Анализ рынка в современной России

Содержание.

Введение………………………………………………………………….2-3

Глава 1. Российский рынок жилья.

1. Сущность рынка жилья…………………………………………..4-5
2. Специфические признаки рынка жилья и его структура……....5-6
3. Состояние рынка жилья…………………………………………..6-8
4. Механизм регулирования жилищного рынка. Жилищная и инвестиционная политика России…………………………………..9-18

Глава 2. Анализ рынка в современной России.

2.1. Оценка эффективности  функционирования рынка жилья………..18

2.2.Доступное жилье в  современной России……………………………26

    2.2.1. Исходные данные………………………………………………..27

    2.2.2. Краткая история  развития рынка………………………………27-30

    2.2.3. Программа  ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы……………...30-35

Заключение………………………………………………………………..36

Список литературы……………………………………………………….37

Введение.

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе. 
В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы. 
Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.

Целью данной курсовой работы является:

1.Изучить  рынок  жилья. Его сущность, специфические признаки, состояние.

2. Исследовать факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.

3. Рассмотреть факторы, влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.

4. Оценить эффективность  функционирования жилищного рынка.

5. Рассмотреть проблемы на рынке жилья и пути их решения.

В данной работе мне бы хотелось рассмотреть рынок жилья России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой нашего рынка, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения.

Глава 1. Российский рынок жилья.

1.1.Сущность рынка жилья.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства.

Общеизвестно, что недвижимость - основа благосостояния и стабильности. Особенно когда речь идет о жилье.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния).

Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство - источник косвенного дохода, который способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т.д.

На протяжении истории экономического развития России приоритетность жилья как блага и как источника дохода менялась. В советское время жилье как источник дохода не существовало. Оно находилось в полной государственной собственности и служило объектом социального потребления посредством государственного распределения и перераспределения.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости - на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота - на конкурсного управляющего и т.д.)

Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

1.2. Специфические  признаки рынка жилья и его  структура.

Рынок жилья в отличии от других рынков товаров и услуг обладает специфическими признаками, так как на него поставляется единственный вид товара-жилье.

Выделяют пять характерных особенностей , отличающих жилье от других товаров:

1. Жилой фонд неоднороден: жилище отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделки и коммунальным удобствам.
2. Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично.
3. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий.
4. Высоки издержки его приобретения: чтобы приобрести жилье обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем денежные средства в крупном размере.
5. Высоки издержки переезда: денежные- стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения.

Особое значение для жилищного рынка имеет месторасположение жилья. Покупатель приобретает вмести с ним и определенный набор характеристик местности:

• Доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая зависит от положения, может быть очень разной;
• Обеспеченность общественными услугами (школа, милиция, служба спасения и т.д.);
• Окружающая среда(качество воздуха, воды, уровень шума);
• Ландшафт, внешние характеристики  домов и участков.

Следует отметить взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками города: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Например в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровни местных налогов в разных городах(муниципальных образованиях), разные.

Все эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места жительства. Так же далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психологические, криминогенные.

Структура рынка жилья включает:

1. Жилищный фонд как собственность на жилье(строения дома квартиры);
2. Функционирование жилья, т. е. жилищные услуги(пользование жильем).

Размеры жилищного фонда на конкретный период всегда определены  и не могут быть изменены  в одночасье, т.е. предложение жилья как товара остается относительно стабильным.

Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эта сторона понятия «жилья» имеется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого в наем, так как на этом рынке продают-покупают  не строения(собственность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями. Квартирная плата, или  рента, устанавливаемая на рынке жилищных услуг связана не столько с капитальными затратами на строительство зданий, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов. Поэтому довольно часто цены на жилые здания движутся в одном направлении. А цены на создаваемые ими услуги – в противоположном.

Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую связаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется, когда домовладелец сам живет в собственном доме, тогда не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение жилищных услуг отражаются в одном решении.

1.3.Состояние рынка  жилья.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют “обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище” подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом “О собственности в РФ” для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом “О приватизации жилищного фонда в РФ” для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом “О собственности в РФ”.

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово “ипотечный”, хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж -  расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.

1.4. Механизм регулирования рынка жилья. Жилищная и инвестиционная политика России.

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем больших городов. Например, в Москве 24% горожан до сих пор проживает в коммунальных квартирах, 27% в общежитиях, 20% жилого фонда составляют дома дореволюционной постройки, большая часть которой нуждается в капитальном ремонте. Решение проблемы требует проведения тщательно продуманной жилищной политики. Её основными способами регулирования должны стать:

· улучшение жилищных условий населения,

· повышение обеспеченностью жильём,

· реализация принципа – каждой семье отдельную квартиру.

При этом основополагающей является функция жилья, обеспечивающая развитие личности человека, влияющая на уровень его здоровья и физическое развитие, некоторые демографические показатели, культурный, образовательный и профессиональный уровень.

