Договор продажи недвижимости. 3

Кафедра уголовной и гуманитарно-правовых дисциплин 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине: Гражданское право

на тему: Договор продажи недвижимости 
 
 
 
 

                                                                                           студент 3 курса

                                                                                           специальности «правоведение»

                                                                                          дневной формы обучения

                                                                                           гр. 301 
 
 
 
 

                                                                                            научный руководитель

                                                                                            кандидат юридических наук, доцент   
 
 
 
 
 
 
 

минск 2010 

Содержание 

1. Введение
2. Понятие и элементы договора продажи недвижимости
3. Содержание договора продажи недвижимости
4. Особенности продажи жилых помещений
5. Понятие договора продажи предприятия
6. Заключение
7. Список литературы

Введение 

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. И на мой взгляд договор  купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее  время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев  используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом (ст.130) к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому законодательством. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже  недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Цель данной курсовой: рассмотреть понятие и  элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений. 

Понятие и элементы договора продажи недвижимости 

В соответствии со ст. 520 ГК Республики Беларусь по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи  недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным  с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор продажи  недвижимости является возмездным, поскольку  продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара. Договор продажи недвижимости является взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Юридические последствия  признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключаются  в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Цель договора состоит в перенесении права  собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право  собственности у приобретателя  вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор продажи  недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его  объекта – недвижимого имущества.

Вместе с тем  не все виды недвижимого имущества  входят в состав предмета договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) – небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т. е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Чаще всего  возникают вопросы о возможности  заключения договора купли-продажи  незавершенного строительного объекта.

Договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи  недвижимости должен быть обязательно  заключен в письменной форме. При  этом из всех допускаемых вариантов  письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

К договору купли-продажи  земельных участков должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи  не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются органом государственного управления.

В договоре купли-продажи  земельного участка фиксируются  стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок, обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.

К договору в  качестве его неотъемлемой части  прилагаются наряду с планом земельного участка сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка; требования залогодержателя по задолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца и покупателя.

Переход права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной  регистрации сделок купли-продажи  недвижимости и прав на нее установлен законом Республики Беларусь «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

Регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Государственная регистрация прав производится на всей территории Республики Беларусь по установленной  упомянутым законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию  прав, обязан предоставить сведения о  любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение  личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Устанавливая  детальный порядок регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеназванный закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Если стороны  исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную  договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются.

Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной  регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества  переходят все права и обязанности  продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.

Срок, в течение  которого договор и (или) переход  права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить  себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода права.

Цена является существенным условием договора купли-продажи  недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным.

Обязательное  включение цены имущества в договор  обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а  также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного  недвижимого имущества строго индивидуальна  и не может быть сопоставима с  аналогичными видами недвижимого имущества.

Так, продаваемый  земельный участок для садоводства  строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т. д.

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с законом, для земель различного целевого назначения.

В договоре продажи  может быть указана лишь цена на единицу площади или иного  размера недвижимости, например цена кв. м, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного кв. м на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

Продавец недвижимости должен быть ее собственником или  обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся недвижимостью. Например, таким правомочием  наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитарным предприятием в рамках его целевой правоспособности. Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своему усмотрению.

В качестве продавца могут выступать государство, а  также муниципальные образования  в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного  за юридическими лицами.

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Покупателем товара по договору купли-продажи может  быть всякое физическое или юридическое  лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.

К числу таких  покупателей относятся, во-первых, государственные  и унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления на закрепленное за ними имущество, а также учреждения. Совершая договоры купли-продажи какого-либо имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юридическими лицами.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных  действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди всех договоров  купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют  в рамках осуществляемой ими предпринимательской  деятельности.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспариваемых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Содержание договора  продажи недвижимости 

Основная обязанность  продавца – это передача недвижимости покупателю. Являющийся предметом купли-продажи  товар, в отношении которого имеются  права третьих лиц, может оказаться  истребованным этими лицами у  покупателя.

Эта обязанность  является общей для всех договоров купли-продажи.

В рассматриваемом  обязательстве следует различать  передачу права собственности и  фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной  обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации.

Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями).

Учитывая специфику  недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные  правила, связанные с исполнением  продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда  риск случайной гибели переходит  к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. 

При заключении договоров продажи жилых помещений  в многоквартирных домах и  продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнительные обязанности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности. 

Особенности продажи жилых  помещений 

Существенными условиями договора купли-продажи  жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене.

Дополнительную  особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих государственных органах.

К числу жилых  относятся следующие помещения:

• жилой дом;

• его часть;

• квартиру в многоквартирном доме;

• ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении  на праве общей долевой собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после  продажи сохраняют право пользования  этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

• члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении;

• наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

• арендаторы.

Органы опеки  и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают  несовершеннолетние члены семьи собственника, усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

Договор также  должен указывать, что в жилом  помещении на момент продажи не проживают  лица, права которых следуют за жилым помещением.

Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли  продажи жилого помещения, в отличие  от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Государственная регистрация представляет собой  составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную  регистрацию договора о продаже  жилых помещений и договора купли-продажи  предприятия.

Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор  купли-продажи нежилого помещения  следует считать заключенным  с момента его подписания, а  не с момента государственной  регистрации.

Государственную регистрацию договоров продажи  недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.

Существует точка  зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход  права собственности от продавца к покупателю не регистрируется.

Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в единый государственный реестр возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Определенные  проблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственной  регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована, то она не является заключенной, и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий.