Анализ рынка вторичного жилья

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3

1 ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ 5

1.1. Современное состояние рынка вторичного жилья в России 5

2. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ ГОРОДА НИЖНЕКАМСКА 8

2.1 Определение цели 8

2.2 Сбор и обработка информации 9

2.3  Сегментация рынка вторичного жилья г.Нижнекамска 12

2.4  Позиционирование объектов недвижимости на рынке вторичного жилья г.Нижнекамска 13

2.5  Определение емкости рынка вторичного жилья г.Нижнекамска 15

2.6  Анализ сильных и слабых сторон рынка вторичного жилья 17

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 21

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 22

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости является одним из важнейших  элементов экономической системы  любого государства. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно не находилось, играет огромную роль в  процессе человеческой деятельности. Кроме того в ходе становления  и развития рынка недвижимости создается  большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости.

Особое  место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Любой желающий может обратиться в агентство, чтобы получить квалифицируемую  помощь. Так как продажа или  покупка жилья имеет огромное значение в жизни любого человека, все обращаются в агентство недвижимости. Соответственно возросло и количество агентств, предлагающие подобные услуги. Появилась конкуренция.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование рынка недвижимости рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного  хозяйства.

Целью работы явилось рассмотрение особенностей развития рынка недвижимости в г.Нижнекамске.

В соответствии с этим можно выделить следующие  задачи:

1) определить  сущность и понятие рынка недвижимости,

2) выявить  особенности развития рынка недвижимости  в современной России,

3) выявить  отличительные особенности рынка  недвижимости,

4) провести  маркетинговое исследование рынка  недвижимости г. Нижнекамска.

При написании  работы использовались аналитические данные, опубликованные в научной литературе и периодической печати, экспертные разработки и оценки российских и зарубежных ученых-экономистов, учебную и методическую литературу, а так же информацию с сайтов агентства internet.

1 ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ

1.1. Современное состояние рынка вторичного жилья в России

Ситуация на российском рынке жилья  сложилась таким образом, что  основной его сегмент занимают не квартиры в новостройках, а жилплощадь в так называемом «вторичном жилье». Вторичный рынок жилья это  рынок жилищной площади, которая  на момент выставления на продажу  уже находилась определенное время  в собственности и использовалась по назначению. Нужно сказать, что  именно вторичное жильё пользуется наибольшим спросом среди российского  населения и именно на сделки (покупки  и обмена) с ним и приходится основной объём коммерческих операций в этой сфере.

Прежде всего, это объясняется  теми преимуществами, которое вторичное  жильё имеет по сравнению с  первичным, находящимся в новопостроенных домах. Прежде всего, вторичный рынок жилья неизмеримо шире первичного рынка в силу хотя бы того обстоятельства, что старых домов в нашей стране гораздо больше, чем построенных в последние годы. У покупателя появляется возможность выбора жилья в любом районе интересующего его населенного пункта, тогда как новостройки располагаются преимущественно по окраинам городов и в новых микрорайонах. К тому же немаловажным фактором было и то, что при покупке вторичного жилья покупатель получал возможность незамедлительно въехать в приобретённую квартиру, причём нередко на этой жилплощади уже был сделан ремонт. Тогда как при вложении денег в квартиры в новостройках клиент сначала должен был дождаться окончания строительства (покупки в основном осуществлялись на стадии незавершённых работ, так как после сдачи дома цены на квартиры ещё более увеличивались), после чего привлекать дополнительные средства и тратить время для производства ремонтных работ. Вдобавок ко всему в последние годы участились случаи разорения строительных компаний, в результате чего люди оставались с документами на квартиру, без денег и с недостроенными, непригодными для использования домами. В случае с вторичным жильём такой сценарий, разумеется, исключён.

При сделках с вторичным жильём снимается ряд сложностей с оформлением  документов, связанных с получением нового адреса, прописки, записи в различные  учреждения, от детских садов до поликлиник. Такие сложности почти  неизменно возникают у людей, получающих адреса в недавно построенных  домах, которые только-только входят в базы данных коммунального хозяйства  и учреждений социальной сферы. Добавить сюда то обстоятельство, что на сделки на рынке вторичного жилья банки всегда охотнее выдают ипотечные кредиты, чем на покупку первичного жилья (из-за уже упомянутых проблем со сдачей новостроек в эксплуатацию), и станет ясной популярность «бывших в употреблении» квартир.