Особые свойства жилья требует проведения целенаправленной жилищной политики, социальная значимость его обуславливает необходимость государственного регулирования процессов строительства, распределения и обмена жилья. Жилищная политика при этом определяется в зависимости от того, какими ценностями руководствуются государственные и местные политики. Так, если они определяют жилье как общественное благо, акцентируют внимание на общественном интересе, на общественном контроле и равенстве, то политика может рассматриваться скорее как общественная, чем частная. Напротив, если жилье считается частным товаром, на первый план выдвигается частный интерес (частная собственность), не уделяется внимания общественному контролю и не предпринимается усилий по выравниванию, то политика может рассматриваться скорее как частная, а не общественная.

Государственная политика в сфере жилья представляет сложную совокупность различных видов социально-экономических факторов и видов воздействий на возможности удовлетворения граждан жилищно-коммунальными услугами.

Жилищная политика в большинстве случаев трактуется не как чисто экономическое, а большей частью как социально-экономическое направление воздействия и развития, и ее место в общей системе государственного регулирования определяется следующим образом. Прежде всего, жилищная политика представляет одно из направлений социальной политики, проводимой государством.

С переходом к рыночным условиям хозяйствования, возрастанием конкуренции на рынке жилья изменились подходы к организации строительства жилых домов и реализации квартир.

На рынке недвижимости предлагается достаточно жилой площади самого разного качества и архитектурно планировочного достоинства. У современного покупателя жилья имеется возможность выбирать то, что больше соответствует его вкусам и материальному достатку. Произошедшие изменения в региональной политике России коснулись, прежде всего, экономических отношений федерального центра с регионами. В прежней системе централизованное государственное управление осуществлялось в основном по отдельным отраслям региональной экономики. Теперь федеральный центр строит отношения с регионами как целостными экономическими субъектами, и эти отношения осуществляются главным образом в финансовой сфере (перечисления налогов межбюджетные трансферты, прямые расходы федерального бюджета в регионе и так далее).

Механизм регулирования рынка жилья смещается в большей мере в сторону управления инвестиционными потоками. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и, зачастую, незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений. Остальное жилье строится исключительно на деньги заказчиков, то есть конкретных покупателей, по мере строительства вносящих свои взносы. Подобным образом строится и как достаточно ординарное, так и элитное и полуэлитное жилье, которое в большей степени преобладает.

Что касается механизма регулирования инвестиционных потоков в целях формирования рынка жилья в городах областного подчинения и сельской местности, тот роль его достаточно ограничена, так как строительство в них ведется лишь выборочно, причем в очень малых объемах.

При этом происходит изменение соотношения между функциями управления и функциями регулирования в условиях рыночных отношений повышается значимость государственного регулирования. Приоритетное значение приобретают функции формирования государством благоприятной экономической среды осуществления инвестиционной деятельности взамен функций административного управления. На данном этапе рыночной экономики в связи с изменением структуры жилищного строительства по источникам финансирования сформированы следующие виды жилищ:

· социальное, возводимое для социально-защищаемых слоев населения;

· социально-частное, возводимое для части населения способного участвовать в решении собственных жилищных проблем;

· частное, осуществляемое за счет собственных средств застройщиков;

· коммерческое (рыночное), возводимое строительными фирмами или частными лицами для продажи.

Социальное жилье строится из средств республиканского бюджета, это форма оказания обществом помощи менее обеспеченным своим членам; социально-частное

– за счет аккумулирования государственных и частных средств. За счет государственных капитальных вложений строятся многоэтажные жилые дома сравнительно низкого качества. Для частного, социально-частного коммерческого жилья предназначены дома комфортные, перспективные и элитарные. Частные застройщики, способные возвести или приобрести дом, составляют незначительную часть населения.

В настоящее время сформировались следующие методы и инструменты реализации государственной жилищной политики:

· регулирование;

· прямая и косвенная финансовая помощь;

· государственное строительство жилья.

Политика государственного регулирования жилищных условий сводится к минимальному государственному вмешательству, к использованию методов и инструментов регулирования рынка жилья.

Наиболее важными факторами, обуславливающими успехи региона в конкурентной борьбе за привлечение инвестиций, является развитая социальная инфраструктура, высокий уровень урбанизации в регионе, наличие платежеспособного спроса, наличие высокого потенциала развития, постоянно проводящаяся властями политика привлечения внешних инвесторов при стабильно благожелательном климате для бизнеса

Несмотря на высокие темпы строительства в последние годы, объёмы вводимого в эксплуатацию жилья не соответствуют потребности в нем. Основной причиной, сдерживающей рост строительного производства является недостаточность инвестиций, которая обусловлена нестабильностью политической ситуации, высокой инфляцией, высокими налогами и рисками, сложностью и дороговизной получения кредита и прочими факторами, характеризующими инвестиционный климат как неблагоприятный.

Стимулирование инвестиционной активности признано правительством РФ одним из приоритетных направлений государственной политики при этом основные усилия государства в этой области должны быть направлены на:

· стимулирование инвестиционного спроса;

· обеспечение гарантий стабильности осуществления инвестиционной деятельности;

· обеспечение свободного оборота земли;

· упрощение процедуры согласования инвестиционной документации;

· устранение избыточных административных ограничений и налогового пресса;

· привлечение иностранного капитала и инвестиционных ресурсов с мировых рынков;

· развитие национального рынка ссудного капитала, стабилизацию уровня финансового риска.

К факторам, способствующим инвестиционному росту можно отнести: относительную политическую стабильность, стабильность и прозрачность городского бюджета, наличие развитой инфраструктуры и информационно-консалтингового обслуживания инвесторов, а также законодательную базу. Основными направлениями инвестиционной деятельности в жилищном строительстве можно выделить следующие (см. табл. 1).

В настоящее время наблюдается устойчивая тенденция концентрации инвестиций в небольшом числе регионов.

Инвестиционный климат в целом по России остаётся относительно неблагоприятным. Основными причинами такого положения дел на протяжении всего периода реформирования российской экономики, по нашему мнению, являются:

· тяжёлое финансовое положение большинства промышленных предприятий; наличие неплатежей и задолженностей за выполненные работы, в том числе и федерального бюджета, усугубляли ситуацию;

· отсутствие чёткого механизма долгосрочного кредитования капвложений, системы гарантий и правового обеспечения частных инвесторов;

· использование созданных налоговых и таможенных льгот для инвесторов (например, в рамках свободных экономических зон) для получения преимущественно краткосрочных выгод;

· наличие высоких темпов инфляции и рисков, вследствие чего вложения в развитие отраслей промышленного комплекса были не выгодны, и инвесторы предпочитали участвовать в более выгодных спекулятивных операциях на финансовом рынке;

· создание высокодоходного и низкорискованного рынка государственных ценных бумаг, через который государство финансировало свои потребности, что привело к отвлечению финансовых средств из реального сектора экономики;

· отсутствие системы привлечения и трансформации значительных средств населения в прямые инвестиции;

· несовершенство законодательства, политическая нестабильность и криминализация экономики, что препятствовало притоку иностранных инвестиций в реальный секторроссийской экономики;

· недофинансирование федеральной инвестиционной программы (государственные инвестиции не были профинансированы и наполовину), как следствие кризиса бюджетов всех предыдущих лет.

Понятие инвестиционного климата очень ёмкое и отличается сложностью и комплектностью. Оно включает в себя всё то, что принимает в расчёт инвестор при оценке условий для вложения капитала и может рассматриваться как на макро - так и не микроуровне. На макроуровне инвестиционный климат определяется показателями политической (включая законодательство),экономической и социальной среды для инвестиций.

На микроуровне инвестиционный климат проявляет себя через двусторонние отношения инвестора (частного или юридического лица) и конкретных государственных органов, хозяйственных субъектов-поставщиков, клиентов банков, небанковских финансовых структур, а также профсоюзов и трудовых коллективов предприятий, государства (региона)- реципиента инвестиций.

Под инвестиционным климатом следует понимать совокупность экономических, социально-политических, административно-правовых и других условий для инвестора, определяющих целесообразность инвестирования в отдельные отрасли или проекты на данной территории.

Для потенциальных инвесторов при анализе инвестиционного климата решающую роль (причинами ограниченного притока инвестиций в российскую экономику), играют следующие факторы:

· уровень развития правового обеспечения инвестиционной деятельности (совершенство законодательно-нормативной базы);

· политика государства в отношении инвесторов (гарантии со стороны федеральных органов, меры защиты прав инвесторов);

· состояние экономики страны и отдельных регионов;

· положение в финансовой и кредитной системах;

· таможенный и налоговый режимы;

· возможность страхования рисков и эффективного сотрудничества с субъектами отечественного рынка.

Существенное влияние на инвестиционную активность оказывают политическая ситуация в стране и общее состояние её экономики. Как известно, инвестиции привлекает стабильно растущая экономика. За последние годы в России отмечается рост экономических показателей. Инвестиции в основной капитал – главный показатель деловой активности в экономике.

Под инвестиционной привлекательностью территории (региона, города) предлагается понимать совокупность ее характеристик, которые связаны с экономическими, политическими, культурными, социальными и технологическими факторами, определяют желание и готовность частных и институциональных инвесторов участвовать в реализации инвестиционных проектов, осуществляемых или планируемых на данной территории.

Инвестиционный потенциал региона складывается из следующих основных частных потенциалов (каждый из которых, в свою очередь, характеризуется целой группой показателей): трудовой; потребительский; инфраструктурный; институциональный; природно-ресурсный. Потенциального инвестора интересует не просто оценка потенциала и риска региона, а некая его совокупная оценка, которая получила название инвестиционного рейтинга региона.

Все формы привлечения инвестиций в жилищное строительство можно условно классифицировать следующим образом:

1. По источникам привлечения:

o бюджетные – ЖКХ, программа минимальных частей (концерн «Минскстрой», государственное долевое строительство). Их отличительной чертой является