Договор электроснабжения и аренды здания и сооружения

                  Содержание

Введение 3

1. Договор аренды  здания или сооружения  5

1.1. Общая характеристика договора  5

1.2. Условия договора  7

1.2.1. Существенные  условия  7

1.2.2. Обычные условия  8

1.2.3. Случайные  условия  10

1.3.Классификационные  признаки договора  11

1.4. Финансово-правовые  последствия неисполнения или   ненадлежащего исполнения обязательств по договор  13

2. Договор энергоснабжения  16

2.1. Общая характеристика договора  16

2.2. Условия договора  17

2.2.1. Существенные  условия  17

2.2.2. Обычные условия  18

2.2.3. Случайные условия  20

2.3. Классификационные  признаки договора  21

2.4 Анализ финансово-правовых  последствий неисполнения или   ненадлежащего исполнения обязательств  по договору  23

3. Порядок урегулирования  последствий неисполнения (ненадлежащего  исполнения) обязательств по договору  24

3.1. Преддоговорные  разногласия  24

3.2. Претензии  24

3.3. Предъявление иска в суд  24

3.4. Расчёт госпошлины  за рассмотрение искового заявления  30

Заключение  34

Список использованных источников  35 
 

Приложение 1. Текст договора аренды

Приложение 2. Текст договора энергоснабжения

Приложение 3. Текст преддоговорного разногласия

Приложение 4. Текст претензии

Приложение 5. Текст искового заявления в арбитражный суд  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ 

      Целью настоящей работы является получение  навыков грамотно составлять договоры и предвидеть последствия их нарушения  и невыполнения.

      Договор - это добровольное соглашение двух или нескольких лиц (экономических  субъектов), заключаемое на предмет  выполнения каждым из них, принимаемых  на себя обязательств по отношению  к другим участникам.

      Договор между юридическими лицами составляется в письменной форме.

      Договор обычно содержит сведения об его участниках, изложение предмета договора, сущности сделки, обязательства договаривающихся сторон, условия осуществления договора, способы оплаты за предоставленные  друг другу товары, работы, услуги, формы  ответственности участников за невыполнение принятых обязательств, условия расторжения  или продления договора, юридические  адреса сторон. Договор скрепляется  подписями полномочных представителей договаривающихся сторон и печатями (если участник договора – юридическое  лицо). Существует множество видов  договоров, определяемых их предметом, содержанием и тем, кто в них  участвует.

      Курсовая  работа выполнена на примере реально  существующего и действующего предприятия  Закрытого акционерного общества «НПП «Электронстандарт» (далее «фирма»).

      Для осуществления управления и предпринимательской  деятельности фирма арендует офисные  и производственные помещения на условиях договора аренды.

      Основным  видом деятельности фирмы (в соответствии с Уставом) является разработка и  изготовление приборов экологической  и промышленной безопасности.

      Задачей настоящей работы является анализ и  разработка договора аренды здания или  сооружения и договора энергоснабжения.

      Грамотно, в соответствии с действующим  законодательством, составленные договоры позволят фирме эффективно функционировать. Содержание договоров существенно влияет на налогообложение, эффективность сделок, определяет финансовые последствия их нарушения и невыполнения.

1. АНАЛИЗ И РАЗРАБОТКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

      ЗДАНИЯ  ИЛИ СООРУЖЕНИЯ 

      1.1. Общие положения по договору аренды здания и сооружения 

      Аренда - предоставление имущества (например, здания, сооружения, помещения) его  хозяином во временное пользование  другим лицам на договорных условиях, за плату. Арендующий имущество, получающий его в аренду, называется арендатором, а сдающий имущество в аренду – арендодателем. Отношения между  арендатором и арендодателем  называются арендными.

      Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

      Договор аренды здания или сооружения заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами.

      Несоблюдение  формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность.

      Договор аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

      По  договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей  прав владения и пользования такой  недвижимостью передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

      Если  договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и  необходима для его использования  в соответствии с его назначением.

      Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором  с собственником земельного участка.

      В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  здания или сооружения сохраняется  право пользования частью земельного участка, которая занята зданием  или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

      Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  размере арендной платы договор  аренды здания или сооружения считается  незаключенным. При этом правила  определения цены, предусмотренные  пунктом 3 статьи 424 Гражданского Кодекса (в дальнейшем ГК), не применяются.

      Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием  или сооружением включает плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или  передаваемой вместе с ним соответствующей  частью участка, если иное не предусмотрено  законом или договором.

      Передача  здания или сооружения арендодателем  и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами.

      Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается  исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование  и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (акт приема-передачи объекта).

      Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности  по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

      При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с подписанием сторонами  соответствующего документа о возврате (акта). 

