Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО  И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКА………………....5

1. Понятие и признаки недвижимости…………………………………………....5
2. Классификация недвижимости………………………………………………....9
3. Характеристика недвижимости как товара…………………………………..11

ГЛАВА 2

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ…15

2.1 Понятие и система рынка недвижимости……………………………………15

2.2 Функции рынка недвижимости………………………………………………17

2.3 Виды и сегментация  рынка недвижимости………………………………….19

ГЛАВА 3

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ……………………………………………………………………………22

3.1 Рынок жилья………………………………………………………………….....22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………28

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………30

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее  время. С функционированием недвижимого  имущества связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

В работе автор поставил цель: рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- определить понятие,  признаки и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как  товара;

- определить понятие,  виды и функции рынка недвижимости;

- рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;

- проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования являются операции на рынке недвижимости.

Среди основных методов, которые  использовались в процессе проведения исследования необходимо назвать: метод формальной логики (синтеза, анализа, дедукции, сравнения), метод научной абстракции, анализ периодических и специальных литературных источников, исторический метод.

В соответствии с поставленными  целью и задачами структура работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

ГЛАВА 1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКА

1. Понятие и признаки недвижимости

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что  с ней прочно связано, включая  присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

Понятия «недвижимость» и  «недвижимое имущество» сегодня  прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще восемнадцать лет  назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения  в окружающем нас обществе и его  устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш  обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить, что для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.

Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском  праве в связи с ведением в  гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и  в настоящее время оно стало  общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо  в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом  объединил поместья и вотчины  в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная  собственность на землю и применено  не учитывающее землю понятие  «основные фонды». После отмены частной  собственности на землю деление  вещей на движимые и на движимые трансформировались в категории  основных и оборотных фондов, а  земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

В современной России понятие  «недвижимость» вновь введено в  экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

Согласно Гражданскому кодексу  Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые  в свою очередь, принадлежат к  объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Ст. 130 ГК РФ (в последней  редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, и всё что прочно связано  с землёй, то есть объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плаванья, космические объекты. Законом  к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»

В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Таблица 1.1.1- Основные признаки недвижимости

Источник: [19]

Основные фундаментальные  свойства недвижимости – неподвижность  и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.        Также, недвижимое имущество обладает отличительными признаками, представленными в таблице 1.1.2          Таблица 1.1.2- Отличительные признаки недвижимости

Источник: [19]

2. Классификация недвижимости

Классификация – это распределение  множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс  изучения недвижимого имущества, позволяет  быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения  его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и  характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Таблица 1.2.1- Общая классификация недвижимости

Источник: [19]

Наличие различных типов  классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного  анализа рынка недвижимости в  соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и  разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

1.3 Характеристика недвижимости как товара

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты  или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически  невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность  недвижимости удовлетворять потребности  владельца именно в данном месте  и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость  отражает стоимость вещей для  конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная  цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический  оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив  взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих. Его  нельзя, как иногда случается с  личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами  недвижимости – это не обычное  перемещение и конечное потребление  товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего  доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие – нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.

К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного  цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью  и неравномерностью. На начальной  стадии имеют место отрицательные  потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

Налогообложение сделок, владения и  пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам  объектов и социальному статусу  собственников. Применяются различные  ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет  изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых  помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров  и других групп), а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается большим  многообразием комбинаций прав собственности  и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые  -  в залоге, а пятые - в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино - Текстильщики достигает в среднем четыре-пять месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье - двух-трех лет.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными  рисками, например, ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и  т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального  управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования  и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта  и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента  необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные  предприятия, в гостиницы и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью  уже на предынвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

• маркетинговые исследования;

• строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

• обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

• анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму  и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые  должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. 

ГЛАВА II ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Понятие и система рынка недвижимости

По утверждению Джека  Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта  по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это  совокупность сделок, совершенных с  недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и  финансированию работ в области  недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа  товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как  рынок труда, рынок капитала, рынок  товаров и услуг и т.д. для  своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это  средство перераспределения земельных  участков, зданий, сооружений и другого  имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки  и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Рисунок 2.1.1 - Система рынка недвижимости [4,с.531]

2.2 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций, показанных на рисунке 2.2.1

Функции рынка

Рисунок 2.2.1 – Основные функции  рынка недвижимости[12,с.28]

Одна из главных функций рынка  — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет  место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется  большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной  и социальной политике государства  в области, например, жилищного строительства  и т.д.

Регулирующая функция состоит  в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит  в реализации стоимости и потребительской  стоимости недвижимости и получении  прибыли на вложенный капитал.

Функция очищения - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, по не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора  и распространения обобщенной объективной  информации, позволяющий продавцам  и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение  в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного  использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании  недвижимого имущества. Конкуренция  экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и  поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок  недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящей доход владельцу  недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.