Содержание

Введение

      Одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе является правовая регламентация отношений, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Миллионы россиян проживают в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обусловливает стремление нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности и т.д.

      Действующий Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ) формулирует материальные нормы, определяющие сущность переустройства и перепланировки жилых помещений.

      Так, в соответствии с частью 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      Часть 2 указанной статьи определяет перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      Жилищный Кодекс не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

      Следует отметить, что данный нормативный  акт, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данное понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство".

      Одним из проблемных аспектов перепланировки и (или) переустройства жилых помещений является определение необходимых условий их осуществления.

      Следует отметить, что запреты на осуществление  переустройства и (или) перепланировки жилых помещений могут быть как  прямо сформулированы в законе, так  и вытекать из смысла разрешительных условий их осуществления. Если нормативные предписания при осуществлении переустройства и (или) перепланировки обязывают совершать определенные действия, представлять соответствующие документы, то игнорирование данных предписаний влечет невозможность их осуществления.

      Все вышесказанное говорит об актуальности изучаемой темы.

      Исследованию  данной темы посвящены труды таких  ученых-правоведов и юристов-практиков, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С., Кудашин  М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков  О.Н., Абова Т.Е., Гришаев С.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю. и др.

      Предмет исследования составляет действующее  законодательство, регулирующее отношения  переустройства и перепланировки жилого помещения.

      Объектом  исследования является переустройство и перепланировка жилого помещения

      Целью исследования является проведение комплексного анализа прав и обязанностей сторон, возникающих при переустройстве и перепланировке жилого помещения с учетом нового жилищного законодательства.

      Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

      - рассмотреть понятие жилого помещения  как объекта прав и обязанностей;

      - раскрыть понятие и виды переустройства  и перепланировки жилого        помещения;

      - изучить порядок согласования переустройства и (или) перепланировки;

      - рассмотреть отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки;

      - изучить завершение переустройства и (или) перепланировки. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения

      - представить судебную практику, связанную с переустройством и перепланировкой жилого помещения.

      Методологическую  основу работы составили методы познания, включая метод анализа, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового  регулирования.

      В области правовых исследований использовались такие способы толкования, как грамматический, логический, историко-правовой, а также конкретно-социологический в аспектах анализа нормативно-правовых актов и судебной практики.

      Научно-теоретическую  основу исследования составили многочисленные научные труды по праву, гражданскому праву и жилищному праву.

      Работа  состоит введения, двух глав, списка литературы и приложения. 
 
 
 

1. Понятие жилого помещения и виды их переустройства и перепланировки

1.1. Жилые помещения как объекты прав и обязанностей

      В главе 2 Жилищного кодекса Российской Федерации определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

      Объектами жилищных прав являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 ЖК РФ.

      Часть 2 ст. 15 ЖК РФ содержит норму-дефиницию, определяющее юридическое содержание понятия "жилое помещение": жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

      Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным¹.

      Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием  помещения требованиям, которые  установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства.

      Технические правила и нормы устанавливаются  в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ "О техническом регулировании". Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации)².

      Технические правила и нормы устанавливаются  также национальными стандартами - стандартами, утвержденными национальным органом Российской Федерации по стандартизации³.

      Установление  санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". В соответствии с этим Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний.

      Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

      Право собственности и иные вещные права  на жилые помещения подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ЖК РФ.

1.2. Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения

      Регулирование отношений, связанных с переустройством  и перепланировкой жилых помещений (ст. 25-29 гл. 4 ЖК РФ), в настоящее время осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами⁴. К достоинствам ЖК РФ можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

      Обратим внимание, что ЖК РФ не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений. При этом вместо понятия "подсобное помещение" ЖК РФ в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".

      В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      Перепланировка  жилого помещения представляет собой  изменение его конфигурации, требующее  внесения изменения в технический  паспорт жилого помещения⁵.

      Важной  новеллой ЖК РФ является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

      Напомним, что понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19 ЖК РФ. Это - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы.

      С 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ). До введения в действие ЖК РФ в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

      В настоящее время основным нормативным  актом, определяющим условия и порядок  переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

      В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения⁶.

      Перепланировка  жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

      Переоборудование  и перепланировка жилых домов  и квартир (комнат), ведущие к нарушению  прочности или разрушению несущих  конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается⁷.

2. Действующая практика  переустройства и  перепланировки жилых  помещений

2.1. Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки

      Переустройство  и (или) перепланировка жилого помещения  проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ)⁸.

      Таким образом, в настоящее время переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета⁹. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.

      В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

      1) заявление о переустройстве и  (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

      2) правоустанавливающие документы  на переустраиваемое и (или)  перепланируемое жилое помещение  (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

      3) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переустраиваемого и (или) перепланируемого  жилого помещения;

      4) технический паспорт переустраиваемого  и (или) перепланируемого жилого  помещения;

      5) согласие в письменной форме  всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих  членов семьи нанимателя), занимающих  переустраиваемое и (или) перепланируемое  жилое помещение на основании  договора социального найма (в  случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

      6) заключение органа по охране  памятников архитектуры, истории  и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

      Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других, помимо указанных выше, документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование¹⁰.

      Следовательно, выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.

      Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается на федеральном уровне, что должно исключить установление по этому поводу "местных" правил.

      В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

      Одновременно  с указанным заявлением представляются документы, определенные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ в исчерпывающем перечне. Поэтому орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

      Решение о согласовании или об отказе в  согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган¹¹.

      Таким образом, на рассмотрение заявления  и документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, императивная норма ч. 4 этой же статьи отводит строго ограниченный срок. Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.

      Орган, осуществляющий согласование, не позднее  чем через три рабочих дня  со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

      Форма указанного документа утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"¹².

      Данный  документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

2.2. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки

      Статья 27 ЖК РФ содержит правила отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Целесообразно обратить внимание на то, что положения ч. 1-3 данной статьи сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.

      Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим  образом определены в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

      1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

      2) представления документов в ненадлежащий орган;

      3) несоответствия проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого  помещения требованиям законодательства.

      Представляется, что рассматриваемые правовые нормы  обладают теми же недостатками, что  и нормы об отказе в переводе помещений. Например, такая формулировка как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.

      При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие  отношения, весьма разнообразно. Нередко  в нем указываются технические  условия, при наличии которых  переустройство и (или) перепланировка жилых помещений не допускается. Многие из приведенных запретов являются разумными и обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации¹³.

      Поэтому единообразный подход к правовому  регулированию указанных отношений  должен быть определен в соответствующих  нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. В настоящее  время целесообразно руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, которые применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам ЖК РФ. Соответствующие правила должны быть едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.

      Требования  к решению об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены в ч. 2 и 3 ст. 27 ЖК РФ.

      Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

      Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  выдается или направляется заявителю  не позднее чем через три рабочих  дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке¹⁴.

      ЖК  РФ не требует утверждения формы такого решения на федеральном уровне. Поэтому субъекты Российской Федерации могут установить ее самостоятельно в своих правовых актах. В тех регионах, где это не будет сделано, органы местного самоуправления вправе составлять указанное решение в произвольной форме.

      Однако  в любом случае решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа (индивидуальный правовой акт¹⁵, который в обязательном порядке должен содержать указание на основание отказа, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Заявитель вправе обжаловать указанное решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.

2.3. Завершение переустройства и (или) перепланировки. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения