Введение

     Рынок жилой недвижимости представляет собой  интересный и динамичный объект для  исследований. В нашей стране рынок  жилой недвижимости в городах  сформировался недавно, и, конечно  же, существует еще множество вопросов в методологии, методике анализа  рынка, сборе информации и так  далее. Москва и рынок жилой недвижимости Москвы - это вдвойне интересный объект для исследования. Развитие рынка жилья в столичном городе сопровождалось постепенной трансформацией этого рынка, появлением различных  секторов: рынка элитной недвижимости, рынка нетиповой жилой недвижимости, рынка типовой жилой недвижимости. Рынок элитной недвижимости и  география престижных районов, очень  актуальные в настоящее время  темы. Рассмотрение вопроса формирования и географии престижных районов  в Москве представляет значительный интерес также в связи с  тем, что процессы становления и  формирования жилищного рынка и  рынка элитной недвижимости тесно  связаны с экономическими и социально-политическими  преобразованиями, происходящими в  нашей стране.

     Существуют  ли в Москве настоящие и общепризнанные престижные районы, как происходит процесс формирования таких районов, каковы особенности рынка элитной  недвижимости в Москве, и каковы перспективы - вот важнейшие вопросы, на которые необходимо получить ответ. Трудность рассмотрения этих вопросов заключается в практически полном отсутствии статистики и точных цифр в данной области рынка.

     Целью настоящей работы является экономико-геграфический  анализ рынка элитной недвижимости, рассмотрение географии и формирования престижных районов в Москве.

     Основные  задачи работы: необходимость раскрыть тему, обобщить накопленный материал по данной теме, рассмотреть один из интереснейших секторов рынка недвижимости - рынок элитной недвижимости, а также выявить взаимосвязь между рынком элитной недвижимости и географией престижных районов.

     В работе кратко рассмотрен рынок жилой  недвижимости в общем, развитие рынка  жилой недвижимости в Москве, даны методологические и методические подходы  к анализу рынка жилой недвижимости. Для более полного представления  о сложившейся ситуации в ценах  на жильё и дифференциации районов  Москвы взависимости от средней цены на жильё была рассмотрена работа аналитиков и дан краткий анализ. Отдельная глава работы посвящена  рассмотрению понятия престижности и престижного района, формированию и географии престижных районов  в Москве. Элитное жильё неразрывно связано с понятием и географией престижных районов Москвы. В работе рассмотрены особенности элитного жилья, анализ рынка элитного жилья.

     Главной целью работы является определение, какие районы Москвы можно назвать  престижными, и рассмотрение взаимосвязи  существования престижных районов  с рынком элитной недвижимости, а  также обработка существующего  массива информации по данной теме. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Понятия элитное жилье, его особенности и местоположение. Классификация элитного жилья. Социальные портреты покупателей элитного жилья.

1.1.Понятия элитное жилье, его особенности и местоположение

     Понятия элитное жилье и престижный район  появились в Москве сравнительно недавно. Основная причина появления  таких понятий и вообще развивающаяся  территориальная дифференциация Москвы в зависимости от качества жилья  и окружающей среды - это социальное расслоение жителей города. Во второй половине 90-х годов столица начала превращаться в город контрастов. Рынок порождает очень разные типы горожан. Люди, у которых есть деньги, хотят жить в условиях, соответствующих  мировым стандартам. Спрос рождает  предложение - формируется жилье  экстра-класса с обязательным пакетом  привилегий и услуг. И этот процесс  характерен не только для Москвы, в  общем, он затронул и всю страну. Москва - это яркий пример расслоения общества взависимости от доходов. В  Москве ежегодно строится около 3 млн. кв. м жилья. Из этого объема к  элитному можно отнести чуть более 3%.

     В силу конкретных исторических причин Москва разительно отличается от европейских  городов, и в первую очередь отсутствием  дорогих районов, таких, как известные  на весь мир Бэлгрейвия в Лондоне  или бульвар Лан у Булонского леса в Париже. Элитное жилье, соответствующее  мировым стандартам, в Москве начали строить незадолго до кризиса. За последние годы на рынке нетипового жилья произошло (и продолжается) серьезное расслоение по уровню комфортности, а значит, и по стоимости. Сформировались целые районы, где строятся только дешевые или только дорогие квартиры. Существует и набор критериев, отличающий один класс нетиповых домов от других.

