Земельный рынок

Содержание

Введение………………………………………………………………………………….3

1. Понятие земельного участка…………………………………………………………4

1.1 Право собственности на земельный участок………………………………………5

1.2 Общее положение купли-продажи  земельных участков…………………………7

2. Сделки с земельными  участками…………………………………………………...10

2.1 Купля-продажа земельного  участка……………………………………………….12

2.2 Дарение земельного  участка……………………………………………………….15

Заключение……………………………………………………………………………...18

Список используемой литературы…………………………………………………….19

Введение

Земельный рынок - это часть  системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Актуальность данной темы заключается в том, что, - Земельный  рынок один из самых главных и  актуальных вопросов, но в тоже время  также имеет свои определенные особенности, переживает кризисные явления различной  степени тяжести, связанные с  проблемами, как между человеческими  отношениями, так и в самом  государстве в целом.

1.  Понятие земельного участка

Земельным участком является часть  земной поверхности, границы которой  определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным  законом, могут создаваться искусственные  земельные участки.

Делимым является земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Таким образом, для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории. Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает лишь при совокупности следующих условий:

а) границы земельного участка  должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков.

Названные признаки земельный  участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;

в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для отдельных видов сделок с земельными участками: купли-продажи (п. 1 ст. 37, п. 1-2 ст. 38.1 ЗК РФ) и аренды (п. 1-2 ст. 38.1, п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").¹

1 Б. А. Ерофеев Земельное право России: Учебник, « Юрайт-Издат, - М: 2010 г.

1.1 Право собственности на земельный участок

Действующим законодательством  предусмотрены следующие виды вещных прав на имущество:

- право собственности;

- право пожизненно наследуемого  владения;

- право постоянного (бессрочного)  пользования;

- сервитут;

- право хозяйственного  ведения;

- право оперативного управления.

К вещным правам на земельные  участки относятся все вышеперечисленные  виды, кроме права хозяйственного ведения и оперативного управления.

Виды прав на земельные  участки различаются между собой  объемом полномочий "землеобладателей" по распоряжению земельными участками, порядком предоставления земельных участков, по субъектному составу и т.д.

Наибольшим объемом полномочий по распоряжению земельными участками  наделены собственники.

Право собственности на землю  является конституционным правом граждан  и юридических лиц (ст. 36 Конституции  РФ). Оно является первоначальным по отношению к другим видам вещных прав. Все другие права производны от него и представляют собой всего  лишь ограниченные вещные права. Право  собственности же абсолютно. Абсолютность права собственности заключается  в том, что собственник имеет  право распоряжаться принадлежащим  ему имуществом как пожелает.²

Основное содержание права  собственности включает в себя три  важнейших правомочия собственника:

1) право владеть имуществом, то есть реально им обладать;

2) право пользоваться  имуществом, то есть извлекать  из него выгоду (получать плоды,  продукцию, доходы);

3) право распоряжаться имуществом, то есть продавать, обменивать, дарить, оставлять в наследство  по завещанию, сдавать в аренду, отдавать в залог и так далее.

2 О. М. Козырь. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. Журнал «Экологическое право». - 2011. – N4

Особенность права собственности  на земельные участки заключается  в том, что оно не является абсолютным по сравнению с правом собственности  на другое имущество. Ввиду того что  земля является природным объектом, Конституция РФ, с одной стороны, разрешает свободное распоряжение земельными участками, а с другой - устанавливает некоторые ограничения  в целях охраны окружающей среды.

ЗК РФ, опираясь на Конституцию  РФ, ввел ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота, так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.

Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную  собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные  участки, занятые находящимися в  федеральной собственности объектами:

- государственными природными  заповедниками и национальными  парками;

- зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности  Вооруженные Силы Российской  Федерации, войска пограничной  службы Российской Федерации,  другие войска и воинские формирования;

- зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные  суды;

- объектами организаций  федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной  охраны;

- объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения  ядерных материалов и радиоактивных  веществ;

- объектами, в соответствии  с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объектами учреждений  и органов Федеральной службы  исполнения наказаний; воинскими  и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в  интересах защиты и охраны  Государственной границы Российской  Федерации.³

3 Н.К. Народников Основы земельного права Российской Федерации: Учебник, «Книжный мир», - М: 2010 г.

