Аренда и лизинг

Содержание

Введение………………………………………………………………..2

Глава 1. Понятие аренды и лизинга. Субъект и объект…………………………………………………………….………..…3

Глава 2. Договор аренды…………………………………………………………………….…..8

Глава2.1. Аренда недвижимости………………………………………………………..……..14

Глава 2.2. Аренда автотранспорта………………………………………………….……….....18

Глава 2.3. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения………………………………………………………………..…21

Глава 2.4. Субаренда…………………………………………………………...……....23

Глава 3. Лизинг. Формы и виды лизинговых отношений…………………………………………………………...….…..28

Глава 3.1. Преимущество лизинга перед кредитом………………………………………………………………...…..41

Глава 4. Принципиальные отличия аренды от лизинга…………………………………………………………….…..…….43

Заключения………………………………………………………..…..47

Список использованной литературы (нормативная база)….............................................................................................................49

2

Введение.

Тема аренды и лизинга является одной из наиболее актуальных как для крупных промышленных предприятий, так и для небольших фирм. И это вполне понятно, поскольку одни предприятия предоставляют имущество в аренду и финансовый лизинг, другие его арендуют и оплачивают лизинговые платежи. И при этом и тем и другим необходимо учитывать основные требования действующего законодательства к ведению арендных и лизинговых операций

В настоящее время, когда каждый субъект хозяйствования стремиться сохранить свои активы и экономно расходовать денежные средства, знание методологических и практических особенностей операций аренды и лизинга играет немаловажную роль.

Глава 1.Понятие аренды и лизинга. Субъект и объект.

Арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Государственную политику в сфере аренды осуществляют: Кабинет Министров Украины, а также Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства- относительно государственного имущества; органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым, -относительно имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым; органы местного самоуправления – относительно имущества, которое находится в коммунальной собственности.

Объекты аренды

1.Объектами аренды согласно настоящему Закону являются:

- целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков). Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономным инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения. В случае выделения целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия составляется распределительный баланс.

Денежные средства и ценные бумаги с учетом дебиторской и кредиторской задолженности арендодатель предоставляет арендатору на условиях кредита по поставке рефинансирования Национального банка Украины, а другие оборотные материальные средства выкупаются арендатором. Порядок выкупа оборотных материальных средств, предоставленных арендатору на условиях кредита в соответствии с настоящей статьей, определяется Кабинетом Министров Украины;

- недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

- имущество, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

2.Не могут быть объектами аренды:

- целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов ,цехов, участков), которые осуществляют деятельность, предусмотренную ч.1 ст.4 Закона Украины « О предпринимательстве»;

- объекты государственной  собственности, которые имеют общегосударственное значение и не подлежат приватизации в соответствии с ч.2 ст.5 Закона Украины « О приватизации государственного имущества», а также объекты, включенные в перечень объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации, утвержденный Законом Украины « О перечне объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации», которые выпускают подакцизную продукцию, кроме целостных имущественных комплексов, которые выпускают подакцизную продукцию, переданных в аренду до вступления в силу Закона Украины « Об аренде государственного и коммунального имущества» от 29 июня 2004 года.

3. Законодательными актами Украины может быть дополнен перечень предприятий, имущественные комплексы которых не могут быть объектами аренды.

Субъекты аренды.

Арендодатели.

Арендодателями являются:

- Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства – относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, а также имущество, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации, которые являются государственной собственностью, кроме имущества, относящегося к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук;

- Органы, уполномоченные Верховным Советом АРК и органами местного самоуправления управлять имуществом, - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое соответственно принадлежит АРК или находится в коммунальной собственности;

- Предприятия – относительно отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества, общая площадь которых не превышает 200 кв.м. на одно предприятие, а с разрешения органов, указанных в абзацах 2 и 3 настоящей статьи, - также относительно структурных  подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества, которое превышает 200 кв.м.

Арендаторы.

1.                  Арендаторами согласно настоящему Закону могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения, другие юридические лица и граждане Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства.

Физическое лицо, которое желает заключить договор аренды государственного имущества в целях использования его для предпринимательской деятельности, до заключения договора обязано зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

2.                  Особенности аренды имущества для осуществления предпринимательской и другой деятельности гражданами и юридическими лицами иностранных государств и лицами без гражданства определяются законодательством Украины.

Лизинг.              

1.                   Финансовый лизинг (лизинг) – это вид гражданско-правовых отношений, возникающих из договора финансового лизинга.

2.                   По договору финансового лизинга (договор лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность вещь у продавца (поставщика) в соответствии с установленными лизингополучателем спецификациями и условиями и передать ее в пользование лизингополучателю на определенный срок не менее одного года за установленную плату (лизинговые платежи).

Субъекты лизинга.

Субъектами лизинга могут быть:

- лизингодатель – юридическое лицо, которое передает право владения и пользования предметом лизинга лизингополучателю;

-лизингополучатель- физическое или юридическое лицо, которое получает право владения и пользования предметом лизинга от лизингодателя;

- продавец (поставщик) -физическое или юридическое лицо, у которого лизингодатель приобретает вещь, которая в дальнейшем будет передана как предмет лизинга лизингополучателю;

- другие юридические или физические лица, являющиеся сторонами многостороннего договора лизинга.

Глава 2. Договор аренды

Арендные правоотношения, прежде всего регулируются договором аренды.

Типовой договор аренды земли утвержден Постановлением № 220, а типо­вой договор аренды земельного пая - Приказом № 5. Формы типовых договоров можно использовать при составлении договора, конкретизируя в них отдельные условия.

  Договор аренды должен быть заключен в письменной форме и по жела­нию одной из сторон может быть заверен нотариусом (ст. 14 Закона № 161).

В договоре аренды должны быть указаны все суще­ственные условия, установленные ст. 15 Закона № 161. Это важно как для арендода­теля, так и для арендатора, поскольку их отсутствие может привести к отказу в госрегистрации договора или к признанию его недействительным.

Информацию о существенных условиях договора аренды земли представим для наглядности в виде таблицы.

5

Потом техническая документация и карточка направляются для согласования в территориальный орган земельных ресурсов. А уже после этого регистрацион­ная карточка вместе с экземплярами договора аренды передается в районный отдел ГЗК, где договор регистрируется и выдается.

Плата за регистрацию договоров аренды земельных участков взимается в со­ответствии с размерами оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержден­ными Приказом № 97, и зависит:

-                от юридического статуса лица - физические лица платят меньше;

-                конфигурации земельного участка - чем она сложнее, тем больше придется заплатить.

Арендная плата

Напомним, арендная плата - одно из основных и существенных условий до­говора аренды. Размер, форма и сроки внесения платы за аренду земли уста­навливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 21 Закона № 161).

Вместе с тем Указом № 92 определено, что размер арендной платы за зе­мельные участки сельхозназначения и земельные паи должен составлять не менее 3 % стоимости земельного участка (пая), определенной согласно законодательству, с постепенным повышением такой платы в зависимости от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

По нашему мнению, в этом случае необходимо руководствоваться ст. 21 За­кона № 161. Норма этой статьи заключается в том, что размер арендной платы за землю устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды.

С юридической точки зрения этот закон является специальным по отношению к другим нормативно-правовым актам (включая Указ № 92), поэтому его нормы являются приоритетными перед нормами других актов по вопросам аренды зем­ли. Аналогичное мнение изложено Госкомземом в Письме № 2770. Кроме того, та­кая позиция подтверждается судебной практикой (Определение ВСУ от 12.12.07 г.).

Конечно, желательно устанавливать арендную плату в размере не меньше утвержденного Указом, ведь этот документ направлен на социальную защиту населения. Однако подчеркнем еще раз; размер арендной платы определяется по соглашению сторон - арендатора и арендодателя.

Уплачивается арендная плата с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором (ст. 21 Закона № 161). Это значит, что если в догово­ре нет упоминания об индексации, то арендная плата индексируется следующим образом: ее размер необходимо увеличить на произведение индексов инфля­ции за предыдущие месяцы (с момента заключения договора до момента вы­платы арендной платы).

5

Типы АРЕНДЫ

Существует несколько типов аренды:

      Аренда недвижимости

      Аренда автотранспорта

      Аренда земельных участков сельскохозяйственного       назначения

      Субаренда

Глава 2. 1. Аренда недвижимости.

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций по аренде недви­жимости, осуществляемых в рамках договора оперативного лизинга (аренды). Будем рассматривать случаи, когда одной стороной такого договора выступа­ет юридическое лицо - плательщик налога на прибыль и НДС, а второй сторо­ной (варианты):

-      юридическое лицо - плательщик налога на прибыль и НДС;

-      физическое лицо (не СПД);

-      нерезидент (юридическое и физическое лицо).

Под недвижимостью в данной консультации следует понимать здания, соору­жения, их части (кроме целостных имущественных комплексов, государственно­го и коммунального имущества).

