Договор продажи недвижимости. 11

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………...………..3

1 ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРАПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ……...5

2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………..10

2.1 Предмет договора продажи недвижимости………………………………..10

2.2 Стороны договора продажи недвижимости……………………………….13

2.3 Цена договора продажи недвижимости……………... ……………………15

2.4 Срок  и форма договора продажи недвижимости………………………….16

2.5 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость……………………………………………………………………20

3 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ……….23

4 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ…………...…26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………..……………….33

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………......34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Недвижимое  имущество занимает особое место в жизнедеятельности человека, которому для проживания необходимы дом или квартира, для осуществления предпринимательской деятельности – складские помещения, цеха, торговые объекты, гаражи. В целом, без объекта недвижимости не обходится ни один человек, ни одна организация.

     Собственность – одна из важнейших экономических  категорий, поэтому договорам о  передаче имущества в собственность  уделяется первостепенное внимание: и в законодательстве, и в правоприменительной  практике. Существует четыре основных вида договоров о передаче имущества в собственность – договоры купли-продажи, мены, дарения и ренты. Другие договоры, в соответствии с которыми право собственности переходит от одних лиц к другим, как правило, либо являются модификациями названных четырех видов договоров, либо включают в себя их элементы наряду с элементами договоров иного содержания. Главная задача, решаемая при помощи названных договоров, - перенос права собственности с отчуждателя (продавца, дарителя) на приобретателя (покупателя, одаряемого). По общему правилу, право собственности переходит в момент передачи вещи, но стороны вправе предусмотреть в договоре и иной момент переноса собственности, например, обусловив его наступление полной оплатой товара [9, с. 30].

     Договор купли-продажи является основной правовой формой экономических отношений по передаче имущества в собственность. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. В договоре купли-продажи необходимо оговорить предмет договора, наименование и количество товаров. Цена не всегда требует предварительного согласования, но условие о ней рекомендуется включать в договор во избежание сложностей в исполнении договора и последующих споров между сторонами. В зависимости от вида товара, его назначения и других обстоятельств, сопутствующих установлению договорных отношений, значимыми могут оказаться и иные условия [5, с. 3].

     Договор продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи, что указывает на его принадлежность к договорному типу    «купля-продажа», входящему в группу договоров о передаче имущества. Целью данной работы является рассмотрение наиболее важных аспектов договора продажи недвижимости, его существенных элементов и особенностей. Для более широкого раскрытия темы мы поставили перед собой следующие задачи:

• Раскрыть понятие договора купли-продажи недвижимости;
• Рассмотреть элементы договора продажи недвижимости;
• Осуществить анализ литературы по проблеме договора продажи недвижимости;
• Выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений;
• Раскрыть роль государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним как способа укрепления прав на недвижимое имущество.

     Объект  исследования: договор продажи недвижимости.

     Предмет исследования: элементы, содержание и  особенности договора продажи недвижимости.

     Актуальность  темы данной курсовой работы обусловлена  огромным значением недвижимого имущества в жизни человека. В современном мире каждый человек имеет в собственности дом, квартиру, дачу и от умения правильно распоряжаться своей собственностью зависит будущее не только данного конкретного человека, но и его близких.  

1 ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

     В соответствии со ст. 520 Гражданского кодекса  Республики Беларусь по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, к которому в соответствии со ст.130 ГК относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому законодательством [4, с. 249].

     Договор продажи недвижимости является одним  из видов договора купли-продажи. Однако некоторые особенности предмета договора позволили выделить указанный договор в самостоятельный договорный вид. Основной особенностью предмета договора продажи недвижимости является то, что передаваемое по договору имущество либо непосредственно связано с земельным участком, что обуславливает необходимость дополнительного согласования его использования, либо представляет повышенную ценность для общества (например, воздушные и морские суда, космические объекты), либо предметом договора выступают непосредственно земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, что также не может быть реализовано без дополнительного государственного контроля. Большинство объектов недвижимости связано с земельными участками, на которых данные объекты расположены. Недвижимое имущество обладает повышенной ценностью, в связи с чем права его продавцов и покупателей подлежат особой государственной защите. Правовыми нормами устанавливается ряд ограничений по оборотоспособности объектов недвижимости в связи с их целевым назначением. Кроме того, на процесс правового регулирования анализируемых общественных отношений оказывают влияние свойства предмета договора, который, как правило, является индивидуально-определенной вещью [13, с. 94].

     Предмет анализируемого договора, недвижимое имущество, занимает особое место в жизнедеятельности человека, вследствие чего закон закрепил специальный правовой режим для осуществления договора продажи недвижимости. Статья 525 ГК содержит специальные требования к определению недвижимого имущества. В частности, оно, в силу своих естественных свойств, выступает в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенной вещи и не может быть зафиксировано в договоре указанием на его количество. Недвижимое имущество разнообразно, поэтому в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества [1, с. 49].

     Процесс отчуждения недвижимого имущества  осложнен такими факторами, как высокая  стоимость имущества, возможное  наличие прав третьих лиц, если предметом  договора является жилое помещение, а также связь объекта недвижимости с земельным участком, на котором объект расположен. При этом, земельный участок не во всех случаях принадлежит собственнику объекта недвижимости, в связи с чем возникает вопрос о правах на его использование покупателем. Кроме того, возможны случаи отчуждения земельного участка без отчуждения объекта недвижимости, когда у земельного участка и расположенного на нем объекта разные собственники [2, с. 81-82].

     Учитывая  особое место объектов недвижимости в системе экономических отношений, государство осуществляет контроль за переходом права собственности на них, что выражается в специальной процедуре его оформления. Указанная процедура, а также сам процесс заключения и исполнения договора продажи недвижимости подлежит детальной правовой регламентации, осуществляемой как нормами параграфа 7 главы 30 ГК, так и иных нормативных правовых актов. 

     Нормы параграфа 7 главы 30 ГК согласно норме п. 2 ст. 520 ГК применяются к общественным отношениям, возникающим при продаже предприятия как единого имущественного комплекса, если иное не определено соответствующими правовыми нормами.

     Кроме норм параграфа 7 главы 30 ГК к общественным отношениям, возникающим в процессе заключения или исполнения договора продажи недвижимости, применяются  нормы ст. 131 ГК, ст. 250 ГК, ст. 253 ГК, а  также нормы главы 18 ГК.

     В настоящее время договор продажи  недвижимости широко используется как  организациями, так и гражданами, в качестве правого средства, опосредующего процесс перехода права собственности на объекты недвижимости. В большей степени указанный договор используется гражданами для осуществления купли-продажи жилых помещений ( квартир, домов), а также организациями , которые осуществляют строительство многоквартирных жилых домов с целью последующей реализации квартир гражданам. Указанный вывод подтверждается тем, что в области регулирования общественных отношений, возникающих в процессе отчуждения жилых помещений, принято наибольшее количество нормативных правовых актов, содержащих соответствующие правовые нормы [14, с. 16].

     Кроме того, в настоящее время большое распространение получил такой вид деятельности, как строительство центров осуществления предпринимательской деятельности (бизнес-центров) и продажа расположенных в них отдельных нежилых помещений субъектам хозяйствования для осуществления предпринимательской деятельности. Возникающие при этом общественные отношения также оформляются анализируемым правовым средством.

     Определение понятия «договор продажи недвижимости»  закреплено в ст. 520 ГК: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Приведенная дефиниция базируется на определении, закрепленном в ст. 424 ГК.

     Из  приведенного определения, с учетом общей нормы ст. 424 ГК, с логической последовательностью следует правовая природа данного договора, которая содержит стандартный для данного договорного типа набор элементов.

     Так, договор продажи недвижимости является:

     1) Консенсуальным – договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий в требуемой форме (ст. 402 ГК). При этом, исполнение условий договора и, в частности, передача имущества может произойти одновременно с достижением соответствующего соглашения сторонами договора ( в этом случае договор будет считаться исполненным непосредственно при его совершении и согласно норме п. 2 ст. 160 ГК может быть заключен в устной форме) или же в сроки, установленные договором. Кроме того, согласно норме п.2 ст. 225 ГК вещь может находиться в фактическом владении приобретателя до заключения договора. В этом случае вещь будет считаться переданной последнему с момента заключения договора.

     2) Взаимным (двусторонним) – обе стороны  имеют как права, так и обязанности. По указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя обусловленное договором недвижимое имущество, но имеет право требовать уплаты покупной цены, а покупатель имеет право требовать передачи ему указанного в договоре недвижимого имущества, но обязан уплатить за него покупную цену [15, с. 30].

     3) Возмездным – передача имущества  осуществляется за установленную  плату.

