Анализ развития российского рынка жилой недвижимости в период с 2006 г. по 2010 г

ВВЕДЕНИЕ

    Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

    Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же — недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

    Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный, не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. В России имеется еще существенная несбалансированность между сравнительно коротким, быстро меняющимся опытом и правовыми, экономическими, социально-психологическими, экологическими стереотипами, нормами и нормативными документами. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

    Данная тема  актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция, невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития. Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

   Целью работы является анализ развития российского рынка жилой недвижимости в период с 2006 г. по 2010 г.

    Для достижения  цели были поставлены следующие  задачи:

1. прослежено историческое развитие отечественного рынка недвижимости;
2. изучены функции, участники и роль рынка недвижимости;
3. рассмотрена технология оценки его объектов;
4. изучить государственную политику в развитии рынка недвижимости в России;
5. дать собственные рекомендации по дальнейшему развитию рынка недвижимости.

    Объектом исследования  данной работы является рынок  недвижимости, а предметом изучения  является рынок жилой недвижимости  России.

    В работе использованы труды таких авторов, как Асаула А.Н.,

Ерофеева П.Ю., Ивановой Е.Н., Иваницкой И.П.

      ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОНЯТИЯ РЫНКА

      НЕДВИЖИМОСТИ

     1.1. Структура рынка недвижимости

    Сегодня развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.

    «Рынок недвижимости  – это система организационных  мер, при помощи которых покупатели  и продавцы сводятся вместе  для определения конкретной цены, по которой может произойти  обмен таким специфическим товаром,  как недвижимость». [13, с. 15]. 

    «Рынок недвижимости  представляет собой сферу вложения  капитала в объекты недвижимости  и систему экономических отношений,  возникающих при операциях с  недвижимостью. Эти отношения  появляются между инвесторами  при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости  в траст, в аренду, в наем».  [2, с. 85].

    Вышеприведённые определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т.е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты недвижимости.

    Дадим общую  характеристику рынку недвижимости.

   Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров, услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения.  

    Развитие рынка недвижимости определяется:

— экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные  краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают  достаточно редко;

—  финансовыми возможностями  для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

—  взаимосвязями между  стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. [4, с. 94].

    Наиболее распространена  точка зрения на рынок недвижимости  как на разновидность инвестиционного  рынка. В связи с этим принято  выделять общие идентификационные  признаки, подтверждающие наличие  структурной зависимости рынка  недвижимости от инвестиционного  (см. рис. 1.1).

 Рис. 1.1. Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

    Рынок недвижимости также имеет и свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций.

1. Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и платёжеспособным спросом. [12, с. 10].

2. Рынок   недвижимости   носит   конфиденциальный   характер. Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация часто бывает неполной или неверной (по объективным или субъективным причинам). Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

3.  Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами и зонированием территорий.

4.  Рынок недвижимости, как правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением. Долговечность зданий и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. [2, с. 69].

Спрос на недвижимость более  изменчив, более зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен.

5.  Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

    а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

    б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

    в) налог на недвижимое имущество;

    г) государственные пошлины и другие сборы на сделки.

6.  Товары-объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц в разных комбинациях (сервитута и др.).

7.   Товары рынка недвижимости служат не только  средством удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и объектом их инвестиционной деятельности.

8.  Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию. [4, с. 95].

    Итак, рассуждая  о рынке недвижимости, можно утверждать, что структура рынка включает:

1. Объекты недвижимости.
2. Субъекты рынка.
3. Процессы функционирования.
4. Механизмы (инфраструктура) рынка.

    Рассмотрим каждый  пункт подробнее.

    Объекты недвижимости.

    Объекты недвижимости – любые, непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, части зданий, сооружения, строения, леса и т. п.). [20].

    Предложение на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости, имеющихся в наличии по определённым ценам.

    Факторы,  определяющие величину предложения  на рынке недвижимости:

• наличие резерва поступающих объектов недвижимости в определённые сегменты рынка;
• объём нового строительства и затрат на него, включая: интенсивность строительства, положение в строительной индустрии, текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты, соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости, затраты на улучшение неосвоенных земельных участков. [2, с. 75].

    Спрос  – это количество объектов  недвижимости, желаемых потребителями  по определённым ценам.

    К факторам, определяющим величину спроса  на рынке недвижимости, относятся:

• платёжеспособность населения;
• изменение общей численности населения;
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, уровнями миграции, количеством браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения;
• условия и доступность финансирования;
• возрастание численности населения. [1, с. 297 ].

    Как спрос,  так и предложение на объекты  недвижимости изменяются в зависимости  от сезона и деловой активности, носят циклический характер.

    Так спрос  (соответственно и цена) на квартиры имеет осенний постепенный рост с падением (деловая активность, праздники, ввод жилья) после нового года и последующим ростом до мая. Летом – стабилизация и некоторое падение цен. [7, с. 18].

    Сущность объекта недвижимости как товара триедина (см. рис. А.1.).

    Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от другиx видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

    Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматривается квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации — производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

    Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость — дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

    Любые объекты  недвижимости предназначены для  обслуживания конкретных процессов:

• жильё – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты – для организации производственно-технологичесикх процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.  [1, с. 315].

    Рынок недвижимости  предназначен для оказания определённых  услуг и по своей социально-экономической  природе близок к рынку услуг.  Однако нельзя утверждать, что  рынок недвижимости – это составной  элемент единого рынка услуг.

    Услуга – результат  взаимодействия исполнителя с  потребителем, а также собственная  деятельность исполнителя по  удовлетворению потребностей потребителей. Как товар особого рода объект  недвижимости обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества. При этом услуга может быть (или не быть связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом другом случае она полезна не как вещь, а как определённая деятельность. [7, с. 20].

