Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Уральский колледж недвижимости и управления при

Уральском институте недвижимости и инвестиций.

Курсовая работа

по Экономическому анализу недвижимости

«Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости.

Выполнили студенты группы З-32

(Земельно-имущественные отношения)

Лунина Валентина

Александр Запивалов

Василий Куприянов.

Проверил: Научный руководитель:

Теляков А.В.

_________________________________

г. Екатеринбург 2013 год.

Введение.

Рынок недвижимости составляющий существенную часть в любой капиталистической экономике, практически полностью отсутствовал при социалистическом укладе хозяйства. В России он возродился в ходе рыночных реформ. В результате перестройки отношений собственности на основе приватизации созданы предпосылки на развития рынка недвижимости. Рынок недвижимости – это механизм обеспечивающий взаимодействие физических и юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью ранка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Рынок недвижимости сложная экономическая модель, на которую оказывает большое количество внешних и внутренних факторов. Это сырьевые цены на мировых биржах, состояние экономики стран сырьевых импортеров, и днежно - кредитная политика банковского сектора в России, и развития строительного сектора, и объемы строительства на отдельных локальных территориях города-района, а так же политические и законодательные изменения.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитии капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

-проведение или контроля сделок

-зонирование территорий

-архитектурно-строительный контроль

-лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости

Участники рынка- это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения с друг другом с целью осуществления операций с недвижимостью: покупатели, продавцы, арендаторы, арендодатели, кредитные учреждения, заемщики, девелоперы, строители, владельцы, инвесторы.

Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участники земли могу быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположение на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их место создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимости.

Сегменты рынка недвижимости на ряду с земельными участками:

-рынок жилья- с подразделением на городское и загородное жилье

-Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости- с выделением внутри него рынков, офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости.

На сегодняшний день одним из самых успешно развивающихся направлений в сфере недвижимости является строительство торговых центров. Торговые центры на равнее с бизнес центрами и рядом др общественных зданий относятся к сегментам коммерческой архитектуры-здания, которые должны приносить прибыль своему владельцу. Этот факт заключает фантазию архитектора строгие рамки - он вынужден в большой степени задумываться не о красоте и эстетической привлекательности строения, а о финансах, которые будут потрачены на проектирование и строительство комплекса.

Объектом исследования выберем ТРК города Екатеринбурга Комсомолл и проведем сравнительный анализ для потенциального арендатора местоположения. Составим рейтинг на основе открытых УК данных.

Глава 1. Состояние на рынке коммерческой недвижимости.

Рынок недвижимости инертен, он не может резко обрушится или взлететь на фондовые индексы, но психология настроений способна менять тренды на рынке даже при отсутствии очевидных внешних и внутренних факторов. Настроение покупателей и продавцов на рыке может меняться достаточно быстро.

В отличии тенденций циклов, колебание рынка недвижимости является следствием взаимодействия спроса и предложения. Их причиной является силой из вне. Анализ рынка не имеет дела с колебаниями, а осуществляется в рамках инвестиционных проектов купли-продажи, определение местоположения для размещения местоположения для размещения бизнеса, страхования, входе реконструкции объекта, при определении сегмента застройки и прочие.

На определенной ступени развития рынка коммерческой недвижимости города появились моллы-торговые центры, расположенные на окраинах города, их небольшая этажность позволяет покупателю перемещаться в удобном горизонтальном пространстве. Ключевым моментом при создании комфортабельного и востребованного ТРЦ становятся не только его внешний вид, сколько функциональность, зависящая от грамотно составленного пула арендаторов, которые в свою очередь определяются правильным выбором одного или нескольких якорных арендаторов.

Любое строительство начинается с анализа наилучшего использования земельного участка, а если речь идет о таком инвестиционном проекте, как торговый центр то начинать следует с маркетингового исследования региона, города или района, где будет работать будущий ТРЦ. При провидении исследований учитываются аспекты, характеризующие конечных потребителей, рассматривается социально- экономическое положение района, транспортная доступность места, где откроется ТРЦ, прилегающая к магазину территория и ближайшее окружение. Для этого проводятся социологические опросы населении и интервью с потенциальными арендаторами, с целью выявления структуры спроса, а так же степени заинтересованности и намерений тех, кто будет этот спрос удовлетворять.

