ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции  возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением  дохода. С другой стороны, земля рассматривается  как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного  земельного участка.

    Оценка  земельных участков может проводиться  в следующих случаях:

    - совершения сделки с единым  объектом недвижимости;

    - вовлечения земельных участков  в сделку, в том числе их  приватизации, передачи в доверительное  управление либо передачи в  аренду;

    - определения начальной цены земельного  участка на торгах;

    - изъятия земельных участков для  государственных и муниципальных  нужд;

    - получения кредита под залог  объектов недвижимости;

    - внесения земельных участков  в уставные капиталы компаний;

    - определения наилучшего и наиболее  эффективного использования земельных  участков;

    - разработки и осуществления инвестиционных  проектов;

    - в иных случаях, предусмотренных  законодательством об оценочной  деятельности.

    При проведении оценки владелец участка  должен будет предоставить следующие  документы и информацию:

    - правоустанавливающий документ  на земельный участок;

    - кадастровый план земельного  участка;

    - площадь земельного участка; 

    - сведения о категории земельного  участка в соответствии с целевым  назначением;

    - разрешенное использование; 

    - сведения об ограничениях и  обременениях земельного участка;

    - сведения о состоянии и наличии  инженерных коммуникаций;

    - при наличии, сведения об объектах  недвижимости, расположенных на  земельных участках.

    При оценке земельных участков четко  разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой  земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих  товариществах и кооперативах, а  также дачных поселках.

    В зависимости от типа земельного участка  к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению  дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

     Земельная ипотека

    Покупка земли всегда считалась одним  из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет  в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Однако в настоящее время о земельной  ипотеке в России в полном понимании  говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

    Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого  имущества. Естественно, не все земельные  участки могут быть предметом  ипотеки. Существуют приоритеты.

    В соответствии с действующим законодательством  в залог могут быть переданы:

    - земельные участки, принадлежащие  физическому или юридическому  лицу на правах собственности;

    - земельные участки, выделенные  в натуре в счет доли в  праве общей долевой собственности  на земельные участки.

    Не  могут являться предметом ипотеки:

    - участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

    - земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности; 

    - части земельного участка, площадь  которого меньше минимального  размера, установленного законом.

    Ко  всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского  законодательства, а сам процесс  оформления прав на землю требует  массы времени и денег.

    Да  и сама законодательная база разработана  только для первой части ипотечной  схемы - предоставления кредита под  залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием  кредитных организаций, эмиссией и  обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и  черными дырами.

    Помимо  пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим  рынком. К примеру, земля, под которую  выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена  статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать  основанием для банка отказать в  предоставлении ипотечного кредита  по причине того, что оборот сельхозземель  в стране не разрешен и такой актив  не будет ликвидным для банка.

    Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается  целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:

    - формирование технологии долгосрочного  кредитования сельских товаропроизводителей  под залог земельных участков;

    - выдача долгосрочных кредитов  сроком до 15 лет, обеспеченных  залогом земельных участков, на  создание, реконструкцию и модернизацию  материально-технической базы сельских  хозяйств;

    - привлечение коммерческих банков  к участию в проекте на основе  предлагаемой технологии рефинансирования  их земельно-ипотечных активов;

    - формирование рынка ипотечных  ценных бумаг, обеспеченных земельными  активами, что позволит привлекать  ресурсы, необходимые для дальнейшего  наращивания объемов кредитования  посредством земельной ипотеки.

    Для запуска ипотеки под залог  земли в стране создано Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты  по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для  муниципалитетов.

    Стандарты разрабатываются совместно с  Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать  землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под  залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

    Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы и очень  скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических  лиц и муниципалитетов находится  в стадии доработки.

    Банки пока с осторожностью подходят к  существующей проблеме земельной ипотеки  по причине в первую очередь несовершенства законодательства. Но сама возможность  кредитования под залог земельных  участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты  недвижимости, а ее стоимость постоянно  растет.

    Пока  же ипотечные кредиты под залог  земли предоставляют всего несколько  банков: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, банк "Зенит". Условия  кредитования во всех банках практически  одинаковы: 30% стоимости участка  требуется внести единовременно, а  остальные 70% придется выплачивать  в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых  в рублях.