Договор продажи зданий, сооружений

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Студента 2 курса

юридического  факультета

Дисциплина: Гражданское право

ТЕМА: Договор продажи зданий, сооружений.

Руководитель-консультант

Защищена        Оценка

«___»__________2013     «_______»

ОМСК 2013

Содержание

Введение

Актуальность  представленной работы заключается  в том, что в настоящее время в правоприменительной практике довольно часто можно столкнуться с проблемами, так или иначе связанными с возникновением, изменением или прекращением прав на объекты недвижимого имущества.

Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает  на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются здания, сооружения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа как условий заключения таких сделок, так и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.

В настоящее время доля зданий, сооружений в гражданском обороте как объекта сделок увеличилась в результате роста количества сделок, объектом которых является недвижимость. При этом статус зданий, сооружений не получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Все это требует обеспечения правомерности сделок по продаже зданий, сооружений, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота.

Кроме того, наблюдается  тенденция увеличения в судах  количества дел, связанных с признанием сделок по продаже зданий, сооружений недействительными. Речь идет о несоблюдении таких действительных требований к гражданско-правовой сделке, как ее форма, надлежащий субъектный состав, соответствие воли и волеизъявления участников, а также законность ее содержания. Наиболее ярко неисполнение этих условий действительности сделки проявляется с зданиями, сооружениями как ценным и особым объектом, специфика совершения сделки с которым определяется его правовым статусом, требующим особого правового механизма обеспечения законности.

Разработка научных проблем по теме исследования находила свое отражение в трудах дореволюционных ученых-цивилистов: Г. Дернбурга, Д.И. Мейера, С. Муромцева, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Н. Растеряева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др.

Значительный вклад в  разработку гражданско-правовых институтов внесли такие ученые-цивилисты, как: Д.М. Генкин, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкий, Н.В. Рабинович, В.К. Райхер, В.П. Шахматова.

Основой для изучения по теме работы явились работы современных ученых-цивилистов: В. Аттархова, М.И. Брагинского, О.В. Гутникова, Н.М. Коршунова, М.Г. Массевич, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова, В.А. Рыбакова, Ю.К. Толстого, Ф.С. Хейфеца, Л.В. Щенниковой, К.Б. Ярошенко.

Также некоторые вопросы  исследованной темы проанализированы в работах: Н.Н. Агафонова, О.Г. Барткова, Г.П. Батурова, Г.В. Вердияна, В.П. Камышанского, А.А. Крысанова, В.Н. Кузьмина, Д.А. Петрова, В.А. Порошкова, М.З. Прилуцкой, Д.О. Тузова, В.Н. Цирульникова и других авторов.

Цель работы заключается  в изучении договора продажи зданий, сооружений.

Задачи работы:

1. Определить понятие, предмет, стороны и содержание договора продажи зданий, сооружений;

2. Исследовать форму договора продажи зданий, сооружений;

3. Выявить права на земельный участок при продаже находящихся на нем зданий, сооружений.

4. Изучить судебный и внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Объектом изучения являются гражданские правоотношения в договоре продажи зданий, сооружений.

Предмет изучения – договор продажи зданий, сооружений.

Методы исследования: сравнительно-правовой, формально-логический.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

1.1. Понятие, предмет, стороны и содержание договора

По договору продажи здания, сооружения продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение.

Здание - это  капитальное строение, которое по своему функциональному назначению можно отнести к разряду жилых  либо нежилых. Под жилым зданием  понимается жилой дом постоянного  типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилые здания используются для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целей, кроме постоянного проживания в них людей¹.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

В качестве предмета договора в принципе могут выступать «будущие» недвижимые вещи, т.е. такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу. Исключения из данного правила могут устанавливаться законом. При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета договора здания, сооружения.

 Согласно ст. 554 ГК РФ²  в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Данное правило  призвано однозначно определить  подлежащее передаче недвижимое  имущество и исключить возможные  споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества, и др.³

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся  план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения).

На каждое здание и сооружение имеются технические  паспорта с их планами и указанием  целевого назначения. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Требование  закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК РФ⁴).

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

В тех случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в  качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Следует отметить, что при определении предмета договора продажи здания, сооружения используются оценочные категории и не устанавливаются какие-либо формальные требования или обязательные реквизиты, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество или сделок с ним, не основаны на законе и должны восприниматься критически⁵.

По общему правилу  в качестве сторон договора продажи здания, сооружения могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

В литературе распространено мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник  недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью⁶. Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход права собственности) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между  ним и покупателем. Возможность  заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в ЕГРП.