Необходимо рассматривать перспективность проекта с точки зрения загруженности города, микрорайона, торговыми площадями. Исходя из полученных данных, с точностью определяется ниша, которая востребована, но не присутствует в городе, и формат помещения. Определяется специфика и направленность ТРЦ- либо, торговая, либо торгово-развлекательная , включая офисную часть или сервис. Важными компонентами, становятся супермаркеты, кинотеатры или универмаги. Приоритеты напрямую связаны с местом расположением будущего объекта.

При выборе арендаторов ТРЦ предпочтение отдается наиболее известным операторам, обладающим разветвленной сетью магазинов, широким ассортиментом, профессиональной маркетинговой политикой. Не являясь основными генераторами дохода, они определяют успех посещаемость комплекса. Повышение популярности, и как следствие, посещаемости торгового центра увеличивает обороты операторов торговой галереи, что, в свою очередь, позитивно влияет на арендный платеж получаемый владельцем ТРЦ.

Принимая во внимание тот факт, что якорь генерирует в ТРЦ существенную долю покупательных потоков, задача владельца привлечь такого, который будет успешно функционировать на протяжении длительного времени, т.е необходимо привлечение качественного якоря(узнаваемый бренд). Получить такого арендатора можно только в случае предоставления ему помещения которое полностью отвечает его технологическим требования. Именно с этой целью, процесс взаимодействия с потенциальным якорным арендаторами ведется на всех стадиях создания ТРЦ, а именно : разработки концепции , проектирования строительства.

Девелопер, придя в проектное бюро, должен предоставить проектировщикам ряд гтовых документов – планы землеотвода, территории, места расположения участка в масштабах города (или района), планы застройки, красных линий (документы, связанные с формированием проектных ограничений), а также информировать о потенциальных арендаторах и положениях администрации города относительно нового объекта.

Рабочий процесс проектирования торгового центра подразделяется на несколько основным этапов:

- создание эскизного проекта;

- создание собственного проектирования;

- разработка рабочего документа, рабочей документации.

Требования к офисному пространству:

Общая площадь
Отделка
Наличие отдельного хода
Этаж
Отдельно стоящие, строенные, пристроенные
Наличие автостоянки
Наличие телефона
Наличие охраны

Требования к торговым площадям:

Общая площадь
Отделка
Отдельно стоящие, встроенная, пристроенная
Наличие автостоянки
Наличие витрины
Наличие холодильника
Состояние торговой площади и подсобных помещение

Складские помещения:

Общая площадь
Теплые или холодные склады
Наличие подземных путей
Наличие охраны
Наличие подъемного оборудования
Высота помещения
Является и склад холодильником

Производственные помещения:

Общая площадь
Наличие разрешенных мощностей
Техническое состояние
Наличие подземных путей
Наличие вытяжной вентиляции

Глава 2.Презентация ТЦ КомсоМОЛЛ.

7 июля в Екатеринбурге состоялась презентация торгово-развлекательного комплекса КомсоМОЛЛ. По приглашению инвестиционно - девелоперской компании DVI Холдинг, которая строит, а позднее будет эксплуатировать ТРК, презентацию посетили представители администрации города Екатеринбурга, топ-менеджеры DVI Холдинг, а также журналисты и более 100 представителей фирм-арендаторов. В ходе презентации двум якорным арендаторам – гипермаркет электроники и бытовой техники М.Видео и магазину парфюмерии ЛЭтуаль - были переданы их полностью отделанные торговые помещения.

Четырехэтажный ТРК общей площадью 67 тыс. кв.м. расположен по адресу ул. Дублер Сибирского тракта, д.2 неподалеку от центра города, на границе густонаселенных микрорайонов Комсомольский и Синие камни. ТРК КомсоМОЛЛ спроектирован с учетом опыта ведущих международных девелоперов и дизайнеров. Он предложит посетителям изобилие товаров по доступным ценам, а также широкий ассортимент гастрономических услуг и развлечений. Среди арендаторов торгово-развлекательного комплекса ведущие отечественные ритейлеры, в том числе Карусель, М.Видео и Спортмастер.

ТРК «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге является одним из самых крупных уральских торгово-развлекательных комплексов, которому присуща уникальная пространственная архитектура.
Торговый комплекс объединяет в себе более 100 бутиков и магазинов модной одежды, обуви, товаров для дома. К числу якорных арендаторов «КомсоМОЛЛа» в Екатеринбурге относятся гипермаркет Карусель, магазин М.Видео, гипермаркет товаров для дома САШЭ, New Yorker, H&M, Спортмастер, Л’Этуаль и многие другие бренды, которые у всех на слуху. Также в магазинах «КомсоМОЛЛа» можно неплохо развлечься: посетить восьмизальный киноцентр РоликС, способный вместить в себя более чем 2 200 людей одновременно, или инновационный центр развлечений с боулингом, бильярдом и зоной детского досуга. Для тех, кто проголодается, в «КомсоМОЛЛе» всегда открыты несколько ресторанов. Для желающих сбросить лишний вес и пройти оздоровительные процедуры в «КомсоМОЛЛе» Екатеринбурга всегда открыты двери фитнес-клуба «Powerhouse Gym».

«КомсоМОЛЛ» в цифрах

• Общая площадь составляет 67 000 кв.м.
• Арендная площадь – 41 000 кв.м.
• Парковка – 1 600 машиномест, 950 из которых размещены в зоне наземной парковки, а 700 – в крытой многоуровневой.
• Этажность – 4 этажа.
• Открыт – октябрь 2010

Список якорных арендаторов «КомсоМОЛЛа» в Екатеринбурге:
• гипермаркет «Карусель»;
• гипермаркет бытовой техники «М.Видео»;
• спортивный магазин «Спортмастер»;
• инновационный развлекательный центр с боулингом;
• 8-зальный кинотеатр «РоликС»;
• Супермаркет товаров для дома «САШЭ»;
• Фитнес «Powerhouse Gym»;
• фуд-корт на семь концепций.

Торговый комплекс «КомсоМОЛЛ» работает:
• Магазины, рестораны: каждый день с 10-00 до 22-00.
• Гипермаркет "Карусель": каждый день с 9-00 до 24-00.
• Фитнес-центр: будни с 8-00 до 22-00 часов, выходные с 9-00 до 22-00.
• Киноцентр "РоликС": каждый день с 10-00 до 01-00.

Арендная ставка 350 – 2000 в год за м.кв.
Советы от «КомсоМОЛЛА»

На сайте ТРК «КомсоМОЛЛ» можно прочитать полезные советы, связанные с покупкой товаров и продуктов питания. Например, должны ли Вы оплатить товар, который сломался в магазине «КомсоМОЛЛА»? Допустим, этим товаром стала бутылка вина, которую Вы нечаянно задели и она разбилась. Возможно, Вы не хотели покупать это вино, или просто еще не успели оплатить его на кассе. Статья 211 Гражданского кодекса РФ гласит, что порча товара, случившаяся на территории магазина, до момента оплаты приравнивается к риску случайной гибели имущества или его случайному повреждению.

Пока Вы не оплатили товар, весь ущерб берет на себя магазин «КомсоМОЛЛА». Ответственность за случайную гибель или порчу товара переходит на покупателя после оплаты покупки, если другое не предусмотрено договором.

Товар Вы оплатили и принесли домой. Там оказалось, что он некачественен. Как доказать свою претензию? Для начала нужно аккуратно упаковать продукт и инородное тело в целлофан (если это пища) и положить в холодильник. Стоит заручиться показаниями свидетелей, в число которых входят и члены Вашей семьи. Если Вам нанесен физический ущерб, например порезы, нужно зафиксировать повреждения у врача. После этого нужно обратиться в Роспотребнадзор или другую экспертную организацию, где придется составить заявление и отдать товар на экспертизу.

Копия экспертного заключения, товарный чек в случае его сохранности и заявление с просьбой возместить полученный ущерб – вот Ваши орудия, с которыми нужно прийти в магазин «КомсоМОЛЛА». Как правило, все претензии удовлетворяются на месте, но если продавец отказывается от возмещения ущерба, можно обратиться в суд.

Магазины: AnnA, befree, Born, Camaieu, Centro, Chester, Co. & Beauty, COLIN’S, Cпортмакси, Daletto, Desigual, Destina, DIVA, Domani, Eyecraft, Game Zone, Gavardo, Gipfel, Glamour, Gloria Jeans, H&M, Henderson, Holstinka, INCITY, Intimissimi, La fantana, Lady Collection, LC Waikiki, Le gobelin, Lindex, Marmalato, Motor, New Yorker, NK woman, O’Stin, Radio Control, Seppala, SERGE, Women'secret, Билайн, Ботинкинъ, Вечерние платья Reach me down, Виола, Гипермаркет Карусель, Гипермаркет товаров для дома "САШЭ", Детский дворик, Евросеть, Интерьерная Лавка, Иператорский Фарфор, Книжнный магазин Буква, Кофейная кантата, Красный куб, Л'Этуаль, Любимчик, М.Видео, Мегафон, Миниатюрная Я, Мир очков, МОНРО, МТС, Пятка Heelys, Сalzedonia, Связной, Спортмастер, Страна Лимония, ТВОЁ, Умные игрушки, Фокус, Хитэк, Эолис, Ювелика, Яшма Золото.

Кафе и рестораны: Cafe BARxat (РоликС), Din Holl, Fastorria (РоликС), Mr Burger, Nico pizza, Subway, Байрам, Баскин Роббинс, Блинофф, Кафе-пекарня Поль бейкери, Кофейня Eywa Glade, Татаке.

Кинотеатр: «РоликС», включает в себя восемь кинозалов, в том числе и формата 3D, общей вместимостью более 2 000 мест

Фитнес-центр: Powerhouse Gym это тренажерный зал, два зала для групповых программ, зона СПА, студия бокса, детский клуб и фитнес-бар.

Услуги: ателье, химчистка-прачечная Посольство чистоты, Городские зрелищные кассы, Единый расчетный центр, Секундочку, Турагентство Intourist

На территории торгового центра работает детская комната, где еженедельно проходят праздники выходного дня.

Посетители ТРК «КомсоМОЛЛ» могут бесплатно выйти в Интернете через Wi-Fi соединение.

Как добраться: на общественном транспорте (автобусы 60, 27, 76, 45, маршрутные такси 029, 054 и 067), а так же на бесплатных автобусах торгового центра.

Инвесторы: ООО «УралИнвест» (компания группы DVI) и ООО «Кайзер Урал» («Карусель»)
Общий объем инвестиций - 2 миллиарда 800 миллионов рублей
Управляющая компания: DVI Холдинг
Застройщик: DVI Холдинг

Екатеринбург – первый город, где открылся этот торговый центр, но руководство не исключает в скором времени открыть магазины с тем же названием еще в нескольких городах.

Глава 2.1. Финансовый анализ ТРК Комсомолл.

За 2 квартал 2012 года.

Площадь сдаваемая в аренду – 41000 кв.м

Арендная ставка – 2000 руб. за кВ.м.

Недоиспользование – 15%

1)Потенциальный арендный доход (ПАД) составит:

41 000 кв.м * 2000 руб. за кВ.м= 82 000 000 руб.

2)Эффективный арендный доход составит (ЭАД).

(ПАД – недоиспользование)

41 000 кв.м – 6150 (15%) =34850 кв.м.

6150*2000= 12 300 000 руб.

82 000 000-12 300 000=69 700 000 руб.

Доходы с прочих услуг (реклама и пр.) 825000 руб. мес.

3) Валовый операционный доход (ВОД) составит:

69 700 000+825 000= 70 525 000.

Чтобы знать чистый операционный доход (ЧОД), нужно знать операционные расходы объекта.

Операционные расходы объекта включает в себя:

Фиксированные расходы- налоги, страховка прочее.
Нефиксированные расходы- Ремонт, выплата заработной платы, коммунальные услуги, обслуживание и прочее.
Средства на замену- Кровельное покрытие, вентиляция, работы по улучшению безопасности постройки здания и прочее.

Исходя из высше изложенного операционные расходы в конце года могут составить 25% от Валового операционного дохода по объекту и равны – 17 631 250 руб.

ЧОД= 70 525 000-17 631 250=52 893 750 руб/мес.

Глава 2.2.Зона охвата потенциальных покупателей.

На карте показан примерный радиус посетителей ТРК Комсомолл.

Не исключено что посетители могут приехать и из других районов города, поселков и деревень.

ТРК находится буквально при въезде в город таким образом возможно и посещение туристов и из других городов.

Глава 3. Презентация METRO.

METRO Cash & Carry представлена в 29 странах более 700 центрами мелкооптовой торговли. В 2012 году объем продаж компании достиг около 32 миллиардов евро. Численность сотрудников превысила 120 000 человек по всему миру. METRO Cash & Carry – торговое подразделение METRO GROUP, одной из крупнейших и наиболее интернациональных торговых компаний мира.
В 2012 году объем продаж METRO GROUP составил около 67 миллиардов евро. Численность сотрудников на данный момент – более 280 000 человек. METRO GROUP представлена около 2 200 торговыми центрами в 32 странах мира.

Эффективность METRO GROUP основывается на прочной позиции торговых подразделений холдинга, оперирующих каждый в своем сегменте рынка: METRO/MAKRO Cash & Carry – международного лидера мелкооптовой торговли, гипермаркетов Real, Media Markt и Saturn – лидеров рынка электроники в Европе, и универмагов Galeria Kaufhof.

Более подробная информация: www.metrogroup.de.

Российское подразделение компании МЕТРО Кэш энд Керри оперирует 68 торговыми центрами в 45 регионах страны. Продажи МЕТРО Кэш энд Керри, Россия за 2011 год составляют 3,422 млрд. евро (рост по сравнению с предыдущим годом – 16,8 %). Количество сотрудников превышает 18 000 человек.

Заключение.

Развернувшееся строительство современных деловых и торговых центров изменило ситуацию на рынке недвижимости уральской столицы. Рынок выходит на уровень количественного насыщения. Дефицит торговых и офисных площадей на сегодняшний день остался в прошлом. Сегодня в Екатеринбурге коммерческая недвижимость представлена самыми разными помещениями: здесь есть торговые и офисные помещения конторского фонда, оставшиеся с советских времен, современные бизнес-центры и торговые комплексы, соответствующие классам "А" и "В", и небольшие офисы и магазины, спроектированные в жилых домах.

Новые торговые и офисные здания преобразили облик Екатеринбурга и привнесли современные стандарты качества в деловую жизнь города. Представленная в Екатеринбурге коммерческая недвижимость класса "А" и "В" удовлетворяет потребности арендаторов в качественном оборудовании, удобном местоположении, безопасности и комфорте офисных помещений. Здесь есть развлекательные центры, парковки, современные системы охраны и видеонаблюдения, эскалаторы, кафе и рестораны. Уровень и перечень предоставляемых услуг закладывается уже на стадии разработки концепции объекта.

В Екатеринбурге коммерческая недвижимость высокого класса разрабатывается с учетом множества факторов. Поиск оптимального проектного решения начинается с анализа экономического состояния города и района застройки. Разработка концепции объекта начинается с анализа местоположения и инфраструктуры выбранного района, его престижности, наличия конкурентов, пустующих экономических ниш, соотношения спроса и предложения, транспортной доступности и загруженности автомагистралей. Учитывается наличие смежных рынков: административных зданий, магазинов, банков, спортивных сооружений, кинотеатров и т.д.

На рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга стоимость квадратного метра достаточно высока. На стоимость недвижимости в этом секторе влияет местоположение, класс объекта, соотношение спроса и предложения. Спрос на качественную коммерческую недвижимость достаточно высок, однако возможно снижение цен и арендных ставок в связи с насыщением рынка и кризисом кредитования.

Рынок коммерческой недвижимости Свердловской области активно развивается. Продажа, покупка и

аренда объектов нежилой недвижимости приобрело массовый характер. Особенности рынка коммерческой

недвижимости таковы, что баланс спроса и предложения в ценовом выражении ориентируется на центры

деловой активности региона, т.е. на крупные населенные пункты. Стоимость помещений на рынке

коммерческой недвижимости изменяется менее активно, чем на рынке жилья.

В настоящее время на рынке отсутствует характерная тенденция роста цен продаж и уровня арендных

ставок. Цены и арендные ставки растут точечно лишь на наиболее привлекательные объекты в зависимости

от расположения (набирают популярность районы за пределами центральной зоны в непосредственной

близости от крупных транспортных магистралей), размеров помещения и его качества.

Также в ходе анализа рынка выявлена закономерность, что по мере роста удаленности от

Екатеринбурга снижается количество предложений на продажу и сдачу в аренду. В отдаленных районах

количество предложений нежилой недвижимости вообще сокращается до единичных предложений. Это

подтверждается и анализом предложений по данным местных источников информации.

В рамках данного анализа населенные пункты Свердловской области были распределены по ценовым

поясам:

· Города на расстоянии до 50 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии 50-100 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии 100-200 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии 200 - 300 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии от 300 и свыше км от Екатеринбурга.

Список литературы.

- http://www.uralbr.com/uploaded/ru_analitycs_com-realestate_so_2011q2.pdf

- Операции на рынке недвижимости стр 268-286. Курилов В.А.

- Жилая нежилая недвижимость Екатеринбурга .

- Карта города.

- Официальный сайт Комсомолла.

- Официальный сайт METRO.

- Учебное пособие, курс лекции Телякова А.В.

Рейтинг участка ТРК «Комсомолл».

Пункт

Вес

Качество

Рейтинг

Подъездные пути

Обочины тротуаров

Сторона улицы

Расположение углов

Медиана/делитель

Итого :

225

Земля

Размер участка

Фронтальная длина

Почва

Конфигурация

Дренаж

Ландшафт

Водоснабжение

Канализация

Дороги на участке

Привлекательность участка

Эстетичность

Топография

Аварийный подъездный путь

Пожарная зона

Инженерные службы

Итого:

6
10

132

144

100

1205

Законодательный

Факторы зонирования

Строительные кодексы

Ограничения

Необходимые разрешения

Итого:

264

Здание

Привлекательность

Возраст

Состояние

Тип

Размер

Удобства

Обзор

Службы

Конфигурация

Парковка

Погрузка

Нагрузка на площадь

Высота потолков

Высота нагрузочных платформ

Эффективность

Рейтинг участка ТРК «Комсомолл».

Часы работы

Соотношение здание/участок

Положение на участке

Безопасность

Итого:

163

172

100

1479

Арендаторы

Платежеспособность

Репутация

Длительность на рынке

Уровень товарооборота

Итого:

315

Управление

Качество и репутация

Политика сохранения

Арендаторов

Итого:

128

Затраты

Приобретение

Улучшения

Арендные затраты

Функционирование

Итого:

100

360

Итого по участку:

452

463

3976

Содержание.

Введение

Глава 1. Состояние на рынке коммерческой недвижимости.

Глава 2.Презентация ТЦ КомсоМОЛЛ.

Глава 2.1. Финансовый анализ ТРК Комсомолл.

Глава 2.2.Зона охвата потенциальных покупателей.

Глава 3. Презентация METRO.

Заключение.

Рейтинг участка ТРК «Комсомолл».

Список литературы.

Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости 📙 Курсовая → 🆔 16364