Договор постоянной ренты на современном этапе

                                               Содержание

     Введение…………………………………………………………………………...………..3

         1 Понятие и виды договора ренты………………………………………………...………...4

        1.1 Понятие и особенности договора ренты…………………………………….………4

        1.2 Предмет и форма и виды договора ренты…………………………………………..7

         2 Постоянная рента…………………………………………………………….……………12

        2.1 Получатель форма и размер постоянной ренты……………….…………………..12

        2.2 Выкуп постоянной ренты……………………………………………………...……15

         3 Договор постоянной ренты на современном этапе……………………………………...20

        3.1 Проблемы применения договора ренты по гражданскому законодательству

              России………………………………………………………………………………...20

        3.2 Практика применения договора ренты………………………………………….….25

        3.3.Практические рекомендации по договору ренты……………………………...…..28

     Заключение…………………………………………………………………………………31

     Список  использованных источников……………………………………………………..34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Актуальностью данной темы является то, что заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

     Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при  регулировании рентных отношений.

     Новизна проблемы, противоречивость законодательных  норм, определенные сложности, возникающие  на практике при заключении договоров  ренты и существовании рентных  отношений в последующем, отсутствие специальной законодательной базы, регламентирующей договор ренты, обуславливают  цели и задачи курсовой работы.

     Целью курсовой работы заключается в комплексном  исследовании особенностей договора ренты  с теоретической и практической точек зрения, выработке оптимальных  предложений и рекомендаций по совершенствованию  законодательства, регулирующего рентные  отношения.

     Реализация  поставленной цели предполагает решение  следующих задач:

     - исследовать правовую природу договора ренты;

     - теоретически обосновать юридическую конструкцию договора ренты;

     - дать анализ действующей нормативной правовой базы, на основе которой осуществляется правовое регулирование договора ренты в РФ, а также выявить недостатки действующего законодательства;

     - исследовать разновидности договора ренты;

     - проанализировать порядок заключения договора ренты;

     - раскрыть содержание договора ренты и ответственность сторон;

     - рассмотреть основания и правовые последствия расторжения договора ренты.

     Объект  исследования - гражданско-правовое регулирование договора ренты.

     Соответственно  предметом исследования выступают содержание и понятие договора постоянной ренты, и его регулирование. 
 

     1 Понятие и виды договора ренты

     1.1 Понятие и особенности договора ренты

     Развернутые правила, регулирующие отношения, которые  связаны с отчуждением имущества  под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в российском гражданском законодательстве впервые. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 33 ГК призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность [1].

     Понятие договора ренты сформулировано в  п. 1 ст. 583 ГК. Как следует из этой нормы, договором ренты признается договор, по которому одна сторона, именуемая  получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность имущество, а  плательщик ренты обязуется в  обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в  виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме [2].

     Рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда  получатель ренты передает плательщику  ренты в собственность соответствующее  имущество. Само соглашение о ренте  до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.

     Следовательно, основанные на одном лишь соглашении требования о передаче имущества  в собственность с последующей  выплатой ренты, как и требования о выплате ренты до передачи имущества  в натуре, удовлетворяться судом  не могут.

     Договор ренты является односторонним договором. Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать  ренту. Наконец, договор ренты возмездный. Но характер возмездности специфичен. Например, в договоре займа возмездность проявляется в необходимости  для заемщика возвратить сумму долга  плюс проценты. А в договоре ренты  возмездность выражена в уплате одних  лишь процентов. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки  и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни получателя (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

     Предметом договора ренты является имущество, т.е. вещи (как движимые так и недвижимые), наличные деньги и документарные  ценные бумаги Безналичные же деньги, «бездокументарные ценные бумаги», равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине нельзя признать предметом договора ренты работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

     Так как договор ренты относится  к обязательствам, опосредующим передачу имущества в собственность, особое внимание заслуживает момент возникновения  права собственности на предмет  ренты. Общее правило о возникновении  права собственности у приобретателя  вещи по договору с момента передачи вещи либо с момента государственной  регистрации, если предметом договора является недвижимость (ст.223 ГК), применительно  к ренте вызывает ряд практических и теоретических трудностей. Система  регистрации, охватывающая оборот недвижимости, лишает систему традиции ее универсальности, так как вещный эффект, производимый рентным договором, зависит не от совершения традиции, в отличие от купли-продажи недвижимости, а от условий договора ренты. Ведь регистрация  перехода вещного права не влечет возникновения возможности у  плательщика ренты передать право  собственности третьим лицам (ст.604 ГК РФ).

     В правовом регулировании ренты Гражданский  Кодекс последовательно проявляет  тенденцию максимально гарантировать  интересы ее получателя, тем более  что получение ренты нередко  может оказаться для получателя ренты основным или по крайней  мере одним из основных источников средств к существованию.

     Сходство  ренты с куплей-продажей и другими  договорами о передаче имущества  в собственность не превращает рентный  договор в их разновидность. Ему  присущи такие специфические  признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества [3].

     Сторонами договора являются: получатель ренты (рентный  кредитор) - лицо, передающее свое имущество  в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода  времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное  в обмен на полученное в собственность  имущество выплачивать передавшему  его лицу в течение длительного  периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем  и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами  такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ [4].

