Основные данные о работе

     Содержание

     Введение…………………………………………………………………………….3

     1Понятие  договора продажи недвижимости……………………………………..5

     1.1 Понятие недвижимого имущества и нормативно-правового регулирования договора продажи недвижимости………………………………..………………………5

     1.2 Стороны и ответственность  сторон по договору  продажи недвижимости………………...…………………………………………………………...9

          2 Существенные условия договора  продажи недвижимости…………………..13      

          2.1Форма и существенные условия договора  продажи недвижимости…………………………...……………………………………………….13

     2.2 Государственная регистрация договора   продажи недвижимости………………………………………….........................………………...17

     Заключение…………………………………………………………………...........21

          Глоссарий………………………………………………………………………....23

       Список использованных источников……………………………………………24

       Приложение А…………………………………………………………………….25

       Приложение Б…………………………………………………………………….25

     Введение 

     Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого-либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые ещё более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «О приватизации», Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, всё чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщённых разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношений, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости. На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора продажи недвижимости, являющееся предметом исследования настоящей курсовой работы.

     Данная  тема выбрана автором в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

     Актуальность  и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остаётся значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без чёткого определения прав и обязанностей сторон, что влечёт за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответсвенно, значительные финансовые потери.

     Целью работы автора является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.

     В работе поставлены задачи исследовать  элементы договора продажи недвижимости и определить сферу действия договора.

      Объектом  настоящего исследования являются отношения, возникающие по поводу реализации договора продажи недвижимости.

      Предмет исследования – договор продажи недвижимости.

     Теоретическую основу курсовой работы составили труды таких отечественных правоведов, как А.С. Звоницкий, А.В. Черных, О.М. Козырь и другие, а также нормативно – правовые акты органов государственной власти и материалы судебной практики.

       Основная часть

       1Понятие договора продажи недвижимости

     1.1 Понятие недвижимого имущества и нормативно-правового регулирования договора продажи недвижимости 

     Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  "К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость)¹ относятся земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты  и  все,  что  прочно связано  с  землей,  то  есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". 
          К недвижимым  вещам в  соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, суда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное  имущество. 
Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно  разделить  на  несколько  групп. 
          Во-первых, это:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 
          Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Оно также  включает  в  себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения  (земельные  участки,  участки  недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние  насаждения,  вовлекаемые  в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые  прочно  связаны  с землей.  Среди последних также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые  также  признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации  в  соответствии  с  Федеральным  законом  N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 29.12.2004.² Вторую группу  недвижимого имущества    составляют  подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего  плавания, космические объекты.

     В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного  контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса  РФ  подвергается в  юридической  литературе  многочисленной  критике.

     И нельзя не признать, что во многом признание  по сути движимых вещей  недвижимостью  имеет  основной целью распространение на эти объекты правового режима,  установленного для недвижимости.  Здесь используется такое юридическо - техническое средство,  как фикция: факт действительности "подводится" под  понятие  (формулу),  прямо противоречащее данному факту.  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их  эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при  перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной  среды использования  следует трактовать широко, поскольку уже сейчас  оно вбирает в себя  такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.  Тем  более что  данный  аспект рассматриваемой  проблемы  появился  достаточно давно. 

       Так,  А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные  и  морские  суда.  Тогда как строения,  будучи по существу имуществами  недвижимыми,  при  известных  условиях   причисляются юридически  к  движимым,  суда,  наоборот,  являются  по  существу движимыми  имуществами,  но   обладают   некоторыми   юридическими свойствами недвижимых". 
         Необходимость в более гибком  подходе  к  определению  понятия недвижимости,    по    мнению   А.В.   Черных³, во   многом предопределяется  постоянным  расширением  нетрадиционных  приемов предпринимательской  практики  и потребностями оборота.  Например,   самолет,  используемый для пассажирских  перевозок  на  регулярных авиалиниях,  при  применении  рассматриваемых критериев безусловно является объектом  недвижимости.  Тот  же  самый  самолет,  будучи приобретенным    физическим   лицом   для   личного   пользования, превращается в движимую вещь.  А если собственник данного самолета перестанет  его  использовать  как  личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с  землей".                                                                                                                                         Некоторые авторы,  говоря  о воздушных и морских судах,  судах внутреннего  плавания  и  космических   объектах,   считают,   что отличительной  особенностью имущества недвижимого "в силу закона", -  ч.  2  п.  1  ст.  130  ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность,  придаваемая  регистрацией этих объектов и  прав  на  них. 
          Вместе с   тем,   хотя   признание   по  сути  движимых  вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти  объекты правового режима недвижимости,  недвижимостью признаются морские и воздушные суда,  суда внутреннего водного транспорта,  космические объекты,  не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации.  Поэтому   представляется,   что   эти   объекты признаются недвижимостью с момента их создания,  а не с момента их государственной  регистрации. 
         Итак, представляется,  что можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого  имущества: 
         - недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы  или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают гражданские правоотношения; 
          - вещь  эта должна  быть индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик и качеств, она должна быть  юридически  незаменима; 
          - этой вещи должны быть присущи такие признаки,  как прочность и непотребляемость; 
          - эта вещь  должна находиться  в определенной  связи с  землей. 
         Причем  прочность  связи  с  землей  считается  достаточной,  если перемещение  объекта  без  несоразмерного  ущерба  его  назначению невозможно,  а  также  имеется  возможность причинения  несоразмерного  ущерба  при изъятии некоторых объектов недвижимости из  привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но  и  функциональное  назначение  объекта,   которое   невозможно реализовать без наличия  этой  связи. 

     Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов  договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки  договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определён следующим образом.

       Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

     Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматческим).

     Правовое   регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли -продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров. Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к  договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к     отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров. 

     1.2 Стороны и ответственность  сторон по договору  продажи недвижимости 

     Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (Ст. 454 ГК).

     Продавец  обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество  должно быть свободным от прав третьих лиц. Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице. В тех случаях  когда  в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное  предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

     Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие, как  субъект права хозяйственного ведения (п.2, ст.295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления-казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без согласия  его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

     Следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав по распоряжению закреплённым за ними имуществом. Сделки, совершённые предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

     В определённых случаях и при соблюдении требований о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным.

     Дело  в том,  что  в отличие  от иных коммерческих организаций  государственные  и муниципальные предприятия наделены не общей,  а  целевой  (специальной) правоспособностью (ст.  49 ГК РФ).  Поэтому  действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за ними  имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач его  уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для выполнения  этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

     Что касается учреждений, финансируемых  собственником,  то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо  приобретенного  за  счет  средств,  выделенных  им  по  смете (п.  1 ст.  298).  Вместе с тем,  если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право  осуществлять  приносящую  доходы  деятельность, имущество, приобретенное за  счет этих доходов (включая  недвижимость),    учитывается  на  отдельном  балансе  и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

     Следовательно,   договоры   продажи   учреждением   в качестве  продавца  недвижимого имущества,  которое учитывается на отдельном балансе, и было приобретено на доходы,  полученные от разрешенной   собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

     Также продавцом может выступать организатор  торгов, если имущество находится  в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

     Организатором торгов⁴ выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними. Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

     Определенными  особенностями,   требующими  специального регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

     Неисполнение  продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого  имущества может повлечь для  продавца различные неблагоприятные  последствия помимо обязанности  возместить покупателю причинённые  убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

     Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено  ГК РФ лишь в отношении последствий  передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли – продажи) товар с недостатками ( ст.475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца  замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

     Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта  недвижимости также влечёт для него определённые последствия (помимо обязанности возместить продавцу причинённые убытки).

     В частности, в силу отсутствия какого – либо специального правила в  параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение  закона, иных правовых актов или договора купли – продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

     Если  покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 ГК РФ (п.3 ст.486).

     2 Существенные условия договора продажи недвижимости

     2.1Форма  и существенные  условия договора продажи недвижимости 

     Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия.

     В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путём составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.

     Применительно  же  к  письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает  заключение  договора не только путем составления одного документа, подписанного  сторонами, но и путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

       Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к  тому,  что такой договор должен быть заключен в письменной форме в  виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). 

     Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст.434), и может быть выражено формулой «исключение исключения».

     Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст.160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечёт его недействительность.

     Как известно, всякий гражданско – правовой договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.⁵ Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых,  продаваемое недвижимое имущество; во-вторых,   действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение  или иной объект недвижимости, определяемый  по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

     По  сравнению с общими положениями  о купле – продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом  объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор – незаключённым (ст.554 ГК РФ).

     Так Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь»» о признании незаключённым договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д.44, стр.1.

     В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы  существенные условия договора. В  частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

     Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

     По  договору купли - продажи от 29.08.08., нотариально удостоверенному 29.08.08., ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение.

     Отменяя решение суда первой инстанции и  отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции  сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

     Однако  данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

     Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в  договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

     Между тем договор от 29.08.08 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.

     Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли - продажи от 27.01.06., фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.