Динамика спроса, предложения и цен на жилье 20 в г. Тюмени в 2012 г

Содержание

Введение 3

Глава I. Анализ социально-экономической ситуации в Тюменской области 5

Глава II. Анализ общей ситуации на рынке жилой недвижимости в г. Тюмени 8

Глава III. Динамика спроса, предложения и цен на жилье 20

в г. Тюмени в 2012 г. 20

Заключение 25

Список литературы 27

Введение

Одним из главных показателей  развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка  недвижимости в целом и его  отдельных секторов в частности.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора  экономики подтверждается его высокой  долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов  в бюджет от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной и муниципальной  недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение  рынка недвижимости, как комплекса  отношений, связанных с созданием  новых и эксплуатацией уже  существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

Рынок недвижимости, как  любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся: информация о ценах, спросе и предложении.

С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности рынок  недвижимости имеет свои достоинства  и недостатки. Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями  и является составной частью рыночного  пространства.

Цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так  и на региональном уровнях. Возможности  реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок  может достаточно гибко реагировать  уменьшением предложения и снижением  цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов  уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен  или предложения может быть довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку  решения на нем принимаются множеством лиц. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее  как уменьшить, так и увеличить  предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов.

Глава I. Анализ социально-экономической ситуации в Тюменской области

По объему произведенной  промышленной продукции область  занимает 1 место в России. Промышленность сосредоточена главным образом  в городах: Тюмени, Сургуте, Когалыме, Нижневартовске, Новом Уренгое, Пыть-Яхе, Губкинском, Нефтеюганске, Муравленко, Тобольске, Ишиме.  
Основа экономики региона – топливная промышленность, на долю которой приходится 86,4% объема промышленного производства области. Значительная часть нефти, газового конденсата и газа страны добывается в области. За 2012 г. добыто 283,1 млн. тонн нефти и газового конденсата, 564,5 млрд. м3 газа естественного. Наращивается добыча нефти на юге области в Уватском районе.

Значительное развитие получила электроэнергетика, полностью обеспечивающая потребности области и передающая энергию в другие регионы. Сургутские ГРЭС-1 и ГРЭС-2, Нижневартовская ГРЭС являются крупнейшими в Европе производителями  электроэнергии, работающими на попутном газе.

Развита нефтеперерабатывающая  промышленность, обеспечивающая легким углеводородным сырьем нефтехимический  комплекс страны.

В химической и нефтехимической  промышленности осуществляется выпуск бутадиена, синтетических смол, пластических масс, полиэтиленовых труб, полимерной пленки. В области производится около  трети объемов сжиженного бытового газа страны.

На севере развивается  комплекс по выпуску моторного топлива, эксплуатируются мини-заводы по выработке  моторного масла для местного рынка. Пользуется спросом продукция  машиностроительных заводов: нефтепромысловое, буровое, геологоразведочное, нефтеперерабатывающее  оборудование, тракторные прицепы, деревообрабатывающие станки, бетоносмесители, аккумуляторы и средства автоматики, медицинское  оборудование и запасные части к  нему, медицинские иглы и шприцы однократного применения.

В промышленности строительных материалов осуществляется выпуск сборных  железобетонных конструкций и изделий, деталей для крупнопанельного домостроения, кирпича, стеновых блоков, экологически чистых изоляционных материалов, керамической черепицы и облицовочных плиток.

Важную роль в развитии области играет лесная и деревообрабатывающая отрасль. Изготавливается широкий  ассортимент мебели, древесностружечных плит, фанеры клееной, деревянных домов, теплоизоляционных, отделочных и других материалов и изделий из древесины.

Социально-ориентированные  отрасли представлены легкой и пищевой  промышленностью. Осуществляется выпуск шерстяных тканей, пряжи, изделий  из меха, рыболовных сетей, кожаной  и валяной обуви, швейных изделий. Организациями пищевой промышленности производится широкий ассортимент  мясных, рыбных и молочных продуктов, хлеба и хлебобулочных, кондитерских изделий, консервированной и другой продукции.

