Аренда земель. Правовое регулирование
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………...………………………
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ
И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….
1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6
1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15
ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…...…………22
2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22
2.2. Порядок заключения, расторжения
и прекращения договора аренды земельных
участков…………………………………………………….…
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40
3.1. Правовое регулирование аренды
земельных участков
из земель сельскохозяйственного
назначения…………………………………40
3.2. Правовое регулирование аренды
земельных участков в границах населенных
пунктов…………………………………………..……………
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……...72
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом. Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере и нормами Гражданского кодекса РФ об аренде недвижимости. Введение в действие Земельного кодекса РФ в 2001 г., призванного существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, также окончательно не решило эту задачу.
Применение
норм об аренде земельных
В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, законами РФ "О плате за землю", федеральными законами "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.
Цель исследования. Цель выпускной квалификационной работы - исследование на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы содержания отношений по поводу аренды отдельных категорий земель.
Задачи исследования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач:
- определение понятия земельный участок, как объекта гражданско-правовых отношений;
- рассмотрение правовой природы отношений по аренде земельных участков;
- изучение существенных условий договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора;
- выявление специфики аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель населенных пунктов.
Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, возникающих в процессе аренды земельных участков.
Предметом исследования являются нормы гражданского и земельного законодательства в части аренды земельных участков.
Методология исследования. Методологическую основу исследования составляют как общенаучный диалектический метод познания, так и узкоспециальные методы, такие как сравнительно-правовой и конкретно-правовой метод познания.
Теоретическую основу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, федеральные законы и иные правовые акты гражданского и земельного законодательства, а также исследования представителей науки гражданского права: А. П. Анисимова, М. С. Жевлаковича, О. М. Козырь, К.Г. Пандакова, М. Г. Пискуновой, Е. А. Суханова и др.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих в себе 6 параграфов, и заключения. К ней прилагается список нормативных актов, литературных источников.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
- Земельный участок как объект арендных отношений
Земельный участок - это особый объект права. Являясь частью земной коры, он вечен и непотребляем. Площади всех земельных участков ограничены размерами территории страны. В силу этого их количество ограничено, а количество ценных, пригодных для позитивного использования земельных участков ограничено еще в большей степени. По мере роста населения ценность земельных участков в силу этого будет только возрастать. Человек не создает земельные участки в отличие от других вещей, а только лишь в результате хозяйственной деятельности изменяет их свойства - улучшает или ухудшает какой-либо земельный участок. Земельный участок не может погибнуть, как не может погибнуть часть земной коры, его гибель в процессе раздела или объединения с другими земельными участками - гибель чисто юридическая, прекращение его существования исключительно как объекта права. Можно утверждать, что земельный участок - это юридическая фикция, позволяющая определить природный объект как объект права собственности.
Земельный участок - часть земной поверхности, отграниченной установленными границами от других земельных участков. Формирование границ земельного участка позволяет выделить его из числа других объектов недвижимости. Наличие границ - ключевой фактор, позволяющий отделить конкретный участок от всех остальных: нет границ - нет земельного участка как недвижимой вещи, притом, что пользование землей может и существовать.
Для исследования земельного участка как объекта гражданских правоотношений следует уточнить один терминологический вопрос. Дело в том, что ЗК РФ1 упоминает в качестве объектов земельных правоотношений землю как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Обоснованность этого подхода вызывает ряд возражений.
В Конституции РФ2, ГК РФ, ЗК РФ и многих иных федеральных законах понятия "земля" и "земельный участок" нередко употребляются как синонимы. Например, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ3 земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством и другими НПА. В ст. 9 Конституции России земля является основой жизни и деятельности народов, и, одновременно, объектом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Аналогичным образом, в ст. 36 Конституции России предусматривается право граждан и их объединений иметь землю (а не земельные участки) в частной собственности.
Эта непоследовательность видна и в решениях Конституционного Суда РФ о том, что "земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства"4.
На наш взгляд, "земля" не может являться объектом гражданских правоотношений, и, тем более, недвижимостью. В таком качестве выступают земельные участки - совершенно другой объект правоотношений, причем в данном случае уже не экологических или конституционных, а непосредственно гражданских и земельных. Неприемлемость позиции о смешивании правовых категорий "земля" и "земельный участок" на конституционном уровне убедительно доказал А.И. Мелихов, предложивший в ч. 2 ст. 9 и ст. 36 Конституции заменить термин "земля" на термин "земельные участки"5. Отсюда следует, что понятие земли как объекта правоотношений выделяется, главным образом, в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо еще отношений, ибо объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Поэтому объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок. В связи с этим оправданы предложения ученых закрепить в ЗК РФ такое определение: земля - "это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции"6. Однако еще больше дискуссий вызывает обоснованность выделения в качестве объекта гражданских и земельных правоотношений "части земельного участка". По данному вопросу мнения ученых разделились полярно.
В первую группу "противников" выделения части земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений входят Е.А. Грехова, Н.П. Лотникова, К.Г. Пандаков, К. Скловский, А.Е. Черноморец. Данные авторы полагают, что "часть земельного участка в принципе не может выступать в качестве объекта правоотношения, поскольку в случае разделения земельного участка на две части (если он является делимым), каждой из них в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной "части" земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником "части участка" сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет..."7.
На наш взгляд, часть земельного участка как объекта земельных правоотношений может иметь значение только в одном случае, вытекающем из норм Закона о землеустройстве8. Указанный закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны заповедника.
Однако и в этом случае графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера.
Во вторую группу "сторонников" признания части земельных участков объектами гражданских правоотношений входят О. Бадулин, В.В. Романова, Н.Т. Разгельдеев, Д.И. Попов, А. Семьянова, М. Пискунова.
Как отмечает О. Бадулин, "такие объекты земельных отношений, как части земельных участков, реально существуют и в определенных случаях могут находиться в обороте, если они надлежащим образом в соответствии с действующим правовыми нормами выделены на планах земельных участков, частями которых они являются"9.
М. Пискунова полагает, что "часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границы другого права. Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, безвозмездного срочного пользования без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования"10.
Своего рода итогом этой дискуссии явилось внесение в ГК РФ в июне 2007 г. ряда изменений. Сравним две редакции только одной статьи. Старая редакция п. 1 ст. 271 ГК РФ: "1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка". Новая редакция: "Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком".
В отношении непосредственно же самого земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений в последние годы написаны десятки научных работ и диссертационных исследований. В подавляющем большинстве случаев в данных работах воспроизводится официальная дефиниция "земельный участок", сформулированная в ЗК РФ с авторскими комментариями и предложениями об их нормативном признании.
Так, И.С. Ковалева предлагает такую дефиницию: "Земельный участок, как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, а также определены права пользования для собственных нужд общераспространенными полезными ископаемыми (песок, глина и т.п.), ограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами, находящимися в собственности иных лиц"11.
Подобный перечислительный подход, не смотря на его некоторую привлекательность, имеет ряд недостатков юридической техники (двойное упоминание "удостоверенности" в установленном законом порядке) и оставляет открытыми ряд вопросов: как быть, если на участке нет почвенного слоя с "удостоверенными в установленном порядке границами" (если он расположен в горах либо это вообще ледник)? ЗК РФ в ст. 6, действовавшей в момент написания рассматриваемой научной работы, понимал под земельным участком "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой)...", и такой прием юридической техники является куда более оправданным. Сейчас же ст. 11.1 ЗК РФ понимает под земельным участком "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами", что представляет собой дальнейшую универсализацию данного понятия.
Неясным из определения И. С. Ковалевой остается и вопрос о том, что понимать под "ограниченным пользованием воздушным пространством", в собственности каких "иных лиц" оно может находиться и почему на земельном участке могут быть лишь водные объекты, находящиеся в собственности иных лиц? Из ст. 8 Водного кодекса РФ12 вполне проистекает вывод о том, что в частной собственности могут находиться пруды и обводненные карьеры.
Другие терминологические предложения также не являлись бесспорными и убедительными. Например, А.З. Зиннатуллин предлагал в п. 2 ст. 6 ЗК РФ "дать наиболее полное определение понятия "земельный участок", раскрывая его не только как часть поверхностности земли (в том числе почвенный слой), но и включив в данное определение объекты, находящиеся над и под поверхностью земельного участка"13. Само упоминание объектов "над и под" поверхностью земельного участка содержал действовавший ранее Федеральный закон от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре"14 в соответствующем определении. Следовательно, предложение А.З. Зиннатуллина можно было понимать двояко: во-первых, как необходимость сделать дефиницию земельного участка в ст. 6 ЗК РФ аналогичной упоминаемой в ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", во-вторых, в смысле упоминания в предлагаемой редакции ст. 6 ЗК РФ слов "недра" и "объекты движимого и недвижимого имущества, расположенные на земельном участке". В любом случае, практическая польза от таких дополнений и уточнений оставалась совершенно непонятной.
Таких мелких и крупных "поправок" в нормативное определение земельного участка предложено несколько десятков.
Поэтому отметим, что наиболее приемлемое научное определение земельного участка дано Н.Н. Мисник: "земельный участок - это поверхность земли, имеющая территориально-плоскостные границы, описанные и удостоверенные в порядке землеустройства, расположенная в границах соответствующей категории земель и территориальной зоны, и характеризующаяся определенным земельным законодательством целевым назначением и разрешенным использованием"15. Привлекательность такого подхода в том, что автор обращает внимание на юридические свойства земельного участка как объекта гражданских и земельных отношений - целевое назначение и разрешенное использование, от которых, собственно говоря, и зависит правовой режим земельного участка и сама возможность его выступать объектом отраслевых правоотношений.
Наконец заметим, что упоминаемый в ст. 11.1 ЗК РФ "земельный участок" используется как общее, родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, "лесной участок") либо целевому назначению земельного участка (например, "дачный участок"). Кроме того, земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия "земельный участок". Например, "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали; важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79), а в других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Подобная дополнительная терминология служит цели уточнения правового режима конкретного земельного участка как объекта земельных отношений.
Исследование современного гражданского и земельного законодательства показывает, что земельный участок может выступать в качестве объекта гражданских правоотношений в трех принципиально разных качествах:
1) как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями).
2) как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Анализ данной правовой реальности позволяет говорить о формировании в гражданском праве новой разновидности объектов недвижимости - "единого объекта" недвижимости, включающего земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, связанных с ним "единой судьбой", что означает взаимное следование объектов недвижимости и земельного участка судьбе друг друга. В научной юридической литературе существует весьма распространенное мнение о том, что данная правовая конструкция нежизнеспособна16.
3) земельный участок может
входить составной частью в
состав другого объекта
1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков
Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ И ЗК РФ.
Основными признаками аренды земель являются:
- срочность, то есть аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
- платность, то есть возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
- возвратность, то есть по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, то есть собственнику земельного участка.
Возмездность и срочность в земельных арендных отношениях исходят из того, что арендодатель за использование своих прав на землю ожидает от арендатора сохранения и улучшения своей земли и внесения ему арендной платы в течение установленного срока. По истечении срока аренды арендодатель вправе пересмотреть размер арендной платы и предложить его арендатору. Таким образом, развитие арендных отношений диктуется экономическими интересами договаривающихся сторон (арендодателя и арендатора) и общества в целом:
- во-первых, договор аренды
обеспечивает стабильное
- во-вторых, позволяет контролировать процесс использования участка в соответствии с его целевым назначением;
- в-третьих, обеспечивает
безболезненный переход от
Земельные участки, в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, могут быть переданы их собственниками в аренду, за исключением земельных участков, изъятых из оборота, перечень которых содержит п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Изъятыми из оборота признаются земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:
- государственными природными
заповедниками и национальными
парками (за исключением случаев,
предусмотренных ст. 95 ЗК РФ, которая
допускает в отдельных случаях
наличие в границах национальны
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций Федеральной службы безопасности;
- объектами организаций
федеральных органов
- объектами использования
атомной энергии, пунктами хранения
ядерных материалов и
- объектами, в соответствии
с видами, деятельности которых
созданы закрытые административно-
- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
-инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Право сдачи земельного участка в аренду, исходя из ст. 608 ГК РФ17, принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Собственниками земельных участков могут являться:
- граждане и юридические лица (частная собственность) (ст. 15 ЗК РФ);
- муниципальные образования (муниципальная собственность) (ст. 19 ЗК РФ);
- Российская Федерация (федеральная собственность) и субъекты Российской Федерации (ст. ст. 17, 18 ЗК РФ).
Таким образом, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы РФ, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды (субаренды). Данное положение установлено п. 3 ст. 5 ЗК РФ.
По своей правовой природе арендные отношения предполагают наличие у арендатора права владения и (или) пользования арендованным имуществом в течение срока аренды и обязанности своевременно вносить за него арендную плату (ст.ст. 606, 614 ГК РФ). Эти обязательства являются общими и основными для всех видов аренды. Специфика отношений, связанных с владением и (или) пользованием земельными участками, определяет и детализацию прав и обязанностей арендаторов таких участков, закрепленную земельным законодательством.
Арендаторы земельных участков обладают, в общем и целом теми же правами, что и собственники участков (разумеется, за исключением права распоряжаться ими по своему усмотрению, хотя некоторые права распоряжения, следующие из права аренды, законодательство все же предусматривает). В частности, арендаторы вправе:
- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;
- возводить на земельном участке здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением этого участка и его разрешенным использованием с соблюдением установленных законодательством требований;
- проводить в соответствии с разрешенным использованием мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством специальными требованиями;
- осуществлять другие
права на использование
Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.
К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.
На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.
По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:
- своевременно вносить
плату за пользование
- использовать земли в соответствии с договором (ст. 615);
- поддерживать земельное
имущество в надлежащем
Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).
По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.
- Аренда земли
- Аренда земли
- Аренда земли
- Аренда земли: понятие и содержание
- Аренда и арендные отношения
- Аренда и ее виды
- Аренда и лизанг на малых предприятиях
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
- Аренда земельных участков