Ограничиваются в обороте  следующие земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности:

- земельные участки в  пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с действующим  законодательством не признаны  изъятыми из оборота, а также  земельные участки, находящиеся  в пределах лесного фонда;

- земельные участки, занятые  находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами в составе  водного фонда;

- земельные участки, занятые  особо ценными объектами культурного  наследия народов Российской  Федерации, объектами, включенными  в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками,  объектами археологического наследия;

- земельные участки, предоставленные  для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных  портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения  воздушного движения и судоходства,  терминалов и терминальных комплексов  в зонах формирования международных  транспортных коридоров;

- предоставленные для  нужд связи;

- занятые объектами космической  инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для  производства ядовитых веществ,  наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;

- расположенные в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд;

- в первом и втором  поясах зон санитарной охраны  водных объектов, используемых для  целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.⁴

1.2 Общее положение  купли-продажи земельных участков

Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный  кадастровый учет.

4 Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. Недвижимость: права и сделки - М: 2010 г.

Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие  условия договора купли-продажи  земельного участка:

- устанавливающие, право  продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному  желанию;

- ограничивающие, дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления  прав на земельные участки  третьими лицами. Указанные требования  применяются также к договору  мены. Покупатель в случае предоставления  ему продавцом заведомо ложной  информации об обременениях земельного  участка и ограничениях его  использования в соответствии  с разрешенным использованием; о  разрешении на застройку данного  земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого  земельного участка; о качественных  свойствах земли, которые могут  повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого  земельного участка.⁵

Требования, установленные  пунктом 3 настоящей статьи, применяются  также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Без него сделка купли-продажи  земельного участков, доли земельного участка не будет зарегистрирована.

Соответственно, следует, что с одной  стороны Земельный кодекс РФ не лишает возможности граждан продолжать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве собственности постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время  без ограничения какими либо сроками  по своему желанию бесплатно и  однократно приватизировать такой  земельный участок. С другой стороны, до приобретения земельного участка,

5 Б. А. Ерофеев Земельное право России: Учебник, « Юрайт-Издат, - М: 2010 г.

принадлежащему гражданину (как юридическому лицу) на праве  постоянного (бессрочного пользования,)в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не в праве распоряжаться таким участком, в частности, продавать (ст. 20 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии обременений  и ограничений его пользования. В случае предоставления ему заведомо ложной информации его использования  в соответствии с разрешенным  использованием, о разрешении на застройку  данного земельного участка и  т.д., вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и  возмещения причиненных ему убытков. Отчуждение доли в праве общей  собственности на земельный участок  из земель сельскохозяйственного оборота, приобретенных до вступления в силу указанного закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления указанного закона. Доли в праве  собственности на земельные участки приобретенные после вступление в силу этого закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на доли в праве собственности на земельный участок либо в течение года когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах.⁶ Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, в праве, распоряжаться этими участками свободно, если это не приносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этих участков. В договор купли-продажи земельного

6 Г.В. Чубуков Земельное право: 3-е изд. «Юнити» - М: 2011 г.

участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как собственника. Следует отметить, что Земельный Кодекс, достаточно подробно регулирует оборот земельных участков.

2. Сделки с земельными  участками

Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.

Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан  и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся  в их собственности либо принадлежащие  им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные  участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и  обязанностей на земельные участки  земельно-правовые сделки можно разделить  на две группы:

• сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,
• сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся  такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.⁷

При заключении сделок с  землей необходимо соблюдать следующие  основные условия.

1. распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

7 Н.К. Народников Основы земельного права Российской Федерации: Учебник, «Книжный мир», - М: 2010 г.

2. существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, где земельные участки являются предметом сделки. К ним относятся:

• обязательная письменная форма (например, договор купли-продажи заключается письменно, а именно, составляется документ, подписанный сторонами), для некоторых сделок необходимо обязательное удостоверение сделки нотариусом (при завещании и договоре ренты );

• в случаях, прямо определенных федеральным законом, орган производящий государственную регистрацию производит регистрацию прав на недвижимое имущество.

Данное положение не распространяется на договоры мены, договоры аренды, договоры купли-продажи, субаренды или договор  безвозмездного срочного пользования  земельным участком, которые заключаются  на срок менее одного года.

3. закреплено приоритетное право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при отчуждении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства.
4. никто из участников сторон сделки не вправе самостоятельно изменить категорию земельного участка. Такое возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
5. сделки с земельными участками, как и иные другие виды сделок, могут быть признаны недействительными.

Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к  наступлению тех юридических  последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении.

6. сделки с земельными участками и их частями невозможны, если земельные участки не прошли соответствующий кадастровый учет.⁸

8 О. М. Козырь. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. Журнал «Экологическое право». - 2011. - N4

2.1 Купля-продажа  земельного участка

В договоре продажи недвижимости (в том числе и земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Необходимые документы для купли-продажи

В отношении земельного участка  такие данные содержатся в кадастровом  паспорте (плане), который требуется  представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации.

При купле-продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или  их частей для ведения личного  подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального  жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации  паспорт (план) участка должен отвечать следующим требованиям.