Налогообложение

Налог на прибыль. Согласно Закону о прибыли операции по предоставле­нию в аренду недвижимости соответствуют продаже результатов услуг (п. 1.31). Порядок налогообложения таких операций установлен пп. 7.9.6 (здесь и да­лее - ссылки на нормы Закона о прибыли).

Передача имущества в оперативную аренду, а также его возврат никак не влияют на налоговые обязательства сторон. Арендодатель продолжает начис­лять амортизацию на переданное в аренду имущество. А вот на сумму начис­ленного лизингового платежа арендодатель увеличивает валовой доход от­четного периода, а арендатор - валовые расходы.

Иными словами, правило первого события, установленное п. 11.2 и 11.3, в данном случае не применяется. Увеличение валового дохода и валовых рас­ходов происходит по факту предоставления услуг. Подтверждающими доку­ментами (пп. 5,3.9) при этом будут: договор аренды (в нем должны быть ого­ворены условия начисления арендного платежа и указаны сроки уплаты), а также акты о предоставлении услуг аренды.

Отдельно надо сказать о случаях, когда арендные операции осуществляют­ся со связанными лицами, а также с лицами, которые не являются плательщи­ками налога на прибыль по ставке 25 % или уплачивают этот налог по иным, нежели налогоплательщик, ставкам. В этих случаях доходы и расходы опре­деляются исходя из договорных цен, но в пределах обычных (пп, 7,4.1 - 7.4.3). Это означает, что валовой доход арендодателя не должен быть меньше обыч­ней цены арендной услуги на дату ее продажи, а валовые расходы арендатора не должны быть больше обычной цены этой услуги на дату ее приобретения.

Это же правило применяется и при расчетах за аренду не денежными средства­ми - при бартере (пп. 7.1.1).

НДС. Операции аренды относятся к поставке услуг (п. 1.4 Закона об НДС) и подлежат налогообложению согласно пп. 3.1.1 (здесь и далее – ссылки на нор­мы Закона об НДС). База налогообложения таких операций (п. 4.1) определяется по договорным ценам, но не ниже обычных. А если обычная цена превышает договорную более чем на 20 %, тогда база налогообложения определяется исходя из обычных цен.

Поясним сказанное на примере. Пусть стоимость услуг аренды соглас­но договору - 5 200 грн. (без НДС), при этом обычная цена таких услуг равна б 000 грн. (без НДС). Базой налогообложения в этом случае будет договорная цена 5 200 грн., так как отклонение договорной цены от обычной находится в пределах 20 % [(б 000 - 5 200) : б 000 х 100 = 13,3 %]. А вот если догово­ром будет установлена цена 4 680 грн., тогда базой налогообложения будет обычная цена б 000 грн., поскольку она превышает договорную более чем на 20% [(б 000-4 680): б 000x100 = 22%].

Суммы НДС, начисленные (уплаченные) в связи с приобретением услуг аренды, включаются в состав налогового кредита при условии, что в дальней­шем налогоплательщик будет использовать объект аренды в налогооблагае­мых операциях в рамках своей хозяйственной деятельности (пп. 7.4.1). В случае если договорная цена превышает обычную более чем на 20 %, налоговый кре­дит определяется исходя из договорных цен, но не выше обычных. Например, стоимость услуг аренды согласно договору - 9 000 грн., а обычная цена услу­ги равна б 000 грн. Значит, налоговый кредит по НДС нужно определять ис­ходя из обычной цены, так как договорная превышает ее более чем на 20 % [(9 000 - б 000) : б 000 х 100 = 50 %].

Итак, при условии, что обе стороны договора аренды - юридические лица и плательщики НДС:

-      арендодатель увеличивает налоговые обязательства по НДС на дату осуществления первого из событий - либо получения арендной платы, либо
подписания акта о предоставлении услуг (пп. 7.3.1);

-      у арендатора возникает право на налоговый кредит также на дату первого
события - либо при оплате услуг аренды, либо при получении налоговой
накладной, удостоверяющей факт приобретения таких услуг (пп. 75.1).

Если же одной стороной договора выступает предприятие, не зарегистри­рованное плательщиком НДС, тогда:

-      если это арендодатель, то у него валовой доход от аренды не содержит
суммы НДС, соответственно у арендатора - плательщика НДС не будет
права на налоговый кредит (пп. 74.5 Закона об НДС);

если это арендатор, то суммы НДС, уплаченные в составе арендной платы,
он включает в валовые расходы при условии, что сумма арендной платы
также относится к составу валовых расходов (пп. 5.3.3 Закона о прибыли).
Бухгалтерский учет

Учет операций аренды необоротных активов регулируется нормами П(С)БУ 14 (полный текст стандарта опубликован в настоящем практическом ру­ководстве на с. 111).

Доход от сдачи недвижимости в аренду (сумму арендной платы) - в зави­симости от способа получения дохода - арендодатель отражает на субсчете:

-                713 «Доход от операционной аренды активов» - если сдача имущества
в аренду не является основным видом деятельности предприятия;

-                703 «Доход от реализации работ и услуг» - если сдача имущества в арен­
ду является основным видом деятельности.

Следует отметить, что с 01.01.08 г. (даты вступления в силу П(С)БУ 32) зда­ния и сооружения, предоставленные в операционную аренду, соответствуют по­нятию инвестиционной недвижимости. Поэтому если до этой даты указанные объекты числились у арендодателя в составе основных средств, их нужно пере­вести в состав инвестиционной недвижимости. В бухгалтерском учете и финан­совой отчетности объекты инвестиционной недвижимости могут отражаться (п.16П(С)БУ32):

-                либо по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить;

-                либо по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной
амортизации.

Инструкцией № 291 для учета инвестиционной недвижимости и ее аморти­зации предусмотрены субсчета 100 «Инвестиционная недвижимость» и 135 «Из­нос инвестиционной недвижимости».

18

Глава 2.2.Аренда автотранспорта.

Аренда автомобиля у юридического лица

Документальное оформление

При аренде автомобиля у юрлица оформляется письменный договор,

согласно которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок имущество для осуществления хозяйственной деятельности (ст. 759, 799 ПС). Такой договор, заключенный между юридическими лицами, не требует нотариального удостоверения.

Договор аренды автомобиля должен содержать существенные условия, а именно:

-                 объект аренды - наименование автомобиля и его стоимость;

-                 размер арендной платы (устанавливается по договоренности сторон) и -
рядок расчетов;

-                 срок действия договора. Если такой срок в договоре аренды не установлен, то с точки зрения Закона о прибыли данная операция не соответствует определению арендной (п. 1.18). Это значит, что предприятию будет трудно доказать правомерность отнесения на валовые расходов, связанных с арендованным автомобилем;

-                 условия возврата арендованного имущества.

Кроме того, в договоре аренды нужно указать, какая из сторон будет осуществлять техобслуживание и ремонт автомобиля, а также устранять последов аварий, произошедших во время аренды.

Как правило, техобслуживанием автомобиля и его ремонтом занимается арендатор (если иное не предусмотрено договором аренды), поскольку именно обязан сохранять арендованное имущество в технически исправном состоять (ст. 801 ГК). К тому же арендатору может быть предоставлено право производить улучшения авто, но это должно быть внесено в договор аренды.

Помимо письменного договора, при аренде автомобиля необходимо оформить следующие документы:

-                 акт приемки-передачи - при передаче автомобиля арендатору (см.
образец заполнения). Добавим, что при этом арендатору следует предоставить всю техническую документацию на автомобиль;

-                 акт оказанных услуг аренды

18

-   акт приемки-передачи - при возврате автомобиля арендодателю.

Заметим, что на период действия договора аренды арендатор должен получить в ГАИ временный регистрационный талон. Такая норма предусмотрена п. 15 Пра­вил №1388.

При эксплуатации арендованных автомобилей оформляется первичная транс­портная документация, т. е. путевой лист:

-      для грузового автомобиля - типовая форма № 2-ТН, утвержденная Прика­зом № 488;

-      для легкового - типовая форма № 3, утвержденная Приказом № 74.

Эти документы служат основанием для списания горюче-смазочных мате­риалов.

Образец

АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ

предмета оренди згідно з договором № 10 від «15» січня 2009 р.

Цей акт складено на виконання договору оренди № 10 від «15» січня 2009 р., укладеного (пдписаного) між ТОВ «Калина», що іменуеться надалі Орендарем, в особі директора Ісаєнка П. Т., який діє на підставі Статуту, з однієї сторони, і ТОВ «Деталь», що іменуеться надалі Орендодавцем, в особі директора Корбут І.І., який діє на підставі Статуту, з другої сторони.

Ми, які підписалися нижче, Орендодавець та Орендар, склали цей акт на підтвердження того, що Орендодавцем передано, а Орендарем прийнято автомобіль марки ВАЗ, модель 2107, держномер АИ 0345СЕ, рік

випуску - 2002, колір - сірий, номер двигуна - 0987654, номер шасі - ХТА2107001М0123456, номер кузова - 0123456, номер свідоцтва про реестрацію в ДА1 - АМБ 100100, що належить орендодавцеві на правах власності згідно з технічним паспортом серія КИ № 456 від 18.10.05 р. (далі - предмет оренди).