Анализ эффективности вложений в объект недвижимости

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ

Общеизвестно, что недвижимость  сегодня – самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство – преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлтеров, так и частных инвесторов или потенциальных покупателей жилья.

Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости.

Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости – его «мозаичность». Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда  часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда – сложность выполнения настоящей курсовой работы, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее.

В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые  могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами.

Обозначенная в названии курсовой работы тематика охватывает большую часть экономики, ведь и  энергосистемы, и транспортные системы, и нефтегазовые комплексы, и основные фонды предприятий, и недра, и земля, и жилищное строительство - все это и недвижимость, и инвестиции. Цель данной курсовой работы рассмотреть основные теоретические положения по предложенной теме и проанализировать экономическую эффективность вложений в недвижимость.

1. Теоретическая часть

1. Общие положения. Глоссарий

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических  и государственных интересов. Именно поэтому необходимо глубокое и тонкое раскрытие каждого понятия выбранной тематики – анализ экономической эффективности вложений в недвижимость. Источник – большой экономический словарь.

1. Анализ и эффективность

АНАЛИЗ — разбор, рассуждение, разложение на составные части.

АНАЛИЗ, ЭКОНОМИЧЕСКИЙ — 1. метод исследования экономики как по всей совокупности протекающих в ней процессов, так и по каждому из них. А.э. осуществляется с целью выявления основных тенденций и закономерностей развития экономики, их взаимосвязи и взаимовлияния; факторов, определивших те или иные результаты; основных пропорций и соотношений. Инструментами А.э., являются балансовый и индексный методы; факторный анализ; методы группировок, сравнений, исчисления относительных величин: современные математико-статистические методы. Информационной базой А.э. служат данные социально-экономической статистики. А.э., осуществляемый на уровне отдельной фирмы, предприятия, называется обычно анализом хозяйственной деятельности; 2. многочисленные методы для оценки затрат и выгод, относительной прибыльности деятельности, прибыли на инвестированный капитал, величины чистой прибыли, которую имеет на данный период фирма, дивидендов на одну акцию внутри фирмы.

ЭФФЕКТИВНОСТЬ — способность приносить эффект, оказывать действие.

ЭФФЕКТИВНОСТЬ, ЭКОНОМИЧЕСКАЯ – результативность экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта, результата к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата, достижение наибольшего объема производства с применением ресурсов определенной стоимости.

2. Вложения или инвестиции

Вложения или инвестиции, на первый взгляд кажется, что это слова  синонимы. Но так ли это? Рассмотрим каждое из понятий и проанализируем их экономические связи.

ВЛОЖЕНИЯ – денежная сумма, вложенная  в какое-либо предприятие, отрасль  и т.д.

ИНВЕСТИЦИИ — совокупность затрат, реализуемых в форме долгосрочных вложений капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли хозяйства.

ИНВЕСТИРОВАТЬ – вложить капитал в какое-либо предприятие.

КАПИТАЛ – стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Капитальные вложения денежных и материальных средств в экономику, в производство, именуют также капиталовложениями, инвестициями.

ВЛОЖЕНИЯ, КАПИТАЛЬНЫЕ — 1. использование инвестором своего капитала, а также этот же капитал для воспроизводства основных фондов; К.в., осуществляемые государственными органами и юридическими лицами в части государственной доли уставных капиталов этих юридических лиц, являются государственными капитальными вложениями. Синоним КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ; 2. составная часть капиталообразующих инвестиций. Представляют собой совокупность затрат, направляемых на создание и воспроизводство основных фондов.

ИНВЕСТОР – юридическое или  физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающие собственные или заемные, или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты, финансовые или реальные проекты.

Рассматривая эффективность вложений в недвижимость, в настоящей курсовой работе, мы будем говорить о денежной сумме, вкладываемой в недвижимость или об инвестициях в форме денежных средств.

3. Определение недвижимости

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что  недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это  любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [1] .

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [2] .

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [3] .

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также  железные дороги» [4] .

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента  истории) — земля и все то, что  неотрывно с ней связано. В  общем случае это — справедливо.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам [5] - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы [6] .

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в  специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит  к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека;
• являющиеся результатом труда человека;
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон  РФ «О товариществах собственниках  жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум  как единственный комплекс недвижимого  имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

- одно здание, или его часть,  или несколько зданий, в которых  помещения принадлежат различным  (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком  в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных  зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с  приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной  части здания размером не менее одной  блок-секции, имеющей изолированный  от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого  имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в соответствии с  действующим законодательством  с предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему  недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [7] . По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности  отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной  связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

Речь, в частности, может идти о  статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или  зданиях, установленных на поверхности  земли на блоках.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической  и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок [8] - это часть  поверхности земли, имеющая фиксированную  границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю (прил. 2).

Имея в качестве составной части  земельный участок, все искусственные  постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность.  Признак характеризуется прочной  физической связью объекта недвижимости  с земной поверхностью и невозможностью  его перемещения в пространстве  без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить  тот факт, что недвижимость всегда  функционирует в натурально-вещественной  и стоимостной формах. Физические  характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически  выше долговечности всех иных  товаров, кроме отдельных видов  драгоценных камней и изделий  из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность  кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными  показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет  свое функциональное назначение. Оно  может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость  всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо  отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние  насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью  может передаваться набор прав и  интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного  приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим  земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» [9] .

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют  большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Недвижимость  в любом общественном устройстве является объектом экономических и  государственных интересов, и поэтому  для этой категории имущества  введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

2. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно  применять разные принципы классификации  в зависимости от их происхождения  и назначения. Однако определение  недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис.1).

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты  (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

Рис. 1.1. Укрупненная классификация  объектов недвижимости

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
• специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного  назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

• для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
• для личного подсобного хозяйства;
• для коллективного садоводства и огородничества;
• для подсобных сельскохозяйственных производств;
• для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории  в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо  ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и  населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых  территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда  полностью определяются правовым  режимом лесов, произрастающих  на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также  выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте  используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

При продаже земельного участка  важно понять, что необходимо также  определять и судьбу связанных с  ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный  участок, то к покупателю переходит  только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

В процессе эксплуатации участок земли  может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

Применительно к объектам жилой  недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости  от продолжительности и характера  использования жилья:

• первичное жилье — место постоянного проживания;
• вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
• третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

• дома с кирпичными стенами;
• панельные дома;
• монолитные дома;
• деревянные дома;
• дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в  этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов  при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия  к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.