План должен быть составлен в  общегосударственной системе координат. С разрешения комитетов по земельным  ресурсам и землеустройству субъектов  Федерации допускается составлять план участка в местной системе  координат, единой для населенного  пункта, дачного поселка, садоводческого товарищества.

На плане должны быть отмечены:

— пункты государственной геодезической  сети;

— межевые знаки (направления на них, если они расположены за пределами  участка);

— жилые и хозяйственные постройки (с указанием их этажности и  материала, из которого они изготовлены);

— инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности  иных физических или юридических  лиц;

— границы частей участка (с ограничениями  в использовании земель, обремененные правами других лиц).⁹

Строения, расположенные на отчуждаемом  земельном участке

Согласно ЗК РФ все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка, т.е. запрещена  раздельная передача прав собственности  на

9 О.М. Оглобина Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие Издательство: Изд. г-на Тихомирова М.Ю., 2010 г.

участок и на строения на нем, когда  они принадлежат одному и тому же лицу (за исключением отдельных  случаев, предусмотренных законом). Размер доли в праве собственности  на землю пропорционален доле в праве  собственности на строение, находящееся  на участке.

Однако если часть строения невозможно выделить в натуре вместе с частью участка, ее можно продать (либо другим способом передать права собственности  на нее) без земельного участка. Кроме  того, разрешено совершать сделки по отчуждению строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Объект недвижимости, находящийся  на ограниченном в обороте земельном  участке, может быть отчужден вместе с участком, если закон допускает  передачу его в частную собственность.

Порядок купли-продажи земельных участков

Предметом купли-продажи могут  быть только те земельные участки, которые  прошли государственный кадастровый  учет.

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в форме единого документа, подписанного обеими сторонами. Если форма договора не соблюдена, он будет признан недействительным.

Покупатель становится собственником  приобретенного земельного участка  только после государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, решение о ней может  быть вынесено судом (в этом случае уклоняющаяся сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные  задержкой в регистрации).

Закон не требует нотариального  удостоверения договора купли-продажи  земельного участка, однако оно может  быть совершено по обоюдному желанию  сторон.

Роскомземом утвержден типовой  договор купли-продажи земельного участка.

В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, в  том числе данные об объектах недвижимости:

— местоположение (почтовый адрес);

— кадастровый номер;

— размещенные на нем объекты  недвижимости (при наличии);

— площадь участка;

— целевое назначение категории  земли, в составе которой находится  участок;

— в чьем ведении находится земля;

— цель использования участка;

— цена участка;

Примечание.

Цена участка относится  к существенным условием договора. Если в нем нет согласованного сторонами условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена участка не может быть меньше его кадастровой стоимости.

— цена сооружения, находящегося на участке (включает цену передаваемой с ним  пропорциональной части земли или  права на нее).

Доход, полученный при продаже недвижимого  имущества, подлежит налогообложению. При этом возможность получения  налоговых вычетов возникает  при продаже не любых объектов недвижимости. Так, вычет предоставляется  при продаже земельного участка, жилого дома, дачи или садового домика. Другие постройки, например гараж или  сарай, не включены в перечень объектов, продажа которых дает право на получение налогового вычета. В связи  с этим следует обращать внимание на то, чтобы в договоре купли-продажи  цены на все объекты недвижимости были указаны раздельно. В противном  случае получение имущественного налогового вычета может оказаться проблематичным.

Участок передается по подписанному продавцом и покупателем передаточному  акту (иному документу). Если недостатки земельного участка не были оговорены  продавцом заранее, покупатель вправе по своему выбору потребовать от него соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков. Обнаружив неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени (либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения), покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им суммы.

При заключении договора продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся  у него информацию об обременениях и ограничениях прав на участок. В  противном случае покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения  договора и возмещения причиненных  ему убытков.

Недействительными признаются следующие  условия договора:

— право продавца выкупить земельный  участок;

— ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком;

— положения, ограничивающие ответственность  продавца при предъявлении прав на участок третьими лицами.¹⁰

2.2 Дарение земельного участка

Собственники земельных участков имеют право подарить земельный  участок (или его часть), т.е. безвозмездно передать (или взять на себя обязательство  такой передачи) имущество, без требования какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре содержится такое условие (о встречном требовании), он считается притворной сделкой (под видом договора дарения, т.е. безвозмездной передачи имущества, заключен договор мены, купли-продажи и т.п.) и признается ничтожным. Договор дарения земельного участка должен заключаться в письменной форме (закон требует этого в обязательном порядке при стоимости дара свыше 5 МРОТ). Хотя в данном случае закон не требует обязательного нотариального удостоверения сделки, все сделки с недвижимостью обычно заключаются у нотариуса . Государственная регистрация такого договора обязательна.