Тюменская область относится  к числу регионов с наиболее высокой  инвестиционной активностью и прочно удерживает второе место после г. Москвы среди российских регионов по объему инвестиций в основной капитал на душу населения. В 2012 г. в экономику области направлено 357,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал. Наибольший объем инвестиций вложен в промышленность и транспорт.

Область является одним из перспективных регионов Российской Федерации для выгодного вложения иностранного капитала. Деловое сотрудничество осуществляется с предприятиями-партнерами и с организациями 35 стран мира, такими как Кипр, Германия, США, Украина. Наиболее привлекательными для инвестиций являются нефтегазопереработка, нефтедобыча, торговля.

В области создан мощный строительный комплекс. Объем работ, выполненных по договорам строительного  подряда в области, составляет 17,3% от объема Российской Федерации. Ежегодно вводятся в действие линии электропередачи напряжением 35 кВ и выше, трансформаторные понизительные подстанции напряжением 35 кВ и выше, нефтяные скважины, магистральные нефтегазопроводы, автомобильные дороги с твердым покрытием, мосты и другие объекты производствен-ного и социального назначения.

Для области характерно интенсивное  жилищное строительство. За 2012 г. организациями всех форм собственности построено 2515 жилых домов общей площадью 1200,8 тыс. кв. м (89,7% к уровню 2008 г.) В расчете на 1000 жителей области ввод составил 366,1 кв. м. По этому показателю область находится на 9 месте в России.

Продолжают расти объемы строительства жилья индивидуальными  застройщиками, что свидетельствует  о все более активном включении  населения в процесс строительства  жилья. Доля индивидуального жилищного  строительства в общем объеме составила 20,5%.

В 2012 г. из объектов социальной сферы введены в действие учреждения клубного типа, библиотеки, общеобразовательные школы, дошкольные образовательные учреждения, больницы, амбулаторно – поликлинические учреждения, гостиницы, бани.

Завершена реконструкция  здания областной филармонии, ледового Дворца спорта, ипподрома, тренировочных  полей стадиона футбольного клуба  «Тюмень», автовокзалов в г. Тюмени, г. Заводоуковске и п. Голышманово. Закончено строительство железно-дорожных вокзалов на ст. Коротчаево (г. Новый Уренгой) и в г. Нижневартовске, построен радиологический каньон областного онкологического диспансера. Введены в эксплуатацию корпуса высших учебных заведений в г. Тюмени и г. Ханты-Мансийске, средних специальных учебных заведений в Сургутском районе, спортивные сооружения с искусственным льдом в г. Белоярский и г. Радужный.

Глава II. Анализ общей ситуации на рынке жилой недвижимости в г. Тюмени

По состоянию на 31.12.2012 года распределение общего количества выборки по сегментам выглядит следующим образом: 

Таблица 1

Распределение выборки жилой  недвижимости в зависимости от района расположения квартиры

Таким образом, наибольшая средневзвешенная цена предложения наблюдается в  районе Центр (72 332 руб./кв.м.). Высокие  показатели средневзвешенной цены предложения  наблюдались в районах: V микрорайон (61 820 руб./кв.м.), Заречный IV микрорайон (61 259 руб./кв.м.) и КПД (60 300 руб./кв.м.). Наименьшая средневзвешенная цена предложения была зафиксирована в районе Мыс, Матмассы, которая составила 46 155 руб./кв.м.

Ситуация на рынке жилой  недвижимости в зависимости от района расположения квартир представлена на рис.1 и на рис.2.

Рис. 1. Распределение количества предложений о продаже жилой  недвижимости (квартир) в разбивке по районам города Тюмени, %.

Наибольшее предложение  квартир наблюдается в районах  Центр, Дом Обороны, 6 микрорайон, Тюменский  микрорайон. Наименьшее предложение  жилья в 4 Заречном микрорайоне, районе Стрелы.

Рис. 2. Средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости (квартир) за 1 кв.м. в разбивке по районам  города Тюмени, руб.

Самые высокие цены на жилье  за 1 кв. м. наблюдаются в районах  Центр, 5 микрорайон, Заречный 4 микрорайон, КПД. Самые низкие цены – в отдаленных районах города: Мыс, Матмассы, ММС, Тарманы, район Воровского, Войновка.

В зависимости от количества комнат распределение выборки выглядит следующим образом: 

Таблица 2

Распределение выборки жилой  недвижимости в зависимости от количества комнат

Таким образом, наибольшая средневзвешенная цена предложения наблюдается в  сегменте однокомнатных квартир (58 457 руб./кв.м.), что соответствует основному  предположению – недвижимость с  меньшей площадью имеет более  высокую цену предложения. Наименьшая средневзвешенная цена предложения  наблюдается в сегменте трехкомнатных  квартир, которая составила 53 368 руб./кв.м.

Ситуация на рынке жилой недвижимости в зависимости от количества комнат представлена на рис.3 и на рис.4.  

Рис. 3. Процентное соотношение элементов жилой недвижимости в зависимости от количества комнат, % 

Рис. 4. Средневзвешенная цена предложения за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от количества комнат, руб.  

В зависимости от конструктивных особенностей и типа здания распределение  выборки выглядит следующим образом:  

Таблица 3

 Распределение выборки  жилой недвижимости в зависимости  от конструктивных особенностей  и типа здания

Наибольший показатель средневзвешенной цены предложения наблюдалось в  сегменте кирпичные жилые дома (57 190 руб./кв.м.). А поскольку среди  покупателей сохраняется предпочтение к кирпичным и монолитным жилым  домам, то величина средневзвешенной цены предложения в монолитных жилых  домах немного уступает средневзвешенной цене предложения в кирпичных  жилых домах (55 616 руб./кв.м.). Наименьшее значение средневзвешенной цены предложения  было зафиксировано в сегменте панельные  жилые дома (51 706 руб./кв.м.).

Ситуация на рынке жилой недвижимости в зависимости от конструктивных особенностей и типа здания представлена на рис. 5 и на рис. 6.

Рис. 5. Процентное соотношение жилой недвижимости в зависимости от конструктивных особенностей и типа здания, %

Рис. 6. Средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости в зависимости от конструктивных особенностей и типа здания, руб.

В зависимости от этажа  расположения квартиры распределение  выборки выглядит следующим образом:  

Таблица 4

 Распределение выборки  жилой недвижимости в зависимости  этажа расположения квартиры

 Согласно данным, представленным в  Таблице 4, наибольшее значение средневзвешенной цены предложения принимает в сегменте квартир, расположенных на среднем этаже (55 654 руб./кв.м.), что соответствует предпочтениям покупателей. Наименьшее значение средневзвешенная цена предложения имеет в сегменте квартир, расположенных на первом этаже (52 123 руб./кв.м.).

Ситуация на рынке жилой  недвижимости  в зависимости от этажа расположения квартиры представлена на рис. 7 и на рис. 8.

Рис. 7. Процентное соотношение жилой недвижимости в зависимости от этажа расположения квартиры, % 

Рис. 8. Средневзвешенная цена предложения за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от этажа расположения квартиры, руб. 

В зависимости от этажности  жилого дома распределение выборки  выглядит следующим образом: 

Таблица 5

Распределение выборки жилой  недвижимости в зависимости этажности  жилого дома

Таким образом, наибольшая средневзвешенная цена предложения была зафиксирована  в сегменте жилые дома с этажностью  в 6-8 этажей (64 442 руб./кв.м.). Также высокий показатель средневзвешенной цены предложения характерен и для сегмента жилые дома с этажностью более 9 этажей (55 551 руб./кв.м.).  Наименьший показатель (52 290 руб./кв.м.) был выявлен в сегменте жилые дома с этажностью 5 этажей, поскольку застройка с указанной этажностью характерна для домов серией «хрущевки» и «брежневки», где показатель средневзвешенной цены предложения невысок.

Ситуация на рынке жилой  недвижимости  в зависимости от этажности жилого дома представлена на рис. 9 и на рис. 10.  

Рис. 9. Распределение выборки жилой недвижимости в зависимости от этажности жилого дома, %

Рис. 10. Средневзвешенная цена предложения за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от этажности жилого дома, руб.

Глава III. Динамика спроса, предложения и цен на жилье

в г. Тюмени в 2012 г.

В настоящее время на рынке  недвижимости Тюмени осуществляют свою деятельность 45 агентств недвижимости, наиболее крупными из которых являются АН «Адвекс-Т», «Апельсин», «Белый парус», «Сова», РАН «Этажи», «Ассоциация  Алко» и др., оказывающие широкий  спектр услуг:

• покупка, продажа, мена квартир, частных жилых домов, участие в строительстве жилья;
• по доверенности от правообладателя – сбор документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• составление договоров купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме при участии юридической компании;
• бесплатные юридические консультации;
• обмен, междугородный обмен;
• безопасная система расчетов при участии банков;
• различные виды страхования при участии страховой компании;
• покупка, продажа, аренда недвижимого имущества нежилого назначения.

К числу строительных компаний г. Тюмени можно отнести: 
•  СК «Партнер-инвест»;  
• Группа компаний «СТАТУС»;

• ЖК «Александровский садъ»;  
• СК «Мередиан констракшн»;  
• ОАО «ТДСК»;  
• СК «Сибстройсервис»;  
• Группа компаний «Дом»;  
• ООО «Тюменгазстрой»;  
• ЗАО «Тюменинвестстрой»;  
• ООО «Строительная компания и партнеры»;  
• ОО «Оргкомитет МЖК г. Тюмени»;  
• ООО «Элит Строй» ЖК «Снегири»;  
• Проектно-строительная фирма «Стар»;  
• СМП «Вираж»;  
• Группа компаний «НИККА»;  
• ЗАО «Сибирь-90»;  
• ООО «Тюмень великая»;  
• ЗАО «Когорта»;  
• ООО «Инвестфонд»;  
• ООО «Норд Сити»;  
• ЗАО «ТюменьСпецСтрой»;  
• Инвестиционная группа «Дельта Профит»;  
• ЗАО «Жилье 2000»; 

• ЗАО «Менеджмент. Дизайн. Строительство»;  
• ООО «Строительство и Маркетинг-2000».

По данным отчета Росреестра о зарегистрированных сделках с  недвижимостью за прошедший год  в Тюмени и на юге области было оформлено 103 292 прав собственности  на жилые помещения. Из них было 26 090 сделок купли-продажи, 9 780 случаев  приватизации и почти 6000 оформлений мены или дарения.

Также за год жители областной  столицы и юга области заключили 7 953 договора долевого участия в  строительстве, и только 932 «долевки»  были куплены без привлечения  кредитных средств.  За этот же год в Тюмени успели уступить 2 245 прав требования по договорам долевого участия.

Самой большой популярностью  в минувшем году пользовались квартиры площадью 31-50 кв. м – таких сделок Управление Росреестра зарегистрировало 5 216. Самые большие квартиры –  больше 200 кв. м – были явно не в  почете у тюменцев: за год сделок со столь огромными квартирами на юге области и в Тюмени заключили  всего 14.

Как недавно рассказал  вице-президент НП «Объединение риэлторов  Тюменской области» Олег Касьянов, засилие тюменского рынка жилья  покупателями с севера – всего  лишь миф. Действительно, в прошлом  году квартиры на юге региона приобрели  только 936 ямальцев и 1410 югорцев.

С использованием кредитных  средств в 2012 году тюменцы приобрели 7 853 объекта жилой недвижимости, купили 7 021 квартиру в строящемся доме и перекупили 443 права требования по договорам долевого участия. Непосредственно ипотечных сделок в течение года в Тюмени было зарегистрировано 12 200.

Согласно данным организаций, занимающихся операциями с недвижимостью (ЗАО "Ассоциация АЛКО"), по всем показателям 2012 год для рынка недвижимости был однозначно не хуже, а во многих отношениях даже лучше, чем предшествующий. Однако в каждом из его сегментов складывалась особая ситуация. Например, на вторичном рынке прошлый год прошел достаточно неровно: периоды спокойствия чередовались с некоторым оживлением, но особого ажиотажа среди покупателей не наблюдалось. Хотя количество сделок с недвижимостью в последние годы официально и не уменьшалось, оставаясь в пределах стандартных.

Кроме того, несмотря на рост покупательского спроса, он продолжает оставаться вялым, а объявлений о  продаже недвижимости гораздо больше, чем заявок на ее покупку. При этом вторая половина 2012 года стала намного более продуктивной, чем сезон зима-весна. Наиболее активной по количеству сделок можно считать осень минувшего года, и, конечно, порадовал декабрь. Вызвано это притоком финансов по государственным программам, а также частных инвестиций, появлением более интересных предложений от банков в части ипотечных программ.

На первичном рынке недвижимости наблюдается явное снижение объема предложения, причем объемы ввода жилых квадратных метров также начали снижаться в последнее полугодие. Скорее всего, это связанно на данное явление играет два фактора: в первую очередь, положительная динамика возобновления строительных работ на объектах приводит к тому, что возобновляются продажи, во вторую очередь то, что имеющийся объем предложения не может в полном объеме удовлетворить потребности покупателей.

В течение текущего года индекс стоимости жилья на первичном  рынке колебался, и среднее удельное значение составило 35 208 руб./кв. м. На конец  года индекс стоимости относительно последнего месяца предыдущего года имел положительную динамику – корректировка  составила + 4,3%. Для целого года данное повышение незначительно, ведь ещё  большинство строительных компаний всё-таки не отошли от кризисных явлений  и не рискуют повышать цены. При  этом в выборку берутся и бартерообменное  жильё, и квартиры по переуступке  права доли, которые реализуются  значительно ниже цен от застройщика, что корректирует общий показатель.

В целом 2012 г. для первичного рынка жилья можно назвать годом стабильности.

Жилье эконом-класса в Тюмени в основном представлено в спальных районах города, отдаленных от центра. Например, к таким района можно  отнести район Войновки (строительство  жилых комплексов компанией ЗАО  «Тюмень Великая», район Лесобазы (застройка компанией ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ХК «Тюменьстрой») и др. районы города. Примером жилья класса комфорт можно считать комплексную  застройку микрорайонов такими компания как «Партнер-Инвест» и «Тюменская домостроительная компания». К бизнес-классу из новостроек нашего города можно  отнести жилой дом «Ладья» («Тюменинвестстрой») и клубный жилой комплекс «Даудель» (застройщики «Ренессанс Констракшн», ХК «Сибинтел»). К элитному дому можно  отнести жилой дом «Да Винчи  Хаус», расположенный на исторической улице города (ул. Красина). На рынке новостроек большая доля объектов (53,5%) соответствует классу жилья комфорт, и это понятно, потому что это наиболее предпочтительный для потребителей сегмент. Дома данной категории можно встретить в любом районе города от Центра до окраин. Значительная доля возводится из кирпича, но встречается и монолитно-каркасное и панельное исполнение. Элитного жилья в Тюмени представлено немного, лишь 3% от общего количества новостроек. В-первую очередь, при проектировании домов подобного типа сложность заключается в сложности получения земельных участков под строительство.

Вторичный рынок не сразу отреагировал на восстановление рынка недвижимости, лишь через пару месяцев, как положительная динамика стала наблюдаться на первичном рынке. Рост ценовых показателей начался с сентября месяца, в целом в течение года уровень цен держался на одном уровне. Но, важно помнить, что динамика изменения индекса стоимости, не соответствует изменениям по отдельным сегментам рынка.