Впрочем, ничто никогда не состоит  из одних лишь достоинств и преимуществ. Вот и у покупки квартиры на рынке вторичного жилья есть свои негативные стороны. Для начала нужно  вспомнить о пресловутом соотношении  цены и качества. В целом вторичное жильё дешевле аналогичного первичного, но чаще всего это достигается за счёт неважного состояния самого жилья. При этом сама приобретаемая квартира может быть в приличном виде, с выполненным ремонтом, однако в старых домах, постройки 1960-х – 1970-х годов (которые и составляют основную часть рынка), всё может быть не столь радостно. Вполне вероятны проблемы с коммуникациями, с общим износом строения. В такой ситуации можно съэкономить во время покупки, но затем потратить значительные средства на устранение постоянно возникающих поломок и аварий. И тут же на подходе вторая проблема, с которой сейчас нос к носу столкнулись жители московских «хрущёвок» - это снос жилищного фонда, состояние которого признано аварийным или несоответствующим современным нормам безопасности и комфорта. Конечно, в таких случаях государство всегда обещает предоставить замену, но, во-первых, нет никаких гарантий, что предоставленное жильё будет действительно аналогичным по своей стоимости и престижности, во-вторых, зачастую сроки выдачи новых квартир отстоят довольно далеко от сроков сноса старых зданий.

И, наконец, как не вспомнить о  том сегменте вторичного рынка жилья, который совсем недавно был первичным  рынком. Здесь опасность подстерегает тех, кто по каким-то причинам желает жить в определённом районе того или  иного города, обычно это центральные  микрорайоны. Владельцы квартир в новых домах, построенных в этих районах несколько лет назад, стремятся заработать на этом спросе и накидывают на рыночную цену квартиры дополнительные примерно 20%. То есть квартира, по всем характеристикам являющаяся новой (пара-тройка лет эксплуатации не в счёт) и в которой уже произведён ремонт, но относящаяся в рынку вторичного жилья, будет стоить значительно дороже такой же квартиры в новом доме. Здесь уже в дело вступают законы рынка – если есть спрос, у того, кто делает предложение, есть возможность выдвинуть его на максимально выгодных для себя условиях.

2. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ ГОРОДА НИЖНЕКАМСКА

2.1 Определение цели

Целью данного  исследования явилось изучение особенностей рынка вторичного жилья г. Нижнекамска.

На данном этапе производится выбор одного из способов исследования рынка. В данной работе производится разовое изучение состояния и тенденций развития рынка вторичного жилья в городе Нижнекамске.

Рынок недвижимости находится под  значительным влиянием факторов,       определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.  Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменение темпов экономического роста в стране;
• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий;
• научно-технический прогресс и др.

При оценке важной является информация об экономической, демографической, социальной и экологической ситуациям в городе Нижнекамске. Эта информация необходима для анализа состояния рынка вторичного жилья, тенденций его развития, описания развитости инфраструктуры и других данных. 

2.2 Сбор и обработка информации

По данным Всероссийской  переписи населения 2010 года численность  населения составила 234 тысячи жителей.

В городе отсутствуют  административные районы. Нижнекамск поделен на жилые микрорайоны, кварталы и поселки.

- Микрорайоны: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29а, 29б, 30, 31, 32, 34, 35, 35а, 36, 36а, 36б, 37, 43, 44.

- Кварталы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, СУЗ, А, Б, Е.

- Поселки: Строителей, Ахтуба, Афанасово,  Кр. Ключ.

В Нижнекамском муниципальном  районе расположен один из крупнейших в России центров нефтехимической, нефтеперерабатывающей и энергогенерирующей промышленности, на который приходится 23 % производимой в Татарстане промышленной продукции и около 30 % экспорта.

Промышленный комплекс Нижнекамска включает в себя такие  крупные предприятия как:

• ОАО «Нижнекамскнефтехим» — завод по производству дивинила и углеводородного сырья, завод по производству бутилового каучука, завод по производству синтетических каучуков, завод по производству изопрена-мономера, завод по производству этилена, завод по производству окиси этилена, завод по производству стирола и полиэфирных смол, завод по производству олигомеров, завод по производству полистиролов, завод по производству полиолефинов;

• ОАО «Нижнекамскшина» — Нижнекамский шинный завод;

•  ОАО «ТАИФ-НК» — нефтеперерабатывающий завод, завод бензинов и производство по переработке газового конденсата;

• ОАО «ТАНЕКО» (прежнее название «ННПЗ») — Татарстанский нефтеперерабатывающий комплекс;

•  ОАО «Нижнекамсктехуглерод» — Нижнекамский завод технического углерода;

• ОАО "Генерирующая компания «Нижнекамская ТЭЦ» (филиал ОАО «Татэнерго») — ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2.

Строительная отрасль  Нижнекамска представлена такими предприятими как:

•        ОАО «Управляющая компания Камаглавстрой»

•        ООО «Жилищная инвестиционная компания»

•        ТМО «Каммонтажспецстрой»

•        ООО «Камэнергостройпром»

•        ОАО «Нижнекамсккровля»

•        ОАО «Нижнекамский завод железобетонных изделий»

•        ООО «Кирпичный завод»

•        ООО «Завод металлоконструкций»

•        ОАО «Нижнекамский механический завод»

•        ООО трест «Татспецнефтехимремстрой»

•        ОАО «Нижнекамскресурсы»

•        ООО «Агентство строительства и капитального ремонта».

Муниципальная система  образования представлена учреждениями начального и среднего образования: 64 дошкольных образовательных учреждения разного вида; 23 общеобразовательных  школы, 5 гимназий, 2 лицея, 2 лицея-интерната, 1 кадетская школа-интернат, 2 специальные (коррекционные) школы, а также учреждения дополнительного образования (спортивные школы, детские музыкальные школы, детская художественная школа и др.).

Таблица 1. Основные показатели занятости населения г.Нижнекамск

Оценивая данные таблицы 1 можно понять, что уровень жизни наслеления в городе Нижнекамск находится на приличном уровне, что безусловно связанно с развитием рынка недвижимости г.Нижнекамска(т.к уровень регистрируемой безработицы на 01.01.2013 года по городу составил 0,93 % от численности  экономически активного населения). Чем выше доходы населения, тем соответственно больше спрос на объекты недвижимости и тем самым растет стоимость недвижимости (жилья).

Таблица 2. Основные показатели  социального развития  г.Нижнекамска

2.3 Сегментация рынка вторичного жилья г.Нижнекамска

Анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части. На рынке недвижимости сегментация  может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному  назначению объектов или даже по комплексу  признаков.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма  и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости.

Позиционирование – отнесение  какого-либо продукта к определенному  сегменту рынка, а также определение  и «высвечивание» его места в  рамках сегмента.

Основная часть представленной на рынке недвижимости по г.Нижнекамску – одно- и двухкомнатные квартиры. На втором месте трехкомнатные, на третьем – малосемейки и многокомнатные, далее идут помещения торгвых центров, офисные помещения, другая коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость, коттеджи, частная собственность.

2.4 Позиционирование объектов недвижимости на рынке вторичного жилья г.Нижнекамска

Выбор правильного имени строительного объекта еще на уровне концепции диктует и предрекает успешность проекта в будущем. От благозвучности имени и положительных ассоциаций с ним, соответствия выбранной концепции и нацеленности на правильную целевую аудиторию зависит очень многое. Если объекту не дал имя хозяин, посетители назовут его сами. В лучшем случае - «башня» (по особенностям архитектуры), «за мостом» (по расположению).

Недвижимость – особый вид товара, значение устойчивого бренда которого растет параллельно с развитием  рынка. С ростом конкуренции во всех сегментах возрастает значение положительного имиджа объекта, который вместе с  уровнем узнаваемости бренда существенно  влияет на коммерческий успех.

Поэтому, имя объекта, в первую очередь, отличает его от других в этом сегменте, во-вторых, формирует правильный набор  ассоциаций для дальнейшего восприятия объекта.

Различные факторы внешней среды  оказывают влияние на стоимость  объекта   недвижимости.

Эти факторы, в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект, подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь, экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относят факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень динамики и инфляции; курс доллара и его динамика. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости (например, квартиры) с правовым характером сделки. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также  близость объекта недвижимости к  развитой инфраструктуре (связь с  рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как  потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора —  местоположение объекта и связь  его с рынком пользователя — в  совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный  фактор оказывает наибольшее влияние  на стоимость объекта недвижимости.

Основными потребителями объектов недвижимости в г.Нижнекамске сейчас является категория населения в возрасте от 25 до 35 лет (молодежь) для правильного позиционирования объектов недвижимости, необходимо считаться с запросами этой категории. Несмотря на более высокую цену, все большую популярность набирает тенденция приобретения жилья в новостройках. Этому способствует наличие различных государственных программ федерального, регианального и муниципальных уровней

2.5 Определение емкости рынка вторичного жилья г.Нижнекамска

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального  рынка.

Первым этапом в определении  емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона  и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом  определения границ региона является его идентификация как административного  района, функционирующего как единого  целого.

Вторым этапом является анализ общеэкономической  и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает  макроэкономическая ситуация.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций  развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или  отличия местных условий от общеэкономической  ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при  изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности  наиболее полные данные о сделках  с недвижимостью, начало нового жилищного  строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере  занятости или доходов оказывают  сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в  коммерческую недвижимость в краткосрочном  периоде в значительной степени  определяются динамикой нормы пустующих  помещений как показателя состояния  этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных  помещений при благоприятной  общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство  новых объектов недвижимости. На рынке  жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

В пункте 2.2 был проведен сбор основной информации по указанным пунктам. Из данных можно сделать выводы о  том, что уровень жизни населения  г.Нижнекамска находится на высоком уровне, это сказывается на спросе объектов недвижимости города. Наиболее высоким спрос остается на вторичное жилье, но вместе с этим, каждый год увеличивается спрос на недвижимость в новостройках, так как темпы строительства нового жилья увеличиваются. Кроме того государственные программы стимулируют спрос на недвижимость в новостройках.

Уровень обеспеченности с учетом ввода  жилья за период 2011-2015гг. составит 24,4 квадратных метров на одного человека.

Всего с начала действия Программы  «Обеспечение жильем молодых семей  и молодых специалистов, проживающих  в сельской местности» профинансировано строительство и приобретение 110 объектов на общую сумму 105,5 млн. руб.

Согласно Постановлению Правительства  РФ №153 от 21.03.2006 года в 2011 году один гражданин, признанный в установленном порядке  вынужденным переселенцем получил  государственный жилищный сертификат для приобретения жилья и реализовал его, приобретя жилье на вторичном  рынке.

По категории малоимущих граждан  для получения жилья по договору социального найма муниципального жилищного фонда за 2011 год было поставлено на учет 10 семей.

Согласно Федеральномго закона №181 от 24.11.1995 года «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и в соответствии с п.4 Положения о предоставлении субсидий на приобретение жилья за счет субвенций, выделяемых из Федерального фонда компенсаций, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан №275 от 07.06.2006 года в 2011 году 8 инвалидов улучшили свои жилищные условия на рынке вторичного жилья.

2.6 Анализ сильных и слабых сторон рынка вторичного жилья 

Для того, чтобы проанализировать сильные и слабые стороны рынка  недвижимости г.Нижнекамск проведем Swot-анализ.

Сильные и слабые стороны рынка недвижимости

Сильные стороны:

– действуют государственные программы  инновационного развития экономики  страны, формирование особых экономических  зон, что способствует динамичному развитию рынка недвижимости;

– в России существует положительный  опыт реализации масштабных перспективных  планов развития более слабых регионов (дотационных);

– функционирует Федеральное агентство  по управлению государственным имуществом, в котором работают высокообразованные специалисты, способные контролировать и регулировать рыночную ситуацию;

– действуют государственные программы: «Жилище» на федеральном уровне и «Субсидирование процентной ставки» на уровне региона Томской области;

– достаточно развита гибкая система  ипотечного кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая получить недостающие суммы со стороны бизнеса; 

– существует поддержка строительных жилищных компаний со стороны государства в виде грантов и госзаказов с целью обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военные, врачи, работники сферы образования, и т.д.);

– в России осуществляется ряд  инновационных научно-исследовательских проектов, которые имеют мировое значение и способствуют развитию межрегиональной миграции, что влечет за собой увеличение потребности в жилье, расширению производственных площадей, офисных помещений, привлечению новых инвестиций в строительство наукоградов;

– попытка снижения спекулятивного спроса, путем налоговых мероприятий.

Слабые  стороны:

– слабое понимание на высшем уровне в правительстве (необходимости  урегулирования процессов, связанных  с выделением землеотводов, ценообразованием и государственной регистрации  прав собственности и т.д.);

– перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом, спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта недвижимости);

– слабый уровень профессионально  поведения посредников;

– разобщенность ресурсов по развитию рынка недвижимости как материальных и финансовых, так и людских;

– отсутствие четкой законодательной  базы и нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность участников рынка недвижимости;

– нарушение баланса рынка, перераспределение производственных сил, связанных с кризисными событиями (разорение крупных застройщиков, и как следствие снижение первичной недвижимости);

– необоснованно завышенные цены на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, обветшание последней;

– слабая эффективность государственных  программ в области стимулирования роста дохода на душу населения, как на федеральном, так и на региональном уровне;

– отсутствие полномасштабных маркетинговых исследований и неполноценный анализ показателей влияющих на динамику рынка недвижимости;

– несоответствие многих первичных  объектов общепринятым стандартам.

Альтернативные  решения

При поиске альтернатив в нашем  случае следует обратить пристальное внимание: 

– на позитивные мировые тенденции  развития рынка недвижимости;

– резкий рост спроса (по каждому из сегментов рынка) на новостроящиеся объекты недвижимости;

– появление новых технологий производства, которые можно с успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов;

– стимулирование повышения интереса как российских, так и зарубежных инвесторов и потенциальных заказчиков (потребителей) к возведению объектов недвижимости;