     В середине 90-х годов на рынке элитного жилья предлагались в основном:

     - расселенные коммунальные квартиры. К категории "элитных" их  можно отнести с натяжкой, так  как, как правило, соседи, состояние  подъезда, иногда отсутствие охраны  и паркинг оставляют желать  лучшего;

     - квартиры в "сталинских" домах,  кирпичных домах улучшенной планировки, "цековские" дома. Как правило,  приходилось объединять 2-3 квартиры  в этих домах для получения  "элитной" площади;

     - квартиры в новых элитных домах;

     Понятие "элитности" сильно изменилось за эти годы. В начале это были кирпичные  или монолитные дома с подземным  гаражом. Главной целью было снижение себестоимости, то есть экономия на всем: на высоте потолков - 2,7 м, на отделке  фасадов и интерьеров холлов, на благоустройстве территорий. Как  верно назвали эти дома - "пониженной элитности" или "повышенной комфортности".

     Согласно  опросу 12 крупнейших агентств недвижимости столицы в 1993-1994 гг. потенциальные  клиенты исходили при покупке  престижного жилья прежде всего  из площади предлагаемого жилища, а затем в порядке убывания интереса - месторасположения, типа дома, социального состава соседей, состояния  дорог, двора, подъезда. Уже к концу 1996 года приоритеты в выборе жилья  высшей категории выглядят так: площадь, социальный состав соседей, инфраструктура, состояние подъезда, местоположение, тип дома. Цены на элитное жилье  в середине 90-х годов были в  среднем 3000 - 3500 долларов за квадратный метр. Например, квадратный метр квартира на Кутузовском проспекте, удовлетворяющей  тогдашним требованиям элитарности  жилья, стоил 5000 долларов, квадратный метр в квартире на Фрунзенской набережной - 3000-4000 долларов.

     Бум на рынке элитного жилья в Москве наблюдается примерно с января 2000 года. Рынок элитного жилья очень  узкий. И одним из основных факторов, влияющих на этот рынок - фактор политической стабильности.

     Рынок недвижимости еще не окончательно структурировался и каждый его сегмент только обретает критерии качества, комфортности и  ценовые рамки. Поскольку четких границ в определении категорий  жилья нет, объекты со сходными параметрами  могут варьироваться по цене. Среди  нового жилья качества "выше среднего" образовалось два явных пласта: жилье  повышенной комфортности (оно стоит 800-1500 долларов за квадратный метр) и  элитное (2000 - 5500 тысяч долларов за квадратный метр и выше). Среди элитного выделяется в отдельные типы жилье по-настоящему эксклюзивное (в небольших домах  в тихих переулках центра) и  дома клубного типа (многоквартирные  высотки с полным комплексом удобств  и развитой инфраструктурой), расположенные, как правило, в экологически чистых районах на Западе Москвы.

     Итак, первый признак элитности - цена. Существует три уровня цены на данное жилье:

     - от 2 до 3 тысяч долларов за квадратный  метр

     - от 3 до 4,5 тысяч долларов за квадратный  метр

     - от 4,5 до 5,5 тысяч долларов за квадратный  метр и выше 

       Также на рынке элитного жилья существует почти строгая иерархия риэлтерских  компаний. Существует группа лидеров, которые имеют отличную репутацию  среди продавцов данной категории  жилья: Noble Gibbons, Penny Lane Realty, Kalinka Realty, "Баут", "Сиан", "Центр 2000". Новым риэлтерским  агентствам очень сложно быстро утвердится на рынке элитного жилья. Некоторые  агентства недвижимости имеют разные офисы для покупателей элитного жилья и покупателей просто нетипового жилья, выказывая тем самым уважение к своим клиентам.

