Аренда недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ

     Недвижимость  в системе общественных отношений  занимает особое место, являясь не только товаром, удовлетворяющим потребности  людей, но и капиталом, в вещной форме  приносящей доход. Она является стратегическим ресурсом, составляет основу национального богатства страны, следовательно, служит очень важным элементом экономической системы.

     Проведенная в 1990-х годах бурная приватизация привела к тому, что ни государство, ни предприятия не были готовы к  новой системе управления. Поэтому особенностью государственного управления недвижимостью в переходный период явились постоянные дополнения и изменения нормативным актам по ряду вопросов, которые долгое время не были решены из-за отсутствия опыта и неподготовленности многих сфер и структур к новым экономическим условиям.

     Несмотря  на многовековую историю развития экономической  мысли в части собственности, государственное управление собственностью сегодня является одной из сложных  и недостаточно проработанных проблем.

     Таким образом актуальность данного курсового проекта, на наш взгляд, не вызывает сомнения, так как целью настоящей работы является исследование и разработка методики повышения эффективности управления недвижимостью.

     Для достижения поставленной цели в работе считаем необходимым решить следующие задачи:

1. раскрыть экономическую сущность недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности;
2. провести анализ концепции управления недвижимостью Республики Татарстан;
3. изучить сложившиеся тенденции и проблемы в государственном управлении недвижимостью промышленных предприятий;
4. изучить существующие методы государственного управления недвижимостью;
5. определить основные кризисные моменты в сложившейся ситуации управления недвижимостью;
6. дать предложения по эффективному управлению государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду.

     Объектом  исследования является система управления государственной недвижимостью.

     Предметом исследования, то есть определенной стороной рассмотрения объекта, является повышение эффективности управления объектами недвижимого имущества вышеобозначенного региона.

     Цели  и задачи исследования определили объем  и структуру работы. Курсовой проект состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы. Работа иллюстрирована таблицами и диаграммами.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1. 1. НЕДВИЖИМОСТЬ: СУЩНОСТЬ И КЛАССИФИКАЦИИ

      Необходимость государственного управления недвижимостью  возникла с формированием рыночных отношений хозяйствования, как в России, так и во всех регионах Федерации.

      Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира [15].

      Для экономической науки зарубежных стран характерно следующее определение  недвижимости: «недвижимость- это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано» [24].

      В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I          от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (площади).

      В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено  в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности  в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) [14].

    Решающий  шаг в становлении понятия  «недвижимость» сделал Гражданский  кодекс Российской Федерации (далее - ГК). Данный Федеральный закон определил общие контуры правового режима недвижимости. Согласно статье 130 ГК,                 «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2].

          Основным признаком  «иного имущества», отнесенного к  объектам недвижимости, является государственная  регистрация прав, независимо от их вида: право собственности. Хозяйственного ведения и оперативного управления, бессрочное пользование, ипотека, сервитут и иные права. Так, в соответствии со статьей 132 ГК, «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается                  недвижимостью» [2].

Таблица 1 – Классификация материальных и нематериальных объектов, относящихся к недвижимым вещам, в соответствии с ГК

Источник: Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник.- М.: КНОРУС, 2006 

     Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Таблица 2 – Основные признаки недвижимости

Источник: Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник.- М.: КНОРУС, 2006 

     Основные  фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

      Существуют  и пограничные понятия между  движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются  термины «существенные» неотделимые  части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба, как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное [15].

      Западными специалистами в зависимости  от целей недвижимость объектов классифицируется по категориям А, Б и В [16].

      Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется:

      - на специализированную недвижимость, приспособленную для ведения  определенного бизнеса и продающуюся  вместе с бизнесом: нефтеперегонные  заводы, химические предприятия,  цехи машин и оборудования; здания, которые из-за своего местоположения, размера, конструкции никогда не продаются или не продаются третьей стороне на рынке;

      - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания, офисы, фабрики, склады, которые продаются или сдаются в аренду.

      Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют для получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

      Категория В. Избыточная недвижимость- земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимость.

      В России нет четкой классификации  недвижимости, поэтому разными авторами предлагается разная классификация.

      Так А.Н. Асаул [13] предлагает деление недвижимости на 2 типа:

     1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

     2. Искусственные объекты  (постройки):

     а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

     б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

     в) общественные (специальные) здания и сооружения.

     - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

     - учебно-воспитательные (детские сады  и ясли, школы, училища, техникумы,  институты, дома детского творчества  и т.д.);

     - культурно-просветительские (музеи,  выставочные комплексы, парки  культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

     - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд,  прокуратура, органы власти), памятники,  мемориальные сооружения, вокзалы,  порты и т.д.;

     г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

     Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных  типологических критериев.

     Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

     Таким образом, учитывая вышеизложенное, в теоретическом анализе различных классификаций по разным признакам нами установлено, что важнейшей классификационной характеристикой являются функции недвижимости. 

2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     Правовое  регулирование сферы недвижимости опирается на нормы, охватывающие различные  отрасли права. Основные нормы и  правила, регулирующие правоотношения в сфера недвижимости, содержатся в Конституции, гражданском и жилищном законодательстве, законодательстве о земле, о финансах и кредите, о градостроительстве и архитектуре [18].