         1.2. Отдельные условия договора аренды здания или сооружения 

      Содержание  договора определяется совокупностью  условий, согласованных сторонами.

        Условия договора определяются  по усмотрению сторон, кроме случаев,  когда содержание соответствующего  условия прямо предписано законодательством  . 

         1.2.1.Существенные условия договора аренды здания или сооружения

      Как и для любого гражданско-правового  договора, для договора аренды очень  важно определение его существенных условий.

      ГК  РФ не дает исчерпывающего перечня  условий, являющихся существенными  при заключении договоров. Существенными  являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском  кодексе), является условие об объекте  арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

      Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

      При заключении договора аренды существенными  могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной  из сторон.

      Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и  республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного  условия, и в случае отсутствия в  договоре условия о сроке его  действия, такой договор считался незаключенным.

      Теперь  договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока  их действия. Такие договоры считаются  заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется  без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть  его в одностороннем порядке  в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. 

          1.2.2. Обычные условия договора аренды здания или сооружения

      Обычные условия - условия, установленные диспозитивными нормами, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора или в иной момент, если стороны своим соглашением не установили иное.

      Диспозитивная правовая норма - установленное государством правило, предоставляющее его адресатам  возможность выбора наиболее целесообразного, с их точки зрения, варианта поведения (действий) в конкретной ситуации, в  пределах, установленных законодательством. Например, такую возможность дает следующая норма гражданского законодательства: "Договор вступает в силу и  становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны  вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора". Данная диспозитивная  норма предлагает участникам договора самим определить время возникновения  прав и обязанностей сторон.

      Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  размере арендной платы такой  договор считается незаключенным. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена  в договоре на единицу площади  здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения. Арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

      Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или  договором аренды.

      Обязанности сторон по содержанию арендованного  имущества определяются в соответствии с ГК РФ (ст.616). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором  аренды Капитальный ремонт должен производиться  в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок..

        Когда условие договора предусмотрено  нормой, которая в соответствии  с законодательством действует,  если соглашением сторон не  установлено иное (диспозитивная  правовая норма), стороны вправе  своим соглашением исключить  ее применение либо установить  условие, отличное от предусмотренного  в указанной норме. Соглашение  об исключении применения диспозитивной  нормы должно быть оформлено  письменно в тексте договора  как самостоятельный пункт, желательно  с точным указанием источника  (законодательного или иного нормативного  правового акта), в котором содержится  соответствующая норма, и ссылкой  на конкретные статью, пункт, абзац  и т.п. При отсутствии такого  соглашения условие договора  определяется диспозитивной нормой. Когда условие договора не  определено сторонами или диспозитивной  нормой, соответствующие условия  определяются обычаями делового  оборота, применимыми к отношениям  сторон.

      Примерами обычных условий могут служить:

1. цена арендной платы;
2. сроки внесения арендной платы;
3. права и обязанности сторон;
4. действия арендатора при прекращении договора;
5. обязанности при случайной гибели или случайного повреждения имущества;
6. порядок расторжения договора;
7. осуществление контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;
8. соблюдение противопожарных, технических и санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к использованию здания;
9. срок аренды;
10. ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

          1.2.3.Случайные условия договора аренды здания или сооружения

      Случайные условия - условия , которые изменяют или дополняют обычные условия. Они приобретают юридическую силу лишь в случае включения в текст договора.

      Условиями договора определяются права третьих  лиц на сдаваемый в аренду объект.

      Условиями договора определяется право  с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности  по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование, а  также отдавать арендные права в  залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено  ГК РФ, другим законом или иными  правовыми актами. В указанных  случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед  арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды  применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

      Примерами случайных условий могут служить:

1. договоренности сторон о неустойке в размере 80% от  арендной платы за три месяца
2. страхование рисков на сумму 10 000 рублей
3. рассрочка первого и второго платежа на 3 недели
4. порядок предъявления претензий по качеству исполнения обязательств не позднее двух месяцев после возникновения претензий
5. особая процедура разрешения споров, которая может длиться от двух - до четырёх недель.
6. срок для предупреждения о прекращении аренды - минимум 10 дней
7. увеличение арендной платы при падения курса доллара ниже 27 рублей, на 4%
8. внесение арендной платы не позднее 5-ого числа каждого месяца, начиная с третьего
9. своевременное уведомление о состоянии здания в письменном виде каждый второй месяц не позднее 10-ого числа
10. срок передачи арендодателем имущества арендатору не позднее следующего дня подписания договора
11. обязательство арендатора 5 дней каждого второго месяца уделять капитальной уборки помещения

           1.3. Классификационные признаки договора аренды здания или сооружения 

       Договоры могут быть классифицированы:

          а) по моменту возникновения обязательств договор аренды относится к реальному, так как в тексте договора указан конкретный срок возникновения обязательств – договор вступает в силу с момента его государственной регистрации;

          б) по содержанию регулируемой договором деятельности договор аренды относится к имущественному, так как предметом договора является имущество (здание или сооружение) передаваемое во временное владение и пользование.