     Кроме того, анализируемый договор представляет собой взаимосогласованное и  компромиссное правовое средство [8, с. 135-138].

     Таким образом, выделение договора продажи  недвижимости в качестве особого  вида договора купли-продажи и закрепление  специальных норм, посвященных данному  договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связаны  со спецификой его предмета – недвижимого  имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте, как правило, в качестве индивидуально-определенной вещи) [6, с. 85].  

2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

     2.1 Предмет договора продажи недвижимости 

     В качестве предмета анализируемого договора выступает недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, к которому нормой ст. 130 ГК отнесены: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому правовыми нормами [4, с. 89]. Однако предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом договора продажи недвижимости, например, имущество, составляющее исключительную собственность государства. Так, морские суда могут находиться в государственной собственности, а также в частной собственности юридических и физических лиц. Однако суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь [7,с. 458]

     Условие о предмете договора согласно норме  ст. 525 ГК считается согласованным  сторонами, если в договоре указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующей земельном участке либо в составе движимого имущества. При отсутствии указанных данных договор не считается заключенным.

     Особые  требования к предмету договора предусмотрены  в том случае, когда отчуждается  объект недвижимости, расположенный  на земельном участке. Так, продавец согласно норме ст. 523 ГК обязан передать покупателю в случае приобретения указанного недвижимого имущества  соответствующие права на земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого объекта. В том случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, к покупателю по умолчанию переходит право собственности на соответствующую его часть. Если же продавец недвижимости решил передать покупателю право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, его решение должно быть отражено в договоре. Особенности договора продажи земельного участка определены Кодексом Республики Беларусь о земле и иными актами земельного законодательства. Они выражаются в установлении специальных требований к предмету договора, его субъектному составу, содержанию.

     При заключении договора продажи земельного участка продавец и покупатель должны соблюдать такие установленные земельным законодательством ограничения, как запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка, запрет на изменение режима использования земельного участка, возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки. Земельный участок как предмет договора купли-продажи представляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.  

     Таким образом, если договор купли-продажи  заключается в отношении объекта, расположенного на земельном участке, то предметом договора следует признать и соответствующий земельный участок или его часть.

     В качестве особого предмета договора продажи недвижимости, отчуждение которого сопряжено с необходимостью соблюдения дополнительных требований правовых норм, законодатель выделяет жилой дом, квартиру или их часть.

     Так, согласно норме ст. 529 ГК при заключении договора продажи указанных объектов, если в них проживают лица, сохраняющие  в соответствии с правовыми нормами  право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия в таком договоре должен быть указан перечень этих лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

     В том случае, когда предметом договора продажи недвижимости является государственное имущество, в процессе его отчуждения и приобретения по договору продажи недвижимости  необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами Указа № 575, которые предусматривают в установленных в Указе случаях необходимость принятия решения Президентом Республики Беларусь, Советом Министров, Национальным банком, Администрацией  Президента Республики Беларусь, Управлением делами Президента Республики Беларусь, другим государственным органом и иной государственной организацией, подчиненных Президенту Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси на отчуждение и приобретение недвижимого имущества.

     Предмет договора продажи недвижимости является его существенным условием. 
 
 

2.2 Стороны договора продажи недвижимости 

     Согласно  норме ст. 520 ГК стороны (субъекты) договора продажи недвижимости именуются  продавцом и покупателем, что  присуще договорам данного типа. В качестве продавца недвижимости может  выступать организация со статусом юридического лица (как коммерческая, так и некоммерческая), включая республиканские и местные органы государственного управления, индивидуальный предприниматель или дееспособное физическое лицо (гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин и лицо без гражданства), не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, которые являются собственниками продаваемого имущества. Кроме того, продавцом имущества по данному договору может выступать лицо, уполномоченное в установленном правовыми нормами порядке собственником имущества.

     Физическое  лицо, являющееся собственником недвижимого  имущества, не достигшее возраста полной дееспособности и не признанное таковым  по основаниям, предусмотренным правовыми  нормами, может принимать участие  в договоре продажи недвижимости на стороне продавца через своего законного представителя [3, с. 111].

     В качестве покупателя недвижимости могут  выступать все вышеперечисленные субъекты гражданских прав. Ограничения прав иностранцев на приобретение отдельных объектов недвижимости могут быть установлены правовыми нормами.

