Динамика цен на рынке жилья

Введение

Прогнозирование социально-экономических  процессов и явлений в наше время играет очень важную роль. В настоящее время ни одна сфера жизни общества не может обойтись без прогнозов. Систематизированное научно обоснованное прогнозирование развития социально-экономических процессов на основе специализированных осуществляется с первой половины 50-х годов, хотя некоторые методики прогнозирования были известны и ранее. Органической частью планирования является составление прогнозов, показывающих возможные направления будущего развития хозяйственной структуры, рассматриваемой в тесном взаимодействии с окружающей средой. Вся как плановая, так и практическая работа в организации связана с необходимостью прогнозирования.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства  и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Проблема динамики изменения цен на рынке жилья всегда была и будет актуальной для молодых семей и просто для людей, желающих расширить свои жилые площади.

Рынок недвижимости — это  рынок товаров, обладающих индивидуальными  характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д. Одной из характеристик рынка недвижимости выступает ограниченность ресурсов, продавцов и покупателей. В частности ограниченность проявляется в ограниченном количестве продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Так же ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Целью данной работы является анализ динамики и прогнозирование средней цены на первичном и вторичном рынке жилья в России.

Можно выделить следующие  задачи:

1. Изучить понятие, структуру, виды и функции рынка недвижимости.
2. Изучить методы прогнозирования.
3. Спрогнозировать средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в России.

Глава 1. Рынок недвижимости и его характерные черты.

1.1. Рынок недвижимости. Его особенности

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершённого строительства. Следовательно, и жилье является недвижимостью. Рассмотрим понятие рынок недвижимости и рынок жилья.

Под рынком недвижимости понимают взаимосвязанную систему рыночных механизмов, через которую передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования, рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица к другому, эксплуатацию объектов недвижимости, создание объектов недвижимости, установление равновесных цен на объекты недвижимости. Рынок недвижимости, как и любой рынок, отличается своими специфическими особенностями.

Например, такими:

• Локализация рынка недвижимости, неподвижность и уникальность объектов недвижимости, невозможность продажи по образцам;
• Недостаточная степень открытости рынка недвижимости, т. е. многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный (конфиденциальный) характер;
• Спрос на рынке недвижимости носит изменчивый характер, и во многом определяется не потребительскими качествами самих объектов, а предпочтениями покупателя;
• Товары на рынке недвижимости служат не только средством удовлетворения потребностей, но и объектами их инвестиционной деятельности;
• Низкая эластичность предложения, т. е. прироста спроса и цен. Практически невозможно быстро построить много новых объектов недвижимости.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
• инвестирование в недвижимость.

Рассмотрим особенности  рынка жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Одной из особенностей является так же то, что цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка  жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. 

Рынок недвижимости как составная  часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости основан  на рыночном механизме, который включает спрос, предложение, цену недвижимости, стоимость недвижимости.

Спрос  определяют как  количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение — это количество земельных участком и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам и за определенный промежуток времени.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Таким образом цена – это полезность недвижимого имущества, выраженная в денежном эквиваленте. Стоимость недвижимости – денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленного на создание объекта.

На рынке недвижимости сложились определенные правила - если существует избыток предложения, или  недостаток спроса, то цены снижаются. Поэтому, для увеличения предложения  используется долгосрочное планирование.

Рынок недвижимости — это  определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

1.2 Субъекты рынка недвижимости

Субъектами рынка недвижимости являются:

•  Покупатели (физические и юридические лица);
•  Инвесторы;
•  Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
•    Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

• агентства оценщиков;

• риэлтерские фирмы;

• юридические фирмы;

• рекламные агентства;

• биржи недвижимости;

• страховые компании;

• аукционные фирмы;

• фондовые биржи;

• конкурсные комиссии;

• чековые инвестиционные фонды;

• комиссии по приватизации предприятий;

• банки (в т.ч. ипотечные) и др.

•  Государственные органы:

• бюро технической инвентаризации (ПИБ);

• комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

• арбитражные суды;

• нотариальные конторы;

• налоговые инспекции;

• комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

1.3. Функции рынка недвижимости

Основные функции рынка  недвижимости:

• установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

• регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

• коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

• функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

• стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

• социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

1.4. Сегментация рынка недвижимости

Под сегментацией рынка недвижимости понимают разделение недвижимости на группы по какому-либо признаку. Выделяют такие сегменты рассматриваемого рынка как:

• рынок жилья;
• рынок земли;
• рынок нежилых помещений.

