Аренда земельных участков. 3

Введение

Становление рыночной экономики  в России и введение права частной  собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося  инструментом и одновременно гарантией  реализации конституционного права  собственности на землю.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное  назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным  правом, а также гражданским законодательством  с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический  статус.

Актуальность темы работы обусловлена важностью и необходимостью нормативного, правового и договорного  регулирования аренды земли. Земля  обладает ценностью, которая отличает её от любого другого материального  объекта.

Ценность земли как  ресурса, заключается в том, что  земля может использоваться как  средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории, как  определенная территория.

Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим  в последнее время всё большую  актуальность, является обладание земельным  участком на праве аренды.

Объектом  исследования является  аренда земельных участков. Предмет  исследования — специфика правового  регулирования аренды земельных  участков как разновидности договора аренды имущества.

 Цель работы — охарактеризовать  современное нормативное регулирование  договора аренды земельных участков. Исходя из данной цели задачами  курсовой являются:

1. рассмотреть аренду земли как институт гражданского права;
2. изучить особенности договора аренды земельных участков;
3. исследовать правовое регулирование аренды земельных участков;
4. охарактеризовать государственную регистрацию договора аренды.

Вопросы аренды вообще и  земельных участков, в частности, общетеоретические вопросы по названной  теме нашли свое отражение в трудах учёных: Г.Ф. Шершеневича, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Э.И. Павловой, Г. Шапкиной, Л.Т. Кокоевой, О.П. Скребковой, В.А. Хохлова, С.Н. Мызрова.

Тем не менее, большинство  из указанных выше работ разрабатывались  в отсутствие имеющихся на сегодняшний  день нормативных правовых актов, составляющих единое земельное законодательство, что вызывает необходимость комплексного исследования института аренды земельных  участков на территории Российской Федерации  с учётом особенностей реализации принятых нормативных правовых актов.

Для решения поставленных задач в курсовой работе использовались следующие методы исследования:

1. анализ

2. обобщение

3.описание.

                 Глава I. Понятие и структура договора аренды.

§1. Понятие договора аренды в гражданском праве

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью¹.

В Гражданском кодексе  Российской Федерации (далее – ГК РФ) договору аренды посвящена отдельная  глава (гл. 34), в которой излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а также  специальные правила, относящиеся  только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные  виды договора аренды и договоры  аренды отдельных видов имущества  регулируются следующим образом:  общие положения об аренде  применяются к ним субсидиарно,  т.е. только в том случае, если  специальными правилами (также  предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного  имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому  в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.²

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества  во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное  предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого  договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником  другой стороны в том, что обязана  сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет  право от нее требовать. Более  того, в договоре аренды имеют место  две встречные обязанности, одинаково  существенные и важные: обязанность  арендодателя передать арендатору имущество  во владение и пользование и обязанность  арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают  друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому  договор аренды является договором  синаллагматическим.³

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что  на стороне арендатора во всех случаях  лежит встречное исполнение его  обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы  обусловлено исполнением арендодателем  своих обязательств по передаче имущества  во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Возвращаясь к понятию  договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие  рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско - правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую  принадлежность договора аренды - он относится  к категории гражданско - правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права  собственности на это имущество  к арендатору (нанимателю); последний  получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить  верным признаком, отличающим договор  аренды от таких договоров, как, например, купля - продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор  наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу  принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного  имущества, но и обладать им, быть его  титульным владельцем.⁴

 Наделение арендатора  статусом титульного владельца  позволяет оптимальным образом  решить проблему защиты его  прав и законных интересов,  связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление  ему как титульному владельцу  вещно - правовых способов защиты  от посягательств со стороны  третьих лиц на арендованное  имущество. Такая возможность  вытекает из ст. 305 ГК РФ, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило  законодателю также дополнительно  обеспечить его права путем использования  другого элемента вещно - правовых отношений, а именно права следования. Эта  идея реализована путем включения  в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права  собственности на арендованное имущество. Переход права собственности  или иного ограниченного вещного  права на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное  и непосредственное регулирование  договора аренды, во всяком случае  тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и  для его отдельных видов. В  этих целях объединены в § 1 ("Общие  положения об аренде") гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация  арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере  принципа свободы договора. Большинство  норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они  действуют в том случае, если стороны  не урегулировали соответствующие  вопросы в договоре.⁵ Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и др.

В-третьих, выделение отдельных  видов договора аренды (за исключением  проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

Итак, договор аренды –  тип договора, который регулирует обязательства по передаче имущества. Он является консенсуальным, возмездным, двусторонним, синаллагматическим. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

§2. Стороны и  другие элементы договора аренды.

Под элементами договора обычно понимаются: субъекты договора, его  предмет, форма договора, содержание договора (права и обязанности  сторон).⁶

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. ⁷Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления  принадлежащего арендодателю права  собственности, а именно входящего  в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей  иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в  аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника⁸. Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.⁹

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение¹⁰.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.

Этот вывод вытекает также  из п. 3 ст. 611 ГК РФ. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По общему правилу, предмет  договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ ¹¹.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности  соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим  обязанности арендодателя, обычно относят  условия: об арендованном имуществе, о  порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования  арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

   Итак, элементами  договора аренды являются стороны,  предмет, форма и содержание. Предмет  договора аренды является единственным  его существенным условием.

§3. Земельный участок  как объект договора аренды

В соответствии с ч.1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации  как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее  – ЗК РФ) земля рассматривается  как природный объект (составная  часть природы) и одновременно как  природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В  этом качестве земля и связанные  с ней общественные отношения  являются объектом правового регулирования  природоохранного, и прежде всего  земельного, законодательства.¹²

Подпункт 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений называет земельный участок. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле. Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных.¹³

Объектом земельных (и  в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане.

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Для того чтобы земельный  участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских  прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет, который осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ ¹⁴.

 В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно земельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.¹⁵

Итак, земля может рассматриваться  в трех значениях: как природный  объект, природный ресурс и как  недвижимое имущество. Для того чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре, его границы должны быть отражены на плане, а также он должен пройти государственный кадастровый учет.

Глава II. Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка

§1.Особенности заключения договора аренды земельных участков

Арендные отношения по поводу земельного участка между  арендодателем и арендатором  регулируются договором аренды, заключаемым  по правилам Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Право сдачи имущества, в  том числе земельного участка, в  аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и  на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества (в нашем случае земельного участка) – за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Указанные ограничения установлены, например, в п. 5 ст. 35, где сказано, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица-собственники объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды земельного участка, однако Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

 Кроме того, по общему  правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК основывается на диспозитивной норме, содержащейся в п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды.

На практике полезно иметь  в виду императивное ограничение  срока аренды зарезервированных  в установленном порядке земель. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности  и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных  или муниципальных нужд, заключается  на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК РФ и  ст. 614 ГК РФ использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Гражданский кодекс РФ не определяет размер арендной платы в числе основных условий договора. Но в п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы прямо назван как существенное условие договора аренды земельных участков.

Арендная плата может  быть установлена как в денежной, так и в материальной форме. Она вносится согласно условиям договора периодически или единовременно. В качестве арендной платы могут выступать доли полученных в результате использования арендованного имущества: продукции, плодов, доходов (от предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и т.д.)¹⁶

В ЗК РФ установлены различные  принципы регулирования арендной платы  за частные земли, с одной стороны, и государственные и муниципальные  земли - с другой.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности.

Порядок определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются  соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов  РФ, органами местного самоуправления.¹⁷

Анализ практики рассмотрения споров об арендной плате позволяет  сделать следующие выводы:

1) если иное не предусмотрено  договором аренды земельного  участка, обязанность платить  земельный налог лежит на арендодателе;¹⁸

2) на аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В судебной практике выработаны определенные уточнения этого правила; в частности, сформулировано положение о том, что "в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления";¹⁹

     3) факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы;²⁰

     4) в состав суммы, подлежащей уплате как арендная плата, могут входить не только средства, представляющие собой собственно арендную плату, но и другие составляющие (например, плата за пользование социальной инфраструктурой и т.п.); однако в любом случае компоненты арендной платы, общий порядок ее расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам. Не входят в арендную плату и расходы арендатора по содержанию объекта аренды, в том числе по оплате услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций²¹.

5) обязанность арендного платежа может возникнуть не только в силу заключения договора аренды земли, но и из факта приобретения здания, сооружения, расположенного на земельном участке;²²

Согласно п. 5 и 6 ст. 22 ЗК установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанное общее правило  не применяется:

1) если его применение  исключено специальными условиями  соответствующего договора аренды;

2) в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон.

Резидент особой экономической  зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной  и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  земельный участок в безвозмездное  срочное пользование, а также  отдавать арендные права в залог  и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив²³.