     Несмотря  на то, что согласно норме ст. 210 ГК собственнику имущества принадлежат  права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом, правовыми  нормами право собственника по распоряжению своим имуществом может быть ограничено.

     В частности, определенные ограничения  установлены в отношении распоряжения жилыми домами, квартирами и их частями. Так, нормой ст. 272 ГК права собственника жилого помещения ограничены. Он может  владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением только в соответствии с его назначением. Кроме того, согласно норме п. 4 ст. 275 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.

       Определенными правами наделяются  члены семьи собственника жилого  помещения, которые, по общему  правилу, в соответствии с нормой  п. 2 ст. 275 сохраняют право пользования  жилым помещением в случае смены его собственника.

     Согласно  норме ст. 123 Жилищного кодекса отчуждение жилого помещения допускается только с согласия всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

     Согласно  нормам Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки не могут находиться в частной собственности иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц, что исключает возможность их участия как на стороне продавца, так и на стороне покупателя в договоре продажи недвижимости, предметом которого является земельный участок.

     В соответствии с нормой ст. 3 Кодекса  Республики Беларусь о земле земли сельскохозяйственного назначения могут находиться только в собственности государства, в связи с чем участие физических лиц и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности в договоре продажи недвижимости, предметом которого являются указанные земли, как на стороне покупателя так и на стороне продавца, не допускается. Аналогичное ограничение в отношении граждан и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности установлено Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. « Об объектах, находящихся только в собственности государства».

     Указанные объекты не могут участвовать  в договоре продажи недвижимости как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, если в качестве предмета договора выступает имущество, перечень которого закреплен в названном Законе.  
 

2.3 Цена договора  продажи недвижимости 

      В соответствии с нормой ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену предмета договора, что указывает на необходимость ее предварительного согласования сторонами договора.

     Из этой нормы следует однозначный вывод о том, что цена предмета договора является его существенным условием. Последствия, которые должны наступить в случае отсутствия согласованного в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, предусмотрены нормой ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК. Так, согласно названной норме в указанном случае договор продажи недвижимости не считается заключенным. Приведенное требование соответствует норме п. 1 ст. 402 ГК, согласно которой договор признается заключенным с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора.

            К общественным отношениям, возникающим в процессе заключения и исполнения анализируемого договора, правила, закрепленные в п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

     Особенность установления цены объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, отражена в норме п. 2 ст. 526 ГК, согласно которой, по общему правилу, согласованная сторонами договора цена недвижимости включает стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или ограниченного вещного права на нее.

     Иной порядок определения цены недвижимого имущества и передаваемого в собственность вместе с ним земельного участка либо права на него может быть установлен соглашением сторон, на что делается обязательное указание в договоре, как юридическом документе. 

2.4 Срок и форма  договора продажи недвижимости 

     Срок договора. Специальные указания относительно срока исполнения договора продажи недвижимости в законодательстве отсутствуют, из чего следует, что срок не является существенным условием договора, и в случае отсутствия соглашения сторон о сроке передачи имущества он определяется в соответствии с правовыми нормами о купле-продаже, закрепленными в § 1 главы 30 ГК.

     Форма договора. Согласно норме ст. 521 ГК договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Частью 2 указанной нормы установлены специальные последствия несоблюдения предусмотренной правовыми нормами формы договора – в указанном случае договор признается недействительным. Причем в соответствии с нормой ст. 169 ГК договор продажи недвижимости, заключенный с нарушением установленных требований к его форме, признается абсолютно недействительным (ничтожным), как не соответствующий требованиям правовых норм.

     В зависимости от того, какой объект недвижимого имущества является предметом договора – жилой дом, квартира или их часть либо иной объект недвижимого имущества, нормы ГК устанавливают различные требования к осуществлению необходимых регистрационных действий.

     Так, согласно норме ст. 522 ГК при заключении договора продажи недвижимости вне зависимости от его предмета переход права собственности (иного вещного права) на отчужденный объект недвижимости подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям норм ст. 131 ГК и Закона от 22 июля 2002 г. « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок  с ним». 

     Следовательно право собственности на предмет договора переходит от продавца к покупателю с момента осуществления необходимых регистрационных действий. В этой связи следует отметить, что договор продажи недвижимости, будучи консенсуальным, вступает в силу с момента согласования сторонами всех его существенных условий (за исключением договора продажи жилого дома, квартиры или их частей), так как сам договор в государственной регистрации не нуждается.