     В Российской Федерации и ее регионах нормативно-правовые акты до недавних пор издавались без согласования конституционных начал как в Федерации в целом, так и в каждом регионе. Так, в Республике Татарстан (далее - РТ) еще несколько лет назад рыночные отношения составляли пробел в законодательстве, с которого была начата работа по его устранению. Завершившаяся 1 августа 1995 г. чековая приватизация, проводившаяся в течение двух лет, создала рыночных отношений, преодолев монополию государства на собственность. Госкомимущество республики распространило пресс-релиз, в котором были подведены основные итоги первого этапа приватизации. За ИПЧ приватизировано свыше половины (51%) государственной собственности РТ. В ходе приватизации на чековые аукционы были выставлены акции более чем 800 предприятий республики. Их суммарный уставный капитал составляет 827 млрд. руб. В результате приватизации в государственной собственности осталось 41% совокупного уставного капитала, а 43% передано трудовым коллективам предприятий. Часть ИПЧ общей номинальной стоимостью 36 млрд. рублей была вложена в инвестиционные фонды республики. Всего в Татарстане зарегистрировано 16 инвестиционных фондов с общей численностью вкладчиков 480 тысяч человек [17].   

     Отношения собственности в целом регулируются Конституцией РФ, где изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституцией РФ гарантируется «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» (ст. 8) [18].

    Статья 35 определяет, что «право собственности  охраняется законом.  Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами» [1].

     Вторым  по иерархии идет ГК, введенный в  действие с 1 января 1995 г. и определяющий основные принципы гражданского законодательства.

     В условиях перестройки социальных и  экономических основ хозяйствования в России и в том числе в Республике Татарстан значительно возрастает роль государства в управлении недвижимостью с экономической позиции.

     Государственное регулирование при воспроизводстве  активов происходит следующим образом [22]:

     - путем административного управления: создание законов, постановлений, правил, положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости;

     - введением механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при воспроизводстве активов,  эксплуатации и сохранении созданных объектов недвижимости;

     - путем контроля за соблюдением  всеми субъектами рынка недвижимости  установленных норм и правил  совершения сделок, регистрации  прав, лицензирования предпринимательской  деятельности;

     - путем косвенного управления эффективностью использования недвижимости: налогообложение; реализация целевых программ; предоставление льгот; установление норма амортизации; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск ценных бумаг и жилищных сертификатов; развитие ипотечного кредитования и др.;

     - комплексным решением вопросов  землепользования, приватизации, развития  инфраструктур;

     - созданием государственной автоматизированной  информационной системы учета  объектов недвижимости; созданием  государственного кадастра земель и др.

     Исходной  точкой управления недвижимостью является определение целей и задач  этого управления [18]. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.  
С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся нежилая недвижимость может быть разделена на два класса:  
недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций - административных, производственных, учебных, социальных, медицинских и прочих (операционная недвижимость); недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для сдачи в аренду (коммерческая недвижимость).

     Соответственно  цели управления недвижимостью бывают двух типов - операционные и коммерческие.

     Цели  управления операционной недвижимостью:

- обеспечение выполнения основной деятельности собственника;  
-      поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

     -  минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию - недвижимости;

     - сохранение капитала;

     - повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

К целям  управления коммерческой недвижимостью  можно отнести:  
- получение периодического дохода и его максимизация;

     - увеличение стоимости недвижимости;

     - спекуляция недвижимостью;

     - поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;  
 - минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;

     - повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

     При этом коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником до двух тезисов:

     - максимизация прибыли;

     - максимизация стоимости объекта недвижимости.

      Если  речь идет о государстве как крупном  собственнике недвижимости, то к его  операционным и коммерческим целям  добавляются цели социального характера:

        - стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

      - создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость;

      - создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;

      - обеспечение оптимальной с точки зрения интересов общества структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования. 

    Первоочередным  для управления недвижимости является определение ее статуса, который определяется ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г.           № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним» [6]: «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке».

    16 июля 1998 г. принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». «Принятые законы о госрегистрации и ипотеке должны существенно стабилизировать положение в сфере купли-продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок» [23].

    В соответствии с Федеральным законом  от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ            «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: «инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности» [7].

    Также одно из центральных мест в управлении недвижимостью в Российской Федерации  занимает «Концепция управления государственным  имуществом и приватизации в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024 [24]. Реализация ее должна обеспечить поступление дополнительных доходов в федеральный бюджет от эксплуатации государственного имущества [22].

    При решении указанной задачи должны быть реализованы следующие принципы:

1. Единство элементов системы управления необходимо, чтобы:

      - обеспечить определенный порядок  достижения цели;

      - использовать регламентацию действий, предложенную государственными  органами;

      - определить порядок набора кадров  и их мотивации;

      - обеспечить контроль за деятельностью  управляющих на объекте управления;

      - обеспечить непрерывное поступление  информации, ее анализ об объекте  и субъекте правления;