Ряд ограничений  на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной  практикой. Так, ВАС РФ разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем⁷.

Например, по одному из дел Общество с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие Лянторское» (далее - ООО «АТП Лянторское», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к открытому акционерному обществу «Оптово-Снабженческая База» (далее - ОАО «Оптово-Снабженческая База») о признании права собственности на объект недвижимого имущества - административно-бытовой комплекс, расположенный по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, город Лянтор, Промзона.

Решением от 20.12.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского  автономного округа - Югры, оставленным  без изменения постановлением от 28.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «АТП Лянторское» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в полном объеме и направить дело на новое рассмотрение. Считает обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными принятыми при неправильном применении норм материального и процессуального права, без надлежащего исследования обстоятельств дела. По мнению заявителя, договор купли-продажи здания считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации. Ссылается на то, что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 является определенным.

Как следует  из материалов дела и установлено  судами 05.06.2001 между открытым акционерным обществом «Лянторское автотранспортное предприятие» (далее - ОАО «Лянторское АТП») и Комитетом по управлению имуществом Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, по результатам аукциона, протокол от 31.05.2001 N 1 подписан договор купли-продажи N 29.

Между ОАО «Лянторское  АТП» и ООО «АТП Лянторское» 17.01.2005 подписан договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продает покупателю, а покупатель покупает, принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое здание - административно-бытовой комплекс (далее - АБК), площадью 1 702, 9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, город Лянтор, Промзона.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательств исполнения договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 истец представил в материалы дела приходный кассовый ордер от 17.01.2005 N 25 и квитанцию к нему.

Заявитель, указывая на наличие основания для признания за ним права собственности на спорный объект, обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд  кассационной инстанции, оставляя без  изменения принятые по делу судебные акты, исходит из установленных судами обстоятельств, правильности применения и соблюдения норм права.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не согласован сторонами, поскольку  данные, определяющие расположение объекта  недвижимости - АБК на соответствующем земельном участке, площадь земельного участка, а также указания, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу, сторонами определены не были.

Судами не принята  ссылка ООО «АТП Лянторское» на наличие в материалах дела - свидетельства о праве собственности, поскольку договор купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договор купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не содержат сведений о том, что предметом по ним является именно имущество, обозначенное в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 09.11.2000 серия 86А N 233752 с указанными в нем характеристиками.

При таких обстоятельствах ОАО «Лянторское АТП» в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обладая правом собственности на спорное недвижимое имущество, не имело права на совершение сделки - заключение договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 по его отчуждению.

В свою очередь  ООО «АТП Лянторское» по договору купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не приобрело право собственности на АБК, поскольку государственная регистрация перехода указанного права не произведена.

В связи с  тем, что предмет договора купли-продажи  от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи  недвижимости от 17.01.2005 не согласован, а наличие возникшего права собственности ОАО «Лянторское АТП» не подтверждено, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют⁸.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи здания, сооружения должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда  цена недвижимости в договоре продажи  недвижимости установлена на единицу  ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Цена является существенным условием договора продажи зданий, сооружений, при этом закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор – незаключенным⁹.

Цена продаваемой  недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Следует отметить, что не исключается возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте.

Цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка. Данное правило является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

Нередко единым договором оформляется продажа  нескольких объектов недвижимости или  продажа как недвижимых, так и  движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения.

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При отсутствии в договоре условия о распределении  расходов по государственной регистрации  перехода права собственности эти  расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность  передать предмет продажи в собственность  покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

1.2. Форма договора продажи зданий, сооружений

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи зданий, сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор купли-продажи зданий, сооружений считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами.

Статьей  551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁰, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Государственная регистрация  перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется  во всех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация - это юридический акт признания  и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

Следует отметить, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора¹¹.

Необходимость государственной  регистрации перехода права собственности  не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания. Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами. В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Данное судебное постановление  не заменяет собой акт регистрации  перехода права собственности и  является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

Государственную регистрацию  перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации  самого договора. По общему правилу  государственной регистрации договора продажи зданий, сооружений не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания.

2. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

2.1. Права на земельный  участок при продаже находящихся  на нем зданий, сооружений

Как установлено  ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда  продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в данной статье воплощен принцип «единства судьбы», предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок¹².

Отчуждение  недвижимости, находящейся на земельном  участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Право собственности  на земельный участок переходит  к покупателю расположенного на нем  недвижимого имущества в силу прямого указания закона. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК РФ) в тексте договора соответствующего земельного участка. Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК РФ)¹³.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже  такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка¹⁴.

Указанные правила не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК РФ).

В случае, когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка.