Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области

*

Содержание

Введение 3

1. Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области 10
2. Основные характеристики оцениваемого объекта 12
3. Подходы к оценке недвижимости 13
1. Сравнительный подход 13
2. Доходный подход 22

Заключение   26

Список используемой литературы 27

Содержание

Введение 3

1. Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области 10
2. Основные характеристики оцениваемого объекта 12
3. Подходы к оценке недвижимости 13
1. Сравнительный подход 13
2. Доходный подход 22

Заключение   26

Список используемой литературы 27

Введение

Земельный участок - часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ)1. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
• особо охраняемых природных территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре»^. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель - основной документ земельного кадастра.

1 Статья 6. Объекты земельных отношений. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 136-ФЭ (ред. от 05.04.2013) Консультант Плюс

2 Федеральный закон от 02.01.2000 N 28 - Ф3 «О государственном земельном кадастре» Консультант Плюс

Он содержит такие сведения, как:

• кадастровые номера;
• местоположение (адрес);
• площадь;
• категория земель и их разрешенное использование;
• описание границ участков, их отдельных частей;
• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
• экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
• качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;
• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.

Кадастровый номер участка - это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями.

Юридические аспекты. Права на землю

В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• аренда;
• сервитут3;
• безвозмездное срочное пользование

3 Сервитут (лат. зегуИш, хетИиНз— подчинённое положение) — вещью в земельных отношениях. Нир://ги.\\'1к|ресНа.ог§

ограниченное право пользования чужой

4

Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50%, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.

Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.).

Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.20014 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ.

Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается.

4 Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения гражданам выдавались органами местного самоуправления до 30.10.2001 г, - даты вступления в законную силу Земельного кодекса РФ

Прекращение прав на землю

Согласно статье 44 ЗК РФ5, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).

Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством. Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том, либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например, платить налоги.

Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если:

б

• участок не используют в соответствии с его назначением ,

7

• участок задействуют с нарушением законодательства .

К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только

5 Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 1Э6-ФЗ (ред. от 05.04.2013) Консультант Плюс

6 Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Консультант Плюс

7 Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Консультант Плюс

6

в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок.

Документы на землю

Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г.8, то возникшее право удостоверяет:

• свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии - выписка из решений органов местного самоуправления;
• государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;
• свидетельство о праве собственности на землю;
• договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.

Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти

9

процедуру государственной регистрации .

Плата за землю

Согласно Земельному Кодексу РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.

8 С 31.01.1998 г. свидетельства на вещные права могли выдавать исключительно органы, проводящие государственную регистрацию, земельный комитет занимался исключительно постановкой земельных участков на государственный кадастровый учет

9 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122 - ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Консультант Плюс

7

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее Ж РФ) плательщики земельного налога - организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год.

При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.

Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%. Одним словом, если необходимо узнать, какой земельный налог придется заплатить, необходимо в первую очередь определить кадастровую стоимость земельного участка.

Размер арендной платы - существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон.

8

Предметом исследования является рынок земельной собственности г.Омска и Омской области.

Объектом исследования является земля под домом, расположенного по адресу: г. Омск, ул Б.Хмельницкого, 238, кв. 9.

Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости полного права собственности на землю, как недвижимость.

Задачи:

• провести анализ предложения на рынке собственности по районам г.Омска и Омской области;

1 2

• определить среднюю, минимальную и максимальную стоимость I м , путем разделения предложения на ценовые диапазоны;
• выявить факторы, влияющие на стоимость, оценить их влияние и проранжировать;
• провести сравнительную характеристику стоимости 1 м по городским и областным районам и типам земли, путем определения соотношения, используя в качестве базы Октябрьский округ;
• оценить степень влияния фактора местоположения, построить зависимость стоимости 1 м2 от района расположения по видам земли. После проведения оценки объекта написать заключение на основе рыночной стоимости и права собственности.

9

1. Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и

районам Омской области

районам Омской области

Таблица 1

Анализ стоимости 1 м2 собственности

Оценить различными методами оценки земельных участков стоимость 1м2 заданного объекта собственности, принимая во внимание: месторасположение; инфраструктуру, особые характеристики.

10

Графики стоимости 1м2 собственности по округам г.Омска

•О

н

■О

В

о

г ^

о

10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00

•Средняя -Минимальная • Максимальная

Рис. 1. Стоимость земельных участков в городских районах На графике четко прослеживается зависимость цены от местоположения. Так, как рассматриваются земельные участки в городских округах, предназначенные для поселения, замечаем, что самый дорогой округ в городе - это Центральный. Максимальная стоимость за 1м2 составляет 9,5 тыс. руб. Стоимость возрастает при наличии зон рекреации (парк, лес, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж и т.д). К «дешевым» округам относятся Кировский, Октябрьский и Советский.

0,80

Рис.2. Стоимость земли на территории Омской области

11

Анализируя график стоимости земли на территории Омской области, делаю вывод, что самая дорогая земля в Черлакском районе. Не отстают Тарский и Русско-Полянский по цене. В Тарском районе возможно завышенные цены на землю, поскольку конкуренции как таковой на рынке нет. Цены в Черлакском и Русско-Полянском районах объясняются существенной близостью границы с Казахстаном. Исилькульский же район имеет серединные цены, так как это район городского типа. Самые низкие цены в Любино, это уже не город и не далеко от него. Здесь можно покупать землю и использовать ее под строительство коттеджа или для сельхозназначения, например теплицы.

2. Основные характеристики оцениваемого объекта

Таблица 2

Основные характеристики оцениваемого объекта

12

3. Подходы к оценке недвижимости

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации, метод остатка, метод предполагаемого использования.

3.1. Сравнительный подход

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и

удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее

эффективного использования.

В данном подходе применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается

использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

3.1. Сравнительный подход

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и

удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее

эффективного использования.

В данном подходе применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается

использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

13

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного

обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе,

относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками; условия платежа при совершении сделок с земельными участками; обстоятельства совершения сделки с земельными участками; условия рынка.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с

14

объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке 
характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть 
определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, 
квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут 
рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов 
(единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. 
В случае значительных различий скорректированных цен аналогов 
целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится

сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались 
сведения по продаже земельных участков в г Омске за апрель 2013 г.

В результате исследования рынка собственности, выявить объекты, 
сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об 
объектах аналогах представить в таблице 3.

Таблица 3

Описание аналогов продажи земельного участка

15

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки,

требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой 
позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени

различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, 
принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми 
объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых 
объектов — аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его 
стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог 
превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки

должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право 
собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), 
на время продажи, уторговывание.