Аренда и арендные отношения

ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач  и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.

Формирование в Российской Федерации  частной собственности на землю  вовсе не решает всех проблем в  области землепользования; у значительного  круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании  земельными участками либо в сдаче  их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных  участков была и остается популярной формой организации производственно- экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная  наука длительное время по известным  причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли.

При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось  избежать противоречий в регулировании  одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

  Актуальность данной темы состоит в том, что важнейшей предпосылкой и естественной основой производства продукции сельского хозяйства выступает земля. Она является особым, единственным и незаменимым средством производства. Состояние экономики сельскохозяйственных товаропроизводителей и обеспечение населения страны продовольствием во многом зависят от эффективности использования земли. Поэтому проводимая в России аграрная реформа призвана была способствовать повышению эффективности использования земли.

Целью настоящего исследования является разработка  научно-обоснованных рекомендаций и практических предложений по совершенствованию арендных отношений в ОАО «Знамя Октября».

 На основании цели работы были поставлены следующие задачи:

1.     анализировать развитие аренды земли;
2.    рассмотреть различные варианты аренды хозяйства и определить их эффективность;
3. разработать предложения по применению эффективных форм арендных

     отношений.

В качестве исследуемого объекта было взято предприятие ОАО «Знамя Октября» Крыловского района Краснодарского края. Для исследования использовалась бухгалтерская отчётность ОАО «Знамя Октября» с 2009 г. по 2011 г. включительно.

В данной работе использовались следующие  методы исследования: метод статистического анализа данных, сравнительный метод, анализ научной литературы, нормативно-правовых документов, графический, а также периодических изданий.

Решение вопроса о целесообразности аренды земли связано с  проведением многоплановой исследовательской и аналитической работы. Арендная плата оценивается по уровню эффективности производства сельскохоз- предприятия, доходности, рентабельности. При исчислении доходности пахотной земли необходимо руководствоваться рыночной ценой продаж производимых сельскохозяйственных товаров, которая будет оказывать существенное влияние на образование чистого дохода.

1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ АРЕНДЫ И АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Сущность, значение и принципы  аренды

В переводе с латинского, аренда означает «наем» или «договор» на  передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Традиционное определение: аренда – передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение или пользование (или только пользование) за плату.

Аренда – это имущественный  наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определенную плату.

Классическая форма аренды - это временная передача владельцем имущества юридического права на использование орудий труда и других элементов основного капитала другому субъекту-арендатору. Отношения сторон (арендодателя-владельца и арендатора) по объекту сделки определяются в договоре аренды[8].

Аренда обеспечивает гражданам  и юридическим лицам возможность  извлекать выгоду, временно пользуясь  чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для  постоянного пользования у них  нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу  имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам[1].

Договор аренды, именуемый также  договором имущественного найма,- традиционный институт гражданского права, известный  еще римскому праву. Гражданский кодекс Российской Федерации – основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются Законом о лизинге. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Специальные правила сдачи в аренду земельных участков установлены ст. 22, 27 Земельного кодекса и др.

В гражданском кодексе РФ, аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования. Право владения - право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Как правило, арендуемое имущества передается во временное владение и пользование. Но допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование.

К примеру, отдельные помещения  школы несколько раз в неделю в вечернее время могут предоставлять  институту по договору аренды в пользование  для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении. Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель[10].

Требование о временном  владении и пользовании выполнимо  не всегда. Например, при аренде предприятия  объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его  состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

По юридической природе  договор аренды является возмездным, взаимным (права собственности возлагаются  на обе стороны договора) и, как  правило, консенсуальным (т.е. считается заключенным с момента подписания его сторонами), поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил прежде всего рабочей силы. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов[2].

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования (не потребляемые вещи).Право собственности остается у арендодателя. Продукция, доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Арендованное имущество может переходить в собственное арендатора ; по истечении срока аренды или до его истечения, в случае оплаты арендатором обусловленной договором выкупной цены[14].

Отдельные виды арендованного  имущества могут быть запрещены  законом к выкупу. В договоре аренды оговариваются стоимость имущества, срок аренды, размеры и порядок выплаты арендной платы. Стороны договора – арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Права сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица (включая: иностранных). Особое внимание уделяется продолжительности арендных отношений. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Владельцу имущества короткий срок договора более выгоден, так как в этом случае он может проследить за доходами, полученными от эксплуатации переданного в аренду имущества и пересмотреть условия сделки.

Недостатком краткосрочной  аренды является то, что арендатор  не заинтересован в бережном отношении  к имуществу, а также в улучшении  качественного состояния полученных в аренду орудий труда, поскольку  предусмотренные на эти цели дополнительные капитальные вложения могут окупиться  за время аренды. Для повышения  личной заинтересованности арендатора владелец этого имущества может  предусмотреть в условиях договора аренды возможность передачи ему  всех юридических прав на арендуемую собственность, т.е. возможность выкупа этого имущества. Выкуп арендуемого  имущества – разновидность продажи  в рассрочку, поэтому одним из центральных вопросов арендных отношений  является стоимостная оценка арендуемого  имущества[11].

Под стоимостной оценкой  имущества понимаются суммарные  затраты на формирование всей совокупности основного капитала и оборотных  средств, а также затраты на поддержание  всех элементов основного капитала в работоспособном состоянии. Стоимость имущества – величина не постоянная и может возрастать вследствие совершенствования парка основного технологического и вспомогательного оборудования, расширения площадей в результате капитального строительства и реконструкции, а также осуществления других организационно-технических мероприятий. Стоимость имущества сокращается из-за физического износа основного капитала. Для укрупненной оценки стоимость имущества может быть определена как сумма остаточной стоимости основного капитала, оборотных средств и финансовых активов. Владея информацией о стоимости имущества, можно оценить арендуемые элементы основного капитала и установить арендную плату[6].

Преимущества аренды:

• Договоренность основных отношений арендатора и арендодателя, их полное равноправие, а значит и устойчивый характер;
• Фиксированная арендная плата, позволяющая развиваться арендатору, получать более высокий доход;
• Полная самостоятельность арендатора в организации производства, оплате труда, трудовом распорядке;
• Возможность улучшения и приращения основных средств, с последующим возмещением затрат, а также выкупа (особенно в лизинге).

Арендатор, используя арендованное имущество, экономит собственные средства и получает доход от этого, и собственно деятельности, осуществляемой на основе эксплуатации арендованного имущества[13].

2.  Элементы договора аренды.

Элементы  договора аренды – это стороны, предмет, форма и содержание.  

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права,  как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования[4].   

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она  гласит: « Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду».

Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Таким образом собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.   

В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.     В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами[12].

Иногда  и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества  в аренду лицом, не являющимся его  собственником. Образовательные учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом. 

Итак, арендодателем  имущества может быть любое юридическое  или физическое  лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

Арендатором может быть любое юридическое  или физическое лицо. Это может  быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую  деятельность, так и иное лицо ( граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.). Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:

1.     В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ( не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2.     Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3.     В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в  нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные  участки могут быть переданы в  аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским  кодексом РФ, нормативно - правовыми  актами Президента и Правительства  РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные объекты  – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного  происхождения, а также искусственные  объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).   

Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования  сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами  законодательства о бухгалтерском  учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.  Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. При невыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам»[1]. 

3. Механизм регулирования арендных отношений.

В условиях рыночной экономики вопросы рационального использования земли наиболее эффективно решаются с помощью института аренды. Проблема аренды земли и возникающие при этом множество экономических, социальных и правовых вопросов сегодня приобрели особую актуальность.

В сельском хозяйстве объектом аренды выступает, прежде всего, земля, а также сельскохозяйственная техника и инвентарь. При этом «плоды продукции и доходы, полученные арендатором в результате использования арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».

Арендная  плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет связь  с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Наиболее полное и рациональное использование земельных ресурсов требует новых условий для развития арендных отношений[2].

Решение вопроса о целесообразности аренды земли связано с  проведением многоплановой исследовательской и аналитической работы. Земля оценивается по уровню эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур, доходности с классификацией групп почв и почвенных разновидностей. При исчислении доходности пахотной земли необходимо руководствоваться рыночной ценой продаж производимых сельскохозяйственных товаров, которая будет оказывать существенное влияние на образование чистого дохода.

При определении  величины арендной платы следует  учитывать выход продукции в  зависимости от природно-климатических  условий, который может варьировать  в широких пределах. Исходя из этого, арендную плату в зоне с часто  повторяющимися засухами не целесообразно  устанавливать фиксированной. В  противном случае она может поглощать часть прибыли или даже заработной платы арендатора, что подрывает принцип материальной заинтересованности.

Одним из важнейших этапов организации арендных отношений, выявления преимуществ  и недостатков аренды является применение так называемого метода swot – анализа. В результате устанавливаются преимущества аренды, основные из которых следующие:

• арендаторы в лице сельхоз товаропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода;
• обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта, к более хозяйственному;
• крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств;
• в случае кризисных явлений на макро-уровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказываться от арендуемых сельскохозяйственных угодий;
• арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.

Следующий этап заключается в выявлении  недостатков аренды:

• аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений – участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора;
• юридически все соблюдено: арендодатели – собственники земельных долей, арендатор – сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор – тот же коллектив пайщиков;
• высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения;
• большая относительная величина ренты в валовом доходе (до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий;
• пассивный спрос на земли из госзапаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности  этого важнейшего средства производства;
• высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде[9].

После оценки целесообразности применения арендных отношений между субъектами земельного права необходимо приступить к изучению выбранного вида аренды и приемлемого  метода определения и формы арендной платы. Арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с  нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Существует  несколько методов для расчета  арендной платы:

1. Нормативный метод.

2.Метод  рыночных арендных ставок.

3.Метод  затрат собственника земли.

4.Метод  долевого участия в чистом  доходе.

           5.Метод установления арендной платы в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли[7].

На следующем  этапе приступают к проектированию организационно-экономического механизма регулирования арендных отношений. Проект должен пройти экспертизу в системах агропромышленного комплекса и облкомзема, его следует апробировать с помощью монографических экспериментов, проверить путем имитационного моделирования на предмет социально – экономических последствий широкомасштабного или локального применения. Целевое назначение экспертизы – установить, является ли организационно – экономический механизм регулирования арендных отношений адаптивным потребностям, запросам, интересам людей, достаточно ли он эффективен. Затем эти же критерии налагаются на прогнозируемый механизм арендных отношений. Если проект одобрен, он получает право на освоение. Причем целостность освоения всех звеньев проекта обеспечивает его эффективность[15].

1.4  Статистические данные о произведенных расчетах за аренду земельных

паев в  КСП и КФХ Краснодарского края

     Проводимая аграрная реформа выдвинула на передний план земельные отношения (как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве), возникающие между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей.

Земельная реформа предполагала изменение  существовавшей системы государственных  земельных отношений в направлении  развития различных форм собственности  на землю: частных, государственных, коллективно-долевых. Созданные на базе данных отношений  собственности на землю новые, более  эффективно функционирующие организационно-правовые формы хозяйствования, должны были обеспечить более рациональный подход к использованию земли, повышение  ее плодородия, и, в конечном счете, рост эффективности аграрного производства по сравнению с государственной  системой землепользования.

Инвентаризация 1987–1990 гг. показала, что за последние 30 лет выбыло из оборота более 11 млн. га сельскохозяйственных угодий, в  то время как за короткий промежуток 1990–2000 гг. этот показатель превысил 17 млн. га, что свидетельствует о  снижении эффективности хозяйствования на земле.

По данным Росземкадастра, на 1 января 2010 года в частной собственности находилось 125,2 млн. га, или около 31,5 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения (на 1 января 2009 года – 126,1 млн. га). Остальные земли сельскохозяйственного назначения – 272,7 млн. га – находились в государственной и муниципальной собственности.

Преобладающая часть сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции – 79 %, или 154,1 млн. га, находилась в 2009 году в пользовании сельскохозяйственных организаций. Примерно 70 % этой земли составляли земельные доли, из которых в 2010 году более 60 % использовались сельскохозяйственными организациями на правах аренды, 14 % – на правах пользования, а 25 % не были востребованы владельцами.

В Краснодарском  крае выделено 625730 земельных паев общей площадью 2781207 гектаров. Средний размер земельного пая по краю составляет 4,44 га и в зависимости от площадей сельхозугодий и числа, получивших права на выдел колеблется от 0,89 га в г. Тихорецке до 7,9 га в Новопокровском районе.

Правовые  отношения между владельцами  паев и арендаторами формируются  в основном по двум направлениям: индивидуальный или коллективный договор, как правило, сроком от одного года до пяти лет. Во всех случаях порядок расчета за аренду предварительно оговаривается. Реализация осуществляется в форме натуроплаты. В крупных коллективных хозяйствах практикуется погашение долго -за услуги ЖКХ, вспашку огородов, использование транспорта и т.п.. На основе индивидуальных договоров аренды наиболее полно и последовательно выстраиваются отношения в крестьянских фермерских хозяйствах Абинского, Курганинского, Калининского, Ленинградского, Приморско-Ахтарского, Cтароминского, Тихорецкого и Устъ-Лабинского районов. Здесь договора аренды заключены со всеми владельцами паев.

Рассмотрим  сведения о произведенных расчетах за аренду земельных паев коллективными сельскохозяйственными предприятиями (КСП) и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (КФХ) Краснодарского края в 2011 году в таблице 1.

Таблица 1 –  Сведения о произведенных расчетах за аренду земельных

паев в  КСП и КФХ Краснодарского края