     Круг  возможных получателей ренты (рентных  кредиторов) определяется законодателем  двумя способами. Называя ренту  пожизненной или установленной  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной  ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров  могут быть только граждане. Иной способ – это прямое предписание нормы  права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что  получателями постоянной ренты могут  быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности.

     Получатель  ренты может не совпадать с  лицом, передающим имущество под  выплату ренты. Так, пожизненная  рента может быть установлена  одним гражданином в пользу другого  гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

     Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и  некоммерческие, заинтересованные в  приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты [2]. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

     1.2 Предмет и форма и виды договора ренты

     Предмет договора ренты  определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность  плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет  договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом  такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое  может служить предметом договоров  постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем  доктринального толкования действующих  норм гражданского законодательства с  учетом тенденций правоприменительной  практики.

     В силу ст.128 ГК РФ под понятие «имущество» подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность.

     Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности  могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом  договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные  ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав [4], равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

     Различия  правового режима имущества, которое  может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка  передачи (отчуждения) такого имущества  под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты  недвижимого имущества потребует  соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого  имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

     При передаче получателем ренты плательщику  ренты денежных средств под выплату  ренты заключается договор, сходный  с договором займа. Но он имеет  существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может  быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

     Денежные  средства могут быть переданы под  выплату ренты в различных  формах. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (единственный договор, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно.

     Правда, следует отметить возможную «исцелимость» при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением данных требований. Такие указания содержатся в ст. 165 ГК. Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет. Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

     Если  речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда «исцеление» может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса) [5].

     Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается  установление обязанности выплачивать  ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная  рента может быть установлена  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (рис. 1). 
 
 
 
 

     Рисунок 1 – Классификация договоров ренты

     Договор постоянной ренты – получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Постоянная  рента выплачивается в деньгах  в размере, устанавливаемом Договором, т.е. определяется соглашением сторон, и подлежит увеличению пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено Договором  постоянной ренты. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена  выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

     Основанием  прекращения Договора постоянной ренты  является ее выкуп. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие Договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты  от права на ее выкуп ничтожно. В  Договоре постоянной ренты стороны  могут предусмотреть лишь одно ограничение  на выкуп ренты, а именно невозможность  осуществления этого права в  течение жизни получателя ренты  либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения Договора.

     Выкуп постоянной ренты означает выплату  плательщиком ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены. Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны  не включили в договор условия  о выкупной цене, то она определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно.

     Договор постоянной ренты может быть прекращен  по инициативе ее получателя. Право  получателя постоянной ренты требовать  ее выкупа возникает лишь при наличии  определенных законом и/или договором  оснований (напр., просрочка выплаты  ренты более чем на один год  или нарушение плательщиком ренты  обязательств по обеспечению выплаты ренты; и пр.). Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату.

     Договор пожизненной ренты – пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.

     Пожизненная рента может устанавливаться  только в виде периодически выплачиваемой  в течение жизни гражданина денежной суммы. Если иное не предусмотрено Договором  пожизненной ренты, пожизненная  рента выплачивается по окончании  каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты не может быть менее одного минимального размера  оплаты труда, установленного законом, в расчете на месяц.  
Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты.

     Выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.  
Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.

     Договор пожизненного содержания с иждивением – пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с пожизненной рентой. Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. В Договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц. Замена пожизненного содержания в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.

     Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может  быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного  нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты  вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию  понесенных в связи с содержанием  получателя ренты расходов [6].

     Итак, договор ренты является односторонним, возмездным договором. Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту. Договор ренты может быть постоянным, пожизненным и с содержанием иждивенца. Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан [2]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Постоянная рента

     2.1 Получатель форма и размер  постоянной ренты

     Гражданский Кодекс РФ предъявляет особые требования лишь к личности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут  выступать лишь граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так  и к некоммерческим организациям. Соответствие целям деятельности - специфическое требование, применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности: такие юридические лица могут  иметь гражданские права, лишь соответствующие  целям деятельности, предусмотренным  в их учредительных документах, и  нести связанные с этой деятельностью  обязанности.

     Каких-либо условий, ограничивающих круг потенциальных  плательщиков постоянной ренты, действующее  законодательство не содержит. Потому им может стать любой субъект  гражданско-правовых отношений.

     По  любому договору ренты возникает  обязательственное правоотношение одностороннего характера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, а обязанной - плательщик ренты.

     Особенностью  постоянной ренты является отсутствие связи прав получателя ренты с  его личностью. Поэтому именно в  рассматриваемой разновидности  ренты в отношении прав требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.

     Такие права могут передаваться гражданам  или некоммерческим организациям путем  уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц, если иное не предусмотрено законом  или договором.

     Таким образом, право требования, принадлежащее  получателю ренты, может быть передано или перейти к другому лицу на основании как универсального (общего), так и сингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничения двоякого рода.

     Во-первых, ограничен круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателя ренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.

     В частности, передача такого права самим  получателем ренты может осуществляться лишь посредством уступки требования (цессии). Последняя практически  всегда облекается в форму договора купли-продажи - при возмездном приобретении права требования,  или дарения  при безвозмездной передаче права, где в роли цедента выступает  продавец или даритель, а цессионария - покупатель или одаряемый.