        в) в зависимости от того , кто может требовать исполнение договора , договор аренды относится к группе договоров в пользу участников , так как заключен между Арендодателем (Комитетом по управлению имуществом  Санкт-Петербурга) и Арендатором (ЗАО «НПП «Электронстандарт») (Приложение 1);

           г) в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ договор аренды является  возмездным , так как в договоре есть прямое указание на возмездное оказание услуги - Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование Объект, так же в договоре прописаны конкретные условия платежей и расчетов по договору ;

          д) по основаниям заключения договор аренды относится к свободным, так как является добровольным соглашением двух юридических лиц,  (экономических субъектов), заключенное на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя обязательств по отношению друг к другу;

          е) в зависимости от способа заключения договор аренды относится к взаимосвязанным, так как условия договора определены сторонами (участниками) договора путем согласования;

          ж) в зависимости от юридической направленности договор аренды является основным, так как это договор. а не соглашение о намерениях и в договоре указана конкретная дата заключения (не предусматривается обязанность сторон заключить договор о передаче имущества в будущем );

          з) в зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами договор аренды является взаимным, так как каждая сторона имеет и права и обязанности;

          и) в зависимости от определенности правового основания сделки договор аренды  относится к каузальным, так как из существа сделки видно, какую цель она преследует – передача объекта в аренду);

           к) по форме договора договор аренды здания или сооружения может быть заключен в простой письменной форме, так как между юридическими лицами заключение договора предусматривается только в письменной форме, по соглашению сторон может быть нотариально заверенная письменная форма сделки. 

            1.4. Анализ финансово-правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды здания или сооружения 

        Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

        Нарушение арендодателем обязанности  по производству капитального  ремонта дает арендатору право  по своему выбору: а) произвести  капитальный ремонт, предусмотренный  договором аренды или вызванный  неотложной необходимостью, и взыскать  с арендодателя стоимость ремонта  или зачесть ее в счет арендной  платы; б) потребовать соответственного  уменьшения арендной платы; в)  потребовать расторжения договора  аренды и возмещения убытков.

      Если  арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в  указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать  от него это имущество в соответствии со ст.398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой  исполнения, либо потребовать расторжения  договора и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением.

      По  требованию одной из сторон договор  может быть изменен или расторгнут на основании решения суда только: 1) при существенном нарушении условий  договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими  законами или договором. При этом существенным считается такое нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой (или других) стороны  такой ущерб, что потерпевший  участник в значительной степени  лишается того, на что он вправе был  рассчитывать при заключении договора.

      Однако  судебная практика исходит из того, что само по себе существенное нарушение  договора не обязательно влечет его  расторжение по решению суда. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда пришел к выводу о том, что  требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения  в арбитражный суд.

      На  рассмотрение арбитражного суда было передано заявление с просьбой о  расторжении договора в связи  с существенными нарушениями  договора - систематическими неплатежами  арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды  без разрешения арендодателя. В ходе разбирательства дела в заседании  суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, исходя из того, что как следует из ст.619  ГК РФ, перечисленные нарушения могут  служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после  направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательств в разумный срок. Учитывая, что допущенные арендатором  нарушения условий договора, явившиеся  причиной для обращения в арбитражный  суд, в необходимый для этого  срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска .

      Обязательным  условием досудебного разбирательства  является предъявление уведомлений  о нарушении договора, обмен объяснительными  письмами, предъявление претензии.

      Копия претензии за нарушение договора представлена в приложении 2.

      Копия письма в ответ на претензию представлена в приложении 3.

      При не достижении согласия и не ликвидации нарушения заинтересованной стороне  предоставляется право обращения в суд с исковым заявлением.

      2. ДОГОВОР ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ 

           2.1. Общие положения по договору энергоснабжения 

      Договор энергоснабжения относится к  числу широко распространенных по субъектному  составу, так как все физические и юридические лица в современном  мире практически не могут обходиться без потребления электрической  и тепловой энергии, газа. Отношения, связанные с энергопотреблением, опосредуются договором энергоснабжения.

      Согласно  статье 539 ГК РФ по договору энергоснабжения  энергоснабжающая организация обязуется  подавать абоненту (потребителю) через  присоединенную сеть энергию, а абонент  обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный  договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении  энергетических сетей и исправность  используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.