    Объекты рынка недвижимости классифицируют в зависимости от признаков: функциональных, технических, эксплуатационных, экологических, природных и т.д.

    1.Здания.

    Функциональные: производственное, жилое, культурно-бытовое и т.д.

    Технические: вид строительного материала: бетон, кирпич, дерево и т.д.

    Эксплуатационные: этажность; вид отопления: электричество, газ, котельная, печь и т.д.; система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование); капитальность (особо капитальные обыкновенные, облегченное, легкое); срок службы (100, 80, 65, 40, 20 лет) и т.д.

    Экономические: сметная стоимость, оценочная стоимость, рыночная цена и т.д.

    Юридические: вид собственности (государственная, частная).

    2. Земля.

    Функциональные признаки: сельскохозяйственные (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина); земли населенных пунктов (город., рабочие, дачные поселки, сельские н.п. и т.д.); промышленности; транспорта; связи и других секторов народного хозяйства (природоохранного, оздоровительного, историко-культурного, лесного фонда, лесной промышленности, лесного хозяйства, водного фонда, земли запаса. [7, с. 11].

    Существуют два основных метода классификации: фасетный (параллельный независимые группы) и иерархический (последовательный по ступеням).

    Каждый объект недвижимости имеет уникальный (неповторяющийся) кадастровый номер, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации). [2, с. 87].

    На Западе классификация по категориям А, Б, В, С, Д:

    Категория А — объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса делятся на:

• специализированную, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха предприятий для машин и оборудования и т.п.);
• неспециализированную, офисы, здания, магазины, склады и т.п. которые продаются или сдаются в аренду.

    Категория Б — недвижимость для инвестиций. Владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

    Категория В — избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса.

    Категория С  – офисные помещения в гостиницах, НИИ, учебных заведениях, расположенные  вблизи магистралей ставки (400-650), в зависимости от услуг и  удаленности от центра.

    Категория Д  – офисные помещения вдали  от магистралей и в жилом  фонде (250-400).

    Основная масса  отечественных фирм – С и  Д категорий. 

    Правильная классификация объектов, выделение и группы, имеющие сходные характеристики, повышает уровень достоверности при оценке объектов недвижимости. [7, с. 13].

    Для строительства  объектов может быть использовано  несколько схем финансирования:

1. Использование собственных средств.
2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:

• На этапе отвода участка и наличие проектно-сметной документации;

• На этапе строительства объекта;
• На этапе готовности стройварианта;
• На этапе готовности объекта под ключ;
• Передача объекта для реализации риэлторским фирмам или брокерам.

3. Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.

4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.
5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.
6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов). [8, с. 35].

    Говоря о объектах  недвижимости, необходимо сообщить  о таком понятии как «ёмкость  и ликвидность рынка недвижимости».

      Ёмкость рынка — это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определенного периода. [15, с. 38].

    Определение ёмкости рынка связано со следующими понятиями.

    Потенциал рынка — это возможный объем потребления продукта на рынке.

    Объем рынка — количество продуктов, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени. [20].

При оценке объема рынка  жилья учитываются факторы:

• динамика занятости;
• возможности и финансовые условия кредитов на приобретение жилья;
• уровень цен на жилье;
• величина расходов на содержание жилья;
• ожидания населения относительно цен, налогов, инфляции и прочие.

    Емкость определенного типа недвижимости определяется по формуле 1.1:

Ёмкость рынка =   .   (1.1)

  Ликвидность рынка недвижимости по всем типам определяется на макроуровне:

• социально-экономической ситуацией в стране и регионе;
• доступностью кредитов, определяемой государственной политикой;
• политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.

    На микроуровне ликвидность рынка недвижимости определяется в зависимости от полного или частичного права собственности продавца на объект собственности. Если продавец не владеет зданием целиком, то ликвидность недвижимости резко сокращается, снижение уровня ликвидности вызывают и длительные сроки реализации собственности. [15, с. 39].

    Субъекты недвижимости.

    Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости.

    Покупатель (арендатор)  – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или  юридическое лицо, а также орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по  закону. Именно для покупателей  работает рынок недвижимости. [1, с. 305].

    Продавец (арендодатель) — это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью. [1, с. 305].   

    Продавцами и  покупателями могут быть предприятия  всех форм собственности.

    Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. [2, с. 89].

    К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
• федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений. [1, с. 307].

    К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;
• инвесторы — лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости. По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные; [1, с. 310].
• риелторы (брокеры) — лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
• застройщики — лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов);
• девелоперы — лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением. Различают два основных вида девелопмента – free-development (девелопер не берёт на себя финансовых рисков и работает на гонораре, который составляет в особо сложных случаях 10% от стоимости проекта) и speculative development (девелопер создаёт коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта, а также занимается построением финансовой схемы проекта, при этом он вкладывает в проект собственные средства) [11, с. 14];
• редевелоперы — лица, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
• заказчики — лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
• страховщики — лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• управляющие проектом — лица, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
• управляющие недвижимостью — лица, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
• оценщики объектов недвижимости — лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости; [1, с. 311].
• финансисты (банкиры) — лица, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• аналитики — лица, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• участники фондового рынка — лица, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе — лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям — лица, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• юристы — лица, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• другие специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.  

[2, с. 91]. 

    Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Но для совершения сделок на рынке недвижимости они должны получить лицензию. Это требование не распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. Для получения лицензии юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области. [15, с. 43].

    Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

    Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

— для продажи;

— для торговли и бизнеса;

— для капиталовложений;

— для личного пользования.

    Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами. [4, с. 99].

    Рынок недвижимости — рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны. [1, с. 289].

    Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.

    В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа  на рынке недвижимости является  в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.