     Естественно, что четко определено и местоположение жилья. Местоположение и окружение  дома - основной признак, позволяющий  отнести его к той или иной категории жилья. Например, ни один инвестор не будет возводить дом  в Капотне (близ нефтеперерабатывающего завода), кроме самого низкого по себестоимости. Также невозможно построить  типовой многоэтажный дом на Арбате, так как только учет стоимости  здесь земельного участка, позволит продавать квартиры в этом месте  за 2500 долларов за квадратный метр. Капотня  и Арбат - это крайние точки  сравнения, однако некоторые части  города в Москве уже обрели репутацию  недорогих: почти вся территория Восточного административного округа, Юго-Восточный административный округ, Южный административный округ, Северо-Восточный  административный округ. Выделение  таких территорий - это долгий процесс. И стоит разобраться в факторах, которые позволили данным территориям  получить репутацию недорогих, а  таких частей города как Западный административный округ - репутацию  дорогих.

     По  настоящему элитное жилье сегодня  может возводиться в очень  ограниченном числе мест. Самые престижные - это Остоженка с прилегающими переулками и кварталы вокруг Патриарших прудов, затем Замоскворечье и  район между Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом. Существует мнение, что в перспективе "районами для богатых" могут стать кварталы около Чистых прудов и неподалеку от Китай-города. Эти районы выбираются застройщиками не только потому, что  они популярны сейчас, но и потому, что таковыми они будут оставаться еще десятилетиями. Столица все  быстрее разбивается на районы для  богатых, для среднего класса и для  бедных. А вышеперечисленные места  уже в настоящее время - районы для богатых людей. Людям с  низкими доходами здесь просто трудно жить. Инфраструктура в этих районах ориентирована именно на людей состоятельных.

     Окружение дома должно быть равноценным, либо это  дорогие объекты инфраструктуры, либо также дома экстра класса. В  доме не должно быть более 40 квартир, и  все жильцы должны быть избранными людьми. Более того, при продаже  квартир в очень дорогих малоквартирных домах проводится проверка покупателей  перед сделкой. Состоятельные жильцы часто не хотят жить в одном  доме с чиновником высшего звена, с популярным артистом. Комфорт и  спокойствие в доме очень ценно.

     Дом должен быть сделан из высококачественных материалов. Экономить на строительных материалах и отделочных материалах строго неприемлемо, напротив, от бетона и краски до инженерной начинки, от мрамора облицовки и светильников в подъезде до сантехники и подогреваемого пола - все материалы должны быть самыми дорогими. Обязательна отделка  общественных зон - вестибюлей и лифтовых холлов.

     Дом должен отличаться высоким качеством  строительства, иметь благоустроенный  внутренний двор, огороженную территорию, подземный гараж, оборудованный  спринклерной системой пожаротушения. Высота потолков в доме должна быть выше 3,2 метра, в доме обязательны  большие окна с деревянными или  дерево-алюминиевыми стеклопакетами, использование дорогих отделочных материалов, презентабельный подъезд. В доме - центральное кондиционирование, система климат-контроля, высококачественные бесшумные лифты ведущих, обязательно  европейских производителей. От 30 до 50% полезной площади дома должна занимать развитая инфраструктура, а также  обязательна 24-х часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением. Охрана располагается отдельно - по периметру  придомовой территории, у входа в  подъезд, на этажах.

     В доме обязательно сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное  и электрическое), должна быть бойлерная  для всего дома или в каждой квартире, механические и химические фильтры для очистки воды и  воздуха.

1.2.Классификация  элитного жилья.

     На  сегодняшнем рынке существует немало классификаций элитного жилья. Потребность  хоть в каких – то классификациях обострилась в последние 2-3 года, когда данный сегмент рынка приблизился  к некоторой стабилизации и определенному  этапу зрелости. Выросла конкуренция  и необходимость понимания того, что делаешь.

     В наиболее распространенных классификациях московского “элитного жилья” на первое место ставятся классы DE LUXE, “клубный”, VIP – класс или класс  “А”. Обычно к ним относятся небольшие  дома (как правило, новострой, редко  – реконструкция) в наиболее престижных и сложившихся “элитных” кварталах  исторического центра Москвы внутри Садового кольца. Все, что близко к  ним, но по каким – то причинам не дотягивает до “полной элитности” или тяготеет к престижным и экологически благоприятным направлениям срединной  Москвы принято называть “В” классом, классом “Премиум”, иногда “бизнес  – классом”.

     Уже само многообразие терминов говорит  об условности таких классификаций  и расплывчатости критериев. Даже верхней  границей “настоящей элиты” и главным  ее критерием опытные риелторы называют дома вместимостью до 10 квартир, до 20, до 30, 35 или 40.

     Правильнее  было бы говорить о категориях высококачественного  жилья, Которые в свою очередь  могут объединяться в отдельные  группы для, например, центра Москвы, окраинных  “зеленых” зон, или ближнего Подмосковья. Из них можно сразу исключить  практически весь многоэтажный эконом – класс и бизнес – класс, даже высокого строительного качества, что бы о некоторых объектах ни говорили и ни писали. Особые группы “элитного”, высококачественного жилья, в том числе многоэтажного, могли бы составлять высококлассные апартаменты для временного проживания и жилье типа студий, уникальных пентхаусов, лофтов и т.п., предназначенное, как правило, для несемейного и бездетного проживания.

     Имеет смысл отдельно говорить о модном дорогостоящем жилье. Это “умный дом”, разного рода стильное и ретро  – жилье. Сюда можно отнести грядущий русский лофт и ему подобное. Хотя говорить о подобии и уникальности, хотя и модных объектах, довольно сложно. Любая экстравагантность в жилье  индивидуальна и имеет право  считаться элитной, если на нее находятся  платежеспособные потребители.

     Другими наиболее распространенными критериями “Элитного дома” являются однородная социальная среда жителей дома (естественно, самая высокопоставленная), особое местоположение в центре Москвы, нахождение дома в престижном квартале, отсутствие социальной инфрастуктуры, наличие  гостевой стоянки, высочайшая степень  безопасности и охраны, автономное инженерное оборудование, использование  только лучших строительных и отделочных материалов. И, наконец, текущая минимальная  цена квадратного метра, которая  в условиях ценового роста последних  лет постоянно смещалась вверх.

     Создается впечатление, что элитные дома в  историческом центре Москвы и за его  пределами принципиально отличаются лишь своими внешними размерами и  ценовым уровнем. Вряд ли это оправдано  изложенными выше принципами уникального  жилья, называемого “элитным”.

     Эти и другие критерии требуют дальнейшего  уточнения по степени влияния  на качество жилья. Ряд компаний причисляют к “элитному жилью” свои пентхаусы, размещенные в домах классом ниже. Окончательная классификация московской “элитки”, видимо, еще впереди, как и само понимание современного элитного жилья для Москвы. Сегодня можно предложить предварительную классификацию московского жилья высшего потребительского качества. Подобные типы жилья могут использоваться и в других, более “скромных” классах жилья, но тогда требования к организации домов, квартир, систем обслуживания и пр. будут соответственно снижаться.

     Основой классификацией и главным типообразующим признаком можно принять число  квартир в доме. Исходя из того, что  идеальный комфорт и престижность проживания предоставляет в своем  потенциале индивидуальный дом на “своей”  территории, можно утверждать, что  рост числа соседей в доме объективно снижает его “элитность”. Предлагаемая градация типа элитного дома по числу  квартир:

А) до 10-15 квартир.

Б) до 40-50 квартир.

В) до 100 квартир.

     Границы типов по этому признаку могут  быть жесткими, так как число квартир  может незначительно колебаться в одинаковых типах по градостроительным  и иным условиям. Кроме того, наличие  определенного количества квартир  в доме еще не гарантирует его  “элитности”, однако создает предпосылки  для создания соответствующего класса и комфорта проживания.

1.3.Социальные  портреты покупателей  элитного жилья

     Мировой финансовый кризис не только скорректировал ценообразование на объекты «элитной недвижимости», но и видоизменил  портрет покупателя дорогих квартир. Перемены связаны как с внешними и социальными факторами, так  и с эмоциональными характеристиками клиентов.

     Сильнее всего изменилась профессиональная деятельность покупателей. Если среди  покупателей элитной недвижимости доля руководителей иностранных  предприятий в докризисный период составляла около 22%, то сейчас только 12%.

