Договор продажи недвижимости. 4

Оглавление

Введение 3

Договор купли-продажи недвижимости. 4

Понятие недвижимого имущества 4

Понятие договора продажи недвижимости 5

Форма договора 6

Существенные условия договора 7

Государственная регистрация 8

Права и обязанности сторон 9

Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости 12

Заключение 14

Список литературы 15

Введение

С переходом к рыночной экономике  основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье  удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной  собственности граждан. В этих целях  с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать  и покупать квартиры. Гражданский  кодекс РФ заложил основу таких отношений, принципиально отличающихся от тех, которые существовали в советском  праве, когда недвижимость практически  перестала быть объектом гражданских  прав, была почти полностью исключена  из гражданского оборота (возможность  купли-продажи только жилых домов  и дач и составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся  Гражданским кодексом РСФСР 1964 года). В связи с этим, в начале девяностых страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же началась работа по устранению пробелов в законодательстве. Однако создаваемые законы и  нормативные акты были недоработанными и порой противоречили друг другу. И даже с принятием таких актов, как Гражданский кодекс, ФЗ «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и других, среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать.

Нормы  Гражданского кодекса России, которые лежат в основе правового  регулирования оборота недвижимого  имущества, в настоящее время  получают развитие и в иных правовых актах, которые относятся как  к сфере частного, так и публичного права. Одним из существенных элементов  публично-государственного регулирования  недвижимости и гарантии защиты интересов  собственников является государственная  регистрация прав на недвижимость и  сделок с ней. Нормы частного права  ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок  возникновения и прекращения  прав на недвижимость, установили  титулы на недвижимое имущество, определили виды сделок, которые  могут совершаться  с недвижимым имуществом, закрепили  определенные правила в отношении  заключения и исполнения этих сделок.

         Договор купли-продажи недвижимости.

Понятие недвижимого имущества

По пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)  относятся земельные участки, участки  недр и всё, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания,  космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может  быть отнесено и иное имущество.

Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп. Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно¹. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Оно также включает  в себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения (земельные участки,  участки недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние насаждения,  вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые прочно  связаны с землей.  Среди последних также следует выделить предприятия как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001². Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля над владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике³. И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие, прямо противоречащее данному факту.

Соответственно  можно выделить следующие основные признаки недвижимости:

- недвижимым  имуществом признается вещь, то  есть предмет природы или результат  труда, по поводу которого возникают  гражданские правоотношения;

- вещь  эта должна  быть  индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик  и качеств, она должна быть  юридически незаменима;

- этой вещи должны быть  присущи такие признаки,  как  прочность и непотребляемость;

- эта вещь  должна находится   в определенной  связи с   землей.

Понятие договора продажи недвижимости

Как известно, договор продажи  недвижимости является одним из отдельных  видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому, указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных  гражданско-правовых договоров. Таким  образом по статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ) и по предусмотренной  цене (ст. 555 ГК РФ).

 Как и всякий договор,  договор купли-продажи, договор  продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным. Правовое регулирование  договора продажи недвижимости  как отдельного вида договора  купли-продажи строится по следующей  схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные  правила, регламентирующие заключение  договора продажи недвижимости, его форму, а также действия  сторон по исполнению договора  продажи недвижимости. Указанные  правила сформулированы в качестве  специфических норм, исключающих  действие соответствующих общих  положений о купле-продаже товаров  (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность  договора продажи недвижимости  к договору купли-продажи товаров  проявляется в том, что в  части, не урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы  30 ГК РФ, к отношениям, связанным  с продажей недвижимости, применяются  общие положения о договоре  купли-продажи товаров⁴.

Естественно, в случае с  договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости.

Форма договора

Положения ГК РФ о письменной форме  сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими  лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит  от общего правила и допускает  заключение договора не только путем  составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к  тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме  в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, суть специального правила о форме  договора продажи недвижимости состоит  в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено  формулой "исключение  исключения". Применительно к договору продажи  недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим  заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие  от  общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований,  предъявляемых к  форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Существенные  условия договора

Всякий  гражданско-правовой договор считается  заключенным, если между сторонами  в требуемой в подлежащих случаях  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными  же условиями договора признаются условия  о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а  также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение⁵.

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости⁶.

По сравнению  с общими положениями о купле-продаже  товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о  продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого  имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе  сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в  составе другого недвижимого  имущества. При отсутствии таких  данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а договор  продажи недвижимости – незаключенным.

Значительно отличается от общих положений о  договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».⁷ Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и  пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.⁸ После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Государственная регистрация

Как уже  отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются  специальные правила о государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Кодекса  о государственной регистрации  сделок и договоров: положение о  том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164); положение о  том, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи  недвижимости и вступление его в  силу делает его обязательным для  продавца и покупателя (но не для  третьих лиц). Именно с момента  заключения договора (до государственной  регистрации) покупатель вправе требовать  от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта  недвижимости.⁹ Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Права и обязанности сторон

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

По общему правилу, продавцом недвижимости может  выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить  договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно  доказывать свое право на отчуждаемую  вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого  правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в  отношениях между его участниками. Таким образом, общее правило  заключается в том, что лицо, выступающее  продавцом вещи, считается ее собственником¹⁰.

Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность  доказывать свое право собственности  на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений  при отчуждении недвижимости. Имеется  в виду система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, которая построена  в соответствии с принципом публичной  достоверности. Во всяком случае, приобретатель  недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости¹¹.

Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как  юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования  юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные  унитарные предприятия, муниципальные  унитарные предприятия, а также  учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные  с ограничением возможности продавать  недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения¹².

Еще одно из ограничений несобственников  в данном случае заключается в  том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом¹³. Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов.

В то же время правомерное отчуждение недвижимого  имущества лицом, обладающим им на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение  этих ограниченных вещных прав, но и  прекращение права собственности  у собственника (государственного или  муниципального образования).

В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать  и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в  том случае, если им предоставлено  право заниматься предпринимательской  деятельностью, а недвижимое имущество  приобретено за счет осуществления  такой деятельности.

В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для  осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его  за учреждением на праве оперативного управления.

Основной  обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Как правило, в договоре стороны  предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной  регистрации перехода права собственности  на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны  вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после  государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости.

Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать расторжения договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной  недвижимости. Это правило, хотя прямо  и не предусмотрено законом, но вытекает из его смысла и было сформулировано в судебной практике. Президиум ВАС  РФ по одному из рассмотренных дел  указал на то, что право собственности  у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента  государственной регистрации перехода права собственности. При таких  обстоятельствах является правомерным  вывод о переходе права собственности  на проданное помещение после  государственной регистрации отчуждения имущества и отсутствии оснований  для расторжения договора¹⁴.

Исполнение  и прекращение договора продажи  недвижимости

Исполнение  договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом  покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Порядок передачи недвижимости установлен в  п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору¹⁵.

Вместе  с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву  не известна такая категория, как "право  владения". Однако владение как юридический  факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших  принципов, на котором базируется оборот, - добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а, как следствие, на более свободное совершение сделок.

Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры  исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может  быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить  в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает  особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим  свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали  соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробна описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости¹⁶.

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство  продавца по передаче недвижимости считается  исполненным только после того, как  стороны подписали документ о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д.

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п. 1 ст. 223 ГК РФ).