Аренда земли: понятие и содержание

ВВЕДЕНИЕ

Наряду с обязательствами  по передаче земельных участков в  собственность или в иное право, Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает обязательства  по передаче земли в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную  группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного  вещного права на земельный участок. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих  в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров  по отчуждению имущества. Специфичен и  сам предмет данных обязательств. Такого рода обязательства порождаются  договорами аренды.

Тема курсовой работы: «Аренда земли: понятие и содержание».

Актуальность выбранной  темы курсовой работы заключается в  том, что аренда, сохраняя за собственником  право верховного распоряжения, предполагает передачу арендатору хозяйственных  компетенций управления, владения, пользования земельным участком, вследствие чего у него возникает  экономический интерес по его  эффективному использованию.

Цель работы – рассмотреть понятие и содержание аренды земли; правовые отношения, связанные с арендой земельных участков в Республике Беларусь.

Задачи исследования предопределяются целью исследования и состоят в том, чтобы:

- дать характеристику земельному участку, как объекту земельных отношений, а именно: понятие, признаки и состав земельных участков Республики Беларусь как объектов права;

- рассмотреть общие положения об аренде земельных участков в Республике Беларусь; правовую организацию аренды земельных участков в Республике Беларусь: понятие и характеристику аренды земли;

- разобрать содержание договора аренды земли; ответственность сторон договора и расторжение договора аренды земли; арендную плату; залог права аренды земельного участка;

- предложить возможные пути совершенствования правового регулирования отношений, связанных с арендой земельных участков в Республике Беларусь.

Характеристика источников для написания курсовой работы. В основу работы положены: нормативно-правовые акты, действующие в Республике Беларусь; научная литература.

При разрешении поставленных задач для достижения цели исследования использовались следующие методы: формально-юридический  метод, метод системного анализа, комплексного исследования, сравнительного правоведения.

Структура курсовой работы включает: титульный лист, оглавление, введение, четыре раздела, заключение, список использованных источников.

1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Понятие и признаки земельного участка как объекта права

Объектом земельных правоотношений являются материальные и духовные блага, для обладания которыми физические и юридические лица вступают в  конкретные правоотношения. В отличие от всех правоотношений земельные правоотношения имеют своим объектом землю, по поводу которой возникают земельные отношения, определенные права и обязанности их участников. Объектом земельных отношений являются земли как компонент природной среды, земельный участок, а также права на земельный участок и ограничение прав на земельный участок. К вещным правам на участок относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право временного пользования, право аренды, субаренды.

Земельный участок - это часть  поверхности земли, имеющая установленные  границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре и документах государственной регистрации [13, с. 11].

Земельному участку, являющемуся  объектом права собственности, присущи следующие признаки [13, с.11]:

1) оборотоспособность, т. е. возможность отчуждения земельного участка путем совершения гражданско-правовых сделок либо переход участка от одного лица к другому в порядке наследования или правопреемства, если земельный участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

2) плоды, продукция, доходы, которые получены в результате  использования земельного участка,  являются собственностью субъекта, использующего данный участок  на законном основании;

3) земельный участок может  быть признан делимым либо  неделимым исходя из того, возможен  ли его раздел или нет. Данный  признак приобретает особую актуальность  в случае, когда участок находится  в общей собственности и возникает  вопрос о выделе части участка,  например, при ее отчуждении. В  случае признания участка неделимым  собственнику не может быть  выделена часть участка в натуре. Взамен он вправе получить  денежную компенсацию. Земельный  участок не может быть разделен  на части, если при целевом  использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил;

4) в качестве объекта права собственности выступает ограниченный в пространстве земельный участок, границы и местоположение которого установлены в порядке землеустройства. Граница земельного участка - это линия и проходящая по этой линии вертикальная плоскость, разделяющая земельные участки;

5) земельный участок относится  к недвижимому имуществу;

6) все земельные участки должны использоваться в соответствии с основным целевым назначением, установленным при предоставлении земельного участка.

При характеристике земли  как объекта права собственности  необходимо учитывать экологическое  значение земли. Исходя из этого, в правовом регулировании земельных отношений значительное место занимают нормы, ограничивающие правомочия собственника в целях охраны земли как природного ресурса.

1.2. Состав земель Республики Беларусь

В земельных правоотношениях  земля выступает как объект правового  регулирования, то есть объект, имеющий  определенную правовую характеристику. Естественно-природные и хозяйственные  особенности земли учитываются  в той мере, в какой они влияют на ее правовой режим.

Определение состава земель позволяет дать правовую классификацию  всех земель Республики Беларусь как  объекта правового регулирования.

Классификация земель на категории  производится по наиболее существенному  признаку, который определяет правовой режим земель - по целевому назначению земель. Поэтому категорию земель можно определить как часть земель Республики Беларусь, объединенную общим  целевым назначением и единым правовым режимом.

Законодательно эта классификация  закреплена в ст.6 Кодекса Республики Беларусь о земле, установившей, что все земли Республики Беларусь в соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности подразделяются на следующие категории [11, с.303]:

- земли сельскохозяйственного назначения;

К землям сельскохозяйственного  назначения относятся земельные  участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для  ведения сельского хозяйства.

- земли населенных пунктов  (городов, поселков городского  типа и сельских населенных  пунктов), садоводческих товариществ  и дачного строительства;

К землям населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов относятся земли, земельные  участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного  назначения;

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного  назначения относятся земельные  участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных  заведений и организаций Вооруженных  Сил Республики Беларусь, других войск  и воинских формирований Республики Беларусь, иных объектов.

- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

 К землям природоохранного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения заповедников, национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначения относятся предоставленные земельные участки для размещения объектов санаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки, обладающие природными лечебными факторами. К землям рекреационного назначения относятся земельные участки для размещения объектов, предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма. К землям историко-культурного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов.

- земли лесного фонда;

К землям лесного фонда  относятся лесные земли, а также  нелесные земли, расположенные в  границах лесного фонда, предоставленные  для ведения лесного хозяйства.

- земли водного фонда;

К землям водного фонда  относятся земли, занятые водными  объектами, а также земельные  участки, предоставленные для ведения  водного хозяйства, в том числе  для размещения водохозяйственных  сооружений и устройств.

- земли запаса

К землям запаса относятся  земли, земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные  землепользователям. Земли запаса находятся  в ведении соответствующего исполнительного  комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после  перевода их в иные категории земель.

Перевод земель из одной  категории в другую производится в случаях изменения основного  целевого назначения этих земель.

Целевое назначение земель устанавливается и изменяется соответствующими государственными органами, осуществляющими  управление землями, и в определенном порядке, установленном земельным  законодательством (ст. 4 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Категория земель - наиболее устойчивое образование в земельных  правоотношениях, поскольку перевод  земель из одной категории в другую допускается только при изменении  целевого назначения земель и с соблюдением  предусмотренных земельным законодательством  требований и ограничений. Перечень категорий земель, который дается в Кодексе Республики Беларусь о  земле, является исчерпывающим, но состав каждой категории может изменяться, например, при включении в нее или исключении каких-либо видов земель.

Независимо от деления  на категории земель земли Республики Беларусь подразделяются на следующие  виды [4]:

- пахотные земли - сельскохозяйственные  земли, систематически обрабатываемые (перепахиваемые) и используемые  под посевы сельскохозяйственных  культур, включая посевы многолетних  трав со сроком пользования,  предусмотренным схемой севооборота,  а также выводные поля, участки  закрытого грунта (парники, теплицы  и оранжереи) и чистые пары;

- залежные земли - сельскохозяйственные  земли, которые ранее использовались как пахотные и более одного года после уборки урожая не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;

- земли под постоянными  культурами - сельскохозяйственные  земли, занятые искусственно созданной  древесно-кустарниковой растительностью  (насаждениями) или насаждениями  травянистых многолетних растений, предназначенными для получения  урожая плодов, продовольственного, технического и лекарственного  растительного сырья, а также  для озеленения;

- луговые земли - сельскохозяйственные  земли, используемые преимущественно  для возделывания луговых многолетних  трав, земли, на которых создан  искусственный травостой или  проведены мероприятия по улучшению  естественного травостоя (улучшенные  луговые земли), а также земли,  покрытые естественными луговыми  травостоями (естественные луговые  земли);

- лесные земли - земли  лесного фонда, покрытые лесом,  а также не покрытые лесом,  но предназначенные для его  восстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины, погибшие  древостои, площади, занятые питомниками, плантациями и несомкнувшимися лесными культурами, и др.), предоставленные для ведения лесного хозяйства;

- земли под древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) - земли, покрытые древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями), не входящей в лесной фонд;

- земли под болотами - избыточно увлажненные земли,  покрытые слоем торфа;

- земли под водными  объектами - земли, занятые сосредоточением  природных вод на поверхности  суши (реками, ручьями, родниками,  озерами, водохранилищами, прудами,  прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);

- земли под дорогами  и иными транспортными коммуникациями - земли, занятые дорогами, просеками,  прогонами, линейными сооружениями;

- земли общего пользования  - земли, занятые улицами, проспектами,  площадями, проездами, набережными,  бульварами, скверами, парками и  другими общественными местами;

- земли под застройкой - земли, занятые капитальными  строениями (зданиями, сооружениями), а  также земли, прилегающие к  этим объектам и используемые  для их обслуживания;

- нарушенные земли - земли,  утратившие свои природно-исторические  признаки, состояние и характер  использования в результате вредного  антропогенного воздействия и  находящиеся в состоянии, исключающем  их эффективное использование  по исходному целевому назначению;

- неиспользуемые земли  - земли, не используемые в хозяйственной  и иной деятельности;

- иные земли - земли,  не отнесенные к видам земель, указанным выше.

Отнесение земель к видам, указанным в статье 7 Кодекса Республики Беларусь о земле, осуществляется в соответствии с их природно-историческими признаками, состоянием и характером использования.

Порядок перевода земель из одних категорий и видов в  другие и отнесения земель к определенным видам устанавливается Президентом  Республики Беларусь.

3. Общие положения об аренде земельных участков

Аренда земли - это и  один из видов обязательств и обязательственных  правоотношений. Представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения по аренде земли, т.е. основанному на договоре срочному возмездному владению и пользованию ею.

Арендаторами земельных  участков могут быть юридические  и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные  юридические и физические лица, иностранные  государства, международные организации [14, с.29].

Арендодателями земельных  участков являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в  частной собственности [9, с.30].

Сроки аренды земельного участка  определяются договором. При этом сроки  аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных  участков для сельскохозяйственного  использования не может быть менее пяти лет [14, с.30].

Условия аренды земельного участка и размер арендной платы  определяются по соглашению сторон и  закрепляются в договоре.

Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых  находятся земельные участки, приобретенные  для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства  и дачного строительства, могут  передавать их в аренду гражданам  Республики Беларусь при условии  сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с  учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком.

В случаях наследования таких  земельных участков несовершеннолетними  наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам  законными представителями наследников  под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и города Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.

На земельных участках, передаваемых в аренду, строительство  жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допускается.

Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным законодательством  Республики Беларусь или договором, в том числе при невнесении арендной платы в сроки, установленные  договором аренды.

Таким образом, аренда –  это достаточно сложные правоотношения арендатора и арендодателя, имеющие  множество различных нюансов.

2. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

2.1. Понятие и  характеристика аренды земли

Ранее действовавшее законодательство не допускало аренды земли. Существование аренды было невозможным в условиях монополизма государства в отношении земли, других средств производства. Реформация общественных отношений способствовала созданию условий для эффективного использования земли, природных ресурсов и имущества, усилению заинтересованности в развитии производства, более полному удовлетворению социальных потребностей, появлению новых форм использования земли. Одной из них является аренда земли.

Действующий Кодекс Республики Беларусь о земле не дает определения  аренды земель. В силу части третьей  п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Беларусь и на основании ст. 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь можно  сделать вывод, что аренда земельного участка - это предоставление земельного участка во временное пользование  за определенную плату на основе договора [3].

Аренда земли - это и  один из видов обязательств и обязательственных  правоотношений. Как институт права  аренда представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения  по аренде земли, т.е. основанному на договоре срочному возмездному владению и пользованию ею. Основные положения  законодательства по аренде земли закреплены в Гражданском кодексе Республики Беларусь (глава 34), Кодексе Республики Беларусь о земле (глава 8), Законе об аренде (1990 г) и других нормативных актах.

Исходя из вышеизложенного  основу законодательного регулирования  аренды земли составляет Гражданский Кодекс Республики Беларусь.

Предоставление земельных  участков в аренду осуществляется на основе договора. Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко определить местоположение земельного участка (адрес  земельного участка), его целевое  назначение, границы, кадастровый номер  и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать земельный  участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте  считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть предоставлены  земельные участки из земель любой  категории, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

2.2. Виды аренды земли

Существование двух форм собственности  на землю предопределяет наличие  двух разновидностей аренды земли [18, с.126]:

- аренда государственных  земель;

- аренда земель, находящихся  в частной собственности граждан  и юридических лиц.

Статья 44 Кодекса Республики Беларусь о земле устанавливает две категории арендодателей земельных участков. Арендодателями земельных участков могут быть [4]:

- сельские, поселковые, районные  и городские исполнительные и  распорядительные органы в пределах  своей компетенции - при аренде государственных земель;

- граждане и юридические  лица Республики Беларусь - при  аренде частных земель.

Арендатором земельных участков, находящихся в государственной  собственности, может быть любой  субъект - иностранное государство, международные организации, юридические  и физические лица как Республики Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам. Не ясна позиция законодателя в отношении  аренды земель, находящихся в собственности  юридических лиц.

Земельное законодательство устанавливает специфику аренды земельных участков, находящихся  в частной собственности граждан  Республики Беларусь. Выше обозначенные субъекты могут передавать земельные участки в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в предусмотренных законодательством размерах. При наследовании земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается предоставление этих участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.

При нахождении участка в  общей совместной или долевой  собственности он может быть сдан в аренду только с согласия всех собственников.

Ст. 586 Гражданского Кодекса  Республики Беларусь допускает возможность  для арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Отношения субаренды  оформляются договором субаренды  земельного участка, заключаемым на срок, не превышающий соответственно срока основного договора аренды. На договоры субаренды земли полностью  распространяются правила о договорах  аренды, если иное не предусмотрено законодательством. В случае, если договор аренды в соответствии с законодательством был признан ничтожным, ничтожным является и договор субаренды.

Общее правило, предусмотренное  ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о  земле, предоставляет сторонам возможность  самостоятельно в договоре урегулировать  сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без  исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования - не менее 5 лет. Необходимо учитывать, что если стороны заключили договор  аренды земельного участка на срок более 99 лет, то он все равно считается  заключенным на 99 лет [4].

Таким образом, при аренде возможно сужение целевого назначения земельного участка, его уточнение, но не расширение. Аренда допускает  трансформацию целевого назначения участка в сторону более точной детализации, поскольку в аренду участок предоставляется для  конкретной цели.

Арендатор самостоятелен  в осуществлении хозяйственной  деятельности в рамках целевого назначения используемого участка и условий  договора аренды. К особенностям аренды следует отнести сохранение за арендодателем  титула собственника, а значит и  всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка.

3. ДОГОВОР АРЕНДЫ  ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

3.1. Содержание договора аренды земли

Арендные отношения оформляются  договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Ст. 592 Гражданского Кодекса  Республики Беларусь закрепляет за арендатором  преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка  на новый срок. Для реализации данного  права арендатору необходимо надлежащим образом исполнять свои обязанности  по договору и письменно уведомить  арендодателя о желании заключить  такой договор в срок, указанный  в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора. Данное право может быть реализовано  при прочих равных условиях. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Вместе с тем необходимо иметь в виду следующее обстоятельство: Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 февраля 2006 г. № 292 утверждена форма договора аренды земельного участка, в котором на стороне арендодателя выступает исполком. Также договор предусматривает, что арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. Если арендатор письменно не уведомил арендодателя о своем желании продлить договор аренды на новый срок, договорные отношения сторон по истечении срока аренды прекращаются [7, с.201].

Права и обязанности арендатора земельного участка определяются в  договоре аренды и в Гражданском  Кодексе Республики Беларусь. Арендатор  обладает правомочиями по владению и  пользованию арендуемым земельным участком, при этом плоды, продукция и доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются его собственностью. К основным правам арендатора можно отнести [18, с.441]:

1) право требовать предоставления  земельного участка и возмещения  убытков, причиненных задержкой  исполнения, либо расторжения договора  и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением в случае, если  арендодатель не предоставил  сданный в аренду земельный  участок в указанный в договоре аренды срок;

2) право сдать участок  в субаренду с согласия арендодателя;

3) право использовать  участок в соответствии с целью  и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации  зданий, сооружений, установок) при  наличии утвержденного в установленном порядке проекта.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в  состоянии, соответствующем условиям договора аренды и целевому назначению участка. Если иное не предусмотрено  договором, то участок передается в  аренду вместе с его принадлежностями и относящимися к нему документами (например, свидетельством, удостоверением о государственной регистрации).

Арендатор является собственником  произведенных им отделимых улучшений  земельного участка, если иное не предусмотрено  договором аренды. Судьба неотделимых  улучшений земельного участка, произведенных  арендатором, определяется в зависимости  от наличия согласия на эти улучшения  со стороны арендодателя. В случае, если на производство данных улучшений было согласие арендодателя и арендатор произвел их за счет собственных средств, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения земельного участка, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законодательством.

Сдача в аренду земельного участка не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на него (права  залога, права сервитута, преимущественные права перед другими лицами и  т. п.). Но при заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Нарушение  данного правила дает возможность  арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, ст. 584 Гражданского Кодекса Республики Беларусь призвана гарантировать права  третьих лиц на сдаваемый в  аренду земельный участок.