     В два раза уменьшилось число покупателей  из сферы шоу-бизнеса – с 14% до 7%. Количество представителей других профессий  среди покупателей элитной недвижимости практически не претерпело изменений: топ-менеджеры крупных компаний составляют порядка 34% (до кризиса – 38%) , собственники высокодоходного  бизнеса - 26% (до кризиса – 25%).

     «Мы видим, что портрет покупателя элитной  недвижимости после кризиса значительно  трансформировался, - говорит директор департамента элитной недвижимости Александр Зиминский. – Не все  граждане с высокими доходами смогли без потерь пережить кризис и как  следствие отложили покупку элитного жилья. Кроме того, некоторые клиенты  ожидают восстановления ипотечного рынка, чтобы воспользоваться кредитом при покупке квартиры. Отмечу, что  помимо внешних и социальных преобразований в портрете покупателя, изменились и требования клиентов к элитному жилью».

     До  кризиса приобретателями элитных  квартир являлись в своем большинстве  люди в возрасте от 32 лет, то сейчас нижний показатель сдвинулся: большинство  обладателей элитного жилья - граждане не моложе 38 лет.

     Семейных  клиентов (83%) сейчас гораздо больше, чем одиноких (17%). Стоит отметить, что в 2007-2008 г.г. соотношение клиентов с семьями и одиноких людей  было иным: порядка 77% к 23%. В значительной доле случаев «элитную недвижимость»  сейчас покупают мужчины - 74% от общего числа сделок. Примерно такой же показатель – 69% мужского контингента  – отмечался и до кризиса.

     Специалисты отмечают, что важные изменения претерпело количество обращений к ипотеке  при покупке «элитной недвижимости». В настоящее время только около 12% дорогого жилья приобретается  с помощью ипотечных кредитов. Тогда как около 2-3 лет назад  к кредиту прибегали порядка 23% клиентов.

     Сейчас  большинство элитных квартир  – около 93% - приобретаются не с  целью инвестиций, а для собственного проживания. Поэтому стало гораздо  больше клиентов, предъявляющих повышенные требования к различным факторам жилья. «Люди больше внимания обращают на детали и индивидуальные характеристики дома, - рассказывает Александр Зиминский. - Многие отказываются от излишней инфраструктуры, выбирают более функциональные планировки. Мы видим также высокую эмоциональную  оценку к архитектуре и качеству строительства».

     «Покупатели элитной недвижимости – очень  образованные люди, они много времени  проводят за рубежом, у них сформировано представление о респектабельной  и комфортной жизни, а также об эстетике жилья, - резюмирует Александр  Зиминский. - Поэтому и требования к качеству элитных квартир у  них особые. Таких людей с высокими доходами, благодаря которым они  способны купить элитное жилье, в  нашей стране примерно 10%. Примерно такой же процент сегодня составляет доля элитного жилья в Москве от всей жилой недвижимости».

     Обязательными условиями при покупке квартиры в настоящее время являются наличие  подземного паркинга в доме, огороженной  территории, охраны и хорошие видовые  характеристики. В случае, когда  покупатели выбирают объекты с ремонтом, они очень тщательно оценивают  его качество. Также к особым предпочтениям  современных покупателей элитной  недвижимости можно отнести расположение квартир в тихом центре, часто - с закрытыми детскими площадками. Это объясняется тем, что около 70% покупателей элитной недвижимости – люди с большими семьями, в которых  не менее двух детей. Им важно, чтобы окна квартиры не выходили на шумные магистрали, а придомовая территория была облагорожена. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2.Элитная жилая  недвижимость Москвы: состояние рынка  и прогноз.

     Развитие  кризиса на рынке элитной недвижимости имеет свои характерные особенности  обусловленные статусом эксклюзивного  товара и складывающейся парадигмой потребления для соответствующих  социальных групп. Основными отличиями  можно назвать следующие тенденции, наблюдаемые в конце 2009- начале 2010 года:

     1. Снижение объёмов нового строительства  и сворачивание развивающихся  проектов имеет место, но не  так масштабно, как в других  секторах. Девелоперы, скорее по  собственной инициативе, чем в  силу вынуждающих обстоятельств,  снизили деловую активность и  занимают выжидательную позицию.  В связи с тем, что многие  проекты разработаны на основе  профессиональных рыночных концепций,  в которых оценены факторы  риска, увеличенные сроки экспозиции, чувствительность проекта к резким  колебаниям ценовых параметров, а также благодаря тому, что  на самых начальных этапах  многие проекты находятся в  состоянии финансовой стабильности, девелоперы не спешат принимать  резкие движения в области  глобального снижения цен и  изменения маркетинговой политики.

     2. Наблюдения за параметрами спроса  в течение всего кризисного  периода и особенно последних  кварталов показывают, что, несмотря  на ранние прогнозы о грядущих  характеристических изменениях  сектора элитной недвижимости  структура спроса не претерпевает  значительных изменений. В частности,  объёмные характеристики потенциального  спроса стабильны и закрытие  года произошло с величинами  сравнимыми с докризисным 2008 годом.  С начала 2010 года активность потенциальных  покупателей в поиске новых  предложений на рынке элитного  жилья увеличилась на 3-4,5% по сравнению  с аналогичными периодами прошлых  лет. В настоящий момент платежеспособный  спрос оценивается на уровне 2-2,1 млрд. долларов, что в целом незначительно ниже объема предложений в течение 1 квартала 2010 года.

     3. Снижение количества сделок связано  с сокращением новых предложений  на первичном рынке и незначительными  скидками по сделкам на вторичном  рынке. Такая ситуация может  привести к кратковременным ценовым  скачкам некоторых проектов элитной  недвижимости в наиболее ликвидных  секторах. Такой характер динамики, скорее всего, будет стимулирован  краткосрочными и среднесрочными  тенденциями в смежных секторах  рынка и динамикой макроэкономических  показателей Запада.

     4. В течение квартала наблюдается  значительное сокращение маркетинговой  активности девелоперов и их  агентов. В начале прошлого  года прогнозировалось, что большинство  девелоперов уйдут от тактики  «скрытых» скидок и перейдут  к прямому активному стимулированию  спроса. Во втором квартале 2009 года  такая тенденция заметно укреплялась.  Однако повсеместное сокращение  издержек в строительном секторе  привело к снижению качества  маркетинговых стратегий и масштабно  уйти от «скрытых» скидок не  удалось. В тоже время, наименее  ликвидные проекты, объекты находящиеся  на стыке элитной и субэлитной  недвижимости, изначально переоцененные  объекты и отдельные квартиры, продемонстрировавшие в течение  прошлого года наибольшие скидки  и открытые маркетинговые схемы  стимулирования сделок, в первом  квартале этого года либо вообще  не изменили своей стоимости,  либо выросли в пределах десятых  процента. Это говорит о том,  что продавцы не адаптированы  к резким и продолжительным  изменениям рынка, а в своих  долгосрочных прогнозах ориентируются  на ожидание положительных трендов  к краткосрочной перспективе  и не анализируют возможные  варианты развития рыночной ситуации.

     5. Сохраняется тенденция последних  кварталов прошлого года в  привязке стоимости квартиры  не только к западным валютам,  но и к рублю. В результате графики изменения цены стали иметь разнонаправленный характер. Период завершения прошлого года характеризовался фиксированием многих цен в рублях. В течение 1 квартала этого года эта тенденция сохраняется, однако, чередование периодов стабильности той или иной валюты привело с периодической смене валюты, в которой закреплена цена. В результате графики изменения средних демонстрировали часто меняющиеся синусоды с периодом 1-4 недели. В большей степени это характерно для рублевых кривых, западные валюты за аналогичные периоды демонстрировали ступенчатый рост. Тенденцией первого квартала текущего года можно назвать более гибкий подход владельцев к «котированию» недвижимости – цена закрепляется за более стабильной валютой, а закрепление цены более осознано использует конъюнктуру валютного рынка. При этом, можно заметить, что разные агенты могут использовать разные валюты для определения цены одного объекта, что с одной стороны стимулирует клиентов, для которых в силу собственных причин выгоднее покупать в рублях, а не в долларах, или наоборот, а с другой стороны вносит некоторую неопределенность в идентификации предложения.