Теперь рассмотрим классификацию рынка недвижимости.

По географическому признаку выделяют:

• городской;
• местный;
• региональный;
• мировой;
• национальный;

По степени готовности к эксплуатации различают :

• рынки существующих объектов;
• незавершенное строительство;
• новое строительство;

По виду сделок существуют:

• купля-продажа;
• аренда;
• вещные права;
• ипотека;

По форме собственности:

• государственных и муниципальных объектов;
• частных объектов;

По способу совершения сделок различают:

• первичный рынок и вторичный рынок;
• организованный и неорганизованный;
• традиционный и компьютеризированный;
• биржевой и внебиржевой.

Нас интересует именно купля-продажа  жилой недвижимости.

Итак, рынок жилья подразделяется на:

• городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
• рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

1.5. Первичный и вторичный рынок жилья

Выделяют две составляющие рынка недвижимости: первичный и вторичный рынки.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Иными словами, на первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже  созданными объектами, находящимися в  эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. То есть на вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка  имеет место и на рынке потребительских  товаров, рынке ценных бумаг и  т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в  то время как предложение на рынке  недвижимости всегда привязано к  определенному региону, в рамках города — определенному району или  даже микрорайону.

Учитывая, что потребности  населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с  новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием  первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный  рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой  активности, неблагоприятная экологическая  обстановка, затяжной межнациональный  или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение  недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке. Цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости выступает  фактором, существенно осложняющим  анализ сферы обращения и выбор  правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной  эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и  зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой  информации. Однако при всей сложности  этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может  достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и  падением цен, нижняя граница которых  определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием  его уровня доходов уровню текущих  затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как  уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых  заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов (что  особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс  мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном  рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи  с тем, что решения на нем принимаются  множеством лиц, а мотивация к  продажам более размыта, чем на первичном  рынке, где продажа — это необходимая  фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

1.6. Факторы, влияющие на спрос и предложение на жилищном рынке

Рассмотрим факторы, влияющие на спрос и предложение на жилищном рынке.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте  находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается  в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Для изучения спроса и предложения  на рынке недвижимости необходимо исходить из специфики процесса функционирования рынка жилищной недвижимости, особенностей обращающегося на нем товара.

В частности, различают шесть  основных особенностей жилищной недвижимости:

1) связь с землей;

2) неоднородность жилищного фонда по совокупным, качественным характеристикам (различия в размере, качестве строительства и отделки, местоположении и т.д.);

3) зависимость уровня формируемых жилищных услуг от совокупных, качественных характеристик жилья;

4) долговечность;

5) дороговизна;

6) высокий уровень издержек при смене жилья.

Тесная связь с землей определяет жесткую локализацию  рынка жилищной недвижимости. Все  участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы, то есть каждый рынок жилья имеет свои уникальные черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов, что составляет его специфику.

Жилищный фонд крайне неоднороден. Для каждого жилища различают  свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики собственно жилья  и характеристики места его расположения. Собственно жилище характеризуется, прежде всего, качеством строительства  и эксплуатации, степенью износа, размерами, особенностями проектирования. Место  расположения, в частности, включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и целый ряд других показателей. Совокупные характеристики жилья составляют качество жилищного фонда.

Разнообразие и количество жилищных услуг напрямую зависит  от совокупных, качественных характеристик  жилья. Например, проектные особенности  жилищного фонда с учетом его  месторасположения, предусматривающие  набор подводимых к нему коммуникаций, формируют предоставляемые фондом соответствующие услуги, различающиеся  в каждом конкретном случае (водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация, Интернет, телефонная или иная связь).

Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень износа и качественные характеристики жилищных услуг. Повышение  степени изношенности жилища и снижение расходов на его содержание приводят к сокращению количества и снижению качества предоставляемых жилищных услуг.

Для жилья характерна высокая  стоимость, обусловленная целым  рядом  его особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение  длительного времени. Во-вторых, это  технологически сложный и затратный  продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании.

К особенностям жилищного  фонда относят и высокий уровень  издержек, возникающий в результате смены жилья, что обуславливает  достаточную степень консерватизма  при принятии населением решений  о его замене.

Таим образом, все вышеперечисленные  особенности оказывают непосредственно  влияние на процессы, протекающие  в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.

Спрос на объекты жилищного  фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые финансовыми возможностями  потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос  на жилье и жилищные услуги обратно  пропорционален ценам и прямо  пропорционален уровню доходов и  в краткосрочной перспективе  достаточно эластичен по отношению  к ценам.

     Изменение  спроса зависит от таких факторов, как:

• потребительские вкусы или предпочтения покупателей
• количество покупателей
• уровень денежных доходов покупателей
• цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)
• потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может  приобрести на рынке при сложившемся  уровне цен.

Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень  валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и  скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и  ремонт существующего жилищного  фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой  разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем  нового жилья, а основу жилищного  фонда только в долгосрочной перспективе  приведут к изменению его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья  должно приводить к повышению  качества предлагаемых жилищных услуг  и, как следствие, к повышению  их стоимости. Рост цен на рынке жилья  делает выгодными затраты на его  содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто  становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен  на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Формирование предложения  жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и  рынком капитала (уровень капитализации  недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время  предложение жилищного фонда  тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребностями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основными параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения.

Законом предложения является прямая связь между количеством  предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это  свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже  большое  количество своего товара по высокой цене, чем по более  умеренной, низкой цене. Изменения в  предложении зависят от:

• цен на ресурсы, товары, услуги;
• налогов и дотаций;
• технологии производства;
• цен на другие товары и ресурсы;
• ожидания изменений цен производителей, продавцов;
• числа продавцов.

Глава 2. Прогнозирование временных рядов.

2.1 Понятие прогнозирования и прогноза

Прогноз (от греческого prognosis предвидение, предсказание)-конкретное предсказание, суждение о состоянии какого-либо явления в будущем.

В основе прогнозирования  лежат три взаимодополняющих  источника информации о будущем:

- оценка перспектив развития, будущего состояния прогнозируемого  явления на основе опыта, чаще  всего при помощи аналогии  с достаточно хорошо известными  сходными явлениями и процессами;

- условное продолжение  в будущее (экстраполяция) тенденций,  закономерности, развития которых  в прошлом и настоящем обладают  высокой степенью инертности;

- модель будущего состояния  того или иного явления, процесса, построенная сообразно ожидаемым  или желательным изменениям ряда  условий, перспективы развития  которых достаточно хорошо известны.

2.2 Временной ряд

Под временным рядом (динамическим рядом, или рядом динамики) в

экономике подразумевается  последовательность наблюдений некоторого признака (случайной величины) x в  последовательные моменты времени. Отдельные наблюдения называются уровнями ряда, которые будем обозначать xt (t = 1, 2, ..., n) , где n – число уровней.

Временной ряд (или ряд  динамики) — собранный в разные моменты времени статистический материал о значении каких-либо параметров (в простейшем случае одного) исследуемого процесса. Каждая единица статистического  материала называется измерением или  отсчётом, также допустимо называть его уровнем на указанный с  ним момент времени. Во временном  ряде каждому отчёту должно быть указано  время измерения или номер  измерения по порядку. Временной  ряд существенно отличается от простой выборки данных, так как при анализе учитывается взаимосвязь измерений со временем, а не только статистическое разнообразие и статистические характеристики выборки

Анализ временных рядов  — совокупность математико-статистических методов анализа, предназначенных  для выявления структуры временных  рядов и для их прогнозирования. Сюда относятся, в частности, методы регрессионного анализа. Выявление  структуры временного ряда необходимо для того, чтобы построить математическую модель того явления, которое является источником анализируемого временного ряда. Прогноз будущих значений временного ряда используется для эффективного принятия решений.

Временные ряды состоят из двух элементов:

• периода времени, за который или по состоянию на который приводятся числовые значения;

• числовых значений того или иного показателя, называемых уровнями ряда.

Временные ряды классифицируются по следующим признакам:

1. по форме представления уровней:

• ряды абсолютных показателей;

• относительных показателей;

• средних величин.

2. по количеству показателей, для которых определяются уровни в каждый момент времени:

• одномерные

• многомерные временные ряды;

3. по характеру временного параметра:

• моментные

• интервальные временные ряды.